【正文】 大量管理資料下載 住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間： 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月 2 報(bào)告編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩(shī) 諸海偉 金玉成 周全 3 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場(chǎng)調(diào)研分析???????? 8 三 、項(xiàng)目綜合定位???????? 22 四、項(xiàng)目投資估算???????? 34 五、財(cái)務(wù)分析?????????? 42 六、不確定性分析???????? 43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策??????? 47 八、附表???????????? 49 4 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣(mài)取得原江西第四建筑工程公司，共 畝。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項(xiàng)目初 步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 項(xiàng)目概況 （ 1）項(xiàng)目名稱(chēng)：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí) （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類(lèi)職 稱(chēng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員 30 人，注冊(cè)資金 2020 萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類(lèi)大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路 284 號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新 5 技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平 方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。 （ 11）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1）省計(jì)委計(jì)投 [2020]32 號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》； （ 2） 上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書(shū)》； （ 7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （ 8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 6 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為 中高檔住宅，根據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 表 2 表 1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技 術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F 戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車(chē)位數(shù)（地上） 個(gè) 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號(hào) 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 8 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、 市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。 （一） 2020 年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長(zhǎng) %，增幅為歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218 億元，較上年增長(zhǎng) %。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 56 億元，較上年增長(zhǎng) 60%，占 固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個(gè)百分點(diǎn)和 3 個(gè)百分點(diǎn)。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 56 同比增長(zhǎng)（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長(zhǎng)（ %） GDP（億元） 638 同比增長(zhǎng)（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉 9 大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷(xiāo)也刺激了投資的加溫。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品 房面積 335 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 142%，其中商品住宅 250 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) 126%；完成商品房交易面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅交易面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷(xiāo)售情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 銷(xiāo)售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷(xiāo)售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 表 表 5 顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 %；從銷(xiāo)售情況 10 看，單價(jià)在每平方米 2500 元以上是占總量銷(xiāo)售的 %，單套建筑面積在 95~150 平方米的占總銷(xiāo)售量是 %。 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2020 年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722 元 /平方米，較上 年增長(zhǎng) %，其中商品住宅的均價(jià)為 2438 元 /平方米，較上年增長(zhǎng)%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 表 6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價(jià)（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價(jià)（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 增幅（ %） 2020 年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣(mài)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤(pán)質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后