【導(dǎo)讀】第一章項目投資建設(shè)開發(fā)實施企業(yè)簡介……………………第三章項目概況和建設(shè)開發(fā)理念介紹………………………

　　

【正文】 目的以改善居住條件為主，其次 為解決居住條件，也逐步開始出現(xiàn)購房投資意識。 選擇區(qū)域： 首選為 清潁公園、東城河附近，即 項目所在地 。 產(chǎn)品類型上： 當(dāng)?shù)厝俗钕矚g 1— 2 底層復(fù)式住宅，尤為鐘意 屋外有花園、院子的，高層、小高層接受度較好。需求面積 81～ 160 ㎡之間 各有所好， 以 121～ 140 ㎡ 的 三室二廳與三室一廳最受青睞，錯層因其新鮮感被廣泛接受，平面仍然是不變的主流。 戶型追求實用性與舒適性結(jié) 39 合。 在建筑風(fēng)格上偏向現(xiàn)代風(fēng)格的設(shè)計。 產(chǎn)品價格上： 根據(jù)現(xiàn)行房價發(fā)展趨勢，普遍接受的房價以 1300～ 1500 元 /平方米的居多，總價在 15～ 20 萬之間。 產(chǎn)品選擇上： 消費者購買住宅時更多考慮的是地段、房價、 景觀環(huán)境，需要一個車位的為多數(shù)。 商鋪 選擇上： 以 31～ 50㎡左右，總價集中在 20～ 30 萬之間 的小面積商鋪最受歡迎經(jīng)營靈活，總價較低。其購買目的一般為自營與出租。對于一、二層的商鋪，仍然偏向單買一層，但是隨著一、二層商鋪的逐步增多，兩層一起買的也將逐步增加。 【小結(jié)】 經(jīng)過在 XX 市一段時間的調(diào)查、人員走訪以及對調(diào)查問卷的細(xì)致分析，我們認(rèn)為， 從當(dāng)?shù)刭彿啃枨蠓治?，建造有?guī)模、有環(huán)境、物業(yè)管理良好、配套相對齊全的高品質(zhì)住宅，是有較大市場需求的。 我們認(rèn)為由于受到當(dāng)?shù)厥杖胨降挠绊?，具有購買力的人群主要集中在當(dāng)?shù)氐乃綘I業(yè)主、政府公務(wù)員、教師。他們具有強 烈的改變居住現(xiàn)狀的愿望及投資購房的潛在意識。 40 四、 調(diào)研結(jié)論 結(jié)論一： XX 近期房地產(chǎn)市場購房需求得到有效釋放，消費者改善型需求增長加速，房價漲幅較快，樓市從谷底進(jìn)入上升通道；但樓市長期供應(yīng)量仍顯過大，房價將在一定高位上趨穩(wěn)。 結(jié)論二： 一期項目的住宅定位將“新 XX、新外灘、新時尚、新生活”為主題進(jìn)行推廣，戶型定位以 100－ 140 平方米的三室二廳二衛(wèi)為主力戶型；商鋪定位：勝利北路定位為“ 女 性藝術(shù) 一條街”，河濱路定位為“休閑美食娛樂一條街”，玉石路定位為“社區(qū)配套便利服務(wù)店”。 結(jié)論三： 本項目自身良好的自然環(huán)境、區(qū)塊優(yōu)勢、稀缺性、規(guī)模化，能有效地抵御樓市風(fēng)險?？蔂I造差異化競爭，走品牌開發(fā)，引領(lǐng) XX 房地產(chǎn)市場。 第二、第三、第四期建設(shè)開發(fā) 調(diào)研將進(jìn)一步 深入 ，分期補充、完善。 41 第五章 規(guī)劃設(shè)計 一、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 《解放北大街綜合改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ 2021 年 8 月） 《關(guān)于 XXXXX 項目 改造項目有關(guān)問題的若干意見》 XX 人民政府辦公室。 XX 市發(fā)展計劃委員會文件計基字 [2021]344 號《關(guān)于 XX 市 XXX 項目 改造項目立項的批復(fù)》。 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 19952021 年） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093（ 2021 年版） XX 市測繪管理處提供的地形圖（ 2021 年 8 月） XX 市 土 地勘測規(guī)劃院測量隊提供的 XX 市掛牌土地 （ 202156 號）地塊勘測定界圖（ 2021 年 5 月） 相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計規(guī)范 二、規(guī)劃原則 特色性原則： 通過突出自然環(huán)境與城市空間環(huán)境的有機組合，強化整體空間環(huán)境的自然性、人文性與地方性，創(chuàng)造出自然優(yōu)美、宜人并富有地方特點的城市空間。 空間有序性原則： 根據(jù)各功能區(qū)域的不同條件與要求，組織整體連續(xù)的城市空間，建立自然環(huán) 境與建筑要素一體化的城市空間結(jié)構(gòu)。 綜合效益性原則： 根據(jù)建筑類型，綜合考慮社會、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)效益， 合理確定開發(fā)強度，展示與其地位相稱的城市面貌。 42 交通組織性原則： 根據(jù)地塊區(qū)位，合理組織街道車流、人流及地塊出 入口，合理安排靜態(tài)交通設(shè)施及有關(guān)配套設(shè)施，保證城市運作的高效、有序與集約化。 三、用地范圍 XX 解放北路舊城改造規(guī)劃用地位于 XX 市市中心，用地北至泉河防洪大堤，東至潁州路，西至劉琦公園，南臨人民路，規(guī)劃用地總面積。除東城河以東位于泉河及青潁公園間的地塊之外，其余大多數(shù)用地均處于 XX 舊城 的范圍之內(nèi)，其格局相當(dāng)于解放時 XX 城的北側(cè)，約占老城面積的三分之一強，可謂是地地道道的舊城更新項目。 四、改造條件 XX 舊城的更新改造正處于一個極好的歷史時期，實施的條件已經(jīng)或正在具備。具體地講， 舊城周邊新城的發(fā)展使用地周邊的基礎(chǔ)設(shè)施得到了完善，城市氛圍日漸濃郁； XX 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度驚人，已經(jīng)成長為皖北的一座重要工商業(yè)城市，其城市規(guī)模居安徽省的前列，經(jīng)濟(jì)輻射能力包括皖北多座重要縣市及河南周口等縣市，形成了工商業(yè)集聚效應(yīng)，也為城市更新提供了先決條件； 東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成了大量資金向周邊省 份轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，為城市更新提供了資金保障，將形成城市發(fā)展與開發(fā)商雙贏的良性發(fā)展局面； 舊城區(qū)本身也具備許多得天獨厚的優(yōu)勢，歷史上的護(hù)城河在今天成 43 為了風(fēng)景宜人的城河公園和劉琦公園，在舊城北部及東部又有寬闊的泉河及植被豐富的青潁公園，使得舊城區(qū)用地處于優(yōu)美自然環(huán)境包圍之中。 五、設(shè)計構(gòu)思 （一）規(guī)劃目標(biāo)及定位 基于 XX 市解放山路舊城改造用地的現(xiàn)狀調(diào)查及分析，此次詳細(xì)規(guī)劃的目標(biāo)在于以改造對舊城進(jìn)行全面更新。 發(fā)揮老城區(qū)地段及景觀優(yōu)勢，建設(shè)硬件設(shè)施一流，定位高檔的城市中心住宅區(qū)。 發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，建設(shè)規(guī)模 、設(shè)施及定位領(lǐng)先的市級中心商業(yè)區(qū)，向北延伸解放南路商業(yè)，向西延伸人民路商區(qū)，形成點、線、面層次分明的商圈。 結(jié)合自然景觀建設(shè)多層次、多類型、多方位的景觀綠地系統(tǒng)，提高城市工作，休閑、居住環(huán)境質(zhì)量。 積極保護(hù)歷史信息，使更新的城市成為歷史的載體和歷史的延續(xù)。 維護(hù)原住居民權(quán)利，有效解決居民安置問題。 （二）規(guī)劃結(jié)構(gòu) 本設(shè)計從 XX 解放北路舊城的區(qū)位及發(fā)展條件和目標(biāo)定位出發(fā)以步行商業(yè)街為核心，發(fā)展商住平衡的城市社區(qū)。通過發(fā)展商業(yè)激活舊區(qū)的經(jīng)濟(jì)價值，帶來活力，由此推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并最終形成擁有地域人 口依托并輻射全市的商業(yè)中心節(jié)點。解放北路用地條件有限，局部用地狹小不利于大商業(yè)展開，因此本設(shè)計選擇在解放北路與東城河路之間的地塊設(shè)計 44 中心商業(yè)街，該步行街以文昌閣廣場為起點向北延伸，呈魚骨狀向兩側(cè)發(fā)散，與解放北路及東城河路相交。與中心商業(yè)區(qū)相鄰的是北城小學(xué)及第二人民醫(yī)院分院地塊，該地塊從現(xiàn)中心商業(yè)區(qū)的核心部位置換出來，一方面保證了中心商業(yè)地塊的完整性，一方面處于了居住區(qū)的核心位置，其服務(wù)半徑更加合理。 本設(shè)計將住宅區(qū)沿青潁公園，泉河及劉琦公園布置保證居住生活的環(huán)境質(zhì)量，同時使中心商業(yè)區(qū)與現(xiàn)有人民路及解放路的商 業(yè)順利銜接。 （三）地塊調(diào)整 XX 舊城改造項目設(shè)計中，對道路網(wǎng)及地塊分割進(jìn)行了調(diào)整以滿足規(guī)劃的理性要求。就地塊而言，為了與周邊現(xiàn)有區(qū)域形成良好過渡，本設(shè)計保留了較密的道路網(wǎng)，同時，為了避免過小的路網(wǎng)對小區(qū)設(shè)計的不利限制，合并了部分地塊，包括①號②地塊，③號④號地塊及⑧號⑨號地塊以形成擁有各自中心綠地的較大地塊。 從地塊完整性角度出發(fā)將 1 1 1 17 號地塊間的北城小學(xué)地塊、第二人民醫(yī)院分院及公安局家屬院地塊從原址置換出去。其中北城小學(xué)與第二人民醫(yī)院分院地塊被安排在⑩號地塊，用地面積有所增加，公安局家屬院將統(tǒng)一安排在拆遷安置地塊。 此外，在青潁公園附近的⑥號、⑦號地塊中各取出一部分以置換位于青潁公園北側(cè)的地塊，使⑥號、⑦號地塊得以連在一起形成完整的居住組團(tuán)，并有利于沿泉河高層景觀帶的形成。 （四）分期建設(shè) XXXXX 項目 改造工程總建筑面積達(dá) 1017900m2 分四期實施，其中第一期位于⑤號、⑥號、⑦號地塊，總用地 面積 63500m2，建筑面積 234900m2。 45 分為二個住宅組團(tuán)。在首期工程中包含有拆遷安置住宅。第二期工程位于 1 1 1 1 2 23 號地塊，總用地面積 78200m2，總建筑面積 220600m2。其中⑧號、⑨號地塊合并為一個地塊，形成一完整的居住小區(qū)，其余地塊均為獨立組團(tuán)。在二期工程中安排有重要的公共設(shè)施，包括遷建小學(xué)及醫(yī)院，以滿足日后整個社區(qū)的使用。三期工程是商業(yè)中心區(qū)，包括了 1 1 1 1 1 2 2 25 號地塊及已遷出和北城小學(xué)第二人民醫(yī)院分院及公安局家屬院 用地。三期工程的實施將形成整個舊城改建的基本面貌，進(jìn)一步改善舊城的配套服務(wù)環(huán)境?？傆玫孛娣e76800m2，建筑面積 286600m2，四期工程包括了①、②、③、④地塊，分成二個小區(qū)，總用地面積 77400m2，總建筑面積 275800m2。建筑以高層和小高層為主，局部多層，充分發(fā)揮其地塊的價值。 （五）道路交通體系 XXXXX 項目 改造項目道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)基本遵循《解放北大街綜合改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了局部調(diào)整。本設(shè)計范圍內(nèi)的主要道路均為城市次干道或城市支路，機動車流量較小。由于舊城用地北靠泉河右大堤，除泉 河大堤下路外較少穿越性交通。用地內(nèi)主要機動車交通均為南北走向，分別為解放北路、東城河路及勝利北路。東西走向道路主要為青潁路及郭家胡同規(guī)劃道路，道路中心交叉點坐標(biāo)根據(jù)修建性詳規(guī)需要略微進(jìn)行了調(diào)整。其中，青潁路及建設(shè)巷與解放北路的二個丁字路口被取消，改為一個十字路口，打通了劉琦公園與青潁公園之間的聯(lián)系。 小區(qū)內(nèi)交通根據(jù)地塊形狀設(shè)計成環(huán)路交通或支狀路交通，實行適度人車混行，遵循通而不暢的原則，減小車行速度達(dá)到可達(dá)性與安全性的高度結(jié)合。 46 步行商業(yè)街采用適度人車分流的形式，在十字路口允許車輛穿行，在商業(yè)街主要地段機動 車及自行車禁行。每一商業(yè)建筑與相領(lǐng)商業(yè)建筑之間通過天橋相連，形成跨越機動車道的通廊。 地面機動車停車場均勻布置于各個小區(qū)中，在高層住宅群設(shè)計有地下停車庫。步行商業(yè)街機動車主要依靠地下停車庫，車庫入口位于中心商業(yè)區(qū)建筑周邊外緣。 （六）綠地景觀系統(tǒng) XXXXX 項目 改造項目有著優(yōu)越的周邊自然條件，具有現(xiàn)有城區(qū)其它用地不可比擬的優(yōu)勢。用地東側(cè)的青潁公園是 XX 目前唯一的收費公園，植被良好；用地西側(cè)的劉琦公園包含了原西城河及外城河的水系，水面開闊，植被良好。兩個公園均是城市中難得的休息場所。位于東城河路東側(cè)的東城河公 園盡管狹長但視線深遠(yuǎn)，植被完善，經(jīng)過治理也將成為十分優(yōu)美的城市公園。泉河在基地北部流過，利用泉河大堤及其與濱河路之前的綠地可形成泉河濱河公園，該公園視野開闊是城市中難得一見的自然濱水開敞空間。 本改造方案充分利用了這些得天獨厚的自然環(huán)境，并提高了沿這些自然開敞空間的土地利用強度，以求景觀價值的最大化。 本方案過重新恢復(fù)了黑龍?zhí)豆珗@，使黑龍?zhí)对谠谢A(chǔ)上有了擴大，并使步行商業(yè)街的延伸段抵達(dá)了黑龍?zhí)豆珗@。成為一個尺度宜人的街頭公園。 在步行商業(yè)街的設(shè)計中，一條林蔭道貫穿始終，步行街起點為文昌閣廣場，通過一幢斜 45186。的高層商業(yè)建筑，將人流由文昌閣廣場引入步行主街。步行街以石質(zhì)鋪裝為主，輔以花壇、休息椅及路燈點綴，帶給人一種 47 悠閑、愉悅的購物氣氛。兩側(cè)廣告燈箱林立，空中通廊交錯，形成獨特的商業(yè)景觀，成為舊城復(fù)興的象征。解放北路兩側(cè)的底商建筑和獨立商業(yè)建筑成為核心商業(yè)區(qū)的補充，也完成了現(xiàn)有解放中路商業(yè)向北延伸。 在各小區(qū)或組團(tuán)內(nèi)部設(shè)計有中心綠地，在中心綠地上布置步行廣場，親子游戲區(qū)等內(nèi)容。 本用地中城市次級道路及支路均種植高大喬本，成為林蔭道，使通往各主要開敞空間的通道景色宜人。 因此，整個 XXXXX 項目 改造的綠地體系呈 點、線、面綜合展開，街頭公園，各小區(qū)及組團(tuán)中心綠地以點狀散布于整個用地；各林蔭路及鄰近開敞空間的景觀道路呈網(wǎng)狀穿叉于用地；劉琦公園、青潁公園、泉河濱河公園，從北、東、西方向包圍舊城區(qū)，城河公園呈梭狀楔入城區(qū)中。 以景觀而言除綠地景觀及商業(yè)街景觀外，沿泉河、青潁公園、東城河公園及劉琦公園的高層建筑群也成為了新景觀，特別是沿泉河的高層建筑帶與未來泉河北岸的高層相呼應(yīng)，將成為 XX 城區(qū)一景，為 XX 跨河向北發(fā)展定下基調(diào)。沿泉河右大堤看一面高樓一面江，蔚為壯觀。 （七）公建配套 XXXXX 項目 改造項目配套主要公建包括小 學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、變電所、居委會、郵電、銀行、超市、公共廁所、商業(yè)服務(wù)等。其中，主要的公建有： 北城小學(xué)，該小學(xué)田原址遷建于⑩號地塊，處于整個舊城改造規(guī)劃用地的中心位置，距離最遠(yuǎn)點住宅區(qū)的服務(wù)半徑不超過 500 米，遷建后的北城小學(xué)用地有所擴大，并擁有了 200 米跑道的球場。 托幼所，規(guī)劃用地范圍內(nèi)針對住宅區(qū)的密集狀況于⑥號地塊設(shè)立托 48 幼所，托幼所位于小區(qū)內(nèi)部中心綠地邊，擁有充足的游戲場所及班活動場所。建筑指標(biāo)及設(shè)施條件均具體有超前性。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施占據(jù)公建的大部，包括市級中心商業(yè)區(qū)及位于各街道西側(cè)的底 商建筑或高層建筑裙房。商業(yè)服務(wù)包含內(nèi)容廣泛，涵蓋日常生活各個領(lǐng)域，并為銀行郵電、公廁、超市、居委會等小型公建設(shè)施提供場地。 停車場及停車庫。這部分內(nèi)容在道路交通系統(tǒng)說明中有所涉及，除中心商業(yè)區(qū)停車數(shù)量按照大型商業(yè)配比外，居住區(qū)停車按每百戶 20~30 輛考慮，地上