【導(dǎo)讀】太原市郝莊舊城改造可行性研究報告。第一節(jié)項目名稱及建設(shè)單位概況。第五節(jié)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。第一節(jié)本章研究方法概述。第四章拆遷安置方案。第一節(jié)目地理位置。第六節(jié)主要建筑物一覽表。第十一節(jié)通信及閉路電視。第十三節(jié)道路及場地。第五節(jié)勞動保護與安全防護。第一節(jié)設(shè)計原則及依據(jù)。第十章項目的銷售計劃與策略。第十三章財務(wù)測算及評價。附表12主要財務(wù)指標(biāo)對經(jīng)營成本變化的敏感性分析。山西新大陸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1999年8月13日資質(zhì)等級為貳級該。名中級工程師12名大專以上學(xué)歷達80以上。1中華人民共和國和太原市現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)。5《山西省建設(shè)工程其他費用暫行標(biāo)準(zhǔn)》山西省計劃委員會山西省建設(shè)廳。8太原市城市規(guī)劃。664投資利稅率769所得稅后財務(wù)內(nèi)

　　

【正文】 室外設(shè)環(huán)狀管網(wǎng)設(shè)地下式消火栓 室內(nèi)設(shè)消火栓消防系統(tǒng)消火栓消防系統(tǒng)均采用環(huán)狀管網(wǎng)管材為無縫鋼管 二排水工程 1 污水 污水量以總用水量的 85 考慮為 5100m3d 污水主要為生活污水經(jīng)化糞池排入市政污水管網(wǎng) 污水管徑為 DN1000 毫米管長 1200 米 本項目建設(shè) 6 座體積為 200 立方米的化糞池 2 雨污水排放 污水雨水分流生活污水經(jīng)化糞池初處理排入朝陽街城市污水管網(wǎng) 室內(nèi)排水采用 PVC 塑料管雨水排水管采用混凝土管道 第八節(jié) 采暖空凋通風(fēng)工程 一采暖工程 1 本項目所在區(qū)域沒有集中供熱近期采用省圖書學(xué)校鍋爐供給遠期利用集中供熱解決 本項目的供熱面積 310000 m2 平均供熱指標(biāo)為 70w m2 供熱負荷為 21700kw 約 22Mw 冬季室內(nèi)計算計算溫度 臥室起居室 18℃ 廚房 20℃ 衛(wèi)生間 25℃ 幼兒園 2025℃ 寫字樓 158℃ 商場 18℃ 2供暖系統(tǒng)根據(jù)太原市城建并城字 202161號文要求住宅采用連續(xù)供熱分戶循環(huán)分戶控制分戶調(diào)溫分戶計量設(shè)計入口裝置按《 98 系列建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計圖集》98N1P17 選用低層和多層住宅采用下分異程式高層住宅采用同程式室內(nèi)采用上供下回單管同程式系統(tǒng) 室內(nèi)干管盡量沿墻布置系統(tǒng)布置應(yīng)力求各環(huán)路壓力平衡 3采暖管道全部采用為焊接鋼管管徑 DN＜ 32采用絲扣連接 DN＞ 32采用焊接鋼管或法蘭連接采暖干管立管閥門全部采用 Z15T10 型閘閥絲扣或法蘭連接散熱器臥室客廳廚房衛(wèi)生間采用 TFD255 型輻射對流散熱器 二通風(fēng)防排煙工程 本項目住宅建筑的通風(fēng)主要考慮廁所及廚房所產(chǎn)生的廢氣由小換氣扇排入風(fēng)道解決商場寫字樓地下車庫由專用設(shè)備解決 第九節(jié) 電氣工程 本項目電氣系統(tǒng)包括強電和弱電兩大系統(tǒng)強電系統(tǒng)包括供配電照明動力用電防雷及接地保護弱電系統(tǒng)包括電話有線電消防報警及連動控制廣播電腦敷線 本項目總用電負荷為 6000KVA 供電電源由太原市供電網(wǎng)提供采用雙回路供電 第十節(jié) 煤氣工程 供氣 氣源由郝莊新開路供給本項目煤氣調(diào)壓站再由煤氣調(diào)壓站引出低壓煤氣供住宅及商業(yè)用戶管網(wǎng)采用枝狀管網(wǎng)管徑 DN300mm 第十一節(jié) 通信及閉路電視 一通信 本項目預(yù)設(shè) 3000 對線路由市通信公司解決 二閉路電視 有線電視信號由太原電視臺提供由該電視網(wǎng)引入干線沿外墻上一層屋頂高度敷設(shè)樓內(nèi)分配系統(tǒng)采用分配一分支系統(tǒng)各豎項采用接一分支器串接一分支器距地 03 米暗裝各分支器處的信號電平值達到 70177。 5dB 每戶客廳及臥室設(shè)有線電視接線盒 2 個滿足居民的需要本項目閉路電視每戶均設(shè)兩個接線盒 第十二節(jié) 消防工程 一根據(jù)各建設(shè)物的 屬實及用途嚴(yán)格按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB5004595《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求進行消防設(shè)施設(shè)備的設(shè)計選型施工和配置 二遵循預(yù)防為主防消結(jié)合的方針立足自防自救采用安全適用技術(shù)先進經(jīng)濟合理的防火措施 三商場室內(nèi)設(shè)置滅火器主要為干粉二氧化碳滅火器配備方式按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090 要求配置 第十三節(jié) 道路及場地 本項目道路總面積為 25000 m2 主要有 8 米寬的干路及 4 米和 3 米寬的支路組成住宅區(qū)內(nèi)地下二層設(shè)置 800個停車位總面積為 239400 m2其他場地硬化面積為 269710 m2 第十四節(jié) 綠化工程 本項目綠化面積 30000 m3DEC 金屬軟管空調(diào)機組的水管接頭采用金屬軟接頭在空調(diào)機組進出處設(shè)置消聲靜壓箱同時在送回主同管上設(shè)置消聲彎頭或微空孔板式消聲器所有空調(diào)機房在安裝完畢后四壁及頂棚均敷貼有為聲隔音材料機房站為隔音 閉門機組應(yīng)安裝在 100MM 的水泥臺面上并墊以 510MM10 點到次日早 6 點之間停止強噪聲作業(yè)確系特殊情況必須晝夜施工時應(yīng)采取降低噪音措施并會同建設(shè)單位找當(dāng)?shù)鼐游瘯逦瘯虍?dāng)?shù)鼐用裰陛犑邪l(fā)布安民告示求得群眾諒解 三從聲源上降低噪聲 選用低噪聲設(shè)備和工藝代替高噪聲設(shè)備在聲源處安裝消聲器消聲即在通風(fēng)機鼓風(fēng)機各類排氣放空裝置等進出風(fēng)管的適當(dāng)位置消聲器 四傳播途徑上控制噪聲采取吸聲隔聲隔振和阻尼等聲學(xué)處理方法來降低噪聲 第五節(jié) 勞動保護與安全防護 一項目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動安全的規(guī) 定由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負責(zé)監(jiān)督檢查安全施工做到安全施工文明施工 二因建設(shè)場地多面臨街施工中應(yīng)采取必要的措施嚴(yán)密注意過往行人的安全施工現(xiàn)場進出車輛應(yīng)合理設(shè)計行車路線確保交通暢通與安全 第八章 節(jié) 能 第一節(jié) 設(shè)計原則及依據(jù) 本項目屬民用建筑類別設(shè)計中遵照部頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ2686 及省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)山西地區(qū)實施細則》 DBJ0420391 執(zhí)行 為了貫徹國家頒布的節(jié)約能源的政策扭轉(zhuǎn)我市嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住采暖能耗大環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀建筑設(shè)計和采暖設(shè)計中采用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措 施在保證使用功能和建筑質(zhì)量并符合經(jīng)濟合理的原則下將采暖能耗控制在國家規(guī)定的水平上 第二節(jié) 節(jié)能措施 本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電節(jié)油和建筑節(jié)能方面設(shè)計中采取的主要措施如下 1 照明設(shè)備的節(jié)能適當(dāng)增加照明分支回路增設(shè)照明開關(guān)采用分區(qū)控制方式以減少不必要的照明照明電源線路采用三相五線制以減少壓力損失設(shè)計盡量使三相負荷平衡照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈避免使用大功率白熾燈 2 低壓電器的選型為 DZ22DW20AEAH 型 3 設(shè)備機泵用電機選擇節(jié)能型可降低能耗 10 以上 4 動力負荷功率因數(shù)在變電所低壓側(cè)集中補償照明負荷功率因數(shù) 采用分散補償補償后功率因數(shù)大于 09 5 建筑物屋頂加強保溫其總熱阻熱在《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)程》要求的最小總熱阻熱值基礎(chǔ)上增加 20 圍護結(jié)構(gòu)采取必要的保溫措施 第九章 工程進度計劃 項目總建筑面積 316255 m2 項目建設(shè)總工期三年項目實施分為二個階段 第一階段前期準(zhǔn)備階段共 6 個月 1 報告審批及辦理其他手續(xù) 1 個月 2 勘察設(shè)計 3 個月 3 建設(shè)場地三通一平辦理相關(guān)施工許可手續(xù) 2 個月 第二階段工程實施階段共 30 個月 第一年 1 回遷住宅樓地基處理基礎(chǔ)土 000 以下工程 120 天 2 回遷住宅樓主體完成 180 天 3 商品住 宅地基處理基礎(chǔ)地下車庫達土 0000 180 天 4 商務(wù)區(qū)地基處理施工至土 0000 240 天 第二年 1 回遷住宅樓水暖電室內(nèi)安裝完 120 天 2 回遷住宅樓外裝修單體完工 120 天 3 商品住宅樓主體工程 240 天 4 商務(wù)區(qū)主體工程 180 天 5 商務(wù)區(qū)水電暖安裝完 150 天 第三年 1 商品住宅室內(nèi)外裝飾水電暖穿插進行 120 天 2 商務(wù)區(qū)內(nèi)外裝修 120 天 3 商品樓商務(wù)區(qū)樓盤竣工掃尾 90 天 4 市政水電暖管網(wǎng)施工各單體工程交工驗收 120 天 5 庭院道路綠化硬化日照等級施工完善 60 天 第十章 項目的銷售計劃與策略 第一節(jié) 銷售計劃 根據(jù)工程進度及市場銷售情況將項目的銷售期定為 3 年第一年為預(yù)售階段第二年為現(xiàn)房銷售階段第三年為后續(xù)銷售階段 第二節(jié) 銷售渠道策略 引進優(yōu)秀房地產(chǎn)代理公司 房地產(chǎn)的委托代理銷售是目前國際上通行的銷售方法這種代理制自二十世紀(jì)八十年代初首先引地進內(nèi)陸以來已迅速在京滬穗等發(fā)達城市推行目前已成為這些城市房地產(chǎn) 的主流銷售模式代理銷售機構(gòu)紛紛崛起培養(yǎng)了一大批這方面的專業(yè)人才銷售理念逐步與國際接軌銷售手段也逐漸成熟尤其重要的是在這個發(fā)展過程中房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)以其系統(tǒng)的運作手法高效率的銷售人員招募培訓(xùn)方法行之有效的宣傳策劃周到而細致的客戶服務(wù)層層推進的銷售手段贏得了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的理解和信任為房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)代理商之間的 [DM 通過郵寄宣傳品進行房地產(chǎn)營銷推廣其郵寄對象主要是據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在的買家或租客這種郵寄宣傳品材料比一般廣告提供更多的信息 宣傳品的內(nèi)容具體應(yīng)包括①物業(yè)的照片及相應(yīng)的說明文字②物業(yè)位置的描述③物業(yè)具體情況介紹如面積高度和主 要設(shè)計特色等④物業(yè)具備的主要設(shè)備如煤氣供熱電力電訊等⑤欲租售的物業(yè)權(quán)益性質(zhì)若是所有權(quán)則說明租約期限⑥1 付款折扣優(yōu)惠 采 取 多 種 銷 售 方 式 一 次 性 全 部 付 清 的 給 以 八 八 折