【導(dǎo)讀】蚄膁肁薄薀膀芃莇罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁莆蒀蠆袀蒈螆羈衿膈薈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅羆膅薅袁羅芇莈螇羄葿薃螃羃腿蒆蠆芁螞羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈薁肈莀蒁袀肇膀蚇袆肆節(jié)蕿螂肆莄螅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂膃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀膀芃莇罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁莆蒀蠆袀蒈螆羈衿膈薈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅羆膅薅袁羅芇莈螇羄葿薃螃羃腿蒆蠆芁螞羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈薁肈莀蒁袀肇膀蚇袆肆節(jié)蕿螂肆莄螅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂膃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀膀芃莇罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膄蚇蚃袁莆蒀蠆袀蒈螆羈衿膈薈襖袈芀螄螀袇莃薇蚆袇蒅莀羅羆膅薅袁羅芇莈螇羄葿薃螃羃腿蒆蠆芁螞羇羈莄蒄袃羈蒆蝕蝿肀膆蒃蚅聿羋蚈薁肈莀蒁袀肇膀蚇袆肆節(jié)蕿螂肆莄螅蚈肅蕆薈羆肄膆莀袂膃艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀膀芃莇罿膀蒞蚃裊腿蒈蒅螁膈膇

　　

【正文】 無公交車經(jīng)過項(xiàng)目地塊，只有走到南翔鎮(zhèn) 古猗園 路 才有大巴。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條： 562 路、 517 路、北嘉 線、上海旅游 6號(hào)線等。 據(jù)悉不久后 南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府前的道路上會(huì) 加設(shè)公交巴士；此外，由于項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，嘉定區(qū)政府允諾將引進(jìn)公交車和輕軌， 屆時(shí)將可以借用 。 ? 教育： 南翔歷來重視教育，素有 “ 教化南翔 ” 的美稱，是個(gè)人才輩出的地方。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)建有中小學(xué) 8所。在離鎮(zhèn)區(qū) 20 公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10所高等學(xué)府。 ? 醫(yī)療 南翔的醫(yī)療衛(wèi)生條件優(yōu)越，南翔醫(yī)院屬二級(jí)醫(yī)院，各類科室齊全，擁有 200 個(gè)床位的住院部。 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。 今后南翔星城居住區(qū) 項(xiàng)目完善的配套可供使用。 ? 旅游資源 南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有 “ 小小南翔賽蘇城 ” 之美譽(yù)，歷史悠久， 人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有 五代磚塔 雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。 四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 東海別墅項(xiàng)目具有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮(zhèn)及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場(chǎng)不被消費(fèi)者認(rèn)可。 隨著 F1 方程式賽車場(chǎng)的建造，特別是項(xiàng)目附近的 南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場(chǎng) 的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。 由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對(duì)項(xiàng)目的改建及包裝，市場(chǎng)前景依舊看好。 第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明， 2020 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房?jī)r(jià)格水平均不同程度地超過 2020 年全年水平，市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)主要顯現(xiàn)為： ? 2020 年持續(xù) 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺的態(tài)勢(shì) 2020年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對(duì)拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。 2020 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672 萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825 萬平方米。因而使得市場(chǎng)階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成 交比例為 1： ，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。 2020 年各季和逐季累計(jì)供求對(duì)比情況（單位：萬平方米） 2020 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面 積 各季 第一季度 1: 第二季度 1: 第三季度 1: 逐季累計(jì) 1— 3月份 1: 1— 6月份 1: 1— 9月份 1: ? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng) 2020 年，在全國各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生 變化。 區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2020 年相比， 2020 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。 購房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至 %，境外人士的比例則從 %升至 %。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會(huì)有所上升。 20 01 年與20 02 年購房者結(jié)構(gòu)比較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上海市居民 外地人市 境外人士2020年2020年 ? 2020 年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移 自 2020 年第四季度樓價(jià)躍上 一個(gè)新的臺(tái)階后， 2020 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。 2020 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元 /平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元 /平方米，分別比上年增長 %和 %。 歷季來各類商品房成交均價(jià)走勢(shì) 成交均價(jià)：元 /平方米 2020 年 第一季度 增幅 第二季度 增幅 第三季度 增幅 第四季度 增幅 商品房平均 4738 % 4710 % 4820 % 5213 % 其中：住宅 4596 % 4651 % 4763 % 5100 % 辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 % 商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 % ? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢(shì)堅(jiān)挺 二手房在前幾年高速高位地交易放量后， 2020 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使 二手房成交的量?jī)r(jià)重回高位。 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)判斷 2020 年市場(chǎng)表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場(chǎng)發(fā)展北京， 2020 年的市場(chǎng)走向相對(duì)較為合理，那么， 2020 年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)的趨勢(shì)判斷如下： ? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2020 年近 2200 萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997 年的 1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2020 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2020 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和 浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級(jí)市場(chǎng)中潛在的開發(fā)能量在目前市場(chǎng)量增價(jià)升的形勢(shì)下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。 ? 需求：由于 2020 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場(chǎng)吸納總量在 2020 年仍會(huì)所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。 ? 價(jià)格：由于市場(chǎng)整體上升的慣性效應(yīng)， 2020 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢(shì)會(huì)低于 2020 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。 二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 上海別墅市場(chǎng)回顧和展望 ? 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段 從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個(gè)中長期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段： 第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；