【正文】 個(gè)小型停車場(chǎng)。游客可以很容易地乘坐觀光船從度假區(qū)前往主碼頭。人45001350（m3/d）2餐飲20L/次③給水工程：給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來水廠供水二個(gè)不同的水源體系。雨水采用自然排放。（3）通訊工程目前移動(dòng)通訊、程控電話已開通，局部區(qū)域信號(hào)較弱處需加強(qiáng)信號(hào)的處理。設(shè)置2座垃圾中轉(zhuǎn)站。建設(shè)投資是指項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無形資產(chǎn)的投資、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。②項(xiàng)目監(jiān)理費(fèi)：%計(jì)算。（6）銷售成本：按銷售額的2%計(jì)算。單位建筑面積投資額為1693元。（2）申請(qǐng)銀行貸款：10000萬元。第八章 財(cái)務(wù)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、建筑成本估算本項(xiàng)目建筑成本由以下內(nèi)容構(gòu)成：：3650萬元；：25294萬元，包括土建工程、安裝工程、弱電工程、消防工程等；：811萬元，包括綠化、園林景觀、配套工程等；：3593萬元，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；：3000萬元；：1485萬元，按2+3+5項(xiàng)的5%提取；：3007萬元，按銷售收入的2%提取。表6 愚人島別墅群項(xiàng)目銷售收入表項(xiàng) 目第一期銷售收入第二期銷售收入合計(jì)單位售價(jià)（元/㎡）50006000建筑面積（㎡）119400151120270520銷售收入（萬元）5970090672150372（1）營(yíng)銷費(fèi)用按銷售收入的2%提取，共計(jì)3007萬元。 城市建設(shè)稅費(fèi)：376萬元；216。 印花稅：81萬元。詳見附表四：愚人島別墅群項(xiàng)目投資收益估算表。主要原因在于：第一，政府為推動(dòng)清江流域愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)，給予許多優(yōu)惠政策；第二，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)是由湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司以自有資金開發(fā)，政府沒有資金投入，建設(shè)周期長(zhǎng)，投資額度大，只能以別墅群項(xiàng)目開發(fā)帶動(dòng)生態(tài)旅游區(qū)的開發(fā)，如果沒有足夠的利潤(rùn)空間，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)將難以為繼。保本點(diǎn)＝投資總額/（單位面積售價(jià)單位面積建筑成本－單位面積稅費(fèi)）＝45811/（50001693434）＝159454（㎡）一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，在本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，必須加強(qiáng)定價(jià)與銷售的管理與控制，采取科學(xué)的定價(jià)策略與營(yíng)銷措施，同時(shí)也必須加強(qiáng)成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項(xiàng)目整體盈利能力。第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)因素通過研究分析，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群項(xiàng)目面臨如下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素：（一）政策風(fēng)險(xiǎn)近年來，為抑制房?jī)r(jià)漲幅過大過快，國家采取了一系列的財(cái)政政策和金融政策，從土地供給、土地開發(fā)周期、自有資金比例、住房貸款等方面抑制房地產(chǎn)價(jià)格。這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的順利實(shí)施起著至關(guān)重要的作用。（一）政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策雖然，國家采取一系列政策、法律、法規(guī)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的膨脹，然而，應(yīng)該看到：第一，房地產(chǎn)行業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)著上下游十?dāng)?shù)個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國家控制的目的是為了確保中國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)；第二，2008年，國際金融危機(jī)的爆發(fā)，導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退，盡管今年上半年，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但這種形勢(shì)還不穩(wěn)定，需要國家持續(xù)采取積極的宏觀調(diào)控政策，因此，房地產(chǎn)業(yè)必將迎來新的生機(jī)；第三，通過盈虧平衡分析，%，安全邊際率高，具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性；第四，愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃通過了省、市、縣三級(jí)政府的批準(zhǔn)。首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請(qǐng)有關(guān)專家編制《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《控規(guī)》），以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性。第十章 結(jié)論與建議 一、結(jié)論湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目堅(jiān)持“保護(hù)第一，科學(xué)規(guī)劃，滾動(dòng)開發(fā)，永續(xù)利用”的16字方針，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護(hù)和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項(xiàng)目設(shè)置上考慮了宜昌整個(gè)旅游區(qū)與清江愚人島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系，整體提高了宜昌市旅游區(qū)的旅游資源利用水平。二、建議湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目與愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)融為一體，實(shí)現(xiàn)了別墅群項(xiàng)目開發(fā)與生態(tài)保護(hù)、休閑旅游、觀光度假的有機(jī)統(tǒng)一，循環(huán)利用，滾動(dòng)開發(fā)，具有極高的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益。敬請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)、社會(huì)同行給予指正。結(jié)束語湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目依托愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個(gè)非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目。她的建成必將成為清江愚人島旅游區(qū)的標(biāo)志性高尚住宅小區(qū)，完全符合發(fā)揚(yáng)愚人島實(shí)業(yè)有限公司的經(jīng)營(yíng)宗旨，更是樹立企業(yè)文化，塑造高端房產(chǎn)品牌形象定位的標(biāo)桿性項(xiàng)目。最后，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長(zhǎng)（建設(shè)期10年）、資金壓力大。（三）管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的管理風(fēng)險(xiǎn)，首先，公司成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技術(shù)、管理人員成立籌建辦公室；其次，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量；最后，針對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位和承建商高度重視，并按本報(bào)告所提出的各項(xiàng)環(huán)保控制措施貫徹落實(shí)，嚴(yán)格實(shí)行“誰開發(fā)、誰保護(hù)、誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”的制度，堅(jiān)決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。如果沒有科學(xué)的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對(duì)愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個(gè)清江流域的生態(tài)環(huán)境。（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)三個(gè)方面：一是銷售價(jià)格變動(dòng)對(duì)公司利潤(rùn)的影響；二是未能達(dá)到預(yù)期銷售量對(duì)公司利潤(rùn)和后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的影響；三是建筑材料價(jià)格變動(dòng)對(duì)投資總額的影響。投資回收期（稅后），投資回收較快；%，在正常銷售情況下，本項(xiàng)目具有較高的安全邊際。（二）敏感性分析%，其他條件不變時(shí)，銷售收入降低10%，%；%，其他條件不變時(shí)，%；%，其他條件不變時(shí)，銷售收入降低10%，%；通過單位售價(jià)、單位建筑成本、銷售量三項(xiàng)指標(biāo)的利潤(rùn)靈敏度分析（詳見附表六：愚人島別墅群項(xiàng)目敏感性分析表），可以得出結(jié)論：?jiǎn)挝皇蹆r(jià)與銷售量的變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)總額的影響最高，幾乎相當(dāng)；其次是單位建筑成本變動(dòng)的影響。詳見附表五：愚人島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表。 稅前投資利潤(rùn)率：202%178。（3）企業(yè)所得稅23206萬元，企業(yè)所得稅按稅前利潤(rùn)的25%計(jì)算。 防洪工程維護(hù)費(fèi)：286萬元；216。216。詳見附表三：愚人島別墅群項(xiàng)目投資成本表。四、投資計(jì)劃根據(jù)愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，2010年投資11836萬元，2011年投資21453萬元（含一期13204萬元、二期8249萬元），2012年投資12521萬元。三、資金籌措根據(jù)愚人島別墅群項(xiàng)目投資估算表，第一期需安排資金16576萬元，主要包括固定資產(chǎn)、土地出讓金、項(xiàng)目管理費(fèi)與工程監(jiān)理費(fèi)（勘探設(shè)計(jì)費(fèi)已經(jīng)支付）、流動(dòng)資金。流動(dòng)資金：本項(xiàng)目一期從動(dòng)工到建成后全部出售，建設(shè)期內(nèi)約需日常流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金1000萬元人民幣。（4）不可預(yù)見費(fèi)，以固定資產(chǎn)和開辦費(fèi)之和的5%計(jì)算。 （2）無形資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資指用于項(xiàng)目所用土地的開發(fā)費(fèi)用，主要是土地出讓金： 3650萬元，包括：15000畝林地經(jīng)營(yíng)權(quán)900萬元和林木所有權(quán)150萬元；別墅用地400畝，計(jì)2600萬元。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗(yàn)收，2011年12月31日銷售完畢，歷時(shí)2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗(yàn)收，2012年12月31日銷售完畢，歷時(shí)1年半。（4）燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座，磚混結(jié)構(gòu)，占地規(guī)模5000㎡，建筑面積200㎡。經(jīng)估算總負(fù)荷為3680kw，計(jì)算容量為2800kVA。在中部建設(shè)1座地表水自來水廠，水廠規(guī)模1萬噸/日。㎡100040（m3/d）4居民100L/d（1）給排水工程①生活用水用水量：取日綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其估算如下表所示?！a頭：在龍舟坪鎮(zhèn)建設(shè)1座旅游接待碼頭，作為從滬渝高速公路長(zhǎng)陽出口進(jìn)入度假區(qū)的主接待碼頭和交通換乘點(diǎn)，同時(shí)作為縣城與度假區(qū)之間的主要游覽交通聯(lián)系，由城市建設(shè)部門統(tǒng)一實(shí)施。——廣場(chǎng)、停車場(chǎng)：在愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)共建設(shè)4座廣場(chǎng)：在三個(gè)入口處各建1座，在區(qū)內(nèi)游客中心設(shè)置大型廣場(chǎng)1座。——主干道路：建設(shè)2條主干道：西部——陳家沱至G318路，全長(zhǎng)12 km，西部主干道主要起溝通陳家沱與外界聯(lián)系、加強(qiáng)旅游區(qū)西部各項(xiàng)目地塊之間聯(lián)系的作用；中部——磨市至南岸坪公路，全長(zhǎng)11 km，中部主干道主要是為進(jìn)入度假區(qū)縱深的游客提供交通服務(wù)。（3）設(shè)備及安裝①上、下水管道；②配電系統(tǒng)；③電梯；⑥自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 花橋群島:總面積2500畝，規(guī)劃單體別墅100棟，建筑面積79600 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。178。二、場(chǎng)址選擇清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“愚人島”）位于湖北省宜昌市長(zhǎng)陽土家族自治縣東部的清江高壩洲庫區(qū)，在八百里清江下游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。、排水系統(tǒng)愚人島水源主要來自于清江，本項(xiàng)目擬新建1座1萬噸/日自來水廠，統(tǒng)一鋪設(shè)自來水管網(wǎng)供水，并配置3座蓄水池。長(zhǎng)陽是連接中西部的咽喉之地，隨著滬渝高速公路、宜萬鐵路的興建，愚人島將更加緊密地融入宜昌的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)，其區(qū)域可達(dá)性將更加優(yōu)越，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。愚人島地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，光照充足，熱量資源豐富，無霜期長(zhǎng)，雨量充沛，雨熱同季。河道以灘多而著稱于世。此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長(zhǎng)陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實(shí)施的批復(fù)（長(zhǎng)政函[2008]30號(hào)）和長(zhǎng)陽土家族自治縣建設(shè)局《關(guān)于湖北清江愚人島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函》（長(zhǎng)建函[2008]74號(hào)）。表1 愚人島別墅群項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表項(xiàng) 目第一期第二期合計(jì)2010 年2011年小計(jì)20112012小計(jì)單位售價(jià)（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520預(yù)售比例40%60%100%40%60%100%預(yù)售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372第五章 建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇 一、建設(shè)條件（一）《愚人島規(guī)劃》和《控規(guī)》已獲政府部門審批通過。隨著一期工程主體進(jìn)度的加快和度假區(qū)園林景觀的建設(shè)，度假區(qū)生態(tài)休閑旅游功能日益完善，在一期實(shí)景效果的帶動(dòng)下，二期項(xiàng)目的漲價(jià)將是水到渠成，二期別墅保守估價(jià)為6000元／㎡。根據(jù)實(shí)際情況可以讓目標(biāo)群體交付一定的資金，參與設(shè)計(jì)戶型，在客戶親身參與建設(shè)過程，共享成功的喜悅。張健橫渡隊(duì)清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風(fēng)光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報(bào)、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學(xué)子同行”活動(dòng)?！熬G色”建筑。，超前、出乎住戶預(yù)料的空間創(chuàng)新。這是愚人島項(xiàng)目開發(fā)的重中之重。（四）Threats（挑戰(zhàn)）一方面，愚人島別墅群的開發(fā)勢(shì)必會(huì)改變一部分土地的利用