【正文】 游區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)范要求，符合天堂島實(shí)際，具有可操作性和很強(qiáng)的制約性及開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)性。（二）區(qū)域自然條件優(yōu)越清江流域處于我國第二級階梯向第三級階梯過渡地帶，屬云貴高原區(qū)的東北端中低山區(qū)，地勢自西向東傾斜，山勢逐步降低。流域內(nèi)山區(qū)占80%以上，山勢陡峻，河谷深切，河道狹窄，比降大，具有山區(qū)河流特征。天堂島三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。地震基本烈度為Ⅵ度。年平均氣溫16℃，年平均日照時(shí)數(shù)為1571小時(shí)，無霜期185～194天，年降雨量1355～1488mm，穩(wěn)定通過10℃以上的間隔天數(shù)132～247天，活動(dòng)積溫2210～5270℃，由于境內(nèi)地形復(fù)雜，海拔高差懸殊，從而導(dǎo)致水熱資源的重新分配，具有多種小氣候特點(diǎn)，隨海拔升高而變化，氣候呈立體結(jié)構(gòu)，兼有中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶及中溫帶多種氣候類型。（三）基礎(chǔ)設(shè)施相對完善天堂島距宜昌城區(qū)32公里、宜都城區(qū)41公里、長陽城區(qū)21公里、三峽機(jī)場32公里，交通便利。島內(nèi)，天堂島僅靠磨南公路和村道土路連接，內(nèi)部交通路網(wǎng)還未形成，區(qū)域的可進(jìn)入性明顯不足。目前天堂島供電系統(tǒng)以大網(wǎng)供電為主，現(xiàn)有—座110kV變電站，項(xiàng)目完成后，擬新配置2座10kV變電所，供電電源接自變電站，可滿足項(xiàng)目需要。排水采取雨、污水分流制，污水經(jīng)污水處理站處理達(dá)標(biāo)后，與雨水一起作為中水利用或排放。此外，項(xiàng)目擬在各酒店、別墅區(qū)等服務(wù)區(qū)設(shè)郵政服務(wù)點(diǎn)，可方便與長陽縣郵政局對接。06′，北緯30176。清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。 樟樹垴:總面積450畝，規(guī)劃單體別墅50棟，建筑面積39800m2；178。 尹家山：總面積600畝，規(guī)劃單體別墅70棟，建筑面積55720 m2；178。第六章 項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施計(jì)劃一、工程建設(shè)內(nèi)容（一）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）綠地面積 93270㎡（5）綠地率 35％（6）建筑密度 20％（7）容積率 表2 天堂島別墅群項(xiàng)目主要指標(biāo)項(xiàng)目名稱別墅類型套數(shù)單套面積用地面積（㎡）建筑面積（㎡）皮家包單體別墅307961530823880樟樹垴單體別墅507962551339800尹家山單體別墅707963571855720花橋群島單體別墅1007965102679600聯(lián)排別墅1205964584671520合計(jì)370173410270520（二）工程建設(shè)內(nèi)容 （1）土建包括園林、綠化、公共部分裝修等。對內(nèi)部進(jìn)行一次裝修，二次裝修留給客戶根據(jù)自己的需要進(jìn)行。⑦消防系統(tǒng)；⑧寬帶與智能監(jiān)控系統(tǒng)。整個(gè)道路交通系統(tǒng)包括道路、出入口、停車場、廣場、碼頭。——次干道：根據(jù)度假區(qū)項(xiàng)目布局的需要，各個(gè)分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個(gè)完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架?！鋈肟冢阂劳兄鞲陕肪W(wǎng)，度假區(qū)沿G318公路設(shè)置三個(gè)入口：西部入口–龍舟坪；北部入口–孫家灣碼頭區(qū)；西北部入口–陳家沱。4座廣場總面積40000㎡。總面積25000㎡。在北部孫家灣、南岸坪，西部陳家沱、石柱觀，東北部樟木咀、柳津?yàn)?，中部香草灣SPA美容會(huì)館、半島度假公寓、國際游艇俱樂部，南部水上運(yùn)動(dòng)論壇、江灣主題度假酒店等處共設(shè)立14座公共旅游碼頭，用生態(tài)型游覽船只形成水上連接，并作為湖面景觀。設(shè)立1座VIP候船室——作為國際游艇俱樂部會(huì)員、別墅業(yè)主和度假區(qū)貴賓專用接待場所。表3 天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)用水量估算一覽表序號名稱用水標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模最高日用水量1住宿300L/d人8000160（m3/d）3辦公40L/d人5000500（m3/d）5不可預(yù)計(jì)用水量按總用水量15%計(jì)　308（m3/d）6估算日最高用水量　2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。高位蓄水池供水分三個(gè)片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過管道接至各服務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)管道有壓供水。④排水工程：旅游區(qū)排水主要為生活污水，為保護(hù)風(fēng)景區(qū)及其附近水域水質(zhì)不受污染，嚴(yán)格按雨污分流的排水體制建立排水系統(tǒng)。（2）供電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積）負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法。根據(jù)本項(xiàng)目負(fù)荷估算情況，擬在度假別墅區(qū)和湖濱服務(wù)區(qū)和養(yǎng)生度假區(qū)各設(shè)一處變配電房，分別配置容量為1000kVA變壓器各2臺(tái)。該項(xiàng)目由電訊部門解決，不計(jì)入本項(xiàng)目投資內(nèi)。（5）垃圾處理工程在各服務(wù)點(diǎn)、休憩點(diǎn)及主要路段每隔400m左右設(shè)一個(gè)垃圾桶，在游覽區(qū)外設(shè)垃圾收集點(diǎn)，將旅游、生活垃圾收集并運(yùn)裝至附近垃圾中轉(zhuǎn)站。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。表4 別墅群項(xiàng)目第一期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容10年1月 1 日—12月31日11年1月1日—12月31日1234567891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目籌資和前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5 別墅群項(xiàng)目第二期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容11年7月 1 日—12月31日12年1月1日—12月31日7891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章 投資估算與資金籌措 一、投資估算內(nèi)容本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、銷售成本、建設(shè)利息和流動(dòng)資金三部分組成。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強(qiáng)弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費(fèi)用，地上建筑以800元/㎡計(jì)算。（3）開辦費(fèi)開辦費(fèi)是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，用于項(xiàng)目組織管理設(shè)計(jì)等各項(xiàng)費(fèi)用，包括以下各項(xiàng)費(fèi)用：①項(xiàng)目管理費(fèi)：以建安成本的3%計(jì)算。③設(shè)計(jì)勘探費(fèi)：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計(jì)、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計(jì)、滑翔傘莊園設(shè)計(jì)，共計(jì)2680萬元人民幣。（5）物價(jià)因素：以每年遞增10%，只考慮固定資產(chǎn)。建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計(jì)算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。二、投資估算 經(jīng)過投資估算，天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。詳見附表一：天堂島別墅群項(xiàng)目投資估算表。本項(xiàng)目資金來源主要為自有資金、銀行貸款和住房預(yù)售收入，具體資金籌措計(jì)劃如下：（1）自有資金：公司股東入股資金3000萬元。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實(shí)力進(jìn)行第二期工程開發(fā)。詳見附表二：天堂島別墅群項(xiàng)目投資計(jì)劃表。天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元，單項(xiàng)工程造價(jià)（單項(xiàng)成本）為1693元/㎡。二、投資收益估算本項(xiàng)目銷售收入為150372萬元，其中一期工程銷售收入為59700萬元，二期工程銷售收入為90672萬元。（2）稅費(fèi)：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。 營業(yè)稅：7519萬元；216。 教育費(fèi)附加：226萬元；216。 交易管理費(fèi)：812萬元216。小計(jì)：9299萬元。3．盈利能力分析項(xiàng)目總投資為：45811萬元，銷售收入為：150372萬元，稅后利潤總額：69619萬元，稅前利潤總額92825萬元。178。 稅后投資利潤率：152%總體而言，本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。三、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元，其中，2010年為21320萬元，2011年為19339萬元，2012年為20684萬元。四、敏感性分析（一）盈虧平衡分析假定項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時(shí)，項(xiàng)目全部投資利潤率為零，投資剛能保本。%，故此項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)較小。從行