【正文】 分三個片區(qū)——南部、中部及北部，各片區(qū)分別建造容量為1000 m3的高位蓄水池，總?cè)萘繛?000 m3，并配備制水設(shè)備3套，通過管道接至各服務(wù)區(qū)，實現(xiàn)管道有壓供水。（2）供電工程本項目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積）負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法。該項目由電訊部門解決，不計入本項目投資內(nèi)。二、項目實施進(jìn)度安排 本項目分兩期開發(fā)，累計3年完成。（1）固定資產(chǎn)投資建安成本：包括土建工程、給排水工程、消防設(shè)施、配套設(shè)施、強弱電工程、社區(qū)景觀綠化等投資費用，地上建筑以800元/㎡計算。③設(shè)計勘探費：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計、滑翔傘莊園設(shè)計，共計2680萬元人民幣。建設(shè)期利息：按貸款10000萬元人民幣、期限三年、年利率12%計算，第2年末還款5000萬元，第3年末還款5000萬元，利息總額為3000萬元人民幣。詳見附表一：天堂島別墅群項目投資估算表。（3）預(yù)售收入：3576萬元根據(jù)天堂島別墅群項目開發(fā)進(jìn)度安排，第一期工程開發(fā)完畢，累計實現(xiàn)銷售收入59700萬元，除支付工程款和歸還銀行貸款5000萬元外，尚余資金30060萬元，完全有實力進(jìn)行第二期工程開發(fā)。天堂島別墅群項目總投資為45811萬元，單項工程造價（單項成本）為1693元/㎡。（2）稅費：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅及其他相關(guān)稅費。 教育費附加：226萬元；216。小計：9299萬元。178。三、現(xiàn)金流量測算現(xiàn)金流量測算結(jié)果顯示：項目凈現(xiàn)金流量總額為61343萬元，其中，2010年為21320萬元，2011年為19339萬元，2012年為20684萬元。%，故此項目實際風(fēng)險較小。五、財務(wù)評價通過以上分析，可以看出本項目投資利潤率為152%，與同行業(yè)相比具有顯著優(yōu)勢；凈現(xiàn)金流量（稅后）約為61343萬元，具有較強的流動性。未來，隨著經(jīng)濟回暖，如果房地產(chǎn)價格上漲過快，政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對本項目開發(fā)帶來不利的影響。（四）環(huán)保風(fēng)險天堂島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。（二）市場風(fēng)險對策針對項目開發(fā)過程中存在的市場風(fēng)險，本報告在第八章中已經(jīng)分析了單位售價、銷售量、單位建筑成本變動對利潤總額的影響，在以后的開發(fā)過程中，將重點采三種措施以降低市場風(fēng)險：第一，加快天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的開發(fā)步伐，以環(huán)境優(yōu)勢提升別墅群項目的品位和檔次，進(jìn)而提高單位售價；第二，加強天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的品牌形象宣傳，通過舉辦國際滑翔傘大賽、攝影大賽、清江畫廊挑戰(zhàn)賽等國際國內(nèi)重大賽事促進(jìn)銷售進(jìn)度；第三，針對建筑市場上的價格變動，一方面，公司將開發(fā)穩(wěn)定的供貨渠道，確保進(jìn)貨價格的穩(wěn)定，另一方面，公司將加強項目管理和成本控制，降低材料消耗。其次，在具體建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容上充分體現(xiàn)了生態(tài)環(huán)境保護和適當(dāng)合理開發(fā)利用，在項目設(shè)置上考慮了宜昌整個旅游區(qū)與清江天堂島旅游區(qū)互為依托的關(guān)系。湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項目以合理的定位來帶動整個項目的運作，為清江天堂島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來全新理念。建議湖北天堂島實業(yè)有限公司特別重視清江的生態(tài)環(huán)境保護工作，制訂切實可行的科學(xué)管理目標(biāo)，做好生態(tài)旅游規(guī)劃，加強環(huán)境監(jiān)測工作。附件附表一：天堂島別墅群項目投資估算表項目單價（元/㎡）第一期第二期面積（㎡）金額（萬元）面積（㎡）金額（萬元）（一）固定資產(chǎn)建筑安裝費用①土建工程（樁以上）800119400955215112012090②基礎(chǔ)工程、給排水工程50119400597151120756③弱電、消防、給排水55119400657151120831④強電與供水工程30119400358151120453⑥社區(qū)景觀、綠化、設(shè)施工程30119400358151120453小計1152214583（二）無形資產(chǎn)土地開發(fā)成本3650小計3650（三）開辦費項目管理費346437工程監(jiān)理費5873勘測設(shè)計費2680小計3083510（四）不可預(yù)見費（5%）730755（五）物價因素（10%）14611509（六）銷售費用（2%）11941813（七）總建筑成本2164019171（八）流動資金10001000（九）建設(shè)期利息2400600（十）別墅群項目總投資2504020771總建筑面積單位投資（元）1693附表二：天堂島別墅群項目投資計劃表項 目第一期投資計劃第二期投資計劃金額(萬元)2010年2011年金額（萬元）2011年2012年建安成本1152214583使用計劃%%%%所需資金(萬元)土地出讓金3650使用計劃70%30%所需資金(萬元)25551095開辦費3083510使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)204306銷售費用11941813使用計劃60%40%50%50%所需資金（萬元）不可預(yù)見費（10%）730755使用計劃40%60%40%60%所需資金(萬元)292438302453物價因素（10%）14611509使用計劃50%50%40%60%所需資金(萬元)建設(shè)期利息240012001200600600流動資金（萬元）10005005001000400600合 計2504020771所占百分比%%%%%%附表三：天堂島別墅群項目投資成本表項目名稱天堂島別墅群項目建筑面積270520m2序號成本項目名稱成本估算（萬元）說明1土地出讓金36502建筑安裝費用25294包括土建工程、安裝工程等,按935元/m23景觀設(shè)施811按建筑面積計30元/m24開辦費3593包括項目管理費、工程監(jiān)理費、規(guī)劃設(shè)計費，5財務(wù)費用30006不可預(yù)見費（5%）14857流動資金20008其他費用29709營銷費用（2%）300710項目總投資45811平均成本1693元/m2附表四：天堂島別墅群項目投資收益估算表項 目第一期第二期合計2010 年2011年小計20112012小計(一)別墅單位售價（元/㎡）500050005000600060006000建筑面積（㎡）119400119400119400151120151120151120270520(二)年預(yù)售房屋出售面積（㎡）477607164011940045336105784151120270520銷售收入（萬元）238803582059700272026347090672150372（三）建筑成本985614784250402077145811(四)銷售稅金及附加營業(yè)稅（萬元）1194179129851360317445347519城市維護建設(shè)稅（萬元）609014968159227376教育費附加（萬元）3654904195136226防洪工程維護費（萬元）456811352121172286交易管理費（萬元）129193322147343490812交易印花稅（萬元）13193215344981土地增值稅（萬元）387580967441102814692436小計18642795465821244954707711736（五）稅前利潤（萬元）1216018241304026242492825（六）所得稅（萬元）304015606（七）稅后利潤912046818附表五：天堂島別墅群項目現(xiàn)金流量測算表 單位：萬元項目合計2010年2011年2012年一、現(xiàn)金流入163372368806302263470銀行借款/融資1000010000銷售收入150372238806302263470其他現(xiàn)金流入30003000二、現(xiàn)金流出102029157604388342386項目建設(shè)4581198562325212703銷售稅金及附加13860186449197077所得稅273583040871215606貸款利息償還300012001200600貸款本金償還1000050005000其他現(xiàn)金流出3000100010001000三、凈現(xiàn)金流量61343213201933920684附表六：天堂島別墅群項目敏感性分析表項 目合計單位售價降低10%單位建筑成本提高10%銷售量下降10%(一)別墅　　　　單位售價（元/㎡）55595003955595559建筑面積（㎡）270520270520270520270520(二)年預(yù)售房屋　　　　出售面積（㎡）270520270520270520243468銷售收入（萬元）150372135344 150372135344（三）建筑成本458114581150392945811（四）銷售稅金及附加1173610563 1173610563 （五）稅前利潤（萬元）9282578970 8824478970（六）所得稅（萬元）2320619742 22061 19742 （七）稅后利潤6961959227 66183 59227 38