【正文】 湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目以合理的定位來帶動整個項(xiàng)目的運(yùn)作，為清江天堂島旅游區(qū)的崛起和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來全新理念。未來，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，政府可能采取更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)開發(fā)控制政策，將對本項(xiàng)目開發(fā)帶來不利的影響。178。天堂島別墅群項(xiàng)目總投資為45811萬元，單項(xiàng)工程造價(jià)（單項(xiàng)成本）為1693元/㎡。③設(shè)計(jì)勘探費(fèi)：包括總規(guī)和控規(guī)、單體建筑設(shè)計(jì)、高爾夫球場及度假別墅設(shè)計(jì)、滑翔傘莊園設(shè)計(jì)，共計(jì)2680萬元人民幣。（2）供電工程本項(xiàng)目用電負(fù)荷采用單位面積（建筑面積）負(fù)荷密度法進(jìn)行負(fù)荷估算，其他用電采用估算法?？偯娣e25000㎡。 尹家山：總面積600畝，規(guī)劃單體別墅70棟，建筑面積55720 m2；178。（三）基礎(chǔ)設(shè)施相對完善天堂島距宜昌城區(qū)32公里、宜都城區(qū)41公里、長陽城區(qū)21公里、三峽機(jī)場32公里，交通便利。天堂島別墅群項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入150372萬元，其中2010年實(shí)現(xiàn)銷售收入23880萬元，2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入63022萬元，2012年實(shí)現(xiàn)銷售收入63470萬元。單體別墅建設(shè)上結(jié)合水體，營造有私家碼頭，景觀效果豐富。宜昌作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”領(lǐng)跑者，而長陽作為“鄂西生態(tài)文化旅游圈”的重要支點(diǎn)，在湖北省“鄂西生態(tài)文化旅游圈”中占有重要地位，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，旅游資源富集，在宜昌和長陽的旅游業(yè)發(fā)展中起著極其重要的作用，而天堂島作為清江流域的重要節(jié)點(diǎn)，對于完善清江流域乃至宜昌和湖北的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有著重要的潛在作用。天堂島青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合的山水景觀格局，山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，山水相依的景觀視野具備豐富的景觀資源。目前，別墅市場的重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目倍受市場推崇。然而，宜昌旅游產(chǎn)品卻存在旅游產(chǎn)品種類單一、產(chǎn)品開發(fā)深度不夠、各種產(chǎn)品缺乏有效整合等問題，以致于對客流的吸引力不足，產(chǎn)業(yè)效益低下，嚴(yán)重影響地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展水平。（5）投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。以長江三峽為代表的自然風(fēng)光和以三峽水利樞紐工程為代表的人文景觀奠定了宜昌旅游在全國和國際旅游中的重要地位。據(jù)世界生態(tài)旅游大會介紹，國際生態(tài)旅游市場潛力巨大，年增長率為20%～25%，高于其它旅游項(xiàng)目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度。山水清幽寧靜，植被蔥郁，景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。公司經(jīng)營場所位于長陽土家族自治縣磨市鎮(zhèn)黃荊莊村五組，經(jīng)營期限為2007年3月26日至2027年3月25日，經(jīng)營范圍包括：旅游、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水電開發(fā)與投資；文化、教育、體育投資；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程服務(wù)；工藝美術(shù)品、針紡織品、日用百貨、塑料制品銷售；接受委托對酒店餐飲單位進(jìn)行管理；企業(yè)形象策劃、會展服務(wù)等。，要留住三峽游客最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要做好以三峽大壩為點(diǎn)、以長江中下游和清江流域?yàn)榫€、以鄂西旅游圈為面的旅游開發(fā)。上半年城區(qū)商品房成交3494套，%，接近2007年市場高峰期的同期水平。天堂島與早期人類活動“長陽人”遺址僅隔40公里。（四）Threats（挑戰(zhàn)）一方面，天堂島別墅群的開發(fā)勢必會改變一部分土地的利用方式，勢必會破壞掉一部分植被，如果處理不好，必然影響天堂島整體的生態(tài)環(huán)境。張健橫渡隊(duì)清江畫廊挑戰(zhàn)賽；多次成功舉辦風(fēng)光人體攝影大賽；2008年7月與三峽商報(bào)、三峽游客中心共同策劃主辦“2008，我與北大清華學(xué)子同行”活動。此外，《控規(guī)》已經(jīng)得到長陽土家族自治縣人民政府同意，并取得根據(jù)規(guī)劃方案實(shí)施的批復(fù)（長政函[2008]30號）和長陽土家族自治縣建設(shè)局《關(guān)于湖北清江天堂島生態(tài)旅游度假區(qū)選址意見的函》（長建函[2008]74號）。、排水系統(tǒng)天堂島水源主要來自于清江，本項(xiàng)目擬新建1座1萬噸/日自來水廠，統(tǒng)一鋪設(shè)自來水管網(wǎng)供水，并配置3座蓄水池。（3）設(shè)備及安裝①上、下水管道；②配電系統(tǒng)；③電梯；⑥自動報(bào)警系統(tǒng)。（1）給排水工程①生活用水用水量：取日綜合用水量標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，其估算如下表所示。（4）燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)液化石油氣供應(yīng)站1座，磚混結(jié)構(gòu)，占地規(guī)模5000㎡，建筑面積200㎡。流動資金：本項(xiàng)目一期從動工到建成后全部出售，建設(shè)期內(nèi)約需日常流動周轉(zhuǎn)資金1000萬元人民幣。216。詳見附表五：天堂島別墅群項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表。如果沒有科學(xué)的規(guī)劃，貿(mào)然開發(fā)，極有可能對天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)的旅游資源造成破壞，甚至威脅整個清江流域的生態(tài)環(huán)境。結(jié)束語湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目依托天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，是一個非常具有發(fā)展前景的別墅群項(xiàng)目。首先，積極配合當(dāng)?shù)卣块T，邀請有關(guān)專家編制《湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《天堂島規(guī)劃》）和湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），以確保項(xiàng)目開發(fā)的科學(xué)性。因此，在本項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)過程中，必須加強(qiáng)定價(jià)與銷售的管理與控制，采取科學(xué)的定價(jià)策略與營銷措施，同時也必須加強(qiáng)成本管理，降低單位建筑面積物料消耗，提高項(xiàng)目整體盈利能力。 印花稅：81萬元。（2）申請銀行貸款：10000萬元。建設(shè)投資是指項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金投入，主要包括固定資產(chǎn)的投資、無形資產(chǎn)的投資、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。③給水工程：給水系統(tǒng)分為高位蓄水池供水和自來水廠供水二個不同的水源體系。——游覽步道：各分區(qū)、各景點(diǎn)的山林、湖邊修建游覽步道，整個天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)游覽步道共約90km。24′，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成。屬喀斯特地貌。通過產(chǎn)權(quán)式別墅的銷售，收回酒店（會所）的投資，從而提高度假別墅的利用率，降低投資經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。五、目標(biāo)市場定位與產(chǎn)品定位分析（一）目標(biāo)市場定位湖北清江天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)別墅群作為清江天堂島生態(tài)休閑旅游區(qū)唯一的高端住宅項(xiàng)目，針對中高端社會精英人士傾心打造最佳人居環(huán)境，其潛在客戶主要包括：，包括：公務(wù)員、中外資企業(yè)高級白領(lǐng)、企業(yè)中高層人員；、富商等；，如重慶、成都、武漢、十堰等；4. 港澳地區(qū)、深圳、廣州、上海、南京等高端精英和社會名流。隨著天堂島旅游開發(fā)的逐步深入，停車場的容量將可能成為限制游客量的一個制約因素。臨近三峽大壩賦予天堂島絕佳的中觀區(qū)位。第三章 市場分析與市場定位一、國內(nèi)別墅市場分析1. Town House引爆生態(tài)旅游度假別墅市場隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。公司管理力求科學(xué)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。因此，天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?！笆濉睍r期，%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元，%。（四）天堂島別墅群項(xiàng)目開發(fā)有利于生態(tài)旅游資源綜合利用根據(jù)《湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡稱《天堂島規(guī)劃》）和湖北省清江天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡稱《控規(guī)》），天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動發(fā)展，其資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。董事會為公司最高決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理班子作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動。因此，湖北天堂島實(shí)業(yè)有限公司股東集體做出決策：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐天堂島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展?！疤煜轮小钡牡鼐墐?yōu)勢有利于與旅游客源地建立便捷的航空、鐵路和公路交通聯(lián)系；“千湖之省”有利于發(fā)揮集聚優(yōu)勢，為開發(fā)、建設(shè)、宣傳濱水度假旅游產(chǎn)品提供了良好的營銷形象。天堂島三面環(huán)水，短期內(nèi)不能架橋，去天堂島主要依靠鄢沱碼頭，對外交通不甚便利。綜上所述，整合現(xiàn)有各種資源，加快天堂島別墅群的開發(fā)，有助于推動天堂島旅游開發(fā)的步伐，在有效保護(hù)生態(tài)資源的前提下，將天堂島的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成旅游產(chǎn)品優(yōu)勢，打造天堂島整體優(yōu)勢品牌，將對促進(jìn)宜昌長陽地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。（四）創(chuàng)新經(jīng)營，導(dǎo)入“別墅休閑度假”聯(lián)動銷售模式對于度假型的第二居所，可以采用別墅休閑度假”聯(lián)動，以分時度假方式進(jìn)行經(jīng)營。天堂島三面環(huán)水，庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。06′，北緯30176。——次干道：根據(jù)度假區(qū)項(xiàng)目布局的需要，各個分區(qū)內(nèi)部開辟次干道路，與車行主干道、碼頭形成連接，形成一個完整的枝狀路網(wǎng)構(gòu)架。人5000500（m3/d）5不可預(yù)計(jì)用水量按總用水量15%計(jì)　308（m3/d）6估算日最高用水量　2358（m3/d）②消防用水室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；消防用水量為15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，一次火災(zāi)滅火用水量為108m3。表4 別墅群項(xiàng)目第一期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容10年1月 1 日—12月31日11年1月1日—12月31日1234567891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目籌資和前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5拆遷及七通一平　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6基礎(chǔ)施工　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7結(jié)構(gòu)和水電安裝及裝修工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9商品房預(yù)售到銷售結(jié)束　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表5 別墅群項(xiàng)目第二期開發(fā)進(jìn)度安排編號工程進(jìn)度內(nèi)容11年7月 1 日—12月31日12年1月1日—12月31日7891011121234567891011121項(xiàng)目前期工作（包括各類證件）　　　　　　　　　　　　　　　　　　2項(xiàng)目前期付款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3施工圖設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　　　4項(xiàng)目議標(biāo)工作