【正文】 的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻。商品房銷售均價明顯高　　于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 ⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。（4）項目用地西側(cè)有一個40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線): 公用設(shè)施種類 公用設(shè)施名稱 教育設(shè)施 大學(xué)：天津財經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大天津附中（市重點）、第四中學(xué)（市重點）、南樓中學(xué)（區(qū)重點） 醫(yī)療設(shè)施 天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等） 大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店 文化設(shè)施 天津日報大廈、河西圖書大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國展中心、天津禮堂 體育設(shè)施 河西體育場 大型公園 天津樂園 大型賓館 天津賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。項目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。 西側(cè)衛(wèi)津河 北側(cè)順馳開發(fā)地塊 廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河 南側(cè)在建道路 梅江南開發(fā)用地 （1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃207/aB style=39。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。項目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。排水：在該項目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀(jì)莊子污水處理廠。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。（列表說明上述問題）3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。01號國 有土地使用證2. 項目用地規(guī)劃① 項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10B style=39。color:white。② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 風(fēng)險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結(jié)合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。 ：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個天津地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。：?? 區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況： 價格空間 主要產(chǎn)品類型 供應(yīng)比例 2500以下 多層 25% 2500—3500 多層、小高層 50% 3500—4000 多層、小高層 15% 4000以上 多層、小高層、別墅 10%?? 各檔次產(chǎn)品20B style=39?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征： 河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。具有代表性的項目有： 項目名稱 規(guī)模（m2） 建筑形式 綠化率 均價（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 瑞江花園（一期） 整體40萬 多層 35% 2400 7090（兩室） 金海灣 20萬 多層 30% 2480 90100（兩室） 榮華園 3萬 多層 36% 2300 8090（兩室）(2) 2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。 項目名稱 規(guī)模（m2） 發(fā)售資源（m2） 建筑形式 容積率 均價（元/m2） 主力產(chǎn)品（m2） 消化率 世紀(jì)城 22萬 20萬 多層小高層 1．29 3600 100（兩室）140（三室） 70% 芳水園 約2萬 多層小高層 3800 120150 15% 藍(lán)水假期 內(nèi)認(rèn)期 多層小高層 0．9 3900 140160 20%(4) 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。別墅分為2280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計還是相當(dāng)?shù)轿坏?，項目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)。配套：?? 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。?? 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料?? 新技術(shù)：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。01萬m2 樓面地價 1248元/m2 1248元/m2 地點 友誼路延長線 友誼路延長線 解放南路 開發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟房 萬科計劃投資 交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利 配套公建 小學(xué)、派出所 小學(xué) 配套設(shè)施 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng) 容積率 0．9（含水面） 0．95（含水面） 水面 綠化率 58．5湖景綠化率 31．55%53%湖景綠化率 工程進度 2002年10月底交工 2002年8月底交工 可售面積 79205 m2 70240m2 主力面積 130160 m2 120150 m2 主力總價 5062萬元 4557萬元 熱銷面積 130（小三室） 120 產(chǎn)品對比： 優(yōu)劣勢對比項 藍(lán)水假期 芳水園 天玻 平均單價 3900元/m2 3800元/m2 元/m2 戶型配比 多層（4層半）：65%高層(912層)：30%別墅（未開發(fā)）：5% 多層；70%高層：30% 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 面積配比 多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）： 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 價格 多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅： 主力戶型 130160 120150 梅江南：，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。color:white。backgroundcolor:88680039。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。 本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層。2. 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。4. 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。01萬平方米 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　　③住宅建設(shè)用地: 。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。backgroundcolor:88680039。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2002年初開工。01萬平米，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),可銷售住宅面積約25.B style=39。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬平米。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,943 398 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng)費 3,416 114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設(shè)費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的2