【正文】 為萬科占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。01萬m2 樓面地價 地點 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國際康體中心（國際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進(jìn)度 20B style=39。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。backgroundcolor:88680039。，土地出讓金可按土地評估值的57%收取。②付款計劃：，萬科公司支付300萬元補償費。（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。backgroundcolor:88680039?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準(zhǔn)，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。backgroundcolor:88680039。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。lt。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。2009年9月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。營銷管理2009年8月更新amp。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城 交通設(shè)施 門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項目1公里處有9954路終點站 文化設(shè)施 無 體育設(shè)施 無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施?，F(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為天津市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1） 取得土地使用權(quán)程序① 萬科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。市場基本處于平衡狀態(tài)。建筑形式基本為多層。3．3云水園： 該項目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費。?? 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵?? 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置?? 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計?? 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套?? 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合?? 合理的市政設(shè)施配套?? 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。backgroundcolor:88680039。，不適合做儲備項目。 出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應(yīng)按17%計算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來水2道路及其他45元/平米 交易費 47 2 % 契稅 884 29 土地補償費/出讓金/大配套之和的3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬元\臨電92萬元. 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。2003年開發(fā)7萬平米。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。backgroundcolor:88680039。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進(jìn)了銷售。color:white。，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。color:white。 :①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。color:white。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。天津公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:　該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢: ①根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地?！?008年比亞迪汽車品牌形象策略與創(chuàng)天 津 萬 科 玻 璃 廠 項 目可行性研究報告 天津萬科興業(yè)(集團)有限公司二零零壹年八月目 錄第一章 項目決策背景13/a. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章 項目概述1. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章 市場研究1. 區(qū)域市場成長狀況2. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場對本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 初步規(guī)劃設(shè)計思路2. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 開發(fā)機遇2. 開發(fā)周期安排3. 銷售周期安排第七章 投資收益分析1. 成本預(yù)測2. 稅務(wù)分析3. 經(jīng)濟效益分析4. 項目資金預(yù)測第八章 可行性結(jié)論1. 項目優(yōu)勢2. 項目劣勢3. 結(jié)論及建議第一章 項目決策背景 萬科自92年進(jìn)入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米?！?008年江鈴N350上市TVC創(chuàng)意腳本》PPT 21頁amp?！?008年瑞虎3時尚生活創(chuàng)意大賽活動方案》PPT 87頁amp?！?008年易車之旅品致魅力銷售策劃案》PPT 16頁amp?！?008天津津美飲料有限公司20周年慶典策劃方案》PPT 63頁amp?！?009年好麗友六一兒童節(jié)熊貓派派推廣活動》PPT 19頁amp?！?009年謳歌系列車型貴州上市發(fā)布會策劃全案》PPT 28頁amp?！?009雪津Icool愛酷推廣思路》PPT 11頁amp?！禩CL家電事業(yè)部促銷員手冊》Word 41頁amp?！侗贝蟀咐n堂教學(xué)手冊李寧公司品牌重塑》Word 26頁amp?！堕L城PDA廣深推廣策略》PPT 38頁amp。《方德營銷咨詢2004年洋河藍(lán)色經(jīng)典南京市場啟動方案》PDF 42頁amp。《廣州本田汽車瑞泰特約銷售服務(wù)點開業(yè)盛典慶典策劃案》PPT 80頁amp?！逗敝屑囕v銷售服務(wù)有限公司2009年市場推廣計劃》PPT 39頁amp。《江西瓜子新品市場營銷推廣策略案》PPT 73頁amp。《昆明龍門洗衣粉營銷策劃參考方案》Word 9頁amp?！堵?lián)想品牌定位》PPT 37頁amp?！赌ν兄?009立峰展會商家組織及媒體宣傳方案》Word 6頁amp?！赌承‰娖魍茝V品牌形象策略書》PPT 20頁amp?！镀囦N售流程和技巧》PPT 17頁amp?！度赂？怂乖嚦嗽囻{活動策劃草案》PPT 55頁amp?！渡虾Ｍㄓ闷?008年度營銷政策》Word 24頁amp。《神州數(shù)碼管理系統(tǒng)有限公司整合營銷傳播策略方案》PPT 55頁amp。《統(tǒng)一企業(yè)促銷人員培訓(xùn)》PPT 30頁amp?！秱バ肋_(dá)機電設(shè)備有限公司銷售部具體操作方案》Word 7頁amp?！兑黄蟊妸W迪售后服務(wù)管理培訓(xùn)》PDF 60頁amp?！斗?wù)市場細(xì)分與定位課件》PPT 33頁amp。《2009南博品牌形象整合推廣策略方案》PPT 103頁amp?！秾?dǎo)購管理大全》PDF 31頁amp?！禣RACLE的ERP標(biāo)準(zhǔn)流程》PDF 23頁amp?！?008中國無線城市盈利模式現(xiàn)狀問題及對策研究報告》PDF 83頁amp?！峨娫挔I銷公開課程講義》PPT 79頁amp?！赌彻臼袌鲣N售人員績效工資考核方案》Word 3頁amp。gt。gt。