【正文】 餐飲 1萬(wàn)平方米 ? 銷售周期： 2023年 5月 —— 2023年 10月 ? 銷售目標(biāo)： 2023年 合同 6億 ? 回款 ? 開(kāi)盤(pán)銷售目標(biāo)： 合同 2億 ? 回款 順 馳 集 團(tuán) 推廣策略 確立重點(diǎn)區(qū)域推廣結(jié)合廣泛市場(chǎng)宣傳的推廣思路 ， 以針對(duì)性的營(yíng)銷活動(dòng)結(jié)合軟 、 硬廣告宣傳 ， 配合銷售進(jìn)度在不同銷售節(jié)點(diǎn)做集中的密集宣傳 。 順 馳 集 團(tuán) ? 促銷手段及實(shí)施步驟 ? 開(kāi)盤(pán)前：分三次派籌 ? 首次派籌： 3月 14日 3月 31日 ， 發(fā)放 150張卡 ， 限時(shí)限量售卡 ， 規(guī)定優(yōu)惠幅度 ， 制造緊迫感 ， 引起市場(chǎng)關(guān)注 。 通過(guò)連鎖店完成對(duì)塘沽區(qū)域市場(chǎng)覆蓋 。 ? 2） 建立形成新型商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式 。 順 馳 集 團(tuán) 五、經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案 起步區(qū)項(xiàng)目成本說(shuō)明 ? 起步區(qū)住宅類平均直接成本為 /平米 ， 可售類公建平均直接成本 /平米 ， 總平均直接成本 /平米 。 順 馳 集 團(tuán) 銷售費(fèi)用計(jì)劃 ? 新河項(xiàng)目整體銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 8000萬(wàn)元 ， 以總體可售面積計(jì)算平米銷售費(fèi)用為 50元 。 從支付項(xiàng)目拆遷款開(kāi)始 （ 2023年 8月 ） 計(jì)算的資金平衡時(shí)間為 20個(gè)月 。 順 馳 集 團(tuán) ? 從 2023年到 2023年，用起步區(qū)回款可陸續(xù)償還拆遷及土地的融資款 ，除支付項(xiàng)目支出外保持 2億元左右的正資金流量。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:12:14 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 順 馳 集 團(tuán) 謝謝大家！ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 預(yù)計(jì)利用此地塊土地證可長(zhǎng)期融資 （ 2年或以上 ） ， 除補(bǔ)齊7000萬(wàn)元周轉(zhuǎn)資金外可支持項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的工程支出并維持正的資金流 。 順 馳 集 團(tuán) 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目 住宅 可售公建 合計(jì)單位直接成本（元 / 平米） 2 , 2 7 5 . 8 3 2 , 9 9 6 . 9 6 2 , 4 2 0 . 7 7 銷售均價(jià)（元 / 平米） 2 , 8 3 4 . 0 0 5 , 4 0 0 . 0 0 3 , 3 4 9 . 7 3 總可售面積（平米） 2 3 8 , 7 6 8 . 0 0 6 0 , 0 6 0 . 0 0 2 9 8 , 8 2 8 . 0 0 銷售額 6 7 , 6 6 6 . 8 5 3 2 , 4 3 2 . 4 0 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 直接成本 5 4 , 3 3 9 . 5 4 1 7 , 9 9 9 . 7 4 7 2 , 3 3 9 . 2 8 銷售毛利 1 3 , 3 2 7 . 3 1 1 4 , 4 3 2 . 6 6 2 7 , 7 5 9 . 9 7 毛利率 20% 45% 28%稅金支出 3 , 4 1 7 . 1 8 1 , 6 3 7 . 8 4 5 , 0 5 5 . 0 1 銷售費(fèi)用支出 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 銷售利潤(rùn)銷售利潤(rùn)率所得稅凈收益凈收益率投資回報(bào)率新河起步區(qū)利潤(rùn)分析表2 , 0 0 0 . 0 0 6 2 5 . 3 0 17%2 0 , 0 7 9 . 6 6 6 , 6 2 6 . 2 9 1 3 , 4 5 3 . 3 7 13%20% 順 馳 集 團(tuán) 現(xiàn)金流量分析 ? 截至 8月份已支付新河整體拆遷費(fèi) 2億元 ， 且后期支付剩余拆遷費(fèi)用和其他土地費(fèi)用的準(zhǔn)確時(shí)間 、 順序不好預(yù)計(jì) ， 而除起步區(qū)外新河后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)劃尚處于研發(fā)階段 ， 也不能合理 、 準(zhǔn)確預(yù)計(jì)土地成本中各項(xiàng)內(nèi)容在各開(kāi)發(fā)階段的分?jǐn)倲?shù)額 ， 所以本次起步區(qū)現(xiàn)金流量分析的一個(gè)假設(shè)即保守的認(rèn)為新河起步區(qū)的土地成本已一次性付齊 ， 多付款部分及后續(xù)付款均視為支付后期土地成本 ， 不在起步區(qū)的現(xiàn)金流量中反映 。 目前 ， 已經(jīng)通過(guò)融資形式支付整體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2億元 ， 另 2億元拆遷費(fèi)在 2023年底前付清 。待時(shí)機(jī)成熟 ， 進(jìn)行引進(jìn) 。使各區(qū)域客戶能不斷到訪，親身感受社區(qū)的氛圍。 順 馳 集 團(tuán) 客戶定位 ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，將主要面對(duì)塘沽區(qū)內(nèi)、項(xiàng)目周邊的固有客戶，主要集中在塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)行住房改善的一般市民； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期，將大量的面對(duì)更廣泛的濱海地區(qū)客戶，其中港口、石油、開(kāi)發(fā)區(qū)等區(qū)域的客戶將成為主力客群； ? 由于萊茵春天項(xiàng)目后期漲幅較大，有一些客戶一直在關(guān)注新河項(xiàng)目的推進(jìn)，包括萊茵春天老客戶的重復(fù)購(gòu)買，這兩部分將是很大一批客戶群體； ? 在保稅區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)工作，居住在市里的高薪鐘擺式人群； ? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，隨項(xiàng)目影響力的逐步加強(qiáng)，項(xiàng)目功能的不斷完善，客戶范圍將逐漸擴(kuò)大到整個(gè)濱海新區(qū)和京津地區(qū)。 ? 強(qiáng)銷期：開(kāi)辟新的銷售渠道 ， 全新概念的現(xiàn)場(chǎng)展示 ， 最大限度的創(chuàng)造人潮 ， 讓項(xiàng)目家喻戶曉 。 ? 一期住宅建筑形式以中心湖為軸心向規(guī)劃路和高速公路推進(jìn)依次為：獨(dú)體、雙拼、聯(lián)排、洋房和普通多層住宅。 順 馳 集 團(tuán) 3）開(kāi)盤(pán)時(shí)工程的形象部位 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 29日 ? 屆時(shí)：人工湖完成 ? 湖濱步道完成 ? 作為銷售大廳的體育館落成周邊環(huán)境形成 ? 示范區(qū) 6套樣板間完成 ? 商業(yè)街 、 湖東住宅主體封頂 ， 進(jìn)入外檐裝修階段 ? 湖心島上 3棟獨(dú)體別墅主體完成 ? 配套設(shè)施電力 、 排水基本完成 順 馳 集 團(tuán) ? 項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)宗旨是：推動(dòng)人的活動(dòng)和交流，促進(jìn)社區(qū)發(fā)展，使社區(qū)與城市和自然環(huán)境更好的融為一體。 為促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 拆遷公司出臺(tái)了一系列獎(jiǎng)勵(lì)辦法來(lái)推動(dòng)搬遷工作 。 ? 前期手續(xù) ? 由于項(xiàng)目的土地尚未獲取 ， 不具備辦件條件 。 新河土地基本地價(jià)為 400元 /平米 ， 其中包括 100元的土地出讓金 ，100元的市政配套費(fèi) ， 200元的拆遷款 。 順 馳 集 團(tuán) 周邊交通及設(shè)施現(xiàn)狀 道路系統(tǒng)：塘黃公路從