【正文】 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 10:12:14 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 ? 綜上分析不難看出，僅僅利用置地公司 4300萬元的前期資金投入和 7000萬元的周轉(zhuǎn)資金，完全依靠土地運(yùn)作方式的創(chuàng)新，新河大盤就可以順利啟動(dòng)了。這 2億元即可支持 2023年新河后期開發(fā)開盤前的資金需求。 2023年 1~2月通過從塘沽區(qū)規(guī)劃局融資 1億元 ， 并利用公司周轉(zhuǎn)資金 7000萬元即可摘牌付齊剩余全部地塊的土地款 。 順 馳 集 團(tuán) 單位 : 萬元2023 年 2023 年 2023 年 金額回款 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 其他 流入合計(jì) 57, 43, 1 0 0 , 0 9 9 . 2 5 土地支出 15, 1 5 , 2 3 1 . 5 6 前期支出 1, 1, 3 , 5 0 1 . 7 8 工程支出 30, 1, 3 2 , 1 5 1 . 9 5 配套支出 12, 5, 1 9 , 3 9 3 . 3 1 利息支出 1, 2 , 0 3 2 . 0 0 銷售費(fèi)用支出 1, 2 , 0 0 0 . 0 0 管理費(fèi)用支出 6 2 5 . 3 0 稅金支出 2, 2, 5 , 0 5 5 . 0 1 流出合計(jì) 18, 50, 10, 7 9 , 9 9 0 . 9 1 18, 6, 32, 2 0 , 1 0 8 . 3 4 項(xiàng)目資金流入新河起步區(qū)現(xiàn)金流量綜合分析凈流量資金流出 順 馳 集 團(tuán) 截至 8 月底 9 12 月 1 5 月 5 6 月 7 8 月 9 12 月 1 5 月 6 12 月2 億（拆遷）2 億（拆遷）0 . 4 3 億 ( 出讓金）1 . 5 7 億（出讓金） 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 億 2 億（投資拆遷）2 億（投資及規(guī)劃局拆遷）1 億（規(guī)劃局）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物） 億 億 億 億 億 億 億 億萊茵春天 0 . 2 0 7 億（工程款）0 . 4 3 億（出讓金）1 . 4 億 * 5 0 % =0 . 7 億新河起步區(qū) 億 億 億 建設(shè)投資公司 2 億 億規(guī)劃局 億 1 億銀行2 . 3 5 5 億（二期土地抵押）1 . 6 4 5 億（一期土地及地上建筑物抵押）2 億 億 億 億 億 億 0 0 億 億 7 億 5 億 億 53 億0 0 億 億 億 億 億 億年度2023 年 2023 年支出明細(xì)土地工程稅費(fèi)償付借款新河項(xiàng)目資金流解決方案資金來源合計(jì)當(dāng)期流量?jī)袅髁?023 年總資金需求資金解決方案回款融資集團(tuán)資金支持 順 馳 集 團(tuán) 資金解決方案 規(guī)模宏大，開發(fā)周期漫長(zhǎng)，全部土地的及早獲取可以大大降低項(xiàng)目總體海量投入的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資（包含稅費(fèi)）回報(bào)率為 17%。 為了使起步區(qū)的銷售推廣達(dá)到轟動(dòng)效應(yīng) ， 推廣活動(dòng)中不會(huì)僅僅圍繞起步區(qū) ， 勢(shì)必會(huì)針對(duì)新河整體進(jìn)行宣傳策劃 ， 從而使得銷售費(fèi)用前期投入偏大 ， 相對(duì)影響后期投入減少 ， 在金額的時(shí)間分布上呈前高后低 。 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本( 元/ 平米） 比重土地15, 21%前期 3, 5%工程 32, 1, 44%配套 19, 27%資金成本 2, 3%合計(jì) 72, 2, 100%新河起步區(qū)總體成本分析 順 馳 集 團(tuán) 土地費(fèi)用說明 ? 新河項(xiàng)目整體土地費(fèi)包括補(bǔ)償費(fèi) 、 出讓金和大配套費(fèi)在內(nèi)約為 8億元 ， 其中拆遷補(bǔ)償 4億元 ， 土地出讓金 2億元 ， 大配套費(fèi) 2億元 。 由于新河項(xiàng)目整體規(guī)劃中非經(jīng)營(yíng)性公建占有相當(dāng)比例 （ 起步區(qū)只包含一部分 ） ， 需要將其分?jǐn)偟叫潞涌偟目墒勖娣e中 。 ? 在此階段 ， 同時(shí)做好大型餐飲 、 大型超市的前期招商工作 。 ? 3） 引領(lǐng)地區(qū)商業(yè)潮流 ， 填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白 ， 通過公建項(xiàng)目的開發(fā) ， 加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 、 影響力 ， 成為整個(gè)項(xiàng)目有持續(xù)效應(yīng)的黃金點(diǎn) 銷售思路： ? 1） 開盤 —— 項(xiàng)目入住階段 ? 進(jìn)行商業(yè)街發(fā)售 ， 通過對(duì)業(yè)態(tài)的控制 ， 使商業(yè)街達(dá)到營(yíng)造獨(dú)特品位 ， 提升地塊價(jià)值 ， 聚集旺盛人氣的效果 。同時(shí)各示范店結(jié)合項(xiàng)目階段性大型展示活動(dòng)，負(fù)責(zé)各區(qū)域的客源組織工作。 ? 通過現(xiàn)有塘沽區(qū)購買萊茵春天客戶傳播新河項(xiàng)目信息 ， 擴(kuò)大項(xiàng)目在目標(biāo)客戶群中的影響力 。 ? 進(jìn)入正常銷售周期 ， 每月結(jié)合推出的樓盤 ， 進(jìn)行階段性宣傳 ， 舉辦 SP活動(dòng) ， 出臺(tái)針對(duì)性措施 ， 保持市場(chǎng)熱度 ， 促進(jìn)目標(biāo)客群的購買 。 ? 二次派籌： 4月 10日 ， 發(fā)放 250張卡 ， 限量不限時(shí) ， 優(yōu)惠幅度較前次有所減少 。 ? 正式發(fā)售期：各種銷售措施組合刺激市場(chǎng) ， 多種銷售渠道共同對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)再次進(jìn)攻 。 使項(xiàng)目知名度短期內(nèi)達(dá)到一定的社會(huì)影響力 ， 同時(shí)在目標(biāo)客戶群中引起轟動(dòng) 。 ? 起步區(qū)整體建筑形式為多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)體、高層商業(yè)街、 living studio、 體育館等。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)化將地塊上的劣式轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目的特色。 ? 新河干渠爭(zhēng)取明年 10月份注水 。 ? 銷售與置業(yè)連鎖聯(lián)動(dòng)為拆遷戶提供充足的房源 ， 一方面促進(jìn)拆遷進(jìn)度 ， 另一方面加速萊茵春天的銷售速度 。 加速土地的獲取 。 ? 開盤時(shí)形象部位 ， 不足以支撐大盤項(xiàng)目所需的影響效果 。 ? 銷售和置業(yè)連鎖及時(shí)介入拆遷地塊 。 ? 起步區(qū)共有 13家企業(yè) ， 二期還存在 36家 。 順 馳 集 團(tuán) 土地的性質(zhì)、價(jià)格等 宗地目前規(guī)劃用地性質(zhì)為居住 、 農(nóng)業(yè) 、 工業(yè) 、 教育 、 醫(yī)療 、 宗教 ， 按照項(xiàng)目整體開發(fā)計(jì)劃 ， 將全部規(guī)劃成為居住用地和商業(yè)用地 。 配套條件：由于目前宗地內(nèi)部主要以平房居住區(qū)、農(nóng)業(yè)用地和坑塘溝渠為地貌特征和地上建筑物，因此各種配套條件匱乏。并且新河地區(qū)是塘沽區(qū)的發(fā)源地，對(duì)塘沽的整體發(fā)展具有很大的影響力。土地規(guī)模的龐大雖然成為項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，但也給項(xiàng)目的總體定位和規(guī)劃造成一定的難度。 由項(xiàng)目的地理位置可以看出：項(xiàng)目的坐落區(qū)域恰恰是開發(fā)區(qū)、塘沽區(qū)、市區(qū)和京唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)樞紐，更是連接天津市區(qū)和濱海新區(qū)的戰(zhàn)略要地。 順 馳 集 團(tuán) ? 由此可見，新河項(xiàng)目的成功運(yùn)作極大推動(dòng)了集團(tuán)的全國(guó)化戰(zhàn)略，如果說太陽城項(xiàng)目將集團(tuán)推向了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，那么新河項(xiàng)目將更加鞏固集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 。并且項(xiàng)目處在天津市區(qū)外圍的塘沽區(qū)，在這種相對(duì)較小的市場(chǎng)下要將大盤迅速融入濱海新區(qū)和京津地區(qū)如此大的范圍也是首次嘗試。同時(shí)良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項(xiàng)目的高品質(zhì)。到 2023年項(xiàng)目起步區(qū)期基本清盤。 順 馳 集 團(tuán) ? 新