【正文】 開發(fā)的客戶群相對狹小，市場狹小，銷售壓力大；郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動時期；幾個大別墅同時上陣，項目面臨著競爭。世界級的服務(wù)：引入開創(chuàng)健康別墅先河的物業(yè)管理公司，定制個性化空間：重視健康行動，建立社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老人健康娛樂場所等，領(lǐng)航健康別墅管理理念。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。世界級的區(qū)位：處廣西最大的別墅區(qū)，南蒲大道與西南出海大通道（民族大道）快速接駁，直達南寧面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的商務(wù)中心，處世界未來貿(mào)易中心的一級輻射帶，昭示著世界級市政配套將會在此上演，邕江灣別墅園必將成為未來國際商務(wù)別墅的旗艦。因此別墅的性價比是綜合考慮其地段價值（包括升值空間）社區(qū)文化、物業(yè)管理，以及別墅的外立面、戶型、社區(qū)的設(shè)計、周邊的自然景觀等其價格之比，并不是越便宜越好。買別墅首先看它的社區(qū)環(huán)境設(shè)計、別墅單造型設(shè)計和內(nèi)部空間設(shè)計是否達到別墅應(yīng)具備的水準(zhǔn)，然后在此基礎(chǔ)上選擇符合自己個性，擁有超前的理念和設(shè)計的別墅。 首先看地利環(huán)境地利環(huán)境是指別墅社區(qū)所處的地理位置及周邊的自然環(huán)境。還有投資型的、出租型的別墅需求等等，因此，仙葫項目的市場需求量將會很大。今年以來，在南寧的房地產(chǎn)一片熱浪中，下一步，大批的別墅項目將登臺亮相，成為南寧樓市的嶄新亮點。此外，南寧有大量的私營企業(yè)家和內(nèi)外地的富豪，這部分人已經(jīng)的較寬敞的居所，但他們都喜歡獨立的住宅，因此會產(chǎn)生第二次置業(yè)的愿望。（三）項目核心競爭力分析 綜觀南寧別墅競爭市場，經(jīng)過對目標(biāo)消費群體深入分析，結(jié)合本項目之優(yōu)劣勢，我們得出這樣的結(jié)論： 本項目的核心競爭力不是首例國家級健康別墅試點項目，不是解決防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪的三大世界建筑課題技術(shù)，也不是獨有650米邕江美景江岸線，更不是戶戶不遮擋，大開間小進深的建筑布局，其核心競爭力恰恰是由這些賣點以及發(fā)展商良好的企業(yè)形象、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)支撐起的項目品牌——健康硅谷新天地別墅 對手挺強，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對手二期已開盤，銷售情況也不錯，將不會形成太大競爭。麗水灣 麗水灣別墅為純獨立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣點，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。 但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個競爭對手。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨立別墅，而邕江灣別墅園為純獨立別墅。龍胤花園 對手以獨立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預(yù)料之中。從別墅景觀優(yōu)勢上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。從獨立別墅市場價格來看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨立別墅均價是170萬至280萬之間（個別樓王除外），市場普遍認同價格為200萬左右。 別墅所在的區(qū)域分玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。政策帶來的競爭優(yōu)勢 2002年2月18日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的通知。 別墅市場透視（1）、仙葫版塊的銳不可擋 2003南寧別墅市場看仙葫鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。 隨著市場供銷兩旺的發(fā)展勢頭，人們對居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計的總體趨勢出現(xiàn)了從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過程。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢，城市化進程加快、外來人口增加。 c、別墅掀起樓市波瀾。在比較社區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價位將成為最后征服消費者的利劍。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》統(tǒng)計消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、VILLA和獨立別墅）已立項的達1500余套 。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開發(fā)商都沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗，造成項目參差不齊，檔次落差大，給人感覺很困惑。四、市場及競爭分析（一）市場分析南寧別墅市場調(diào)查研究：別墅開發(fā)一片火熱 據(jù)調(diào)查，在這些別墅項目中占地數(shù)百畝甚至上千畝的項目不在少數(shù)，一些項目一期開發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場的浮躁程度；在項目選址上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開發(fā)別墅先天優(yōu)勢的鳳嶺和仙葫為主，重視對園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結(jié)合，對自然資源進行合理化的開發(fā)和利用。一種價格在50—100之間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價格在50—100萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟情況和一些要素分析，南寧市1— 元，其中40%, 20%（其中有10%）。目標(biāo)消費群體的細分：廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員； 東盟各國領(lǐng)事、來邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑；廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級主管人員、高級工程技術(shù)人員； 廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者；廣西區(qū)、南寧市科研部門、高科技企業(yè)為外籍專家購買“專家樓”國內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板；南寧市及周邊地區(qū)私營企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主；藝術(shù)家、演藝界成功人士；少數(shù)長線炒家、投資客。根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場情況、仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢和仙葫項目的情況來看，仙葫項目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇，從仙葫項目所處的地理環(huán)境來看，仙葫項目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時，中大公司對于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗和成功的案例，因此，仙葫項目的市場定位為中高檔別墅。三、市場定位（一）項目定位從仙葫區(qū)的市場情況定位 從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢，決定了把仙葫項目定位為別墅是最佳的選擇，因為仙葫項目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當(dāng)便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠而不能讓消費者接受，至于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因為這種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標(biāo)，將來鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。如果說瑯東開發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進的模式，鳳嶺開發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來若干年的開發(fā)熱將會是鳳嶺，這種開發(fā)熱點不斷東進，使仙葫的開發(fā)一觸即發(fā)。 從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開發(fā)投資增長，市場供需兩旺的大好形勢，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持2—5年的高速發(fā)展。其次，作為廣西首府的南寧位于我國大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國進軍東南亞市場的橋頭堡。（2）南寧市未來房價趨勢將穩(wěn)中有升 首先，根據(jù)WTO有關(guān)協(xié)議，我國將逐步取消對外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國居住環(huán)境獎”的城市，將會引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從2002年開始將會對一些金融政策進行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來刺激百姓加大住房消費投入，促進了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。同時，個人購房已成為消費的絕對主力，個人購房已達到89%以上。上規(guī)模上檔次的都在150～250萬元/幢，仙葫開發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200萬元/幢。（2）南寧市房價穩(wěn)中有升近幾年來南寧市住房的平均價格：1999年為1724元/ m2，2000年為2010元/ m2，2001年為2182元/ m2，2002年為2800元/ m2。2001年，%，%、%。全市面積10029平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里， 轄5個城區(qū)和二個縣，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)人口137萬人。其中：，增長56%；，%；，%。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。我國房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為： 房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標(biāo)志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。 地方政策分析廣西出臺政策規(guī)定：有償使用的土地要進入市場。目前已動工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣180畝，海田地產(chǎn)500畝，土佳房地產(chǎn)190畝；房產(chǎn)總公司500畝。(五)項目周邊環(huán)境（1）社會服務(wù)體系已形成：已有較高水平的東方外國語學(xué)校，農(nóng)貿(mào)配套市場。仙葫經(jīng)濟開區(qū)有南寧市后花園之稱，被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風(fēng)景秀麗，它將開發(fā)為高新科技產(chǎn)業(yè)、教育、倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)為主。西南面緊沿邕江江邊，東北面靠南蒲大道的二級公路。項目地塊呈長方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長650米，寬為160米。東區(qū)為大學(xué)園區(qū)和休閑度假城，面積為9平方公里。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級船隊可直達粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達。（2）地塊沿江水位情況： ，枯水期水位為59米。（3）別墅項目蓄勢待發(fā)，規(guī)劃起點高，建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)上檔次。只有建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放按揭貸款。（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從1998年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取一系措施鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始由復(fù)蘇并進入穩(wěn)定發(fā)展時期，總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。住房制度改革突破性進展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。房地產(chǎn)市