【正文】 胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個競爭對手。另外從風(fēng)水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財斂財之相，而龍胤花園與此相反。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨立別墅，而邕江灣別墅園為純獨立別墅。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢。龍胤花園 對手以獨立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預(yù)料之中。表明消費者一個明顯的消費傾向，買別墅就是買景觀和身份感（二）競爭者分析楓丹麗舍 邕江灣為純粹獨立別墅，而對手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對優(yōu)勢，這里最有實力成就南寧未來的富人區(qū)。從別墅景觀優(yōu)勢上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。從獨立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。從獨立別墅市場價格來看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨立別墅均價是170萬至280萬之間（個別樓王除外），市場普遍認同價格為200萬左右。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素質(zhì)相當。 別墅所在的區(qū)域分玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 南寧市已建和在建的別墅項目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。政策帶來的競爭優(yōu)勢 2002年2月18日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的通知。（2）、領(lǐng)銜未來別墅的發(fā)展發(fā)向 考察未來別墅的方向：在SARS以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國家住宅與居住環(huán)境工程中心批準的首例國家級健康別墅試點項目，從選址到規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來別墅的發(fā)展方向。 別墅市場透視（1）、仙葫版塊的銳不可擋 2003南寧別墅市場看仙葫鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。而2003年大部分別墅盤推向市場后則完全進入“別墅時代”。 隨著市場供銷兩旺的發(fā)展勢頭，人們對居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計的總體趨勢出現(xiàn)了從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過程。 按目前已報建、在建項目情況來看，南寧別墅市場的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來南寧豪宅別墅市場的走勢將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢，城市化進程加快、外來人口增加。特別是2003年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點之一。 c、別墅掀起樓市波瀾。 購買別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購買別墅的重要位置上。在比較社區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價位將成為最后征服消費者的利劍。 (4)、供求特點 a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨立別墅容易銷售。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》統(tǒng)計消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、VILLA和獨立別墅）已立項的達1500余套 。南寧市規(guī)劃局副局長黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點，重點規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。 南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開發(fā)商都沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗，造成項目參差不齊，檔次落差大，給人感覺很困惑。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。四、市場及競爭分析（一）市場分析南寧別墅市場調(diào)查研究：別墅開發(fā)一片火熱 據(jù)調(diào)查，在這些別墅項目中占地數(shù)百畝甚至上千畝的項目不在少數(shù)，一些項目一期開發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場的浮躁程度；在項目選址上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開發(fā)別墅先天優(yōu)勢的鳳嶺和仙葫為主，重視對園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結(jié)合，對自然資源進行合理化的開發(fā)和利用。根據(jù)市場和南寧市住宅消費預(yù)測，仙葫項目的價格定位宜分別為豪華型300萬元/棟、普通型150萬元/棟。一種價格在50—100之間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價格在50—100萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟情況和一些要素分析，南寧市1— 元，其中40%, 20%（其中有10%）。也就是說，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。目標消費群體的細分：廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員； 東盟各國領(lǐng)事、來邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑；廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級主管人員、高級工程技術(shù)人員； 廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者；廣西區(qū)、南寧市科研部門、高科技企業(yè)為外籍專家購買“專家樓”國內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板；南寧市及周邊地區(qū)私營企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主；藝術(shù)家、演藝界成功人士；少數(shù)長線炒家、投資客?！袊鴸|盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來的外埠人士和駐邕機構(gòu)管理人員。根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場情況、仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢和仙葫項目的情況來看，仙葫項目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇，從仙葫項目所處的地理環(huán)境來看，仙葫項目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時，中大公司對于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗和成功的案例，因此，仙葫項目的市場定位為中高檔別墅。從仙葫項目本身條件定位根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當會是一道亮麗的景觀，不會形成太陡的山路。三、市場定位（一）項目定位從仙葫區(qū)的市場情況定位 從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢，決定了把仙葫項目定位為別墅是最佳的選擇，因為仙葫項目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠而不能讓消費者接受，至于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因為這種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標，將來鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。近年來，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。如果說瑯東開發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進的模式，鳳嶺開發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來若干年的開發(fā)熱將會是鳳嶺，這種開發(fā)熱點不斷東進，使仙葫的開發(fā)一觸即發(fā)。進入21世紀后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長，又使瑯東的建設(shè)進一步提速。 從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開發(fā)投資增長，市場供需兩旺的大好形勢，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持2—5年的高速發(fā)展。（4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進軍南寧，將對南寧的房地產(chǎn)有著推動的作用，如大連萬達已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資12個億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。其次，作為廣西首府的南寧位于我國大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國進軍東南亞市場的橋頭堡。所有這些都會使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房價也將趨于穩(wěn)中有升。（2）南寧市未來房價趨勢將穩(wěn)中有升 首先，根據(jù)WTO有關(guān)協(xié)議，我國將逐步取消對外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國居住環(huán)境獎”的城市，將會引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從2002年開始將會對一些金融政策進行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來刺激百姓加大住房消費投入，促進了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項課題中，有三項是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。同時，個人購房已成為消費的絕對主力，個人購房已達到89%以上。（3）市場日趨成熟，個人購房已成為消費的絕對主力 過去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。上規(guī)模上檔次的都在150～250萬元/幢，仙葫開發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200萬元/幢。各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域為2350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為2250元/ m2。（2）南寧市房價穩(wěn)中有升近幾年來南寧市住房的平均價格：1999年為1724元/ m2，2000年為2010元/ m2，2001年為2182元/ m2，2002年為2800元/ m2。南寧市2002年房地產(chǎn)狀況（1） 投資增長，供需兩旺2002年1～8月，比2001年同期增長35%；，%；，%，；，%。2001年，%，%、%。總而言之，南寧隨著精神文明建設(shè)的不斷加強，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點。全市面積10029平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里， 轄5個城區(qū)和二個縣，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)人口137萬人。（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市位于我國的南部，是廣西的首府。其中：，增長56%；，%；，%。（三）廣西房地產(chǎn)市場分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長