【正文】 邕江灣別墅園可行性研究報(bào)告邕江灣別墅園可行性報(bào)告廣西中大股份有限公司目錄一、項(xiàng)目概況……………………………………………………………………4(一)項(xiàng)目名稱………………………………………………………………………4(二)項(xiàng)目地理位置…………………………………………………………………4(三)項(xiàng)目占地面積…………………………………………………………………4(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項(xiàng)目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：…………………………………………………………………5（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………………………6（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析………………………………………………………7（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………………7（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析………………………………………………………10三、市場(chǎng)定位……………………………………………………………………11（一）項(xiàng)目定位………………………………………………………………………11（二）消費(fèi)群體定位…………………………………………………………………12（三）價(jià)格定位…………………………………………………………………13四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析……………………………………………………………13（一）市場(chǎng)分析……………………………………………………………………17（二）競(jìng)爭(zhēng)者分析……………………………………………………………………19五、項(xiàng)目理念構(gòu)想………………………………………………………………19（一）項(xiàng)目地塊的情況介紹…………………………………………………………19（二） 項(xiàng)目的開發(fā)理念……………………………………………………………19（三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征………………………………………………20（四） 項(xiàng)目的交通組織和停車設(shè)施………………………………………………21（五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑…………………………………………21（六） 活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間……………………………………………………21（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況……………………………………………………21（八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………………22（九） 單體設(shè)計(jì)情況……………………………………………………………22（十） 健康住宅的技術(shù)措施……………………………………………………22六、消費(fèi)者分析………………………………………………………………23(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析………………………………………………………………23(二)消費(fèi)需求分析………………………………………………………………23(三)、消費(fèi)者心理分析…………………………………………………………24七、SWOT分析………………………………………………………………25（一）優(yōu)勢(shì)（S）………………………………………………………………25（二）劣勢(shì)（W）………………………………………………………………26（三）機(jī)會(huì)（O）…………………………………………………………………26（四）威脅（T）…………………………………………………………………27八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)……………………………………………28(一)項(xiàng)目投資額估算………………………………………………………………28(二)項(xiàng)目銷售收入、成本估算……………………………………………………29(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)……………………………………………………30(四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………………………31九、結(jié)論…………………………………………………………………………32一、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目名稱：邕江灣別墅園 (二)項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。項(xiàng)目地塊呈長方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長650米，寬為160米。西南面緊沿邕江江邊，東北面靠南蒲大道的二級(jí)公路。南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升格為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個(gè)功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)。東區(qū)為大學(xué)園區(qū)和休閑度假城，面積為9平方公里。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)為主。西區(qū)為商住區(qū)，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達(dá)。仙葫經(jīng)濟(jì)開區(qū)有南寧市后花園之稱，被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風(fēng)景秀麗，它將開發(fā)為高新科技產(chǎn)業(yè)、教育、倉儲(chǔ)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。(三)項(xiàng)目占地面積：邕江灣別墅園項(xiàng)目總占地160畝。(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀（1）仙葫項(xiàng)目用地為待開發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，高出南蒲大道約21米（），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。（2）地塊沿江水位情況： ，枯水期水位為59米。(五)項(xiàng)目周邊環(huán)境（1）社會(huì)服務(wù)體系已形成：已有較高水平的東方外國語學(xué)校，農(nóng)貿(mào)配套市場(chǎng)。超市、商場(chǎng)、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。（2）招商工作成果顯著：已引建項(xiàng)目152個(gè)，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金46億。（3）別墅項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，規(guī)劃起點(diǎn)高，建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)上檔次。目前已動(dòng)工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣180畝，海田地產(chǎn)500畝，土佳房地產(chǎn)190畝；房產(chǎn)總公司500畝。（4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時(shí)，中國入世后，高等教育投資將成為對(duì)外投資的重點(diǎn)領(lǐng)域，目前已落實(shí)廣西財(cái)專、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院1000畝地已經(jīng)開始報(bào)建工作。二、政策及市場(chǎng)環(huán)境分析（一）政策分析：國家政策分析央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（又稱121號(hào)文）提高購買第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開發(fā)貸款將重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動(dòng)資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。只有建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對(duì)購房人發(fā)放按揭貸款。 地方政策分析廣西出臺(tái)政策規(guī)定：有償使用的土地要進(jìn)入市場(chǎng)?！蚪窈蠓策M(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)有償使用的土地都要進(jìn)入市場(chǎng)，主要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性的形式出讓；◎各種土地交易都要在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行，實(shí)行交易許可制度和交易預(yù)報(bào)制度，規(guī)范土地交易行為； ◎完善地價(jià)管理制度，規(guī)范地價(jià)的建立、地價(jià)的更新和供地價(jià)格等地價(jià)體系，加快農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)工作步伐；◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場(chǎng)建設(shè)。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)朝著良性方面來發(fā)展，這些將對(duì)本項(xiàng)目起到促進(jìn)的作用。（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從1998年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，因此國家采取一系措施鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始由復(fù)蘇并進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢(shì)。我國房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為： 房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢(shì) 1998年底國家宣布停止住房實(shí)物分配，標(biāo)志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進(jìn)展。從1999年到2001年的3年中，%、%%增長；%、30%%的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢(shì)頭，%，%，%。住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的源泉和動(dòng)力。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%～28%，今年上半年為20%；商品房需求量（銷售面積）%～27%，%。 商品房總體價(jià)格平穩(wěn) 從全國看，%，2001年比上年增長6%，%。統(tǒng)計(jì)顯示的房價(jià)是全國平均房價(jià)，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價(jià)格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價(jià)不變），房價(jià)也會(huì)不同。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局稱，今年上半年房價(jià)提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價(jià)位的樓盤多了，這是件好事。 房地產(chǎn)投資和消費(fèi)主體進(jìn)一步發(fā)生變化投資主體與消費(fèi)主體的多元化趨勢(shì)明顯，投資更加理性和慎重，個(gè)人消費(fèi)已成為市場(chǎng)的主體。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動(dòng)、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動(dòng)能力增強(qiáng)。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過三年多的高位運(yùn)行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。下一步隨著各地政府部門鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時(shí)間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（三）廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個(gè)廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢(shì)：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長4成，比全國平均增速高出18個(gè)百分點(diǎn)；商品房實(shí)際銷售面積約300萬平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長5成和9成。2002年，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)更高一籌，截8月份止，房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)加快，1～，%