【正文】 邕江灣別墅園可行性研究報告邕江灣別墅園可行性報告廣西中大股份有限公司目錄一、項目概況……………………………………………………………………4(一)項目名稱………………………………………………………………………4(二)項目地理位置…………………………………………………………………4(三)項目占地面積…………………………………………………………………4(四)項目現(xiàn)狀………………………………………………………………………4(五)項目周邊環(huán)境…………………………………………………………………4二、政策及市場環(huán)境分析……………………………………………………5（一）政策分析：…………………………………………………………………5（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析………………………………………………………6（三）廣西房地產(chǎn)市場分析………………………………………………………7（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析……………………………………………………7（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析………………………………………………………10三、市場定位……………………………………………………………………11（一）項目定位………………………………………………………………………11（二）消費群體定位…………………………………………………………………12（三）價格定位…………………………………………………………………13四、市場及競爭分析……………………………………………………………13（一）市場分析……………………………………………………………………17（二）競爭者分析……………………………………………………………………19五、項目理念構(gòu)想………………………………………………………………19（一）項目地塊的情況介紹…………………………………………………………19（二） 項目的開發(fā)理念……………………………………………………………19（三） 項目的規(guī)劃布局及形象特征………………………………………………20（四） 項目的交通組織和停車設(shè)施………………………………………………21（五） 項目的景觀設(shè)計及人文環(huán)境構(gòu)筑…………………………………………21（六） 活動場地及交往空間……………………………………………………21（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況……………………………………………………21（八） 規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………………22（九） 單體設(shè)計情況……………………………………………………………22（十） 健康住宅的技術(shù)措施……………………………………………………22六、消費者分析………………………………………………………………23(一)消費結(jié)構(gòu)分析………………………………………………………………23(二)消費需求分析………………………………………………………………23(三)、消費者心理分析…………………………………………………………24七、SWOT分析………………………………………………………………25（一）優(yōu)勢（S）………………………………………………………………25（二）劣勢（W）………………………………………………………………26（三）機(jī)會（O）…………………………………………………………………26（四）威脅（T）…………………………………………………………………27八、邕江灣項目財務(wù)指標(biāo)預(yù)測……………………………………………28(一)項目投資額估算………………………………………………………………28(二)項目銷售收入、成本估算……………………………………………………29(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測……………………………………………………30(四)財務(wù)風(fēng)險分析…………………………………………………………………31九、結(jié)論…………………………………………………………………………32一、項目概況(一)項目名稱：邕江灣別墅園 (二)項目地理位置項目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。項目地塊呈長方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長650米，寬為160米。西南面緊沿邕江江邊，東北面靠南蒲大道的二級公路。南寧市仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個功能區(qū)進(jìn)行開發(fā)。東區(qū)為大學(xué)園區(qū)和休閑度假城，面積為9平方公里。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)為主。西區(qū)為商住區(qū)，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級船隊可直達(dá)粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達(dá)。仙葫經(jīng)濟(jì)開區(qū)有南寧市后花園之稱，被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風(fēng)景秀麗，它將開發(fā)為高新科技產(chǎn)業(yè)、教育、倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。(三)項目占地面積：邕江灣別墅園項目總占地160畝。(四)項目現(xiàn)狀（1）仙葫項目用地為待開發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，高出南蒲大道約21米（），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。（2）地塊沿江水位情況： ，枯水期水位為59米。(五)項目周邊環(huán)境（1）社會服務(wù)體系已形成：已有較高水平的東方外國語學(xué)校，農(nóng)貿(mào)配套市場。超市、商場、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。（2）招商工作成果顯著：已引建項目152個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金46億。（3）別墅項目蓄勢待發(fā)，規(guī)劃起點高，建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)上檔次。目前已動工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣180畝，海田地產(chǎn)500畝，土佳房地產(chǎn)190畝；房產(chǎn)總公司500畝。（4）大學(xué)城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學(xué)院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學(xué)，同時，中國入世后，高等教育投資將成為對外投資的重點領(lǐng)域，目前已落實廣西財專、廣西醫(yī)科大學(xué)、廣西師范學(xué)院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學(xué)院1000畝地已經(jīng)開始報建工作。二、政策及市場環(huán)境分析（一）政策分析：國家政策分析央行出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（又稱121號文）提高購買第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率 ；房地產(chǎn)開發(fā)貸款將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開發(fā)項目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。只有建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放按揭貸款。 地方政策分析廣西出臺政策規(guī)定：有償使用的土地要進(jìn)入市場?！蚪窈蠓策M(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)有償使用的土地都要進(jìn)入市場，主要通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場競爭性的形式出讓；◎各種土地交易都要在土地交易市場公開進(jìn)行，實行交易許可制度和交易預(yù)報制度，規(guī)范土地交易行為； ◎完善地價管理制度，規(guī)范地價的建立、地價的更新和供地價格等地價體系，加快農(nóng)用地定級估價工作步伐；◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場建設(shè)。 從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進(jìn)的作用。（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從1998年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取一系措施鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始由復(fù)蘇并進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展時期，總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。我國房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為： 房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢 1998年底國家宣布停止住房實物分配，標(biāo)志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進(jìn)展。從1999年到2001年的3年中，%、%%增長；%、30%%的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，%，%，%。住房制度改革突破性進(jìn)展是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%～28%，今年上半年為20%；商品房需求量（銷售面積）%～27%，%。 商品房總體價格平穩(wěn) 從全國看，%，2001年比上年增長6%，%。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。 房地產(chǎn)投資和消費主體進(jìn)一步發(fā)生變化投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已成為市場的主體。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動、銷售與租賃并進(jìn)的格局，市場自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動能力增強(qiáng)。 綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策進(jìn)一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（三）廣西房地產(chǎn)市場分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風(fēng)生水起，整個廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長4成，比全國平均增速高出18個百分點；商品房實際銷售面積約300萬平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長5成和9成。2002年，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)更高一籌，截8月份止，房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)加快，1～，%