【正文】 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 1 頁 共 51 頁 新力 帝泊灣 項(xiàng)目 （南昌） 可研 報(bào)告 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 2 頁 共 51 頁 第一章 總論 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展要求，江西新力置地投資有限公司通過競(jìng)價(jià)方式取得位于南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)宗地， 地塊面積 。并于 2020 年 3 月 25 日取得土地證，土地證號(hào)分別為洪土國(guó)用（登經(jīng) 2020）第 0017號(hào)（ 平方米）、洪土國(guó)用（登經(jīng) 2020）第 0018 號(hào)（ 平方米）、洪土國(guó)用 (登經(jīng) 2020)第 0019 號(hào)（ 平方米）。土地容 積率為 ，規(guī)劃建筑面積為363834 平方米， 土地用途為住宅用地。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。 二、企業(yè)概況 江西新力置地投資有限公司成立于 2020 年，注冊(cè)資金壹億元。 總部 位 于 南昌市高新開發(fā)區(qū)火炬大道 188 號(hào)淳和大廈 16 樓。公司資本雄厚，專注于房地產(chǎn)開發(fā)。 在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項(xiàng)目及綜合住宅發(fā)展項(xiàng)目方面擁有卓越的成績(jī)。公司目前在 南昌 主要城市的中心地段 及周邊（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1 處、朝陽新城 2 處） 擁有3 個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目，總建筑面積 近 100 萬平方米。 公司 的戰(zhàn)略目標(biāo)是在 3年內(nèi)成 為 區(qū)域內(nèi) 最大型的房地產(chǎn)企業(yè) ， 5 年內(nèi)達(dá)到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)上市的相關(guān)要求 。 新力置地現(xiàn)有員工近百人，其中 50%的員工擁有中、高級(jí)職稱。新力置地 是 南昌 最具創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)行項(xiàng)目的整體規(guī)劃，力求項(xiàng)目發(fā)展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色融入項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)發(fā)展策略中 ，并致力于打造南昌高端豪宅。產(chǎn)品也將成為南昌豪宅新標(biāo)桿。 新力置地計(jì)劃將現(xiàn)有 項(xiàng)目主要分為三個(gè)類別：集多種用途并分多期開發(fā)的 大型城市核心重 點(diǎn) 項(xiàng)目 ，一般包括住宅 、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以 IT 及科技產(chǎn)業(yè)為主題，集多種用途的 知識(shí)型社區(qū)綜合發(fā)展項(xiàng)目 ，一般包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、零售、酒店、住宅、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施，及其他公共娛樂設(shè)施；以及集旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的 旅游業(yè)綜合發(fā)展項(xiàng)目 。 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 3 頁 共 51 頁 新力置地 堅(jiān)持 “ 以客 戶 為本 ” 的發(fā)展理念，珍視每一位 客戶及業(yè)主 。每時(shí)每刻，每個(gè)環(huán)節(jié)， 新力 都盡力帶給客戶極致體驗(yàn)，全力創(chuàng)建舒適的社區(qū)環(huán)境。 新力置地 的商業(yè)項(xiàng)目除引入來自世界各地的優(yōu)質(zhì)租戶外，亦 計(jì)劃 設(shè)有公司經(jīng)營(yíng)的酒店、會(huì)所和禮品店等，為客戶帶來多樣化的消費(fèi)體驗(yàn)。 公司辦公樓與住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理由其下全資擁有附屬公司 江西三新物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 三、 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況 （ 1） 借款人近期財(cái)務(wù)狀況詳見下列財(cái)務(wù)報(bào)表 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 編制單位 : 江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 31日 單位 : 資 產(chǎn) 行次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 負(fù)債及所有者權(quán)益 行次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 流動(dòng)資產(chǎn) : 流動(dòng)負(fù)債 : 貨幣資金 1 473, 434, 短期借款 30 短期投資 2 應(yīng)付票據(jù) 31 應(yīng)收票據(jù) 3 應(yīng)付帳款 32 534, 應(yīng)收帳款 4 預(yù)收帳款 33 減 :壞帳準(zhǔn)備 5 其他應(yīng)付款 34 8,516, 1,929, 應(yīng)收帳款凈額 6 應(yīng)付工資 35 預(yù)付帳款 7 168,631, 191,060, 應(yīng) 付福利費(fèi) 36 應(yīng)收補(bǔ)貼款 8 未交稅金 37 10, 其他應(yīng)收款 9 45,179, 24,323, 未付利潤(rùn) 38 存貨 10 2,161, 346,746, 其他未交款 39 待攤費(fèi)用 11 預(yù)提費(fèi)用 40 待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失 12 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債 41 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資 13 其他流動(dòng)負(fù)債 42 其他流動(dòng)資產(chǎn) 14 流 動(dòng) 資 產(chǎn) 合 計(jì) 15 216,445, 562,565, 流 動(dòng) 負(fù) 債 合 計(jì) 43 8,516, 2,474, 長(zhǎng)期投資 : 長(zhǎng)期負(fù)債 : 長(zhǎng)期股權(quán)投資 16 3,000, 長(zhǎng)期借款 44 固定資產(chǎn) : 應(yīng)付債券 45 固定資產(chǎn)原價(jià) 17 147, 869, 長(zhǎng)期應(yīng)付款 46 減 :累計(jì)折舊 18 75, 其他長(zhǎng)期負(fù)債 47 固定資產(chǎn)凈值 19 146, 794, 其中 :住房周轉(zhuǎn)金 48 固定資產(chǎn)清理 20 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì) 49 在建工程 21 遞延稅項(xiàng) : 待處理固定資產(chǎn)凈損失 22 遞延稅款貸項(xiàng) 50 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 共 51 頁 固定資產(chǎn)合計(jì) 23 146, 794, 無 形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 負(fù)債合計(jì) 51 8,516, 2,474, 無形資產(chǎn) 51 所有者權(quán)益 : 52 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 52 924, 2,315, 實(shí)收資本 53 100,000, 100,000, 其他長(zhǎng)期資產(chǎn) 53 資本公積 54 109,000, 466,200, 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì) 60 924, 2,315, 盈余公積 55 未分配利潤(rùn) 56 遞延稅項(xiàng) : 所有者權(quán)益合計(jì) 57 209,000, 566,200, 遞延稅款借項(xiàng) 28 資 產(chǎn) 總 計(jì) 29 217,516, 568,674, 負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì) 58 217,516, 568,674, 利 潤(rùn) 表 編制單位 :江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 單位 :元 項(xiàng) 目 行數(shù) 本月數(shù) 本年累計(jì)數(shù) 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“ ”號(hào)填列 ) 10 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“ ”號(hào)填列） 11 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 14 管理費(fèi)用 15 財(cái)務(wù)費(fèi)用 16 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“ ”號(hào)填列） 18 加：投資 收益（損失以“ ”號(hào)填列） 19 補(bǔ)貼收入 22 營(yíng)業(yè)外收入 23 減：營(yíng)業(yè)外支出 25 四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“ ”號(hào)填列） 27 減：所得稅 28 五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“ ”號(hào)填列） 30 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 共 51 頁 現(xiàn) 金 流 量 表 單位名稱 :江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 單位 :元 項(xiàng) 目 行次 金 額 項(xiàng) 目 行次 金 額 銷售商品和提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 1 匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響 30 收到的稅費(fèi)返還 2 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 31 38, 收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 3 補(bǔ)充資料： 32 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 4 凈利潤(rùn) 33 購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 5 366,171, 計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 34 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 6 682, 固定資產(chǎn)折舊 35 74, 支付的各項(xiàng)稅費(fèi) 7 1, 無形資產(chǎn)攤銷 36 支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 8 19,926, 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用攤銷 37 1,391, 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 9 346,929, 待攤費(fèi)用減少 38 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 10 346,929, 預(yù)提費(fèi)用增加 39 收回投資所收到的現(xiàn)金 11 處置固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的損失 40 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 12 固定資產(chǎn)報(bào)廢損 失 41 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 13 財(cái)務(wù)費(fèi)用 42 收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 14 投資損失 43 投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 15 遞延稅款貸項(xiàng) 44 購建固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 16 722, 存貨的減少 45 344,585, 投資所支付的現(xiàn)金 17 3,000, 經(jīng)營(yíng)性應(yīng)收項(xiàng)目的減少 46 1,572, 支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 18 經(jīng)營(yíng)性應(yīng)付項(xiàng)目的增加 47 544, 投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 19 3,722, 其他 48 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 20 3,722, 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 49 346,929, 吸收投資所收到的現(xiàn)金 21 債務(wù)轉(zhuǎn)為資本 50 借款所收到的現(xiàn)金 22 一年內(nèi)到期的可轉(zhuǎn)換公司債券 51 收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 23 350,613, 融資租入固定資產(chǎn) 52 籌資活 動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì) 24 350,613, 其他 53 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 25 現(xiàn)金的期末余額 54 434, 分配股利、利潤(rùn)或償付利息所支付的現(xiàn)金 26 現(xiàn)金的期初余額 55 473, 支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 27 現(xiàn)金等價(jià)物的期末余額 56 籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì) 28 現(xiàn)金等價(jià)物的期初余額 籌集活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 29 350,613, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 57 38, “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 共 51 頁 （ 2） 財(cái)務(wù)報(bào)表的分析 流動(dòng)比率 =流動(dòng)資產(chǎn)247。流動(dòng)負(fù)債 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn) 存貨 待攤費(fèi)用）247。流動(dòng)負(fù)債 負(fù)債率 =負(fù)債247。資產(chǎn) 2020 年流動(dòng)比率 =247。 8516500＝ 速動(dòng)比率 =（ ）247。 8516500＝ 負(fù)債率 =% 2020 年流動(dòng)比率 =247。 = 速動(dòng)比率 =（ ）247。 ＝ 負(fù)債率 =% 經(jīng)測(cè)算得知，公司近兩年來的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率均大于 2，負(fù)債率低。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)分析，企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)比率大于 2，速動(dòng)比率大于 1 顯示其較強(qiáng)的短期償債能力。目前企業(yè)資金流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 2，因此企業(yè)償債能力很強(qiáng)。 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁 共 51 頁 四、 項(xiàng)目概況 （ 1） 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱： 新力帝泊灣 項(xiàng)目建設(shè)單位： 江西新力置地投資有限公司 項(xiàng)目法人： 張園林 、男、 董事長(zhǎng) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位： 江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院 項(xiàng)目建設(shè)地址：