【正文】 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 1 頁 共 51 頁 新力 帝泊灣 項目 （南昌） 可研 報告 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 2 頁 共 51 頁 第一章 總論 一、項目建設背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展要求，江西新力置地投資有限公司通過競價方式取得位于南昌市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)宗地， 地塊面積 。并于 2020 年 3 月 25 日取得土地證，土地證號分別為洪土國用（登經(jīng) 2020）第 0017號（ 平方米）、洪土國用（登經(jīng) 2020）第 0018 號（ 平方米）、洪土國用 (登經(jīng) 2020)第 0019 號（ 平方米）。土地容 積率為 ，規(guī)劃建筑面積為363834 平方米， 土地用途為住宅用地。 該項目初步方案設計已經(jīng)完成，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 二、企業(yè)概況 江西新力置地投資有限公司成立于 2020 年，注冊資金壹億元。 總部 位 于 南昌市高新開發(fā)區(qū)火炬大道 188 號淳和大廈 16 樓。公司資本雄厚，專注于房地產(chǎn)開發(fā)。 在開發(fā)大型、多用途城市核心發(fā)展項目及綜合住宅發(fā)展項目方面擁有卓越的成績。公司目前在 南昌 主要城市的中心地段 及周邊（經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 1 處、朝陽新城 2 處） 擁有3 個處于不同開發(fā)階段的項目，總建筑面積 近 100 萬平方米。 公司 的戰(zhàn)略目標是在 3年內成 為 區(qū)域內 最大型的房地產(chǎn)企業(yè) ， 5 年內達到當?shù)仄髽I(yè)上市的相關要求 。 新力置地現(xiàn)有員工近百人，其中 50%的員工擁有中、高級職稱。新力置地 是 南昌 最具創(chuàng)意和高瞻遠矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨到及具彈性的手法來進行項目的整體規(guī)劃，力求項目發(fā)展能配合當?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當?shù)爻鞘械臍v史文化特色融入項目的設計及業(yè)務發(fā)展策略中 ，并致力于打造南昌高端豪宅。產(chǎn)品也將成為南昌豪宅新標桿。 新力置地計劃將現(xiàn)有 項目主要分為三個類別：集多種用途并分多期開發(fā)的 大型城市核心重 點 項目 ，一般包括住宅 、辦公樓、零售、娛樂及文化物業(yè)；以 IT 及科技產(chǎn)業(yè)為主題，集多種用途的 知識型社區(qū)綜合發(fā)展項目 ，一般包括產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)、零售、酒店、住宅、教育、戶外康樂、綠化設施，及其他公共娛樂設施；以及集旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設施的 旅游業(yè)綜合發(fā)展項目 。 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 3 頁 共 51 頁 新力置地 堅持 “ 以客 戶 為本 ” 的發(fā)展理念，珍視每一位 客戶及業(yè)主 。每時每刻，每個環(huán)節(jié)， 新力 都盡力帶給客戶極致體驗，全力創(chuàng)建舒適的社區(qū)環(huán)境。 新力置地 的商業(yè)項目除引入來自世界各地的優(yōu)質租戶外，亦 計劃 設有公司經(jīng)營的酒店、會所和禮品店等，為客戶帶來多樣化的消費體驗。 公司辦公樓與住宅項目的物業(yè)管理由其下全資擁有附屬公司 江西三新物業(yè)服務有限公司負責經(jīng)營，為客戶提供優(yōu)質物業(yè)管理服務。 三、 企業(yè)財務狀況 （ 1） 借款人近期財務狀況詳見下列財務報表 資 產(chǎn) 負 債 表 編制單位 : 江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 31日 單位 : 資 產(chǎn) 行次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 負債及所有者權益 行次 年 初 數(shù) 期 末 數(shù) 流動資產(chǎn) : 流動負債 : 貨幣資金 1 473, 434, 短期借款 30 短期投資 2 應付票據(jù) 31 應收票據(jù) 3 應付帳款 32 534, 應收帳款 4 預收帳款 33 減 :壞帳準備 5 其他應付款 34 8,516, 1,929, 應收帳款凈額 6 應付工資 35 預付帳款 7 168,631, 191,060, 應 付福利費 36 應收補貼款 8 未交稅金 37 10, 其他應收款 9 45,179, 24,323, 未付利潤 38 存貨 10 2,161, 346,746, 其他未交款 39 待攤費用 11 預提費用 40 待處理流動資產(chǎn)凈損失 12 一年內到期的長期負債 41 一年內到期的長期債券投資 13 其他流動負債 42 其他流動資產(chǎn) 14 流 動 資 產(chǎn) 合 計 15 216,445, 562,565, 流 動 負 債 合 計 43 8,516, 2,474, 長期投資 : 長期負債 : 長期股權投資 16 3,000, 長期借款 44 固定資產(chǎn) : 應付債券 45 固定資產(chǎn)原價 17 147, 869, 長期應付款 46 減 :累計折舊 18 75, 其他長期負債 47 固定資產(chǎn)凈值 19 146, 794, 其中 :住房周轉金 48 固定資產(chǎn)清理 20 長期負債合計 49 在建工程 21 遞延稅項 : 待處理固定資產(chǎn)凈損失 22 遞延稅款貸項 50 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 4 頁 共 51 頁 固定資產(chǎn)合計 23 146, 794, 無 形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 負債合計 51 8,516, 2,474, 無形資產(chǎn) 51 所有者權益 : 52 長期待攤費用 52 924, 2,315, 實收資本 53 100,000, 100,000, 其他長期資產(chǎn) 53 資本公積 54 109,000, 466,200, 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計 60 924, 2,315, 盈余公積 55 未分配利潤 56 遞延稅項 : 所有者權益合計 57 209,000, 566,200, 遞延稅款借項 28 資 產(chǎn) 總 計 29 217,516, 568,674, 負債及所有者權益總計 58 217,516, 568,674, 利 潤 表 編制單位 :江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 單位 :元 項 目 行數(shù) 本月數(shù) 本年累計數(shù) 一、主營業(yè)務收入 1 減：主營業(yè)務成本 4 主營業(yè)務稅金及附加 5 二、主營業(yè)務利潤（虧損以“ ”號填列 ) 10 加：其他業(yè)務利潤（虧損以“ ”號填列） 11 減：營業(yè)費用 14 管理費用 15 財務費用 16 三、營業(yè)利潤（虧損以“ ”號填列） 18 加：投資 收益（損失以“ ”號填列） 19 補貼收入 22 營業(yè)外收入 23 減：營業(yè)外支出 25 四、利潤總額（虧損總額以“ ”號填列） 27 減：所得稅 28 五、凈利潤（凈虧損以“ ”號填列） 30 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 5 頁 共 51 頁 現(xiàn) 金 流 量 表 單位名稱 :江西新力置地投資有限公司 2020 年 8 月 單位 :元 項 目 行次 金 額 項 目 行次 金 額 銷售商品和提供勞務收到的現(xiàn)金 1 匯率變動對現(xiàn)金的影響 30 收到的稅費返還 2 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 31 38, 收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金 3 補充資料： 32 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計 4 凈利潤 33 購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金 5 366,171, 計提的資產(chǎn)減值準備 34 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 6 682, 固定資產(chǎn)折舊 35 74, 支付的各項稅費 7 1, 無形資產(chǎn)攤銷 36 支付的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金 8 19,926, 長期待攤費用攤銷 37 1,391, 經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計 9 346,929, 待攤費用減少 38 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 10 346,929, 預提費用增加 39 收回投資所收到的現(xiàn)金 11 處置固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)的損失 40 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 12 固定資產(chǎn)報廢損 失 41 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額 13 財務費用 42 收到的其他與投資活動有關的現(xiàn)金 14 投資損失 43 投資活動現(xiàn)金流入小計 15 遞延稅款貸項 44 購建固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 16 722, 存貨的減少 45 344,585, 投資所支付的現(xiàn)金 17 3,000, 經(jīng)營性應收項目的減少 46 1,572, 支付的其他與投資活動有關的現(xiàn)金 18 經(jīng)營性應付項目的增加 47 544, 投資活動現(xiàn)金流出小計 19 3,722, 其他 48 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 20 3,722, 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 49 346,929, 吸收投資所收到的現(xiàn)金 21 債務轉為資本 50 借款所收到的現(xiàn)金 22 一年內到期的可轉換公司債券 51 收到的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金 23 350,613, 融資租入固定資產(chǎn) 52 籌資活 動現(xiàn)金流入小計 24 350,613, 其他 53 償還債務所支付的現(xiàn)金 25 現(xiàn)金的期末余額 54 434, 分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金 26 現(xiàn)金的期初余額 55 473, 支付的其他與籌資活動有關的現(xiàn)金 27 現(xiàn)金等價物的期末余額 56 籌資活動現(xiàn)金流出小計 28 現(xiàn)金等價物的期初余額 籌集活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 29 350,613, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 57 38, “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 6 頁 共 51 頁 （ 2） 財務報表的分析 流動比率 =流動資產(chǎn)247。流動負債 速動比率 =（流動資產(chǎn) 存貨 待攤費用）247。流動負債 負債率 =負債247。資產(chǎn) 2020 年流動比率 =247。 8516500＝ 速動比率 =（ ）247。 8516500＝ 負債率 =% 2020 年流動比率 =247。 = 速動比率 =（ ）247。 ＝ 負債率 =% 經(jīng)測算得知，公司近兩年來的流動比率、速動比率均大于 2，負債率低。根據(jù)企業(yè)財務管理經(jīng)驗分析，企業(yè)資產(chǎn)的流動比率大于 2，速動比率大于 1 顯示其較強的短期償債能力。目前企業(yè)資金流動比率和速動比率均遠遠大于 2，因此企業(yè)償債能力很強。 “新力帝泊灣”項目可行性研究報告 第 7 頁 共 51 頁 四、 項目概況 （ 1） 項目提要 項目名稱： 新力帝泊灣 項目建設單位： 江西新力置地投資有限公司 項目法人： 張園林 、男、 董事長 項目設計單位： 江西省建筑設計研究總院 項目建設地址：