【正文】 中國—東盟博覽會(huì)無疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機(jī)遇，同時(shí)新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，一系列相關(guān)市政設(shè)施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機(jī)遇。因此，邕江灣別墅園一定要利用好CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。周邊樓盤的開發(fā)水平不高；南寧市城市東進(jìn)步伐加快，為仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件；隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)大，郊區(qū)生活模式即將來臨；仙葫開發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個(gè)遠(yuǎn)郊的可能，許多重大項(xiàng)目相繼進(jìn)入仙葫開發(fā)區(qū)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升；南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯；項(xiàng)目的開發(fā)使中大公司能樹立起一種品牌形象，這對(duì)于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。（四）威脅（T）仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，有住縣份的感覺，使消費(fèi)者的檔次感降低； 市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)量非常之高 ，可能導(dǎo)致階段性購買力不足的市場(chǎng)低谷；大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢(shì)分流了相當(dāng)一部分高端置業(yè)群體。目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會(huì)成為項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從SWOT分析中可知，項(xiàng)目有許多優(yōu)勢(shì)，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對(duì)這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進(jìn)步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會(huì)采取一系列的措施來完善城市配套建設(shè)和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。目前，項(xiàng)目所在地的路也正在擴(kuò)充就是一個(gè)最好的說明。對(duì)于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)商都爭(zhēng)搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項(xiàng)目面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)的分析： 通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時(shí)，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預(yù)測(cè)在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會(huì)形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購買住宅。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。而南寧的別墅比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足這些人的需求，同時(shí)，我們將通過走差異化的道路和會(huì)通過一系列有效的營銷策略來促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售，使項(xiàng)目處于優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)中。對(duì)于仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會(huì)不會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同的分析： 由于南寧市城市建設(shè)的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴(kuò)張，仙葫開發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點(diǎn)，同時(shí)，項(xiàng)目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對(duì)居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。這一點(diǎn)會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同。八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅開發(fā)建筑面積約43,000m2。其中高檔別墅142棟，會(huì)所建筑面積4,800 m2，建設(shè)周期為兩年，項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：(一)項(xiàng)目投資額估算 9,500萬元 土方18萬立方米 11元/ m3 200萬元 排水、給水、排污、供電 （各50萬元） 200萬元 土建（4800m2*1000元/m2+43000元/m2*800元=49,800 m2 ）3,920萬元、 綠化、景觀 600萬元 智能化 200萬元 道路 80萬元 設(shè)計(jì) 220萬元 勘察、消防、圍墻 113 萬元 其他 100萬元 土地款 2,160萬元 開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)） 1,707萬元(二)項(xiàng)目銷售收入、成本估算 銷售收入估算公司銷售部通過對(duì)南寧中高檔別墅消費(fèi)群體需求調(diào)查、對(duì)已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實(shí)地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項(xiàng)目定位為中高檔別墅，銷售價(jià)格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價(jià)，開盤均價(jià)3,500元/m2，則銷售收入為3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；開盤一段時(shí)間后調(diào)整定價(jià)4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元；第二期銷售定價(jià)的確定，會(huì)根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢(shì)頭較理想，銷售價(jià)格就上漲，假若價(jià)格為5,000元/m2*30,400m2=15,200萬元，142棟別墅銷售收入共計(jì)為20,051萬元。 7,793萬元土地購置 2,160萬元建筑安裝 4,120萬元配套工程 280萬元綠化工程 800萬元(其中:智能化工程控200萬元)工程前期準(zhǔn)備 333萬元開發(fā)間接費(fèi)用 100萬元銷售收入 20,051萬元工程成本 7,793萬元銷售稅金 1,營業(yè)稅= 20,051*5%=1,城建稅=1,*7%=教育費(fèi)附加=1,*3%=防洪費(fèi)= 20,051*1‰=期間費(fèi)用估算 1,銷售費(fèi)用（%計(jì)提）20,051*3%=管理費(fèi)用 800萬元（依據(jù)前三年公司每年管理費(fèi)用為400萬） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400萬元（2500萬元*16%，融資期限為一年）土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,計(jì)算本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目：房產(chǎn)開發(fā)成本總額=7,793萬元房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=7,793*10%=可扣除項(xiàng)目總額=7,793+7,793*10%=8,項(xiàng)目增值額計(jì)算=20,051(7,793+7,793*10%)=11,增值率=134%。增值稅=增值額*50%扣除項(xiàng)*10%=11,*50%7,793*10%=5,=4,利潤總額=9,—4,=4,所得稅=4,*33%=1,凈利潤=4,—1,=2,項(xiàng)目銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100%=2,051萬元=15%投資回報(bào)率=凈利潤/實(shí)際投入資金額=2,878萬元*100%=60% (三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)現(xiàn)金凈流量預(yù)測(cè) ,878萬元會(huì)所投資480萬元， 別墅土建為（42*300 m2=12600 m2*800元/ m2）1,008 萬元， 別墅區(qū)配套工程280萬元環(huán)境綠化400萬元前期工程費(fèi)用150萬元（報(bào)建、招投標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察）土地費(fèi)用2,160萬元期間費(fèi)用（廣告費(fèi)用200萬元、管理費(fèi)200萬元） 400萬元 2,第一期銷售收入3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；第二期銷售收入4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元，銷售42棟別墅收入共計(jì)4,851萬元，假若資金回收率為70%，可回籠資金3,，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時(shí)加大銷售的力度，快速回籠資金。只有使第一期工程順利進(jìn)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的工程展開。 (四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析應(yīng)用本量利分析法進(jìn)行銷售利潤預(yù)測(cè)，通過銷售收入、銷售成本、銷售利潤三者之間的關(guān)系，通過測(cè)算損益分界點(diǎn)，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)利潤的測(cè)算。根據(jù)財(cái)務(wù)收益分析，本項(xiàng)目的固定費(fèi)用(F)=2,960萬元；變動(dòng)總成本(V)=6,540萬元；銷售量（Q）= m2；銷售稅金（t）=a(1a*%)；單位變動(dòng)成本(b)=1,521元；銷售單價(jià)(a)=4,663元(均價(jià))。 目標(biāo)利潤(P)=Q*{a(1a*t)b}F=9,當(dāng)目標(biāo)利潤為零時(shí)，算損益分界點(diǎn)為：銷售收入等于總成本。盈虧平衡銷售量(Q1)= 固定成本/銷售單價(jià)單位變動(dòng)成本= 萬m2 盈虧平衡銷售單價(jià)（a）=單位變動(dòng)成本+固定成本/總銷售量=2,209元/m2盈虧平衡變動(dòng)成本(b)= 銷售單價(jià)固定成本/總銷售量=3,從本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的指標(biāo)可以看出：如未來的銷售價(jià)格、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，；如果銷售量、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是，售房價(jià)格不低于2,209元/m2；如果銷售量、銷售價(jià)格與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是單位變動(dòng)成本不高于3,。在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價(jià)、項(xiàng)目總成本支出不會(huì)發(fā)生較大的變化的條件下，就實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目保本點(diǎn)，這個(gè)銷售量只占整個(gè)項(xiàng)目銷售量的47%，也就是說：余下53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價(jià)定價(jià)，工程成本、期間費(fèi)用控制比預(yù)期的要好，目標(biāo)利潤就會(huì)更豐厚。反之，銷售定價(jià)太高，銷售周期太長，開發(fā)費(fèi)用就會(huì)增加，就有可能減少目標(biāo)利潤。在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項(xiàng)目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對(duì)我們的銷售是一個(gè)壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實(shí)情況，我們遵循財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)最大可能的原則，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素作如下預(yù)測(cè)?！? 工程成本隨時(shí)存在建筑材料漲價(jià)的因素，這樣會(huì)降低目標(biāo)利潤期望值?！? 項(xiàng)目的開發(fā)周期太長，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程人員費(fèi)用都會(huì)有所增加，也會(huì)降低預(yù)期的目標(biāo)利潤?！? 銷售價(jià)格制定，也是影響目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)的又一因素，單價(jià)確定過高，會(huì)造成銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有可能使資金供應(yīng)鏈連接不上，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。單價(jià)確定過低，減少項(xiàng)目利潤?？傊?，為了減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司在營銷方面會(huì)隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，在工程的開發(fā)周期、開發(fā)成本及費(fèi)用的控制上都有一整套的管理辦法，以保證項(xiàng)目利潤最大化。九、結(jié)論通過以上分析可知：本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景，具有高的投資回報(bào)率，因此項(xiàng)目是可行的。第33頁