【正文】 中國—東盟博覽會無疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機遇，同時新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一系列相關市政設施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機遇。因此，邕江灣別墅園一定要利用好CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。周邊樓盤的開發(fā)水平不高；南寧市城市東進步伐加快，為仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件；隨著城市的進一步擴大，郊區(qū)生活模式即將來臨；仙葫開發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個遠郊的可能，許多重大項目相繼進入仙葫開發(fā)區(qū)，區(qū)域價值進一步提升；南寧市的城市布局結構特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯；項目的開發(fā)使中大公司能樹立起一種品牌形象，這對于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。（四）威脅（T）仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，有住縣份的感覺，使消費者的檔次感降低； 市場上的別墅供應量非常之高 ，可能導致階段性購買力不足的市場低谷；大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢分流了相當一部分高端置業(yè)群體。目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會成為項目強勁的競爭對手。從SWOT分析中可知，項目有許多優(yōu)勢，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結如下： 由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會采取一系列的措施來完善城市配套建設和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。目前，項目所在地的路也正在擴充就是一個最好的說明。對于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場火爆，房地產(chǎn)商都爭搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項目面臨激烈的競爭的分析： 通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預測在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買住宅。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢。而南寧的別墅比較少，遠遠還不能滿足這些人的需求，同時，我們將通過走差異化的道路和會通過一系列有效的營銷策略來促進本項目的銷售，使項目處于優(yōu)勢的競爭中。對于仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會不會得到消費者的認同的分析： 由于南寧市城市建設的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴張，仙葫開發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點，同時，項目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。這一點會得到消費者的認同。八、邕江灣項目財務指標預測規(guī)劃設計別墅開發(fā)建筑面積約43,000m2。其中高檔別墅142棟，會所建筑面積4,800 m2，建設周期為兩年，項目有關財務指標預測如下：(一)項目投資額估算 9,500萬元 土方18萬立方米 11元/ m3 200萬元 排水、給水、排污、供電 （各50萬元） 200萬元 土建（4800m2*1000元/m2+43000元/m2*800元=49,800 m2 ）3,920萬元、 綠化、景觀 600萬元 智能化 200萬元 道路 80萬元 設計 220萬元 勘察、消防、圍墻 113 萬元 其他 100萬元 土地款 2,160萬元 開發(fā)費用（管理費、財務費、銷售費） 1,707萬元(二)項目銷售收入、成本估算 銷售收入估算公司銷售部通過對南寧中高檔別墅消費群體需求調(diào)查、對已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項目定位為中高檔別墅，銷售價格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價，開盤均價3,500元/m2，則銷售收入為3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；開盤一段時間后調(diào)整定價4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元；第二期銷售定價的確定，會根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢頭較理想，銷售價格就上漲，假若價格為5,000元/m2*30,400m2=15,200萬元，142棟別墅銷售收入共計為20,051萬元。 7,793萬元土地購置 2,160萬元建筑安裝 4,120萬元配套工程 280萬元綠化工程 800萬元(其中:智能化工程控200萬元)工程前期準備 333萬元開發(fā)間接費用 100萬元銷售收入 20,051萬元工程成本 7,793萬元銷售稅金 1,營業(yè)稅= 20,051*5%=1,城建稅=1,*7%=教育費附加=1,*3%=防洪費= 20,051*1‰=期間費用估算 1,銷售費用（%計提）20,051*3%=管理費用 800萬元（依據(jù)前三年公司每年管理費用為400萬） 財務費用 400萬元（2500萬元*16%，融資期限為一年）土地增值稅 土地增值稅實行四級累進稅率,計算本項目扣除項目：房產(chǎn)開發(fā)成本總額=7,793萬元房產(chǎn)開發(fā)費用=7,793*10%=可扣除項目總額=7,793+7,793*10%=8,項目增值額計算=20,051(7,793+7,793*10%)=11,增值率=134%。增值稅=增值額*50%扣除項*10%=11,*50%7,793*10%=5,=4,利潤總額=9,—4,=4,所得稅=4,*33%=1,凈利潤=4,—1,=2,項目銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100%=2,051萬元=15%投資回報率=凈利潤/實際投入資金額=2,878萬元*100%=60% (三)第一期工程現(xiàn)金流量預測現(xiàn)金凈流量預測 ,878萬元會所投資480萬元， 別墅土建為（42*300 m2=12600 m2*800元/ m2）1,008 萬元， 別墅區(qū)配套工程280萬元環(huán)境綠化400萬元前期工程費用150萬元（報建、招投標、規(guī)劃設計、勘察）土地費用2,160萬元期間費用（廣告費用200萬元、管理費200萬元） 400萬元 2,第一期銷售收入3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；第二期銷售收入4,200元/m2*6300 m2=2,646萬元，銷售42棟別墅收入共計4,851萬元，假若資金回收率為70%，可回籠資金3,，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,5002,000萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時加大銷售的力度，快速回籠資金。只有使第一期工程順利進展，才能保證整個項目的工程展開。 (四)財務風險分析應用本量利分析法進行銷售利潤預測，通過銷售收入、銷售成本、銷售利潤三者之間的關系，通過測算損益分界點，以此為基礎進行項目目標利潤的測算。根據(jù)財務收益分析，本項目的固定費用(F)=2,960萬元；變動總成本(V)=6,540萬元；銷售量（Q）= m2；銷售稅金（t）=a(1a*%)；單位變動成本(b)=1,521元；銷售單價(a)=4,663元(均價)。 目標利潤(P)=Q*{a(1a*t)b}F=9,當目標利潤為零時，算損益分界點為：銷售收入等于總成本。盈虧平衡銷售量(Q1)= 固定成本/銷售單價單位變動成本= 萬m2 盈虧平衡銷售單價（a）=單位變動成本+固定成本/總銷售量=2,209元/m2盈虧平衡變動成本(b)= 銷售單價固定成本/總銷售量=3,從本項目預測的指標可以看出：如未來的銷售價格、生產(chǎn)成本與預期值相同，；如果銷售量、生產(chǎn)成本與預期值相同，項目不虧損的條件是，售房價格不低于2,209元/m2；如果銷售量、銷售價格與預期值相同，項目不虧損的條件是單位變動成本不高于3,。在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價、項目總成本支出不會發(fā)生較大的變化的條件下，就實現(xiàn)項目保本點，這個銷售量只占整個項目銷售量的47%，也就是說：余下53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價定價，工程成本、期間費用控制比預期的要好，目標利潤就會更豐厚。反之，銷售定價太高，銷售周期太長，開發(fā)費用就會增加，就有可能減少目標利潤。在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對我們的銷售是一個壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實情況，我們遵循財務風險預測最大可能的原則，對項目風險因素作如下預測?！? 工程成本隨時存在建筑材料漲價的因素，這樣會降低目標利潤期望值。△ 項目的開發(fā)周期太長，管理費用、銷售費用、財務費用、工程人員費用都會有所增加，也會降低預期的目標利潤。△ 銷售價格制定，也是影響目標利潤實現(xiàn)的又一因素，單價確定過高，會造成銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有可能使資金供應鏈連接不上，出現(xiàn)財務風險。單價確定過低，減少項目利潤?？傊?，為了減少財務風險，公司在營銷方面會隨時調(diào)整價格策略，在工程的開發(fā)周期、開發(fā)成本及費用的控制上都有一整套的管理辦法，以保證項目利潤最大化。九、結論通過以上分析可知：本項目具有較好的市場前景，具有高的投資回報率，因此項目是可行的。第33頁