【正文】 ，增速與上年同期基本持平，比1～。其中：，增長(zhǎng)56%；，%；，%。，%，%。（四）南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市位于我國的南部，是廣西的首府。是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟(jì)圈和西南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。全市面積10029平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里， 轄5個(gè)城區(qū)和二個(gè)縣，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)人口137萬人。 南寧市素有“綠城”之稱， 在精神文明建設(shè)取得了新的成績(jī)， 繼1995年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎(jiǎng)”、“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)?？偠灾蠈庪S著精神文明建設(shè)的不斷加強(qiáng)，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，南寧市房地產(chǎn)（特別是住宅建設(shè)）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標(biāo)均以較快速增長(zhǎng)。2001年，%，%、%。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額16—18%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長(zhǎng)最快的部分。南寧市2002年房地產(chǎn)狀況（1） 投資增長(zhǎng)，供需兩旺2002年1～8月，比2001年同期增長(zhǎng)35%；，%；，%，；，%。這說明南寧市房地產(chǎn)業(yè)有非常好的市場(chǎng)。（2）南寧市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升近幾年來南寧市住房的平均價(jià)格：1999年為1724元/ m2，2000年為2010元/ m2，2001年為2182元/ m2，2002年為2800元/ m2。由此可見其房?jī)r(jià)穩(wěn)中上升。各區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格（平均價(jià)格）不一：江南區(qū)為1550元/ m2；市中心區(qū)域?yàn)?350元/ m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價(jià)為2250元/ m2。別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價(jià)也是所上升。上規(guī)模上檔次的都在150～250萬元/幢，仙葫開發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200萬元/幢。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨(dú)體別墅在60～100萬元之間，連體別墅在40～50萬元/棟之間。（3）市場(chǎng)日趨成熟，個(gè)人購房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力 過去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。相當(dāng)一部市民的消費(fèi)觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉(zhuǎn)變，如今市民購房由過去只注重地段，轉(zhuǎn)向注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大”、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。同時(shí)，個(gè)人購房已成為消費(fèi)的絕對(duì)主力，個(gè)人購房已達(dá)到89%以上。南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）政策開放，市場(chǎng)發(fā)展空間巨大南寧市政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視，在《南寧市2001年度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及2002年度發(fā)展規(guī)劃》中明確提出“培育和引導(dǎo)汽車、房地產(chǎn)、電腦、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)，抓緊清理和取消抑制消費(fèi)的政策，為擴(kuò)大消費(fèi)創(chuàng)造條件。2002年南寧市人民政府在給廣西社科院的十項(xiàng)課題中，有三項(xiàng)是圍繞著如何將房地產(chǎn)業(yè)培育成南寧市的支柱產(chǎn)業(yè)。由此可見各級(jí)政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的決心未變，已進(jìn)入高潮的南寧市房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)在短期內(nèi)回落。（2）南寧市未來房?jī)r(jià)趨勢(shì)將穩(wěn)中有升 首先，根據(jù)WTO有關(guān)協(xié)議，我國將逐步取消對(duì)外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國居住環(huán)境獎(jiǎng)”的城市，將會(huì)引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從2002年開始將會(huì)對(duì)一些金融政策進(jìn)行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來刺激百姓加大住房消費(fèi)投入，促進(jìn)了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。最后，南寧市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大宏觀調(diào)控力度，每年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地實(shí)行限量供應(yīng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控。所有這些都會(huì)使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)中有升。（3）南寧城市功能的定位必然帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展 首先，今年是國家實(shí)施西部大開發(fā)的第二年，政策對(duì)包括廣西在內(nèi)的西部六省區(qū)適當(dāng)傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國唯一一個(gè)享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢(shì)政策的省區(qū)，廣西的經(jīng)濟(jì)必將邁出跨越式發(fā)展步伐。其次，作為廣西首府的南寧位于我國大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國進(jìn)軍東南亞市場(chǎng)的橋頭堡。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。（4）南寧城市的建設(shè)將推動(dòng)房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先， 南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢(shì)必會(huì)引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動(dòng)大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進(jìn)軍南寧，將對(duì)南寧的房地產(chǎn)有著推動(dòng)的作用，如大連萬達(dá)已在南寧市朝陽廣場(chǎng)旁計(jì)劃投資12個(gè)億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市人口逐漸增長(zhǎng)，南寧市人口每年增加五萬人，每年結(jié)婚人數(shù)約兩萬兩仟對(duì)，流動(dòng)人口肆拾萬人，這些都是住房的需求不斷提升。綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開發(fā)投資增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺的大好形勢(shì)，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個(gè)市場(chǎng)步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持2—5年的高速發(fā)展。（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯 南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心，90年代在新城區(qū)，進(jìn)入21世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。 軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個(gè)中心均勻分布在民族大道及其延長(zhǎng)線一線，而逐步東擴(kuò)，以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu)，東環(huán)與民族大道相接一帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長(zhǎng)線開發(fā)度還很低，從開發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢(shì)。 從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。南寧城市東進(jìn)的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)分成兩個(gè)階段，97年以前，建設(shè)進(jìn)度緩慢，97年以后建設(shè)進(jìn)度明顯加快。進(jìn)入21世紀(jì)后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長(zhǎng)，又使瑯東的建設(shè)進(jìn)一步提速。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的緩滯期，已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。如果說瑯東開發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進(jìn)的模式，鳳嶺開發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來若干年的開發(fā)熱將會(huì)是鳳嶺，這種開發(fā)熱點(diǎn)不斷東進(jìn)，使仙葫的開發(fā)一觸即發(fā)。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風(fēng)景區(qū)，僅是舉步之遙，鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來巨大的便利。近年來，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機(jī)構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴(kuò)展已見雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無疑就是仙葫開發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司在仙葫運(yùn)作別墅項(xiàng)目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場(chǎng)情況和發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會(huì)是名副其實(shí)的南寧后花園。三、市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目定位從仙葫區(qū)的市場(chǎng)情況定位 從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，決定了把仙葫項(xiàng)目定位為別墅是最佳的選擇，因?yàn)橄珊?xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當(dāng)便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項(xiàng)目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠(yuǎn)而不能讓消費(fèi)者接受，至于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因?yàn)檫@種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標(biāo)，將來鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。根據(jù)南寧市市場(chǎng)情況定位 從上述南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來看，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房?jī)r(jià)較貴，別墅不多，新開盤的幾個(gè)大別墅區(qū)價(jià)格較貴，憑著仙葫項(xiàng)目?jī)?yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)中高檔次價(jià)位適中的別墅區(qū)，將會(huì)吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。從仙葫項(xiàng)目本身?xiàng)l件定位根據(jù)仙葫項(xiàng)目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會(huì)得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計(jì)成依山別墅，形成錯(cuò)落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當(dāng)會(huì)是一道亮麗的景觀，不會(huì)形成太陡的山路。平坦部份靠江的宜設(shè)計(jì)成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會(huì)所、噴泉景觀。根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況、仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和仙葫項(xiàng)目的情況來看，仙葫項(xiàng)目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇，從仙葫項(xiàng)目所處的地理環(huán)境來看，仙葫項(xiàng)目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時(shí)，中大公司對(duì)于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功的案例，因此，仙葫項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為中高檔別墅。（二）消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位：主力消費(fèi)群：南寧金字塔頂端的富裕階層——南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內(nèi)外政府高級(jí)官員、國有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營(yíng)企業(yè)主、跨國界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員?！袊鴸|盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來的外埠人士和駐邕機(jī)構(gòu)管理人員?！蠈幷谛纬傻母辉５闹挟a(chǎn)階級(jí)人群。目標(biāo)消費(fèi)群體的細(xì)分：廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員； 東盟各國領(lǐng)事、來邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑；廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)主管人員、高級(jí)工程技術(shù)人員； 廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者；廣西區(qū)、南寧市科研部門、高科技企業(yè)為外籍專家購買“專家樓”國內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板；南寧市及周邊地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主；藝術(shù)家、演藝界成功人士；少數(shù)長(zhǎng)線炒家、投資客。目標(biāo)消費(fèi)群體的具體化： 目標(biāo)客戶年齡在3550歲之間，家庭結(jié)構(gòu)呈