【正文】 紹 、500米寬江面(叢)11處 、山下田園風(fēng)光（二） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、沿江景觀，江面風(fēng)景與對(duì)岸青山形成的山水呼應(yīng)景觀系統(tǒng)、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內(nèi)眾多保留古樹(shù)、竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng)、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng)、小品、亭臺(tái)形成的都市浪漫景觀系統(tǒng)、運(yùn)營(yíng)保障和各項(xiàng)健康活動(dòng)的開(kāi)展、單體設(shè)計(jì)與自然的親和（三） 項(xiàng)目的規(guī)劃布局及形象特征（四） 項(xiàng)目的交通組織和停車(chē)設(shè)施、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點(diǎn)、碼頭、軟性廣場(chǎng)、道路邊緣等公共空間設(shè)停車(chē)場(chǎng)或車(chē)位（五） 項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)及人文環(huán)境構(gòu)筑（六） 活動(dòng)場(chǎng)地及交往空間、沿江運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、公共綠地、廣場(chǎng)、露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等開(kāi)暢式活動(dòng)交流空間1. 功能齊全的會(huì)所為業(yè)主提供了集中的活動(dòng)交流場(chǎng)所2. 獨(dú)立的院落設(shè)計(jì)為業(yè)主提供了半私密的交流空間3. 完善的戶(hù)型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間、培訓(xùn)班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺(tái)（七） 公共設(shè)施的設(shè)置情況（八） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：160畝，106720㎡：46890㎡：5000㎡（棟）數(shù)：143戶(hù)：501人 ：：65%（覆蓋率）:小于20%：200輛（九） 單體設(shè)計(jì)情況（十） 健康住宅的技術(shù)措施六、消費(fèi)者分析(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析本項(xiàng)目目標(biāo)顧客群體定位為城市的中產(chǎn)階級(jí)和富有人家，這個(gè)階層是最具實(shí)力的消費(fèi)群體。隨著城市節(jié)奏的不斷加快，他們不再拘泥于傳統(tǒng)的生活方式，而崇高個(gè)性、自由的生活狀態(tài)，他們對(duì)居住的獨(dú)立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，希望從繁雜的、喧囂的紅塵中解脫出來(lái)，在完全屬于自己的空間毫無(wú)顧慮、自由自在地?fù)]灑生活，他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽(yáng)光，有著追求返璞歸真的強(qiáng)烈愿望；他們要求自己的居住尊貴而有生活品位，能充分展現(xiàn)自己的個(gè)性化空間。(二)消費(fèi)需求分析 近年來(lái)，南寧涌現(xiàn)出一批私營(yíng)老板、高級(jí)企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，這部份人已有強(qiáng)烈的愿望和足夠的資金購(gòu)買(mǎi)別墅。同時(shí)，隨著中國(guó)加入WTO、西部大開(kāi)發(fā)和南寧城市的大規(guī)模建設(shè)，南寧將成了人們的焦點(diǎn)，外資也會(huì)相繼聚焦，而大量資本的涌入，更掀起了房地產(chǎn)新一輪的消費(fèi)熱潮。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今后幾年南寧別墅的需求將越來(lái)越旺盛。這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且預(yù)計(jì)今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大；有旅游型別墅需求，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅；有辦公型的別墅需求，一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買(mǎi)下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。(三)、消費(fèi)者心理分析 購(gòu)買(mǎi)別墅的人都是社會(huì)層次比較高的人，他們一般都具有較高的文化修養(yǎng)和廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活有高尚的居住理念；他們是一群熱愛(ài)生活、熱愛(ài)自然、熱衷運(yùn)動(dòng)休閑的人；他們期盼別墅，為的是延續(xù)他們的生命的輝煌，讓生活更加多姿多彩。綜合來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)別墅的人會(huì)考慮以下幾個(gè)方面因素。別墅最好位于城郊結(jié)合部，既遠(yuǎn)離城市的喧囂，又擁有“離塵不離城”的交通便利，近可觀水流花謝，遠(yuǎn)可眺青山逶迤、浮云輕煙；社區(qū)融入自然之中，與當(dāng)?shù)氐臍夂颉⑸鷳B(tài)相適應(yīng)，因地制宜，依山勢(shì)而建，傍綠水而居，特別應(yīng)保留一些年限較長(zhǎng)的古木、植物等。其次觀其品質(zhì)別墅環(huán)境需要適合人的居住，別墅品質(zhì)同樣需要人性化的建設(shè)。由于別墅是高檔的消費(fèi)品，現(xiàn)在許多別墅選用頂級(jí)的建材，如高級(jí)墻面磚、進(jìn)口屋頂瓦、進(jìn)口空調(diào)系統(tǒng)、高級(jí)智能化系統(tǒng)等等，在注意材料檔次的同時(shí)，也應(yīng)考慮它的實(shí)用與適用性。他們購(gòu)買(mǎi)的別墅要從社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施，設(shè)計(jì)裝修都要達(dá)到別墅的要求；同時(shí)，方便的交通、優(yōu)良的空氣質(zhì)量以及高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套和服務(wù)等，其從內(nèi)到外都令人享受到住在別墅的暢快舒適。 購(gòu)買(mǎi)別墅動(dòng)機(jī)分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要有：(1)、健康別墅是目前住宅的最高境界，擁有健康別墅，就意味著擁有更高層次的生活；(2)、地域上不遠(yuǎn)離市區(qū)，出入山水與都市間，工作與生活兩相便利；(3)、享受更高品位的生活，自然鮮氧、生態(tài)極佳的頂級(jí)健康生活；(4)、別墅規(guī)模、檔次能夠充分體現(xiàn)居住者的身份和社會(huì)階層；(5)、富豪聚居、完美建筑、絕版環(huán)境、絕對(duì)升值；(6)、良好的人文特征，針對(duì)子女的貴族教育，針對(duì)自己及朋友的玩賞空間等；(7)、私密性+個(gè)性化+成就感+健康生活，四者完美融合成為理想的健康棲息地。七、SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）土地成本低，價(jià)格可塑空間大；交通條件好；地塊具有江景優(yōu)勢(shì)，空氣質(zhì)量較好，高品質(zhì)生活之地；仙葫項(xiàng)目所在地為城市郊區(qū)，天然環(huán)境優(yōu)美，所建類(lèi)型為別墅，適合人們對(duì)居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象； 隨著南寧城市建設(shè)的快速發(fā)展，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；全國(guó)首例國(guó)家級(jí)健康別墅中大公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別在別墅的開(kāi)發(fā)有成功的案例。世界級(jí)的江景：獨(dú)享650米江岸線，地勢(shì)坡向面江，江水環(huán)抱，邕江的浩淼與俊秀在此河段表現(xiàn)得淋漓盡致；業(yè)主在家中憑欄臨風(fēng)，明鏡似的湖面及撲面而來(lái)的潔爽江風(fēng)，使人心曠神怡。世界級(jí)的別墅：無(wú)敵江景，戶(hù)戶(hù)不遮擋，視野開(kāi)闊，氣流暢通；坡地營(yíng)造，細(xì)節(jié)創(chuàng)新；三大課題技術(shù)，解決世界三大建筑課題——防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪，凸顯健康主題，中國(guó)別墅絕無(wú)僅有。別墅組團(tuán)間潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的天鵝湖，演繹出完善的健康生態(tài)鏈。 世界級(jí)的休閑：160畝沿江頂級(jí)度假區(qū)，囊括購(gòu)物中心、醫(yī)療保健中心、江邊健身步道、水岸風(fēng)情酒吧、國(guó)際時(shí)尚游艇碼頭、垂釣漁人碼頭 、水岸棧道 ；奇異的水晶穹頂陽(yáng)光泳池，給人以與眾不同的休閑享受。1世界級(jí)的教育：緊鄰云集世界各地學(xué)子的五合大學(xué)城，文化氣息濃厚，接軌國(guó)際教育體制。被國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心評(píng)為“首例國(guó)家級(jí)健康別墅試點(diǎn)項(xiàng)目”。（三）機(jī)會(huì)（O）東盟帶來(lái)重大的機(jī)遇： 中國(guó)—東盟博覽會(huì)無(wú)疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機(jī)遇，同時(shí)新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，一系列相關(guān)市政設(shè)施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機(jī)遇。周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)水平不高；南寧市城市東進(jìn)步伐加快，為仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件；隨著城市的進(jìn)一步擴(kuò)大，郊區(qū)生活模式即將來(lái)臨；仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個(gè)遠(yuǎn)郊的可能，許多重大項(xiàng)目相繼進(jìn)入仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升；南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)使中大公司能樹(shù)立起一種品牌形象，這對(duì)于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤(pán)已經(jīng)成形，會(huì)成為項(xiàng)目強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前，項(xiàng)目所在地的路也正在擴(kuò)充就是一個(gè)最好的說(shuō)明。這部分人實(shí)際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿(mǎn)足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢(shì)。對(duì)于仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會(huì)不會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同的分析： 由于南寧市城市建設(shè)的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴(kuò)張，仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點(diǎn)，同時(shí)，項(xiàng)目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類(lèi)型為別墅，適合人們對(duì)居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。八、邕江灣項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅開(kāi)發(fā)建筑面積約43,000m2。 7,793萬(wàn)元土地購(gòu)置 2,160萬(wàn)元建筑安裝 4,120萬(wàn)元配套工程 280萬(wàn)元綠化工程 800萬(wàn)元(其中:智能化工程控200萬(wàn)元)工程前期準(zhǔn)備 333萬(wàn)元開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 100萬(wàn)元銷(xiāo)售收入 20,051萬(wàn)元工程成本 7,793萬(wàn)元銷(xiāo)售稅金 1,營(yíng)業(yè)稅= 20,051*5%=1,城建稅=1,*7%=教育費(fèi)附加=1,*3%=防洪費(fèi)= 20,051*1‰=期間費(fèi)用估算 1,銷(xiāo)售費(fèi)用（%計(jì)提）20,051*3%=管理費(fèi)用 800萬(wàn)元（依據(jù)前三年公司每年管理費(fèi)用為400萬(wàn)） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400萬(wàn)元（2500萬(wàn)元*16%，融資期限為一年）土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,計(jì)算本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額=7,793萬(wàn)元房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=7,793*10%=可扣除項(xiàng)目總額=7,793+7,793*10%=8,項(xiàng)目增值額計(jì)算=20,051(7,793+7,793*10%)=11,增值率=134%。只有使第一期工程順利進(jìn)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的工程展開(kāi)。根據(jù)財(cái)務(wù)收益分析，本項(xiàng)目的固定費(fèi)用(F)=2,960萬(wàn)元；變動(dòng)總成本(V)=6,540萬(wàn)元；銷(xiāo)售量（Q）= m2；銷(xiāo)售稅金（t）=a(1a*%)；單位變動(dòng)成本(b)=1,521元；銷(xiāo)售單價(jià)(a)=4,663元(均價(jià))。盈虧平衡銷(xiāo)售量(Q1)= 固定成本/銷(xiāo)售單價(jià)單位變動(dòng)成本= 萬(wàn)m2 盈虧平衡銷(xiāo)售單價(jià)（a）=單位變動(dòng)成本+固定成本/總銷(xiāo)售量=2,209元/m2盈虧平衡變動(dòng)成本(b)= 銷(xiāo)售單價(jià)固定成本/總銷(xiāo)售量=3,從本項(xiàng)目預(yù)測(cè)的指標(biāo)可以看出：如未來(lái)的銷(xiāo)售價(jià)格、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，；如果銷(xiāo)售量、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是，售房?jī)r(jià)格不低于2,209元/m2；如果銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格與預(yù)期值相同，項(xiàng)目不虧損的條件是單位變動(dòng)成本不高于3,。反之，銷(xiāo)售定價(jià)太高，銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用就會(huì)增加，就有可能減少目標(biāo)利潤(rùn)?！? 工程成本隨時(shí)存在建筑材料漲價(jià)的因素，這樣會(huì)降低目標(biāo)利潤(rùn)期望值?！? 銷(xiāo)售價(jià)格制定，也是影響目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的又一因素，單價(jià)確定過(guò)高，會(huì)造成銷(xiāo)售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，則有可能使資金供應(yīng)鏈連接不上，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，為了減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司在營(yíng)銷(xiāo)方面會(huì)隨時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，在工程的開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用的控制上都有一整套的管理辦法，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。第33頁(yè)