【正文】 l 意向單價：2500元/平方米以上；l 意向戶型：三房為主，少數(shù)四房與復式單位；面積主要集中在130—170㎡，少數(shù)要求170㎡以上；總價主要在30—45萬，少數(shù)可支付45萬以上；l 購房心理：講究實用且大氣戶型，能體現(xiàn)健康居家并彰顯身份；極其便利的交通；完善的小區(qū)配套，要求高尚物業(yè)檔次；優(yōu)美居住環(huán)境；安全保障；完善的物業(yè)管理；他們還普遍要求有好的鄰居、大社區(qū)和一流的服務；4）片區(qū)住宅消費市場研究、預測1）項目周邊主要聚集著二醫(yī)院、豫劇團、儀表廠、鐵路軌道車輛廠 鐵路材料廠等單位家屬院及老城區(qū)居民區(qū)。東城秀景】項目名稱寧港主力戶型三室二廳 ㎡四室二廳 140㎡樓盤自身狀況樓盤外觀特點高層外觀用紅色，淺綠色瓷磚。該片區(qū)屬于成熟的商業(yè)城區(qū)，地段環(huán)境十分優(yōu)越，交通便利，周邊可供休閑娛樂之用的場所較多，配套十分完善；這一切使得該項目具備做為城市中高檔物業(yè)所需條件。出川物資通長江溯漢水經(jīng)樊城可直達中原腹地，漢晉以來一直呈現(xiàn)出商貿繁榮的景象。素有“南船北馬，七省通衢”之稱，207，312，316國道穿境而過，襄荊，漢十，許樊3條高速公路正動工興建，漢丹、焦柳、襄渝三條鐵路干線在此交匯，可與歐洲萊茵河媲美的漢水依傍而過，境內襄樊機場已開通10多條空中航線，臨近丹江、葛洲壩兩大電站和襄樊火電廠，為樊城的發(fā)展提供了充足的電力資源，形成了既得交通地理之利，又有豐富能源之便的獨特區(qū)位優(yōu)勢。二、片區(qū)市場調查樊城區(qū)概況：在美麗豐饒的漢江之濱，鑲嵌著一顆熠熠生輝的明珠，它就是人杰地靈，風光秀美的古城新區(qū)樊城。2） 襄樊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢數(shù)據(jù)顯示，目前襄樊房地產(chǎn)開發(fā)總體平衡，房地產(chǎn)市場比較健康，其主要特點是：新開工項目已注重環(huán)境、功能建設，也融入了人文內涵；房價漲幅較大，已接近于襄樊市經(jīng)濟發(fā)展水平相應的房價指標；供需結構基本合理，高、中、低檔次的商品住宅俱全；房地產(chǎn)開發(fā)品種快速拓展，商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、旅游娛樂地產(chǎn)等所占比重增長較快；消費者購房意識趨于理性，市場更加規(guī)范等。2007年市區(qū)房價有以下幾個特點：l 在售新建商品房、在售二手房、前期出售當年辦理產(chǎn)權登記的住宅價格全面上漲，漲幅均創(chuàng)近年來新高。根據(jù)我們對襄城、樊城兩區(qū)二手房市場的調查數(shù)據(jù)顯示，2007年1月中心城二區(qū)二手房均價突破1600元/㎡大關，㎡，%，漲幅同樣創(chuàng)近年來新高。 襄樊房地產(chǎn)概況1） 2006年襄樊房地產(chǎn)市場狀況2006年，全市商品房施工面積364萬平方米，%；，在2005年的基礎上則長 %；，%。2005年“福布斯”發(fā)布的權威報告中提到的“中國最適宜開設工廠的20個城市”和“中國100個最佳商業(yè)城市”，襄樊均榜上有名。%。襄樊旅游資源豐富、著名景點眾多，是湖北省的旅游大市、強市。襄樊已被國家批準為中國歷史文化名城，榮獲中國園林城市、優(yōu)秀旅游城市和中國魅力城市。 中房【大慶東路項目】營銷策劃報告目 錄第一部分 市場篇襄樊概況及房地產(chǎn)市場………………………………………………………………………　2片區(qū)市場調查…………………………………………………………………………………　4第二部分 產(chǎn)品篇地塊SWOT分析………………………………………………………………………………　13項目定位……………………………………………………………………………………　17第三部分 營銷篇銷售策略……………………………………………………………………………………　20價格策略…………………………………………………………………………………… 24第四部分 推廣篇總體策略…………………………………………………………………………………… 24案名設計…………………………………………………………………………………… 24項目賣點分析及延展……………………………………………………………………… 26階段推廣策略……………………………………………………………………………… 26媒體策略…………………………………………………………………………………… 29廣告風格界定……………………………………………………………………………… 37第五部分 建設性提議………………………………………………………………………… 38第六部分 銷售執(zhí)行…………………………………………………………………………… 39第一部分 市場篇一、 襄樊概況及房地產(chǎn)市場襄樊市情1）襄樊概況襄樊市位于湖北省西北部，地處漢江中游，因古城襄陽和古埠樊城合稱得名。襄樊是湖北省第二大交通與物流中心，鐵路、公路、水運、機場等立體交通體系健全，被譽為“七省通衢”。2006年，預計全市實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值672億元，僅次于宜昌（680億元）居全省第三位，是湖北三大經(jīng)濟中心（武漢、襄樊、宜昌）之一，和省政府確定的省域副中心城市（襄樊、宜昌）之一。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額235億元，%，總量全省第二（2006年預計為270億元，同比增長12%）。預計2007年襄樊市國內生產(chǎn)總值（GDP）為700億元以上，比上年增長12%以上，總量和增幅均保持全省領先水平。根據(jù)我們對襄城、樊城、高新三個區(qū)25個代表性樓盤的調查，2007年1月中心城三區(qū)新建商品房均價突破2000元/㎡大關，㎡，%，漲幅創(chuàng)近年來新高。其中，㎡，㎡。l 房地產(chǎn)投資和施工面積繼續(xù)快速增長。襄樊今年房地產(chǎn)開發(fā)的總體格局是樊城仍然是中心地區(qū)和熱點地區(qū)，襄城區(qū)和高新區(qū)平穩(wěn)增長成為兩翼，襄陽區(qū)住宅地產(chǎn)開始啟動。165平方公里改革開放的熱士上，養(yǎng)育著70萬勤勞、善良和充滿智慧的樊城人民。樊城既是西部大開發(fā)的大通道，又是連接東西部的跳板，有著巨大發(fā)展?jié)摿驼T人的發(fā)展前景。擁有鐵路大酒店、銀都賓館等三星級涉外飯店和樊城賓館、雄風賓館、醉仙居等120多家大中型賓館、商場，形成了以新華市場、白鶴市場為代表的80多個專業(yè)批發(fā)市場群，擁有各類攤位和商業(yè)飲食網(wǎng)點3萬多個，從業(yè)人員達12萬之多，1999年轄區(qū)財政收入突破10億元大關。在同片區(qū)中，已有部分樓盤開發(fā)并取得良好的業(yè)績，這些項目或多或少的反映了區(qū)域內市場發(fā)展的軌跡。多層是白色，橙色瓷磚拼貼小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色南北朝向 小區(qū)住宅款式 內部環(huán)境、園林綠化特點內有50公分涉水池，簡易綠色帶小區(qū)內部生活配套設有800平米開心會所，內有凈鞋室，健身房，棋牌室，閱覽室，咖啡館。東城秀景項目均價2100元/㎡項目位置大慶東路22號項目規(guī)模占地6萬方 共8棟 多層建筑 為7層主力戶型 3室2廳1衛(wèi) ㎡ 3室2廳1衛(wèi)2陽臺 ㎡ 樓盤自身狀況樓盤外觀特點采用瓷磚小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色南北朝向 內部環(huán)境、園林綠化特點2000平方米中央音樂水景廣場,4條雅致景觀綠化軸.小區(qū)內部生活配套休閑會所,羽毛球場,健身跑道,棋牌室,親子樂園,小區(qū)幼兒園,社區(qū)超市.樓盤建筑品質框架式結構戶型裝修狀況毛坯房樓盤周邊狀況樓盤周邊環(huán)境建設銀行 常慶市場 公路段 交警三大隊 鐵路材料廠 鐵路軌道車輛廠 東風儀表廠 工商銀行 周邊社區(qū)人群結構鐵路職工 儀表廠職工 生意人群 學校老師交通情況9路 515路 24路 16路 周邊生活配套設施大都會KTV 大慶路小學 紅光小學 襄樊三中 三十五中 縣醫(yī)院 華洋堂 武漢工貿 光明菜場 美聯(lián)超市 武商量販 開發(fā)商名稱襄樊市寧港實業(yè)有限公司 代理商【盛融青城】項目名稱盛融青城項目均價1950元/㎡項目位置三元路銅板紙廠家屬院項目規(guī)模3棟商業(yè)(12層為商業(yè) 37層為住宅) 7棟純住宅7層 占地30000平米 建筑面積50000平米 主力戶型2室2廳 90㎡樓盤自身狀況樓盤外觀特點尚未動工小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色三元路邊三棟的12層為住宅 院內的為純住宅 內部環(huán)境、園林綠化特點簡單綠化小區(qū)內部生活配套安裝了天然氣和寬帶網(wǎng) 地下停車場和臨時車位樓盤建筑品質框架結構戶型裝修狀況毛坯房樓盤周邊狀況樓盤周邊環(huán)境生意門面 周邊社區(qū)人群結構生意人群 交通情況10路 周邊生活配套設施長征路小學 市2醫(yī)院 一景哈佛大酒店 加油站開發(fā)商名稱襄樊市盛融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢澤眾【陽光水岸】項目名稱陽光水岸項目均價未定項目位置紅光路項目規(guī)模7棟多層住宅組合而成，占地20畝，總 建筑面積32000平米，綠化率35%，主力戶型2室2廳 84㎡3室2廳 115145㎡樓盤自身狀況樓盤外觀特點正在打樁小區(qū)規(guī)劃布局及規(guī)劃特色兵營式布局內部環(huán)境、園林綠化特點綠化綠高，環(huán)境優(yōu)美小區(qū)內部生活配套安裝了天然氣，自助式采暖樓盤建筑品質磚混結構戶型裝修狀況毛坯房樓盤周邊狀況樓盤周邊環(huán)境生意門面 周邊社區(qū)人群結構生意人群 交通情況4路 、9路 、10路 、16路 、19路 、23路 、24路 、515路 、530路 、周邊生活配套設施光明菜場、美聯(lián)超市、襄陽醫(yī)院、惠民醫(yī)院、三中、十五中、鐵路技校、農(nóng)行、工行、建行開發(fā)商名稱襄