【正文】 絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。核心訴求：傳承海派的底蘊(yùn)和氣質(zhì)優(yōu)勢(shì)： 吸取海派建筑的精髓，擁有雙水岸自然風(fēng)光的生活社區(qū)。劣勢(shì)：配套設(shè)施未形成；離市中心較遠(yuǎn)。交通狀況位居泗陽(yáng)新城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積 88畝總建筑面積10萬㎡容積率綠化率 30%物業(yè)類型多層，小高層車位情況150車位建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型110㎡—125㎡ 3室2廳1衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)戶型范圍90㎡—130㎡，321，322配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)21902590開盤/交房時(shí)間開盤：2008612 交房：20091128宣傳重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，致力于提高您的生活品質(zhì)樓盤銷售情況銷售率80%90%銷售部情況大，精裝修，光線好，感覺大氣售樓人員素質(zhì)泗陽(yáng)本地人，較好售樓部位置泗陽(yáng)縣北京中路一號(hào)0527—88077666，88077888備注24樓好賣，6層還沒開始賣，當(dāng)?shù)厝瞬惶邮?6層核心訴求 ：致力于提高您的生活品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：位于行政區(qū)、教育中心；交通便利。而09年預(yù)計(jì)有10多個(gè)新盤陸續(xù)面市，直接競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。泗陽(yáng)居民住房消費(fèi)心理經(jīng)過階段性培養(yǎng)，消費(fèi)層次及購(gòu)買力都得到了一定的拉升。二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析07年上半年泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺銷戶型面積一般為80110㎡之間，售價(jià)14502000元/㎡，每套總價(jià)值基本在1424萬元/套。目前泗陽(yáng)開發(fā)樓盤主要集中在新城區(qū)，新城區(qū)位于城市東區(qū)，這一帶新建了一批高檔住宅小區(qū)（金康華府、名流新天地、萬城國(guó)際廣場(chǎng)等），各樓盤的住宅銷售火爆。【第二部分 泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況泗陽(yáng)政府改造規(guī)劃為東區(qū)—行政工業(yè)中心、北區(qū)—教育中心、南區(qū)為—農(nóng)貿(mào)休閑中心、西區(qū)—居住中心。泗水古城詳細(xì)規(guī)劃，泗水古城建設(shè)充分突出漢代建筑的布局嚴(yán)謹(jǐn)、巍峨壯觀，皓壁飛檐和古樸典雅的特色。重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段。在淮海路與泗塘河風(fēng)光帶交匯處設(shè)置商業(yè)步行街、大體量商業(yè)建筑及專業(yè)市場(chǎng)。風(fēng)光帶規(guī)劃控制寬度為170290米。在充分汲取地方文明積淀、學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，泗陽(yáng)按照“不求最高最大、但求最特最優(yōu)”的原則，高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平建設(shè)，集外地精華，創(chuàng)自身特色，科學(xué)繪制現(xiàn)代城市發(fā)展的嶄新藍(lán)圖。目前，全縣私營(yíng)企業(yè)達(dá)2531家，個(gè)體工商戶16498戶，“三來一加”項(xiàng)目680個(gè)，260個(gè)村居中有158個(gè)村變成專業(yè)村，從業(yè)人數(shù)突破3萬人。2010年將建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”。堅(jiān)持以新型工業(yè)化為方向，加快推進(jìn)紡織服裝、精深木業(yè)、電光源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚集群和產(chǎn)業(yè)鏈延伸。中國(guó)楊樹博物館坐落于中國(guó)“意楊之鄉(xiāng)”——江蘇省泗陽(yáng)縣境內(nèi),于2007年6月2日正式對(duì)外開放，是目前國(guó)內(nèi)唯一的楊樹文化展覽館。泗陽(yáng)還是全國(guó)著名的產(chǎn)糧大縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、蠶?；乜h和重要的畜離產(chǎn)品基地縣。32230省道和徐宿淮鹽高速公路穿境而過，與京滬、寧連高速公路交匯。 　　京杭大運(yùn)河橫穿泗陽(yáng)東西50公里，成為天然的“分水嶺”。45′，北緯33176。 　　泗陽(yáng)人文薈萃，名人輩出。敬請(qǐng)公司決策層批評(píng)指正。溝通傳播】一、項(xiàng)目傳播策略二、推盤amp。泗陽(yáng)縣城宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況二、泗陽(yáng)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、泗陽(yáng)縣規(guī)劃及建設(shè)狀況【第二部分泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析】一、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況二、泗陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析三、泗陽(yáng)縣地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)四、泗陽(yáng)縣同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析【第三部分傳播整體配合前 言感謝江蘇泗陽(yáng)鴻基房產(chǎn)開發(fā)公司的信任，本司作為項(xiàng)目的全案策劃推廣機(jī)構(gòu)感到十分榮幸，同時(shí)，也深感肩上的壓力和面臨的挑戰(zhàn)。【第一部分 泗陽(yáng)縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析】一、泗陽(yáng)縣總體概況總體概況　 泗陽(yáng)縣位于江蘇省北部，南瀕風(fēng)光秀麗的洪澤湖，東與周恩來總理故鄉(xiāng)淮安市接壤，全縣總面積1418平方公里，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)）。明代的盧廷蘭是紡織機(jī)的改革者，江南機(jī)坊多設(shè)像祭祀，奉為“盧祖”；近代有我國(guó)歷史上第一個(gè)獲得博士學(xué)位的數(shù)學(xué)家胡明復(fù)、著名地理學(xué)家張相文等。23′~33176。運(yùn)河以南，北高南低，境內(nèi)河流皆流入洪澤湖，統(tǒng)屬淮河水系；運(yùn)河以北，南高北低，河流皆屬沂、沭水系。新長(zhǎng)鐵路使泗陽(yáng)與“亞歐大陸橋”東橋頭堡連云港及長(zhǎng)江三角洲諸多開放城市相連。（女=100）。 　　目前已形成木材加工、紡織服裝、電器照明、化工制造、農(nóng)副食品加工等五大支柱產(chǎn)業(yè)，意楊產(chǎn)業(yè)已成為泗陽(yáng)最大最靚的產(chǎn)業(yè)“名片”。場(chǎng)館占地面積9960平方米，其中建筑面積1443平方米。目前，全縣紡織服裝規(guī)模擴(kuò)張到100萬紗錠、4000萬件套成衣，精深木業(yè)加工能力達(dá)150萬立方米，節(jié)能燈產(chǎn)能4億支，%，產(chǎn)業(yè)集聚集群優(yōu)勢(shì)日益凸顯。全縣共新開發(fā)各類市場(chǎng)30萬平方米，%。社會(huì)事業(yè)蒸蒸日上。在瞄準(zhǔn)2010年建成“40萬人口、40平方公里現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”目標(biāo)，緊緊圍繞“以兩河風(fēng)光、楚漢文化為特色，以紡織服裝、新型木業(yè)、電光源產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代化中等工貿(mào)生態(tài)城市”發(fā)展定位，以“三集中、四整合”為引領(lǐng)，加快建立完備的綜合規(guī)劃框架體系。用地性質(zhì)規(guī)劃利用北京路、淮海路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將風(fēng)光帶分為三段。節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)淮海路、北京路兩個(gè)節(jié)點(diǎn)將泗塘河風(fēng)光帶分為自然景觀北段、城市景觀段、自然景觀南段，結(jié)合泗陽(yáng)縣歷史，文化等特征，由北向南設(shè)置曲水園、意水園、萍水園、洋水園四個(gè)節(jié)點(diǎn)。其中重點(diǎn)設(shè)計(jì)地段西起洋河路至運(yùn)河大道，規(guī)劃為市民休閑段,是公園、水系的集中段，規(guī)劃濱水景觀以自然景觀為主，構(gòu)成濱水公園段，設(shè)置親水步道，構(gòu)建市民休閑娛樂場(chǎng)所，促進(jìn)老城區(qū)的改造。注以現(xiàn)代建筑的符號(hào)，使古今對(duì)話、交融，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街“三街四面”的格局，以爭(zhēng)取最多、最佳的商業(yè)立面。由于江蘇省政府出臺(tái)的康居工程的推廣執(zhí)行，泗陽(yáng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民為提高生活質(zhì)量，解決兒女上學(xué)就業(yè)問題，必然會(huì)有部分居民選擇進(jìn)城購(gòu)房置業(yè)。而商業(yè)配套的商鋪銷售遇冷（包括老城區(qū)A類地段的商鋪銷售都未消化完成），進(jìn)而造成東區(qū)商業(yè)配套不能及時(shí)形成，不利與居民生活購(gòu)物。各樓盤銷售都較火暴，基本完成了80%的銷售。泗陽(yáng)居民在選擇購(gòu)房時(shí)以房型結(jié)構(gòu)、建筑外觀、周邊配套（如解決兒童的學(xué)業(yè)等）因素為主，套型設(shè)計(jì)的合理性及功能性、住宅的采光、樓間距等因素為輔助。隨著城市發(fā)展，政府規(guī)劃建設(shè)投入將逐步加大；而市中心土地資源的稀缺更是使靠近主城區(qū)的地塊、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、價(jià)格逐步走高，房產(chǎn)銷售的價(jià)格、銷售定將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。劣勢(shì)：缺少生活配套。規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積 總建筑面積26萬㎡容積率物業(yè)類型多層，小高層車位情況建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型110㎡—130㎡ 兩房，三房戶型范圍㎡—㎡兩房，㎡—㎡三房配套設(shè)施休閑主題廣場(chǎng)，幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市樓盤售價(jià)均價(jià)2200開盤/交房時(shí)間2008624開盤宣傳重點(diǎn)百年基業(yè)永續(xù)，顯赫尊榮傳世樓盤銷售情況銷售率60%70%銷售部情況大，精裝修，環(huán)境好售樓人員素質(zhì)良售樓部位置泗陽(yáng)縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與長(zhǎng)春路交叉口）0572—88505888，88503999備注此樓盤主要為兩房三房，100㎡—110㎡之間銷售情況最好，目前總銷售率在60%70%之間，多層56樓及小高層不太好賣。 樓盤名稱上海城樓盤位置眾興西路5號(hào)開發(fā)商上海蘆浦房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目概況上海城，一期占地面積約3萬㎡，汲取海派建筑風(fēng)格，一期規(guī)劃總建筑面積約6萬㎡，多層、小高層、高層、商業(yè)，多種建筑形態(tài)錯(cuò)落有致，是一座既享受城市繁華，又擁有雙水岸自然風(fēng)光的國(guó)際品質(zhì)生活社區(qū)。地理位置極其優(yōu)越，交通便利，配套設(shè)施齊全。規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積250畝左右總建筑面積30萬㎡物業(yè)類型多層、小高層車位情況部分樓有車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)主力戶型㎡兩房，㎡兩房，㎡三房戶型范圍2室2廳1衛(wèi)，——3室2廳1衛(wèi)配套設(shè)施幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，超市，酒店，汽車站樓盤售價(jià)均價(jià)2400開盤/交房時(shí)間一、二期售完已交付使用，三期在建宣傳重點(diǎn)首席半島風(fēng)情水岸社區(qū)樓盤銷售情況一期售完已交付使用，二期還剩三套，三期銷售部情況售樓部，精裝修售樓人員素質(zhì)良售樓部位置淮海路上海路口0527—85885555備注該樓盤面積大，知名度高，其半島風(fēng)情水岸社區(qū)極具競(jìng)爭(zhēng)力。樓盤名稱世紀(jì)華庭樓盤位置泗陽(yáng)縣致遠(yuǎn)中學(xué)西側(cè)（繁榮路與銀河路交叉口）開發(fā)商江蘇浩華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司項(xiàng)目概況15萬㎡，38棟建筑，1100多戶交通狀況位居泗陽(yáng)城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。劣勢(shì)：價(jià)格偏高。核心訴求：尚層生活，名流尊詆優(yōu)勢(shì)：老城區(qū)和新城區(qū)中心地帶，配套設(shè)施較齊全劣勢(shì)：處于結(jié)合帶，區(qū)位與市中心樓盤相比出來劣勢(shì)。優(yōu)勢(shì)：臨青少年宮及紡織大學(xué)；價(jià)格較低。物業(yè)管理公司泗陽(yáng)怡安物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)㎡樓盤銷售情況一般銷售部情況中等大小，精裝修售樓人員素質(zhì)優(yōu)售樓部位置淮海路與人民北路交叉口（泗陽(yáng)中學(xué)南大門對(duì)面）052785511111備注此樓盤戶面積跨度大，但是大面積戶型銷售情況不佳，樓盤整體銷售情況一般，尤其是高樓層（5—6層）銷售情況較差，2樓銷售情況較好，主力戶型面積比泗陽(yáng)市場(chǎng)流行的100110㎡的大。目前樓盤已經(jīng)基本售完。 劣勢(shì)：地處新城，生活配套尚不完善。優(yōu)勢(shì)：商業(yè)配套未來的黃金商圈（飾品市場(chǎng)）；價(jià)格優(yōu)惠政策較靈活。交通狀況位居泗陽(yáng)城中心，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，便捷往返。樓盤名稱萬豪國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)樓盤位置人們中路開發(fā)商誠(chéng)盛置業(yè)項(xiàng)目概況項(xiàng)目占據(jù)了泗陽(yáng)縣最為繁華的人民路中斷，處于城市商業(yè)核心地段，總占地面積23230㎡，總建筑面積約6萬㎡，其中商業(yè)約5萬㎡，住宅約1萬㎡。五、目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)查分析（一）目標(biāo)消費(fèi)者問卷調(diào)查分析您在未來兩年內(nèi)是否有購(gòu)買房產(chǎn)的打算？ 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者在近期內(nèi)有無購(gòu)買房子的打算。您打算購(gòu)買的住宅類型是？評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅類型的偏好。從調(diào)查資料上看，多數(shù)在泗陽(yáng)已有住所，以第二次置業(yè)居住為主，屬于在有房的前提下改善生活之用，另外第一次置業(yè)居住也占有一定的比例，尤其在年輕人當(dāng)中結(jié)婚用房為主要購(gòu)買動(dòng)機(jī)。 請(qǐng)問您計(jì)劃購(gòu)買的房間數(shù)是？分析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅結(jié)構(gòu)及戶型的喜好，調(diào)查資料顯示，有超過半數(shù)的消費(fèi)者選擇三室兩廳一衛(wèi)，從中可以反映泗陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)于舒適性住房的追求。從調(diào)查中看消費(fèi)者對(duì)主臥