【正文】 虹路小學(xué)，飛虹路小學(xué)，公平路第1小學(xué)，匯民高級中學(xué)，延風(fēng)中學(xué)，虹鎮(zhèn)老街小學(xué)，虹口區(qū)第2青少年業(yè)余體育學(xué)校，飛虹中學(xué)，吳家浜小學(xué) 幼 稚 園：岳州路幼兒園，新港幼兒園(大連路)，舟山路幼兒園，三八托兒所，飛虹路第2幼兒園，虹鎮(zhèn)老街幼兒園，育才里弄托兒所，飛虹路幼兒園醫(yī) 院：唐山路地段醫(yī)院，虹口區(qū)婦幼保健院，虹口區(qū)牙病防治所第2分所、新華醫(yī)院 郵 局：松江電信局大港分局，松江電信局大港支局，唐山路郵電所，遼陽路郵電所 公交線路：79，145，17，6，輕軌明珠線 銷售情況：一期全部銷售完畢，目前正在交房階段；二期于11月份開盤，目前銷售率達(dá)4550%左右，低樓層剩余房源較多。 異國麋鹿休閑場所的設(shè)計也是一大特色，將人們所接觸的環(huán)境與審美相統(tǒng)一起來，如加拿大風(fēng)情的紅楓林，美加藝術(shù)長廊等?！刹ň坝^：小區(qū)景觀集中蝶戀花園、跌落式水景與水晶會所，十年香樟樹形成林陰大道。兩房的面積在95－110平方米之間為主，三房面積以120－140平方米之間為主，復(fù)式面積大多在180平方米左右。其中尤以上海大花園為代表。☉ 該區(qū)域目前正在銷售的樓盤規(guī)模都不小，現(xiàn)代星洲城22萬方，上海大花園20萬方，同濟(jì)綠園9萬方；相比較而言，本案在規(guī)模上處于明顯的劣勢。☉ 該區(qū)域的代表樓盤有：上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑、同濟(jì)綠園等。尤其后兩者自上市后一直比較活躍。競爭點(diǎn)：價格、規(guī)模、戶型等全面競爭。如文化佳園、公園3000、上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑等。本案競爭分析n 競爭格局四 大 競 爭 點(diǎn)潛 在 競 爭板 塊 競 爭區(qū) 域 競 爭從地區(qū)概念上講，與本案有直接競爭意義的區(qū)域是虹口區(qū)，尤其是周家嘴路虹口段沿線。大力實(shí)施江灣五角場城市副中心和高校園區(qū)的建設(shè)：同時結(jié)合新江灣城示范居住區(qū)形成成片開發(fā)、連動發(fā)展，形成生活配套齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的生活居住綜合功能區(qū)。 南楊樹浦路沿線及黃浦江沿岸地區(qū)，全長155公里，是上海最長的一段黃浦江岸線。分析及結(jié)論：掀起新一輪房產(chǎn)開發(fā)的高潮，逐漸形成“東西南北中”的全面發(fā)展格局。點(diǎn)評二：關(guān)鍵詞——成交單價基本資料：今年110月份，成交總金額達(dá)70億元，分別比去年同期增長49%和63%；平均成交單價為3811元，比去年同期上漲262元，個別樓盤甚至已達(dá)68007200元。中心城區(qū)的擴(kuò)延，讓人們在“認(rèn)識楊浦”時不能不從他的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融點(diǎn)去發(fā)現(xiàn)其價值。另外“大楊浦”地廣人多，目前各類物業(yè)均有大量的需求缺口。近年區(qū)政府對一些污染工廠實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)或遷址他處，同時營建了以生態(tài)、休閑、娛樂為主題，占地近1300畝的“城市綠肺”黃興綠地，全區(qū)綠化面積及綠化覆蓋率達(dá)到905公頃和15％。但是由于2000年浦東過江費(fèi)的取消，對楊浦樓盤的銷售帶來了不小的壓力，其中有對新開樓盤、高架附近樓盤和中低檔樓盤沖擊較大?？偨Y(jié)：綜合楊浦房地產(chǎn)整體形勢，楊浦區(qū)住宅市場行情走勢出現(xiàn)明顯上揚(yáng)，且總體表現(xiàn)相當(dāng)平穩(wěn)。目前該區(qū)市場呈現(xiàn)三個特點(diǎn)：樓層越造越低高層占預(yù)售總面積比例從去年的14%%；小高層從40%降至32%；多層從46%升至62%。從整體上看，樓盤品質(zhì)較該區(qū)域其他地塊樓盤品質(zhì)有所下降。如富天苑、青青白洋淀、錦麗斯花園等樓盤，使得這一地塊均價上升到每平方米4000元，比1999年同期上漲了200元/平方米。樓盤前期規(guī)劃時不約而同的朝向黃興綠地，以越臨近黃興綠地樓盤價位越高，向周邊輻射，差價一般控制在每平方米450元。以健康生態(tài)為主題形成賣點(diǎn)主要聚集于黃興綠地周邊，以營口路為軸心，向外輻射800米，北至翔鷹路，南到佳木斯路，西達(dá)黃興路。同樣以同濟(jì)為主要目標(biāo)的同濟(jì)綠園均價為每平方米5000元，價位高于周邊樓盤每平方米200~300元。樓盤開發(fā)主要呈現(xiàn)以下開發(fā)熱點(diǎn)： 教育引導(dǎo)樓盤開發(fā)楊浦區(qū)的高等院校較多，如同濟(jì)大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)等知名學(xué)府均分布于該區(qū)域西南部，使得本區(qū)極富文化氣息。該區(qū)域人口密度大，居住人口多為工薪階層和外來流動人口，故樓盤定位為中低檔。但由于地處上海的東北角，距離市中心較遠(yuǎn)，來滬打工的外來流動人口由此聚集于楊浦與寶山的偏遠(yuǎn)交接地帶。已成氣候的商業(yè)中心有五角場市級副中心和控江路鞍山路商業(yè)中心。原先區(qū)內(nèi)交通工具較為單一，地鐵及輕軌尚未進(jìn)入該區(qū)，但隨著地鐵楊浦M8線的拆遷及全面開工，交通狀況將得到進(jìn)一步的多元化改善。1. 交通條件 從整體上分析，楊浦區(qū)的交通可達(dá)性尚可，交通輻射面較廣，可到達(dá)諸多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如人民廣場、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。 楊浦區(qū)還是上海最大的綠化區(qū)，區(qū)內(nèi)黃興綠地、有117公頃共青森林公園及楊浦公園、復(fù)興島公園等公共園林10個。 楊浦區(qū)是上海最早的工業(yè)發(fā)源地之一，區(qū)內(nèi)有千余家工廠，工廠密集性。東南方瀕臨黃浦江，并與崇明島、浦東新區(qū)隔江相望；西起大連路與虹口區(qū)接壤；北起江灣機(jī)場、軍工路與寶山相連。譬如９月升幅與美國“”事件不無關(guān)系。n 價格走勢今年以來上海房價始終處于上揚(yáng)態(tài)勢，只是幅度有高有低。 二、上海房地產(chǎn)市場走勢n 整體走勢上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第六個季度連續(xù)增長，而且同比的增速基本上都在10~20%之間，盡管增長速度較快，但市場發(fā)展仍較為理性，市場需求同步擴(kuò)大，供需兩旺，尤其需求的增長大大超過供給增長的速度，目前供求比為1：，市場發(fā)展前景良好。高級白領(lǐng)、私營業(yè)主則可以去買聯(lián)體別墅、高級公寓。隨著上海新一輪舊區(qū)改造啟動，上海每年拆除200300萬平方米的舊房，在這些動拆遷居民中，相當(dāng)多的人選擇貨幣化動遷。近幾年來，上海居民住宅條件發(fā)生較大變化，但仍有相當(dāng)一部分人單位分房無望，動拆遷有沒份，只好自己掏錢來改善住房條件。其中2001年19月已售公房上市出售成交51156套，%，%。商品房預(yù)售的前三甲則依然是浦東、閔行、普陀，%、%%。%房源銷售情況沒有細(xì)分，因此對辦公樓和商場銷售情況難以作分析判斷，估計應(yīng)該能保持去年同期水平。%，%。而預(yù)售量大大高于上市量，這說明上海這幾年在加快市場消化空置商品房有所起色。%。 （三）二級市場供需旺，住宅依然唱主角 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 比2000年同期 173。這主要是從今年開始，市有關(guān)部門決定一級土地市場實(shí)行內(nèi)外銷并軌，土地出讓方式由原先的協(xié)議轉(zhuǎn)讓向逐步采用招標(biāo)、拍賣方式轉(zhuǎn)變。目前我國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，在其他消費(fèi)市場沒有大的起色情況下，各地紛紛將商品住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，從而使房地產(chǎn)市場迅速升溫，今年上半年房地產(chǎn)價格上漲幅度超過10%，引得政府主管部門急呼價格上漲速度過快，幅度過大，要進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，使房地產(chǎn)價格上漲保持在合理的水平。 19% 2001年19月，比2000年同期增長19%，%，%?！板\上?！表?xiàng)目的成功開發(fā)與營銷，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況的現(xiàn)狀與動態(tài)變化解決自己的問題。這些問題如果能夠得以順利有效的解決，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第6個季度連續(xù)增長，而且同比的增速基本上都在1020%之間，盡管增長速度較快，但市場發(fā)展仍較為理性，與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長幅度相比，上海仍屬中等水平。第三季度房地產(chǎn)價格的漲幅與第二季度相比有所回落。因此，今年上半年嚴(yán)控土地上市量，基本上處于停止供應(yīng)狀況。 %已登記的商品房預(yù)售面積 比2000年同期 173?；旧吓c去年同期持平。上海從1999年對空置商品房實(shí)施有效控制，2000年開始消化部分空置商品房，看來今年將要消化一批空置商品房。由此可見，上海商品房正處于供需兩旺階段，尤其是需求的增長大大超過供給的速度，這也是培育市場、發(fā)展市場的必然結(jié)果。 從購房對象來看，2001年19月個人購買商品房比重繼續(xù)上升，%，%。隨著寶山、嘉定、松江等地區(qū)輕軌建設(shè)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場必將逐步升溫。平均出售單價每平方米為2574元，比去年同期增加285元。然而，日前走高的商品房價令這部分消費(fèi)者望而卻步，只能退其次把眼光轉(zhuǎn)向二手房。今年19月共有22972戶居民選擇貨幣化動遷，%，比去年同期提高近10個百分點(diǎn)，只要自己再拿一點(diǎn)，就能購一套比較滿意的二手房。一般白領(lǐng)是成為普通商品房的消費(fèi)主力軍。同時，政策的及時出臺，對市場的規(guī)范起了較大的引導(dǎo)作用，尤其下半年實(shí)行內(nèi)外銷并軌，土地逐步采用招標(biāo)、拍賣的出讓方式，避免了幕后的黑箱操作，而且明年1月1日起又將實(shí)行房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價方案，再一次為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好空間。譬如中房上海指數(shù)升幅顯示：１月升３點(diǎn)，２月僅升１點(diǎn)，３、４、５月升５點(diǎn)，６、７月升１１點(diǎn)，９月升２點(diǎn)，幅度降９點(diǎn)之多，10月再次上升11點(diǎn)。 據(jù)統(tǒng)計，區(qū)域價格從高到低排列依次是黃浦、長寧、盧灣、浦東、普陀、閘北、楊浦、閔行、寶山、虹口，第三季度市場總體平均成交價每平方米４２１２元，明顯比前兩季度的增長幅度降低。人為可將該區(qū)以五角場為中心，四平路、翔鷹路為界，以南定為老楊浦，以北劃為新楊浦。由于大多數(shù)工廠面臨倒閉及市政拆遷，為該區(qū)的開發(fā)商提供了相當(dāng)多的開發(fā)機(jī)遇，但廠房遷移與土地使用權(quán)移交帶來的諸多困難又使得該區(qū)的開發(fā)緩慢。 長期以來?xiàng)钇謪^(qū)被上海人稱為下只角，開發(fā)商并不象對閔行、浦東那樣熱衷于開發(fā)該區(qū)的樓盤，但自1999年年中房產(chǎn)市場的回暖，加之區(qū)政府對該區(qū)的住宅開發(fā)逐步重視，一系列利好政策的影響，使得東北角的房產(chǎn)不再寂寞，越來越多的房產(chǎn)商看好此地，具有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。斜拉式楊浦大橋把楊浦區(qū)和浦東新區(qū)緊連一起，它跨越黃浦江，連接內(nèi)環(huán)線與浦東新區(qū)的外高橋保稅區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海市中心區(qū)近在咫尺，交通便捷，是上海主要的交通運(yùn)輸樞紐，極大程度的緩解了區(qū)內(nèi)交通狀況。區(qū)內(nèi)主要的交通有：四平路、大連路、周家嘴路、控江路、寧國路、黃興路、中山北二路、中原路、楊樹浦路、軍工路、長陽路、平?jīng)雎返取?區(qū)內(nèi)雖有內(nèi)環(huán)線穿越西南部，但覆蓋區(qū)域較少，只占區(qū)域面積的五分之一，是該區(qū)域房價上升的阻力之一。受市場接受能力影響，該區(qū)域的新建樓盤大多以多層為主，同時受到房地產(chǎn)開發(fā)成本影響，輔以開發(fā)少量小高層，高層樓盤的開發(fā)量較少。該地塊北至三門路，西靠逸仙路高架，東南方有紀(jì)念路武川路包圍。由于樓盤圍繞教育展開，故開發(fā)的小區(qū)均引入了寬帶網(wǎng)、遠(yuǎn)程教育等，以提高小區(qū)品質(zhì)。在此地塊盤點(diǎn)出現(xiàn)較多，原均價在每平方米3950元。道路拓寬，附近不少新盤涌現(xiàn)周家嘴路的拓寬工程，使附近的道路交通有了極大的改善，對于上海人購房來說，交通是一個極其重要的因素。2000年以來，隨著華升新苑、東銀茗園、泰鴻苑及上海大花園、現(xiàn)代星洲城的出現(xiàn)，該地區(qū)房價一路上揚(yáng)，目前該地區(qū)均價已突破4300元/平方米，同比2000年價格又上漲300元/平方米。樓盤規(guī)?；跅钇中纬蓺夂蛭幕▓@、新江灣城時代花園、文化佳園、公園2000、公園3000、三湘世紀(jì)花城、上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑等均以規(guī)模社區(qū)引導(dǎo)楊浦樓市潮流。面積越造越大 高層單元平均面積從去年的100平方米增至今年的134平方米；小高層120平方米增至121平方米；多層單元從100平方米增至105平方米。環(huán)線外區(qū)域的上升態(tài)勢尤為明顯。但同樣這種關(guān)聯(lián)是互動的，不少浦東當(dāng)?shù)鼐用袂皝項(xiàng)钇种脴I(yè)的也不在少數(shù)。交通改善凸現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢目前區(qū)內(nèi)道路共長245公里，輕軌明珠線已向該區(qū)延伸，即將形成“一中心、一發(fā)展帶、二軸線，多功能綜合區(qū)的多層次組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)”，“三縱三橫”之一的周家嘴路拓寬改造拉近了與市中心的距離。三、2001楊浦區(qū)樓市點(diǎn)評點(diǎn)評一：關(guān)鍵詞——居住環(huán)境基本資料：楊浦區(qū)將成為2001年2002年間上海市最具增長潛力的地區(qū)的最可能候選之一。據(jù)有關(guān)資料分析，除中原地區(qū)、鞍山地區(qū)、控江路沿線區(qū)域客戶占相當(dāng)比例外，樓市“東移”態(tài)勢中，又出現(xiàn)了兩種不可忽略的購樓動態(tài)，一是閘北，虹口一些北片消費(fèi)群體，也開始往東移，二是浦東客戶，憑借楊浦大橋以及縱橫交錯的直線交通之便，跨江“東移”態(tài)勢也十分明顯。分析及結(jié)論：%。東軍工路以西將結(jié)合用地置換和舊區(qū)改造，進(jìn)行成片、整街坊開發(fā)。今后這里將建成高級物業(yè)集中的高尚住宅區(qū)，代表?xiàng)钇肿≌淖罡咚?，將成為楊浦未來新的城市景觀和生活、游憩中心。明年上半年，世界路、市光路附近將新建一個占地300畝的住宅小區(qū)。競爭點(diǎn)：價格、規(guī)模、規(guī)劃等。由于北外灘延升段目前仍以中低檔老盤為主平均價格在3700元/平方米左右，與本案形成兩個價格區(qū)段，與本案競爭相對較小。集中在楊浦樓市中的熱點(diǎn)區(qū)域：北外灘一帶；3； 復(fù)旦、同濟(jì)周圍5平方公里區(qū)域，伴隨市東地區(qū)大學(xué)、科研單位集中的特點(diǎn)崛起的房地產(chǎn)項(xiàng)目前景將更好。這些樓盤成為該地區(qū)樓市的主角，無論是環(huán)境規(guī)劃、立面設(shè)計還是營銷推廣都在楊浦樓市中起著舉足輕重的作用和影響。☉ 該區(qū)域的均價在4400元/平方米左右，主力總價40萬65萬之間。☉ 由于現(xiàn)代星洲城與本案僅一路之隔，因此成為本案最主要的競爭對手。（規(guī)劃詳見各個案的分析資料。上海大花園物業(yè)概況樓盤地址：周家嘴路1299號通北路口售樓電話：65638866 65638877開 發(fā) 商：上海欣成經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司/上海同協(xié)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃單位：加拿大泛太平洋建筑設(shè)計院/上海市建筑科學(xué)研究院設(shè)計所景觀設(shè)計：加拿大JBM環(huán)境建筑事務(wù)所代 理 商：上海華之泰業(yè)房地產(chǎn)銷售有限公司預(yù)售許可證號：楊房（2000）內(nèi)預(yù)字067號 物業(yè)價格單價：43005300元/平方米均價：4700元/平方米左右總價：4075萬元物業(yè)規(guī)模占地面積： 60000平方米 總建筑面積：200000平方米總戶數(shù)：1790戶容積率： 綠化率： 51%物業(yè)類型：18幢1112層小高層和1518層高層工程進(jìn)度開盤日期：2001年10