【正文】 的人。 由于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)中各類產(chǎn)品很多，選擇余地很大，不一 定買我們房子的人。 ，但對(duì)孩子的要求期望很高。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對(duì)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，樹立良好的公司及品牌形象，現(xiàn)在已在蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。本案是莘南地產(chǎn)在上海開發(fā)的第一個(gè)樓盤區(qū)，他應(yīng)該是在滄源乃至閔行甚至上海樹立品牌的一次機(jī)緣；是一期的銷售的重要條件；也是為二三期的營(yíng)建，價(jià)格的提升，奠定良好的基礎(chǔ)。 包括銷控表的制作，銷售人員的培訓(xùn)，銷平、銷海、樓書的制作，導(dǎo)示系統(tǒng)的建立，廣告預(yù)算，樣板房的確立，SP活動(dòng)的策劃等。二、企劃緣起 通過前期對(duì)市場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研已經(jīng)掌握了本案相關(guān)資料基礎(chǔ)，其后又進(jìn)行了深入淺出的分析作為背景依據(jù)。與其進(jìn)行雙向溝通，發(fā)展一種相依互補(bǔ)的關(guān)系，把機(jī)會(huì)發(fā)展成為真正成功的品牌與樓盤。由政府出面搭臺(tái)，將其引向深入，借以提高我們樓盤的品位與檔次。 本塊宗地分三期開發(fā)，跨越時(shí)間段長(zhǎng)。 地塊東面，南面是待開發(fā)地區(qū)，環(huán)境較差。競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)客戶購(gòu)房產(chǎn)生分流，因此在企劃中我們會(huì)強(qiáng)化提升賣點(diǎn)。 （3） （3） （2） （2）莘莊是商業(yè)的聚集地更能方便購(gòu)房者逛街購(gòu)物。該工業(yè)區(qū)的開發(fā)已形成規(guī)模，該區(qū)內(nèi)企業(yè)中層的月收入可達(dá)到1500元以上，具有一定的購(gòu)買能力。因此這方面可作為我們將來(lái)主力賣點(diǎn)之一。 東川路是交通主干 道；滄源路是公建及商配的聚集地；兩條路的交叉處就是本宗地所在地。 優(yōu)勢(shì)： 針對(duì)此方面應(yīng)在策劃當(dāng)中加以淡化，并應(yīng)著重強(qiáng)化未來(lái)發(fā)展前景。 宗地東面 是一塊空地，是其他發(fā)展商小區(qū)規(guī)劃。 （五）.周邊主要建筑及景觀 .地形、地貌宗地 東西向的距離為191M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 南北向的距離為156M（水平標(biāo)準(zhǔn)） 為一較規(guī)則的長(zhǎng)方形地塊，綜合容積率控制 第一期建筑面積40406平方米。 企劃思路賣點(diǎn)收集及提煉十、 十、 推廣核心概念八、 八、 消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析六、 六、 莘南地產(chǎn)品牌建設(shè)思考四、 四、 宗地周邊環(huán)境概述二、 二、翰林新府策劃報(bào)告目 錄（二） （二）（四） （四） 宗地南面 是陳舊雜亂的平房，未來(lái)是我們社區(qū)的二三 期規(guī)劃。 （1） （1） 滄源的發(fā)展商集中開發(fā)情況已成規(guī)模。因此絕對(duì)中心位置。 地塊北邊緊靠上海交大；閔行中學(xué)，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化氣息非常濃郁。（4） （4）因此可更大的拓展客戶市場(chǎng)。 靠近西渡，離市中心繁華商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間長(zhǎng)。 （4） （4）購(gòu)房者如現(xiàn)場(chǎng)觀看的話，會(huì)引起客戶直觀上的不良感覺，從而降低對(duì)樓盤的品質(zhì)。容易引起購(gòu)房者對(duì)未來(lái)開發(fā)前景展望產(chǎn)生不確定性。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： （2） （2） 政府規(guī)劃中的輕軌，從該地區(qū)穿過，會(huì)使交通更加便捷。 因?yàn)楫?dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手有了一定連續(xù)開發(fā)的品牌效應(yīng)，但是威脅同機(jī)會(huì)總是共存的。 企劃工作就是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行延伸及升華，更是結(jié)合本案自身的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合。 這一切的一切，是為了最終創(chuàng)造樓盤銷售佳績(jī)而努力。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的形象。例：上海北橋房產(chǎn)公司之所以繼成功開發(fā)金榜世家后，又連續(xù)開發(fā)北歐麗景，也是因?yàn)槠涔炯捌放圃谙M(fèi)者當(dāng)中建立了良好口碑，從而對(duì)銷售產(chǎn)生積極的輔助作用。 關(guān)于品牌建議，如業(yè)主有意見，我方可進(jìn)行商討提議。 目標(biāo)客戶鎖定和成份分析及購(gòu)買動(dòng)機(jī)剖解 緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。 （一） （一），房型，總價(jià)能夠考慮承受的人。孝 學(xué)孟母擇鄰而居。（二）動(dòng)遷客源（年齡3550歲）1. 1.，配套有一定要求的人。價(jià)格抗性較高。 私營(yíng)小企業(yè)主（年齡3045歲）（1） （1）（4） （4）（6） （6）（四）當(dāng)?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)（年齡3045歲）（1） （1）（3） （3）（5） （5）（五） （五）（2） （2）（4） （4）（6） （6）價(jià)格抗性較一般。 很向往自己的家庭生活，喜歡獨(dú)立出來(lái)過隱秘小天地。 由于現(xiàn)在有房子住，所以并不急于馬上購(gòu)房。（5） （5）價(jià)格抗性較一般。追求質(zhì)量保證和安全保證。緣起：（一）.滄源小區(qū)三街坊消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%15%5%5%5%10%30%100%只有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好的生活。3. 3.環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。 單體設(shè)計(jì)5%： 這方面是引導(dǎo)的目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，由于各方面原因不能做大的調(diào)整，所以占的權(quán)重比很小，可簡(jiǎn)化這部分。最后起到的作用可能很少。他對(duì)我們樓盤整體售價(jià)的拉升作用非常重要。與交大門當(dāng)戶對(duì)，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長(zhǎng)處，我們進(jìn)行了賣點(diǎn)的提煉拉升，對(duì)整體售價(jià)有主要的拉升作用。但我們的“2000平方米的三層會(huì)所”由于豪華氣派，功能配置合理，可以作為一個(gè)大賣點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。但是他是一個(gè)非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把他預(yù)計(jì)為5%。）我們?cè)诖艘策M(jìn)行了提煉和提升。%： 我們的整體地理位置不理想，因?yàn)檫@是在目標(biāo)購(gòu)房者心里根深蒂固的，所以可能對(duì)我們的樓盤產(chǎn)生很大的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是10%。 以上就是我們根據(jù)多年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的整合策略，與消費(fèi)者的心理和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點(diǎn)所做的權(quán)重比。 新府就是與以前的概念區(qū)分開，我們有自己的特色和新異。： 也是以我們的一大賣點(diǎn)與交大門對(duì)門這一概念為發(fā)想點(diǎn)，提出一流大學(xué)書香四溢。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區(qū)是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研；經(jīng)過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者定位和消費(fèi)心理的分析；對(duì)我們產(chǎn)品的細(xì)化提升精髓；推出了我們的全新核心概念，希望在閔行區(qū)樹立我們產(chǎn)品的獨(dú)特生活品質(zhì)，品位。 —你一定買得起的健康住宅廣告總精神的推出進(jìn)一步拉升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。一座動(dòng)靜相宜的雙重綠色健康住宅堅(jiān)持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)住宅知識(shí)文化理念， 不斷超越自我，讓房子真正成為人類健康組成的一部分， 讓社區(qū)成為一個(gè)人文化層次的象征，讓房 子的價(jià)值不在只是建筑本身這么簡(jiǎn)單。在這里健康法則充分發(fā)揮它的執(zhí)法性，對(duì)你身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間力求做到健康合格。 B．規(guī)劃中北面為一棟住宅，東西各為三棟住宅，南面為一棟住宅；建筑按合理布局形成一個(gè)大的社區(qū)圍合。 [健康住宅的定義]建議：定位于歐陸羅馬現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格。材料用有質(zhì)感的面磚。一塊是樓寓之間的綠化花卉點(diǎn)綴，局部小品。廣場(chǎng)低 部馬賽克拼圖鋪面，運(yùn)動(dòng)器械散 布期間。 概念提煉： 滄源中心一道靚麗的運(yùn)動(dòng)，休閑，娛樂風(fēng)景線 特別建議：門前廣場(chǎng)中心建造大型人物雕像。 特別建議： 安裝背景音樂系統(tǒng)，增加社區(qū)文化底蘊(yùn)。 .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。概念提煉： 閑情漫步，家家戶戶好景色B．四季花卉觀賞（參考）：l l 觀賞期 2 月開花：梅花/心茶花/二月蘭l l 觀賞期 4 月開花：桃花/紅葉李/紫荊/櫻花/丁香/紫玉 蘭/紅花繼木l l 觀賞期 6 月開花：金絲桃/石榴/鳳尾蘭/女貞/八仙花l l 觀賞期 8 月開花：紫薇l l 觀賞期10月開花：鳳尾蘭l l透過高容量（100M）的光纖網(wǎng)絡(luò)，不僅使用戶可以高速上網(wǎng)，同時(shí)還能享受功能齊全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而每月只需支付低廉的費(fèi)用。注：因考慮到在本地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應(yīng)有選擇的做這件事情。保安系統(tǒng)建議如下： 第一重安全：周界保護(hù)系統(tǒng)1. 紅外線對(duì)射報(bào)警器2. 紅外線攝象機(jī)3. 圍墻燈光報(bào)警四周崗哨 廚房設(shè)在北面，上海是吹東南風(fēng)，讓你的家居不受油煙困擾；3. 3. 復(fù)式有下層50平米的客餐廳，南北通風(fēng)，有儲(chǔ)藏室；27平米的露臺(tái)；下層南北陽(yáng)臺(tái)。二室二廳一衛(wèi)138%40%12%（3） （3）（4） （4）（5） （5）（6） （6）缺點(diǎn)： （1）房型過于雷同，可選擇面太少。（5）主臥和廳的開距不大，物品不宜安置。 功能設(shè)置動(dòng)線不合理；對(duì)業(yè)主的日常居家生活舒適度較差。 部分房型上午或下午沒有陽(yáng)光，采光較差，自然陽(yáng)光照射少。（3）二間臥室朝南，采光好，居住環(huán)境理想。（2）朝南臥室陽(yáng)臺(tái)窗不是落地窗；不利于采光及觀景。（5）廚房，衛(wèi)生間沒有小陽(yáng)臺(tái)，不能放置一些生 活雜品，配置不合理，功能缺少。 ；空間更寬大，有利于業(yè)主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（5）房型全明設(shè)計(jì)；兩間臥室起居室全部朝陽(yáng)；真 正光線陽(yáng)光無(wú)限，家庭環(huán)境健康靚麗。不利于居家設(shè)施的安置?？臻g更寬大，有 利于業(yè)主的私人空間安置，更合理，更舒適。（3）西面一邊朝馬路；噪音影響，私隱性較差，對(duì) 生活環(huán)境有影響。 廚房帶有陽(yáng)臺(tái)；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。缺點(diǎn)：（1） （1）（3） （3）設(shè)施配置更完善，生活 更方便。 贈(zèng)送一個(gè)露臺(tái)；超值享受，更滿足占有欲望， 享受多多。（2）一間臥室朝北；采光較差，光線不足。（3）擁有雙露臺(tái)。（6）主臥南北兩窗設(shè)計(jì)；通風(fēng)性能更好，光線充足， 真正的生活享受。（2） （2）