【正文】 大于2，負(fù)債率低。 項目概況（1） 項目提要項目名稱： 新力帝泊灣項目建設(shè)單位： 江西新力置地投資有限公司項目法人： 張園林、男、董事長項目設(shè)計單位： 江西省建筑設(shè)計研究總院項目建設(shè)地址： 南昌市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，南面沿新建縣行政地界、東面沿龍?zhí)端?、北面沿?guī)劃路、西面沿海棠南路。新力帝泊灣工程得到了南昌市、區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，此項目從選址、基礎(chǔ)設(shè)施到資金、規(guī)劃等各方面都已為項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件。堅持可持續(xù)發(fā)展，將空間布局與自然環(huán)境及地域人文相結(jié)合。同時結(jié)合綠地景觀有機(jī)組織社區(qū)人行流線，成為便捷舒適、自然和諧的新一代社區(qū)典范。 勘察施工單位： 南昌中核大地工程勘察有限公司 ，該公司獲巖土工程勘察甲級資質(zhì)。同時也是“萬科潤園” 等項目的策劃代理單位。帝泊灣三期項目核準(zhǔn)的批復(fù)》；土地證： 洪土國用（登經(jīng)2011）第0017號 洪土國用（登經(jīng)2011）第0018號 洪土國用（登經(jīng)2011）第0019號南昌市國土資源局《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；
國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》
南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《用地規(guī)劃設(shè)計條件》；
南昌銀行股份有限公司高新支行驗資證明；
建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》
國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）；
中國土地掛牌網(wǎng)江西省建筑設(shè)計研究總院出具的規(guī)劃建筑設(shè)計方案
八、可行性研究報告研究范圍根據(jù)“新力帝泊灣”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟(jì)效益評價等。第 54 頁 共 54 頁第二章 市場調(diào)研分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)大背景【宏觀政策】調(diào)控成為常態(tài)，行政及金融各種措施組合，政策高壓明顯 新“國五條”出爐，嚴(yán)格要求落實地方政府房地產(chǎn)調(diào)控和保障房職責(zé)，繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。今年商業(yè)成交比例上升近一倍，接近總比例的35%，住宅成交和去年同期相比下降近明顯；就商品房成交均價來看，7月商品房成交價格已經(jīng)超過去年年底的高峰水平。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年土地成交情況匯總見下表：2009年2010年2011年總出讓面積510000㎡1020000㎡1045000㎡出讓金額商住用地110000㎡41600㎡42260㎡商住用地出讓金額2億工業(yè)用地400000㎡978400㎡1002740㎡工業(yè)用地出讓金額從三年來的成交情況來看，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的土地交易不論是成交面積還是金額都呈現(xiàn)出逐年上漲的良好勢頭。 南天陽光外部集合心怡廣場、禮步湖、環(huán)球公園、黃家湖、龍?zhí)肚皟砂秾捈s200多米的秀美濱河景觀，內(nèi)部汲取南天大廣場、法蘭西風(fēng)情藝術(shù)園林、中央湖景、歐式立體雕塑小品等建構(gòu)精華，中庭廣場與組團(tuán)院落錯落布局。 整個小區(qū)在景觀園林打造上做足功夫，在昌北片區(qū)首創(chuàng)城市坡地園林（最大高差達(dá)到6米）。在戶型設(shè)計上盡可能采用結(jié)構(gòu)形式規(guī)整、布局方正實用的戶型平面，并設(shè)計南北陽臺、入戶花園及露臺，盡最大可能地保證戶型南北通透，居寢分離、潔污分離、明廚、明臥、明廳、明衛(wèi)，實現(xiàn)自然通風(fēng)和采光，保證戶型實用、舒適的同時減少居民的居住成本。區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)。秉承恒茂一貫的超前理念，本區(qū)出入口采用人車分門而入的科學(xué)管理?？茖W(xué)、新穎、實用的戶型設(shè)計是該項目的又一亮點，75 96平米左右的兩房，通過高附加值和大面積的贈送輕松實現(xiàn)兩房變?nèi)康目臻g提升。而南北兩側(cè)為車行和地庫出入口，最大程度的方便車輛進(jìn)出的效率和科學(xué)準(zhǔn)確管理。項目交通便捷，景觀資源豐富，生活配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越。2010年12月29日，法國歐尚（世界500強(qiáng)、世界十大零售商）與紅谷十二庭正式簽約。項目擁有4500平方米泛會所，一、二、三期均設(shè)置有會所，擁有室內(nèi)外雙泳池、沙灘排球場，門球場，網(wǎng)球場，籃球場，兒童活動場，羽毛球館、棋牌室、乒乓球室，臺球室，運動健身中心、影視廳、桌球室、圖書室等。在景觀設(shè)計中體現(xiàn)對自然生態(tài)的保持與梳理一直是南昌家景開發(fā)的重點，通過小區(qū)內(nèi)已有的山地，水系，花木進(jìn)行有效的整合與利用，營造出一條環(huán)繞山體的詩意優(yōu)美的河濱景觀帶和健康時尚的運動主題長廊，使江南人居那種“小橋流水人家”的意境得以充分體現(xiàn)。占地面積:339220平方米 建筑面積:350000平方米 綠化率：36%容積率：開發(fā)商:南昌云翔實業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司:南昌怡嘉物業(yè)管理有限公司建筑單位:江西新一建筑工程有限公司代理商:新聚仁機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計單位:北京中和建城建筑工程設(shè)計有限公司該項目2011年10月銷售均價5700元/㎡項目實景圖：第三章、項目綜合定位一、 項目整體定位 “新力帝泊灣”項目位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成熟發(fā)展區(qū)域，正處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與新建縣交匯處。屋面采用多重人字形坡屋頂，仿木質(zhì)色的屋頂傳神給人們18世紀(jì)的英國皇家貴族所俱的低調(diào)奢華氣質(zhì)。新力帝泊灣項目建成不僅會成為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)最高端品質(zhì)樓盤，而且必將成為南昌房產(chǎn)市場上高端住宅的標(biāo)桿項目。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。銀行網(wǎng)點、大型購物中心等生活配套都近在咫尺。轄區(qū)面積 118平方公里，轄區(qū)人口18萬。 　　經(jīng)過9年建設(shè)，尤其是2001年以來，開發(fā)區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展時期，落戶企業(yè)數(shù)量驟增。 南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為南昌重要樞紐和交通要道， 尤其是在南昌經(jīng)開區(qū)境內(nèi)，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋，人流、物流、信息流，暢通無阻，縱橫馳騁。區(qū)內(nèi)有著美妙的自然風(fēng)光和人文景觀，三面環(huán)山，一面臨水，渾然天成，一個初具現(xiàn)代規(guī)模的工業(yè)園區(qū)交融于秀麗的山水之中。南昌經(jīng)開區(qū)是江西省重要的科教區(qū)，豐富的人力資源能為進(jìn)區(qū)企業(yè)提供高素質(zhì)人才保障和智力依托。區(qū)內(nèi)現(xiàn)已設(shè)立建行、中行，招商銀行等各大金融機(jī)構(gòu)；建有寄宿式全日制高級中學(xué)，高起點的小學(xué)；建有集各國建筑風(fēng)格于一體的環(huán)球公園，以及星級賓館、大型商場、酒店、醫(yī)院、娛樂場所等設(shè)施，可以滿足投資者對高質(zhì)量的生活追求。目前已逐步形成了家用電器、電子信息、汽車制造、現(xiàn)代造紙四大支柱產(chǎn)業(yè)。倡導(dǎo)健康人居的生活理念，實現(xiàn)人車分流；通過分散、延展、滲透等設(shè)計手法消除場地的景觀死角，通過不同產(chǎn)品的布局，使各產(chǎn)品段戶型合理分配，將其價值最大化。 住宅建筑造型給人以自然親切又不失現(xiàn)代之感；多層建筑具有濃郁的英倫風(fēng)味，高層又在其基礎(chǔ)上更為簡潔抽象。住宅平面設(shè)計功能合理，設(shè)施完善，分區(qū)明確，流線通暢?？拐鹪O(shè)防烈度：6度。如地基條件好，多層及小高層住宅也可采用天然地基。2） 設(shè)計內(nèi)容供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、建筑物防雷接地系統(tǒng)。本工程總?cè)萘考s為15200KVA。主要房間、場所和配套設(shè)備機(jī)房，按《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004及其他規(guī)范執(zhí)行照度、照明功率密度、顯色指數(shù)。建筑物內(nèi)主要金屬物如設(shè)備、管道、構(gòu)架、電纜金屬外皮等，與接地裝置相聯(lián)。小區(qū)電話總?cè)萘考s為5000門。C、安防系統(tǒng)對小區(qū)周界、重點部位采取安全防范措施，并由消防安保中心統(tǒng)一管理。火災(zāi)發(fā)生時，火災(zāi)探測器、手動報警按鈕、消火栓報警按鈕發(fā)出報警信號。B、用水量本工程最高日生活用水量約為2257m3/d，本工程最高日最大時生活用水量為237m3/h。D、滅火器配置按照《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ501402005，各建筑物內(nèi)均按相應(yīng)等級配置一定數(shù)量的手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。E、室外雨污水分流：污水排入周邊道路市政污水管，接入市政管前設(shè)化糞池進(jìn)行初步處理；雨水排入基地周邊市政道路雨水管道。（6）暖通設(shè)計1）、設(shè)計依據(jù)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB5017693《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192003《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162006《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595（2005年版）《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》 GB5006797《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892005《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB502432002 《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》 暖通空調(diào)、動力各專業(yè)提供條件及業(yè)主提供的技術(shù)要求。C、廚房排風(fēng)經(jīng)油煙凈化處理后高空排放。（7）消防設(shè)計1）、設(shè)計依據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006《人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范》GB5009898《汽車庫修車庫停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB5006797《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB5014020052）、總平面布置消防出入口：小區(qū)共有2個出入口可供消防車出入，位于規(guī)劃路的主入口，和位于海棠南路的次入口。室外消火栓沿道路均勻布置。 地下車庫設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，為臨時高壓系統(tǒng)，系統(tǒng)在消防泵房設(shè)主泵一組，一用一備，252 m3消防水池一座；在小區(qū)最高建筑屋頂設(shè)消防專用水箱，儲存18m3消防水，火災(zāi)初期時，自噴用水由屋頂水箱直接供給，火災(zāi)時泵房內(nèi)自動噴淋加壓水泵從消防水池吸水供給自動噴淋系統(tǒng)。五、消防電氣 A．供電情況 地下車庫應(yīng)急照明、消防動力等消防負(fù)荷用電按一級負(fù)荷供電；二類高層住宅的公共照明、電梯用電、潛水泵用電及其他單體消防負(fù)荷用電按二級負(fù)荷供電。5）、消防防煙、排煙和通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)； ；C、合用前室無法自然通風(fēng)設(shè)置機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓風(fēng)機(jī)放在屋面上；D、地下車庫設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)，在防火分區(qū)劃分防煙分區(qū)，防煙分區(qū)面積不大于2000平方米，排煙量按換氣次數(shù)6次/h計算，利用車道或自然補風(fēng)口自然補風(fēng)；E、空調(diào)系統(tǒng)的防火： 風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作；空調(diào)系統(tǒng)保溫材料采用非燃燒材料；在下列部位設(shè)防火閥：送回風(fēng)總管穿過機(jī)房的隔墻處；穿越防火墻處；垂直風(fēng)管與水平風(fēng)管的交接處；穿越伸縮縫處；6）、火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)各地下汽車庫內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，屬于一級保護(hù)對象。噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動按鈕，水流指示器、報警閥的狀態(tài)， 能控制防火卷簾下降，停止火災(zāi)部位空調(diào)風(fēng)機(jī)，并接收其反饋信號。 ○消防水池設(shè)通氣管及溢水管管口加防蟲網(wǎng)罩，防止雜物塵埃進(jìn)入池內(nèi)污染水質(zhì)。 ○本工程廢水、污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管道，防止對城市污水管道造成淤塞。3）、噪聲控制及廢氣排放 所有空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施；室外設(shè)備對周圍環(huán)境的影響應(yīng)符合國家規(guī)范要求。廚房油煙的排散高度及水平距離滿足環(huán)保要求； B、泵組采用隔振基礎(chǔ)。為降低小區(qū)及室內(nèi)噪音，在小區(qū)周邊及園內(nèi)適當(dāng)植以大樹，以隔音降噪。變電站與住宅之間的間距 。（9）節(jié)能1）、設(shè)計依據(jù) 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB5017693） 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ1342010) 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005) 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 .地方有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程： ．《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DG/TJ082052008)2）、工程分析及處理措施 本工程位于亞熱帶，屬于夏熱冬冷地區(qū)，主要考慮夏季空調(diào)，兼顧冬季采暖。平時低速排風(fēng)，火災(zāi)時高速排煙； F、各朝向的窗墻面積比：北向≤0. 45；東西向≤0. 30；南向≤。 J、衛(wèi)生器具及配件采用節(jié)水型產(chǎn)品，．坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。 M、地下室排風(fēng)機(jī)采用雙速風(fēng)機(jī)，可以在污染較輕的情況下，采用低風(fēng)量排風(fēng)，以利節(jié)能； N、電氣節(jié)能設(shè)計： 根據(jù)居住建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)值，采用高效燈具及光源。 樓梯、走道照明采用緊湊型熒光燈，燈具采用透光率高的外罩。 在條件許可的條件下，盡可能按照經(jīng)濟(jì)電流密度來選擇電纜不口導(dǎo)線，以減少線纜的電壓損失，改善電網(wǎng)的電壓質(zhì)量，延長電纜壽命和增加供電可靠性。大堂及公寓大門入口設(shè)主機(jī)刷卡或密碼開鎖，以策安全。 3）、家庭安全防范報警系統(tǒng)： 住宅每戶設(shè)置入戶門門磁開關(guān)，廚房設(shè)置煤氣泄漏報警，并在客廳、主臥衛(wèi)生間設(shè)置緊急報警按鈕等保安措施。包括入口處車位顯示、入口及場內(nèi)通道的行車指示、車牌和車型的，自動識別、出入口柵欄門的自動控制、自動計費及收費金額顯示、各個出入口的聯(lián)網(wǎng)管理、發(fā)生…意外時的報警、安全防落要求等。3）、設(shè)計原則本工程設(shè)計貫徹執(zhí)行國家有關(guān)人防工程的規(guī)范及規(guī)程的要求，力求人防防護(hù)單元平面布置在總體及單體設(shè)計上與整個地下室設(shè)計方案保持一致，結(jié)構(gòu)設(shè)計則根據(jù)人防荷載合理確定人防結(jié)構(gòu)體系，做到經(jīng)濟(jì)合理。．工程凡平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換墻洞臨戰(zhàn)封堵處，平時留好預(yù)埋件，一般口部防護(hù)設(shè)備在建設(shè)時一次安裝完畢，其中可更換的材料可備齊不裝。人防工程以域內(nèi)頂而采用薄刮一層水泥膩子后噴涂防潮涂料。表39：本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米成交交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價格價格交通配套環(huán)境小計交房社區(qū)小計　標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃6300100/100231106/1001058510091/100 69236100100/100301102/10010585/10087/