【正文】 樣性和色彩性、建造約1000 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見 “建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。 本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。 建筑施工品質(zhì)過硬 本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。 施工方在“ xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“ xx”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城 20 余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。 開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大 本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高校科教優(yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在 荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。 恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。 2020 年 3 月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售 代理合同。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售 10 萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售 1 萬平米的售樓奇跡。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希 望”。截止 2020 年底，售罄住宅 100 套，占接手時(shí)未售 186 套的 54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。 事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售， 使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 三、“ xx”價(jià)格定位 現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。從 2020 年 1 月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在 1400 元 / m2 以上。太陽城 翰林苑 觀邸 起價(jià)（元 / m2） 1380 1616 1448 1428 均價(jià)（元 / m2） 1550 1750 1460 1750 備 注 僅剩 10 余套 比，“ xx”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見 “建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見 “建筑施工品質(zhì)過硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。太陽城無中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。 根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“ xx”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。 案名：新風(fēng)小區(qū)二期“城南”點(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。 推廣主題：春天里的書香院落 “春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu) 勢(shì) —— 教育配套，并深深契合。 梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。 主打廣告語： （ 1） 2020 荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前） （ 2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾 的密切關(guān)注。 賣點(diǎn)提煉： （ 1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留?? 省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。 綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。 二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期 本項(xiàng)目“ xx”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬元，詳情請(qǐng)見下表： 項(xiàng)目 占地 （ m2） 建筑面積 （ m2） 總投資 （萬元） 備注 住宅 70803 商業(yè)用房 9659 公建 1538 成本攤?cè)胱≌盃I(yíng)業(yè)用房 合計(jì) 82020 說明：上述土地不包括道路代征地。第一階段開發(fā)總 建面約 41000 平方米，其中臨南環(huán)路商業(yè)用房總建面約 7600 平方米，住宅總建面約 33400 平方米，合計(jì)需投入資金 4100 萬元。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目第一階段將于 2020 年 2 月開工， 5 月開始預(yù)售， 8 月至少實(shí)現(xiàn)銷售收入 2020 萬元（第一階段全部 6348 萬元的 30%）。 綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn) ，與項(xiàng)目的順利開發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。 四、 經(jīng)濟(jì)分析 本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房、架空層（車庫、儲(chǔ)藏室）三部分組成，且架空層成本已攤?cè)胱≌虡I(yè)用房成本中，其銷售所得即為純利潤(rùn)，具體分析如下： 住宅（商品房），測(cè)算成本為人民幣 953，預(yù)計(jì)盈利 3165 萬元。 架空層（車庫、儲(chǔ)藏室），因其成本已攤?cè)胱≌?、商業(yè)用房成本中，故其銷售收入均為利潤(rùn)，即人民幣 822 萬元，如下表： 項(xiàng)目 面積 （ m2） 銷售價(jià) （元 /m2） 銷售收入 （萬元） 備注 儲(chǔ)藏室 4620 650 300 車 庫 4500 1160 522 合 計(jì) 9120 822 由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表： 項(xiàng)目 面積 （ m2） 總投入 （元 /m2） 總收入 （萬元） 利潤(rùn) （萬元） 住 宅 70803 6747 9912 3165 商業(yè)用房 9659 1147 2125 978 車 庫 4500 522 522 儲(chǔ)藏室 4620 300 300 合 計(jì) 89592 7894 12859 4965 附表（ 1） 住宅成本分析 項(xiàng)目 數(shù)量 每平方米攤銷 （元 / m2） 金額 （萬元） 備注 建筑面積 70803 土地款 200 城市配套費(fèi) 40 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 中心會(huì)所 綠化廣場(chǎng) 配電設(shè)施 道路 15 土建費(fèi)、水 電安裝 500 開發(fā)管理費(fèi) 按銷售收入 3%計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)用 按銷售收入 %計(jì) 稅金 按銷售收入 %計(jì) 合計(jì) 附表（ 2） 商業(yè)用房成本分析 項(xiàng)目 數(shù)量 每平方米攤銷 （元 / m2） 金額 （萬元） 備注 建筑面積 9659 土地款 200 城市配套費(fèi) 40 土地規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 中心會(huì)所 綠化廣場(chǎng) 配電設(shè)施 道路 15 物業(yè)管理設(shè)施 土建費(fèi)、水電安裝 600 開發(fā)管理費(fèi) 66 按銷售收入 3%計(jì) 不可預(yù)見費(fèi)用 33 按銷售收入 %計(jì) 稅金 按銷售收入 %計(jì) 合計(jì) 7. 環(huán) 境風(fēng)險(xiǎn)分析 聚丙烯催化劑及石油煉制助劑屬微毒化學(xué)品，在其生產(chǎn)、貯運(yùn)、應(yīng)用等每個(gè)環(huán)節(jié)都潛在著對(duì)人類生活及生態(tài)環(huán)境的污染危害。 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)物質(zhì)的理化性質(zhì)、毒性指標(biāo) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)物質(zhì)的理化性質(zhì)詳見 表 32： 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)原因分析 運(yùn)輸、裝卸過程 江西西林科實(shí)業(yè)有限公司生產(chǎn)所使用的 四氫呋喃、雙環(huán)戊二烯、金屬鈉、氯化錳、二甲苯、氯甲烷等原輔材料均由外地購(gòu)買，因此，在運(yùn)輸、裝卸過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事故為： （ 1）最為嚴(yán)重但幾率很小的是運(yùn)輸過程中因意外交通事故，造成有毒物料 進(jìn)入 環(huán)境，導(dǎo)致周圍部分人員的中毒，或者發(fā)生火災(zāi)； （ 2）運(yùn)輸過程中因管件老化、閥門密閉不嚴(yán)等原因而造成有毒物質(zhì)逸散、泄漏，引起中毒現(xiàn)象； （ 3）裝卸過程中因操作人員失誤，或管道閥門等部件密封不嚴(yán)，造成 物料泄漏，造成工作人員中毒現(xiàn)象。 環(huán)境事故影響分析 通過分析可知，該廠環(huán)境污染事故主要是由于 CO、 四氫呋喃、環(huán)戊二烯、金屬鈉、氯甲烷、氫氣、氮?dú)?、雙環(huán)戊二烯、二甲苯、氯化錳、濃硫酸等有毒有害物料的泄漏及發(fā)生火災(zāi)等原因造成的。 CO、四氫呋喃、 氯甲烷 屬易燃易爆物料 。因此，在運(yùn)輸、生產(chǎn)及貯存過程中一旦發(fā)生泄漏，極易進(jìn)入空氣引發(fā)污染事故，甚至發(fā)生火災(zāi)。 CO、四氫呋喃、環(huán)戊二烯、 氯甲烷 屬有毒物料，年需量較大，在生產(chǎn)、 貯運(yùn)過程中可能會(huì)因溢漏、包裝破損等因素而引發(fā)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品、水、大氣、土壤及生態(tài) 系統(tǒng)的污染事故。建議廠家加強(qiáng)管理，預(yù)防為主。遇水時(shí)起劇烈作用，生成氫氣和苛性鈉。運(yùn)輸、貯存過程中及工人的操作不當(dāng)均會(huì)造成意外事故，尤其對(duì)近距離人員（現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員）危害很大。 CO 風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) 可能產(chǎn)生的 CO 對(duì)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn) 生產(chǎn)中使用的 CO，是利用濃硫酸和甲酸進(jìn)行制備，制備好 的 CO 存儲(chǔ)在兩個(gè) 100m3的低壓儲(chǔ)罐中，因此生產(chǎn)過程中 CO的泄漏是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的主要環(huán)節(jié)。 CO 危害性分析 CO 是一種無色、無味、無臭的氣體，比重為 ,易燃燒，燃燒時(shí)成淺藍(lán)色火焰，有毒，空氣中最大容許濃度為 30mg/m3。燃燒熱值 危險(xiǎn)特性：與空氣混合能成為爆 炸性混合物。 對(duì)人體的危害性：由于它與血液中的血紅蛋白的親和力比 O2大 200300倍，故人體吸入 CO后，即與血紅蛋白結(jié)合，生成碳氧血紅蛋白，阻礙血液輸氧，造成人體缺氧中毒。 CO 泄漏對(duì)環(huán)境的影響預(yù)測(cè) 泄