【正文】 米 （地上建筑面積 278346 平米） ，總投資 （不含土地款） 約為11 億 元， 由 13 棟高層住宅、 26 棟小高層住宅、 24 棟多層住宅、 1 棟商業(yè)、配套公建和地下車(chē)庫(kù)組成 。 經(jīng)多種方案比較，確定了 新力 帝泊灣 工程的選址、規(guī)模和功能定位，充分考慮了目前的實(shí)際情況。 項(xiàng)目估算總投資約為 11 億 元。充分尊重當(dāng)?shù)厝司由盍?xí)慣，注重以人為本的原則。 考慮開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求，協(xié)調(diào)解決建設(shè)容量、水系、生態(tài)、交通、 市政等系統(tǒng)的技術(shù)控制問(wèn)題。 致力于營(yíng)造一種精神家園的歸屬感，注重社區(qū)整體居住品質(zhì)及文化氛圍。 六、項(xiàng)目合作單位介紹 建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位： 上海天華設(shè)計(jì)研究院、江西省建筑設(shè)計(jì)研究院。曾為萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)、保利等眾多國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)工作。 建 筑施工單位及樁基施工單位：江西省第五建筑工程有限公司，系國(guó)家房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)，市政公用工程施工總承包壹級(jí)。 銷(xiāo)售策劃代理公司：上海同策房產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司。 七、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【 2020】 75號(hào)《關(guān)于新力帝泊灣二期項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》、洪經(jīng)經(jīng)計(jì)字【 2020】92號(hào)《關(guān)于新力 九、研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行?？刂品?jī)r(jià)目標(biāo) 【金融政策】金融政策越來(lái)越收緊，房地產(chǎn)貸款日趨艱難，開(kāi)發(fā)商回款難，后續(xù)推盤(pán)謹(jǐn)慎； 2020年內(nèi)央行 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此大型銀行法定存款準(zhǔn)備金率水平達(dá)到 %,創(chuàng)歷史新高； 2020年內(nèi)央行三次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，至此金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期存款利率達(dá) %，一年期貸款利率達(dá) % ； 央行年內(nèi)第三次加息，使得 5 年期貸款利率上漲到 個(gè)百分點(diǎn) 年內(nèi)六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 央行第四次上調(diào)一年期存貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)， 央行第九次提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 央行第三次上調(diào)一年期存貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)，其他檔期利率相應(yīng)調(diào)整，其中 5 年以上貸款利率 個(gè)百分點(diǎn) 央行上調(diào)貸款利率優(yōu)惠，由原來(lái)最低 7 折上升到 折 國(guó)有四大商行及招商、民生銀行提高準(zhǔn)備金率，上調(diào)準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) 國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸，工作未滿(mǎn)一年非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，存款類(lèi)金融 機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn) “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 51 頁(yè) 二、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 高壓政策將被持續(xù)，調(diào)控將成為常態(tài)； ? 南昌樓市雖然未出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，市場(chǎng)剛需及首改占據(jù)主流； ? 客戶(hù)在置業(yè)選擇方面更為謹(jǐn)慎，高舒適性及高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品相對(duì)來(lái)說(shuō)更受市場(chǎng)親睞； 2020年南昌市商品房市場(chǎng) — 量微跌價(jià)上漲 從 2020 年 18 月份來(lái)看，南昌市商品房成交近 200 萬(wàn)平米，和去年同期相比基本持平。 高端產(chǎn)品與普通住宅 —— 限購(gòu)后高端產(chǎn)品成交量下跌，普通住宅 4 月份成交量回暖，以剛性需求為主 南昌市商品房成交量走勢(shì)圖（萬(wàn)方） 3 0 . 6 63 4 . 7 81 0 . 9 6 1 2 . 2 51 8 . 1 7 2 5 . 2 73 0 . 8 12 9 . 4 1010203040501 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 0 月份 1 1 月份 1 2 月份2020 年 2020 年 南昌市商品房均價(jià)走勢(shì)圖( 元/ 平）566045255172 513063955364 5919 58076126 62417900 7495809974047871 7958709360286597698502020400060008000100001 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 0 月份 1 1 月份 1 2 月份2020 年 2020 年 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 51 頁(yè) 就成交量而言，普通住宅比高端產(chǎn)品銷(xiāo)售得更好，普通住宅的 4月份成交量回升，表明市場(chǎng)剛性需求旺盛；高端產(chǎn)品的成交量下降趨勢(shì)明顯，限購(gòu)?fù)薮?。城市原有區(qū)域老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的 住宅用地資源已日漸枯竭，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以其臨近老城區(qū)、紅谷灘區(qū)的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)日漸受道眾多品牌開(kāi)發(fā)商關(guān)注，從近年經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地成交量、土地成交金額逐年遞增的趨勢(shì)，可以斷言經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為南昌房產(chǎn)市場(chǎng)的又一熱點(diǎn)版塊。 南昌市高端產(chǎn)品與普通住宅對(duì)比0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 03 0 . 0 03 5 . 0 04 0 . 0 0高端產(chǎn)品 ( 萬(wàn)方 ) 普通住宅（萬(wàn)方）高端產(chǎn)品 ( 萬(wàn)方 ) 4 . 2 8 1 . 8 7 0 . 9 1 0 . 6 7 1 . 6 2 1 . 2 4 2 . 2 1 1 . 2 5普通住宅（萬(wàn)方） 3 4 . 7 8 1 0 . 9 6 5 . 4 1 4 . 3 1 9 . 4 4 2 0 . 9 1 1 9 . 9 4 1 7 . 2 61 1 . 1 1 1 . 2 1 1 . 3 1 1 . 4 1 1 . 5 1 1 . 6 1 1 . 7 1 1 . 8 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 51 頁(yè) 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 昌北開(kāi)發(fā)區(qū)： 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要置業(yè)需求來(lái)自于區(qū)域內(nèi)工作人士，制造業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目位于南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，毗鄰新建縣繁華中心，南望市政府、紅谷灘中心區(qū)， 北靠南昌高校園區(qū)，沿解放路過(guò)橋直上廣蘭大道，驅(qū)車(chē)數(shù)分鐘 即可到達(dá) 南昌大橋、八一大橋。項(xiàng)目集歐式多層、小高層、花園洋房為一體。項(xiàng)目占地 畝，總建筑面積 ㎡，是一個(gè)由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤(pán)。由 3 個(gè)層次的景觀系統(tǒng)組成，分別為中央集中水景系統(tǒng)、入口景觀系統(tǒng)及道路隔離景觀系統(tǒng)。 綠騰雅苑戶(hù)型主要有 75 ㎡兩房、 8589 ㎡小三房、 95105 ㎡三房、 120 ㎡標(biāo)準(zhǔn)三房及少量復(fù)式。 綠騰雅苑 2020 年 9月底銷(xiāo)售 價(jià) 格 60006500 元 /平方米 新建縣： 縣城與南昌市紅谷灘區(qū)域無(wú)縫對(duì)接，給區(qū)域房地產(chǎn)帶來(lái)了很大的機(jī)會(huì)，后期別墅體量較大； “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 51 頁(yè) 區(qū)域價(jià)值 ? 資源： ? 規(guī)劃：縣城長(zhǎng)堎屬南昌城市規(guī)劃的核心區(qū)，樂(lè)化、望城兩鎮(zhèn)為南昌市“一核五片”中的兩個(gè)組團(tuán)，全縣有 70 余平方公里面積 ，另長(zhǎng)堎外 商投資工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積15 平方公里 ? 配套 /交通：配套缺乏，長(zhǎng)堎鎮(zhèn)以新八一大橋、南昌大橋跨贛江與南昌城區(qū)緊密相連 市場(chǎng)特點(diǎn) ? 中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限 ? 目前普通住宅供應(yīng)量較少，后期有較大別墅體量 ? 各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣(mài)點(diǎn) 產(chǎn)品特征 ? 個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層和小高層為主，花園洋房為輔，有一些別墅項(xiàng)目 ? 主力面積： 2房 88104，三房 120135 ? 價(jià)格：高層： 60006500；別墅： 10000 左右 ? 銷(xiāo)售情況較好 客戶(hù)特征 ? 來(lái)源：紅谷灘，本縣，周邊 ? 置業(yè)目的：自住為主，少量投資客戶(hù) ? 職業(yè)：長(zhǎng)堎工業(yè)區(qū)人員 ，本縣泛務(wù)員，個(gè)體戶(hù) ? 特征：購(gòu)買(mǎi)力一般，多數(shù)為工作地購(gòu)房 未來(lái)走勢(shì) ? 由于南昌限購(gòu)以及價(jià)高等原因，南昌市客戶(hù)外溢； ? 后期別墅項(xiàng)目將有較多將要入市，客戶(hù)輻射全市，提升區(qū)域品質(zhì)感； 由于不受限購(gòu)影響，新建縣成交量并沒(méi)有受到太大的影響，但由于 2020 年以來(lái)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)供應(yīng)量不多，但是成交量在 5 月份之后穩(wěn)步上升，均價(jià)隨著紅谷十二庭等項(xiàng)目的價(jià)格上揚(yáng)也是一路上漲； “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁(yè) 共 51 頁(yè) 典型個(gè)案 恒茂紅谷新城 “新力帝泊灣”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 51 頁(yè) 恒茂紅谷新城是全國(guó)百?gòu)?qiáng)、江西龍頭地產(chǎn)企業(yè) 恒茂地產(chǎn)與 2020 年在紅角洲大學(xué)城旁開(kāi)發(fā)的一大型復(fù)合型地產(chǎn)，離南昌大學(xué)前湖主校區(qū)僅一路之隔，步行十分鐘。規(guī)劃總戶(hù)數(shù)約 5500 戶(hù)。多功能會(huì)所，游泳池，室內(nèi)羽毛球場(chǎng)，超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)，電影院等全方位配套設(shè)施。最大程度的尊重自然，讓每棟樓都有最好的通風(fēng)和采光，同時(shí)又有恰好的景觀。小區(qū)正中間為高 6米、面積達(dá) 300 多㎡的豪華社區(qū)入戶(hù)大堂，彰顯非同一般的豪宅風(fēng)范。而東西兩側(cè)為車(chē)行出入口，最大程度的方便車(chē)輛進(jìn)出的效率和科學(xué)準(zhǔn)確管理。 一期、二期已售罄， 現(xiàn)開(kāi)發(fā)為法式組團(tuán)， 現(xiàn) 正 開(kāi)發(fā)三期由 11 棟 1015層小高層 3棟 1718層高層組成，全部為板式電梯花園洋房。出入口采用人車(chē)分門(mén)而入的科學(xué)管理，為步行進(jìn)出社區(qū)的業(yè)主提供最大程度的便利。戶(hù)型為 平米左右的兩房，通過(guò)高附加值和大面積的贈(zèng)送輕松可實(shí)現(xiàn)兩房變?nèi)炕騼煞孔兯姆康目臻g提升 。 紅谷十二庭是由汪氏集團(tuán)旗下子公司江西尤金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司攜手城發(fā)投資共同開(kāi)發(fā)的精品社區(qū)。出則繁華，入則幽靜，是現(xiàn)代人居的理想地段。 是新建軍縣目前唯一一個(gè)零距離親水的水岸公園生活城。 1120 21 21 22 22 23 501 等 20 多輛公交車(chē)在本項(xiàng)目社區(qū)門(mén)前?？?，通過(guò)已全線貫通的翠苑路直接進(jìn)入紅谷灘中心區(qū)。它位于新建縣長(zhǎng)堎大道文化大道口 ,靠近心怡廣場(chǎng)，占地面積 畝，建筑面積 35萬(wàn)平方米。萊卡小鎮(zhèn)追求的是鄉(xiāng)村自然和都市化形態(tài)之間的新古典主義風(fēng)格，它超越了傳 統(tǒng) “ 歐陸風(fēng) ” 的粗俗和 “ 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 ” 的平乏，以細(xì)節(jié)打動(dòng)進(jìn)一步滿(mǎn)足人們對(duì)高品質(zhì)文化生活的需求和對(duì)多元文化取向的期待。坡地建筑設(shè)計(jì)，建筑物依山而建，高低錯(cuò)落，既保持了原有地形地貌，又豐富了小區(qū)的空間形態(tài)。同時(shí)利用該景觀帶為山地和多層住宅的天然屏 障。 可乘坐204 內(nèi)線、 204 外線 、 22 23 21 21 50 503等 8路 公交 車(chē)。定位為純正英倫風(fēng)格的高端居住樓盤(pán)，整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)在南昌首個(gè)采用完全人車(chē)分流、全地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)，每戶(hù)業(yè)主都能從地下車(chē)庫(kù)直接乘電梯到達(dá)居所。建筑物立面采用英倫風(fēng)格，裙樓部份采用豪華進(jìn)口花崗巖干掛，建筑上部采用類(lèi)仿古紅磚真 石噴涂，凸顯出奢華貴氣。 小區(qū)配備功能齊全的多功能會(huì)所，內(nèi)設(shè)羽毛球館、桌球室、書(shū)吧、健身館、酒吧等，為小區(qū)業(yè)主提供高端休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。整個(gè)項(xiàng)目無(wú)論從建筑設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)，還是建筑裝飾材料選材上都精益求精，力求達(dá)到完美。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度 ；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；追求高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高質(zhì)量；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。 在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西理工大學(xué)、東華理工大學(xué)、江西科技師范大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等眾多高等教育學(xué)府云集，高校內(nèi)眾多教師、行政 管理人員都高收入群體，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，為“新力 帝泊灣”潛在購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群。 “新力帝泊灣”周邊教育配套完善， 昌北二小、財(cái)大附中、昌北一中 ， 江西師范科技學(xué)院、江西財(cái)大開(kāi)發(fā)區(qū)校區(qū)、東華理工大學(xué)、南昌理工學(xué)院 等從小學(xué)至大學(xué)教育完整配系。 途經(jīng)公交車(chē) 線路有 21 309 ，交通出行都較為方便通暢。 南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于 1992年，是江西省唯一一家經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 。開(kāi)發(fā)區(qū)位于美麗的 贛江 之濱，與繁華的 老城區(qū) 僅一江之隔，與 南昌市 新的 行政中心 連成一體，現(xiàn)有新八一大橋、南昌大橋、贛江大橋、生米大橋四座橋梁將新老城區(qū)緊緊相連。開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān) 持 “ 吸收外資為主，興辦工業(yè)為主，出口為主，致力于發(fā)展高新技術(shù) ” 的方針，按照 南昌市 “ 一江兩岸 ” 城市發(fā)展戰(zhàn)略 ，將努力建成具有自身特色和優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)基地 ，大產(chǎn)業(yè)、大公司配套制造業(yè)轉(zhuǎn)移基地，大專(zhuān)院校、科研機(jī)構(gòu) 科技