【正文】 更是重在體現(xiàn)地域文化，A、B座下部著重體現(xiàn)重慶碼頭文化和火鍋文化。A、B座塔樓檐口和機(jī)房、樓梯頂部都采用飛板與空架的處理方法，豐富了建筑的第五立面。布置部分小品，構(gòu)成濱江開闊空間。為住戶必經(jīng)之地，也是住戶戶外聚會(huì)的良好場所，其環(huán)境設(shè)計(jì)至關(guān)重要。A座下部，設(shè)兒童游戲區(qū)，成人健身區(qū)，休閑區(qū)，在外圍輔設(shè)草坪和灌木，靠近塔樓中心邊植喜陰花草，并通過組畫、浮雕、雕塑體現(xiàn)碼頭文化。為創(chuàng)造南國園林氣氛，形成開闊空間，體現(xiàn)時(shí)代氣息。交通組織嘉濱路是高架的城市快速干道，雖從基地北面穿過，但和區(qū)內(nèi)建筑不直接相接。朝千路與基地直接相接，社區(qū)人流從朝千路中段直接上至架空層，再由架空層到A、B座電梯廳；商業(yè)人流也從朝千路上經(jīng)過上或下的階梯入第五層的商場；車流從朝千路東端經(jīng)過螺旋形車道進(jìn)入車庫， m標(biāo)高，為下部人車流提供便利。地下部分，在東部和中部各設(shè)一部客貨兩用樓梯，并設(shè)四座樓梯供疏散用。實(shí)現(xiàn)多方通話，樓宇對(duì)講、圖象監(jiān)視、綜合報(bào)警、中心綜合管理。 三、功能設(shè)計(jì) 項(xiàng)目（一期）A、B座主要功能如下：?負(fù)四層：設(shè)備房、車庫?負(fù)三層：庫房、車庫?負(fù)二層：車庫?負(fù)一層：商場?負(fù)一層夾層：商場?一層 ：架空層：架空綠化、兒童、老年活動(dòng)場所?二~~三十三層：住宅?三十四層：屋面、機(jī)房、水箱電力、給排水、天然氣等市政管網(wǎng)均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。戶型多種多樣，從兩室兩廳至三室兩廳二衛(wèi)，—；設(shè)計(jì)上盡量讓更多的房間朝向嘉陵江。/戶 3房2廳2衛(wèi) % 125— m178。/戶?車位： 124個(gè) （平均每4戶1個(gè)） 五、市政設(shè)施給排水系統(tǒng)A、給水系統(tǒng)a、水源：由水廠供給。在供水管上設(shè)兩個(gè)接口供大樓使用，接口管徑DN200，并沿小區(qū)四周敷設(shè)成環(huán)，供生活及消防使用，在管網(wǎng)上設(shè)有隔斷閥門。地下生活用儲(chǔ)水容積50m179。大樓內(nèi)生活污水及廢水經(jīng)排水管接納后排至污水處理設(shè)備，經(jīng)生化處理達(dá)《污水綜合處理標(biāo)準(zhǔn)》后排入嘉陵江。室外雨水經(jīng)雨水口收集后直接排至市政雨水管。電氣系統(tǒng)A、負(fù)荷級(jí)別：該建筑架空層（一層）以上30層、架空層以下5層的綜合樓，屬一類防火高層民用建筑，為一級(jí)用電戶。B、電源電壓：主電源為市電10KV，由城區(qū)電網(wǎng)就近區(qū)域變電站或10KV開閉所引入，電纜進(jìn)線。、照明分開計(jì)量相結(jié)合的方式計(jì)量，同時(shí)在照明計(jì)量住宅、商場等又分開計(jì)量，便于供電部門計(jì)費(fèi)。B、廣播電視有線電視由有線電視部門設(shè)計(jì)。通風(fēng)、防排煙系統(tǒng)A、一至五層的公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)P1，P2。各層排風(fēng)管在接入土建豎風(fēng)井處均設(shè)70℃防火調(diào)節(jié)閥。C、不能自然排煙的防煙樓梯間及其前室，消防電梯前室均設(shè)有機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。D、加壓送風(fēng)口：在防煙樓梯間內(nèi)為隔層設(shè)置，采用自垂式百葉風(fēng)口。E、失火時(shí)，樓梯間的加壓送風(fēng)口全開，前室的加壓送風(fēng)口開啟著火層及其上下層。消防系統(tǒng)A、分區(qū)及消防措施a半地下車庫為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。c半地下商店每層為一個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于4000m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。b塔樓每幢設(shè)有一臺(tái)消防電梯和兩道疏散梯間，其前部分別設(shè)有前室。c裙房設(shè)有多座電梯間，樓梯除直接通向底層室外，并能通往朝千路。C、防火構(gòu)造防火墻、防煙樓梯間、管道及住宅分戶門等，均按防火規(guī)范要求設(shè)置各類防火門。D、消防給水a(chǎn)消防水源根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管徑DN500供水標(biāo)高270米，大樓供水接口兩個(gè)，接口管徑DN200分別設(shè)在大樓兩端。一次火災(zāi)用水量864m3。根據(jù)重慶市和國家有關(guān)規(guī)定，必須進(jìn)行有效的控制和處理。、在建筑沿城市道路一面，均留有35米綠化帶；在底層留有集中的大片綠地，以改善環(huán)境。、垃圾袋裝化處理。污水處理大廈內(nèi)排放的糞便及油污經(jīng)無能耗生化池處理后，再排入城市市政污水管網(wǎng)。、水泵基礎(chǔ)作減振墊，四周墻壁及頂棚均作隔聲吸聲處理。第五章 項(xiàng)目建設(shè)與管理東和江景工程項(xiàng)目是東和公司進(jìn)軍渝中區(qū)的重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為搞好項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，將實(shí)行科學(xué)、規(guī)范的經(jīng)營管理模式，保證該項(xiàng)目成為重慶市江景樓盤經(jīng)典性的具有濃郁文化特色的智能化高尚住宅。，整個(gè)開發(fā)周期從2002年3月至2004年3月底，長達(dá)2年。4銷售周期在2002年10月到2005年1月底，搶占該期的銷售旺勢。二、組織保障體系東和江景工程項(xiàng)目管理體系采取項(xiàng)目經(jīng)理制管理模式，項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人，承擔(dān)項(xiàng)目投資及經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的責(zé)任。在項(xiàng)目策劃確定后，項(xiàng)目經(jīng)理按照策劃原則進(jìn)行實(shí)施。在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定后，公司項(xiàng)目主管部門與項(xiàng)目經(jīng)理簽定≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥，并將項(xiàng)目交給項(xiàng)目經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)建設(shè)，包括后期項(xiàng)目策劃、施工監(jiān)理、內(nèi)外協(xié)調(diào)等。項(xiàng)目營銷原則上由項(xiàng)目營銷中心負(fù)責(zé)，但營銷中心應(yīng)根據(jù)≤項(xiàng)目控制計(jì)劃書≥中有關(guān)原則制定營銷策劃方案，該方案應(yīng)征得項(xiàng)目經(jīng)理的同意，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目管理中將建立一套規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)操作模式，實(shí)施科學(xué)管理和規(guī)范管理。東和江景工程項(xiàng)目的施工應(yīng)保證高質(zhì)量、高效益，創(chuàng)全優(yōu)工程是其追求的主要目標(biāo)。對(duì)東和江景工程項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制。東和江景工程項(xiàng)目所有工程以及重要設(shè)備將采取招標(biāo)方式進(jìn)行，以追求高品質(zhì)和節(jié)省投資。第一階段：從2002年3月開始進(jìn)行土地平整和基礎(chǔ)工程，2002年7月前全部完成。 第三階段：內(nèi)外裝修、安裝工程、環(huán)境建設(shè)由2003年的9月初開始到2004年的3月底結(jié)束。從2002年10月開始預(yù)售期房；2004年3月后開始銷售現(xiàn)房，到2005年1月時(shí)累計(jì)完成整個(gè)物業(yè)銷售的95％以上。在開盤初期，價(jià)格適當(dāng)定低，以利于聚集一定的人氣，然后價(jià)格逐步上調(diào)。必須增加付款方式上下功夫，如盡量減少買家付首期款的數(shù)額，延長付款期限等。通過對(duì)各種付款方式的折扣、優(yōu)惠等的設(shè)計(jì)來控制銷售進(jìn)度，以保證資金回籠的速度。東和江景工程項(xiàng)目采用自主銷售、外聘顧問的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)專業(yè)銷售顧問公司對(duì)該項(xiàng)目的銷售進(jìn)行策劃、培訓(xùn)和指導(dǎo)；銷售渠道主要有：4現(xiàn)場銷售由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特性：價(jià)格高、環(huán)境影響大等，現(xiàn)場銷售是東和江景工程項(xiàng)目主要的銷售渠道，現(xiàn)場銷售主要做好兩方面的工作：?做好現(xiàn)場包裝賣房子就是賣夢想，要把一個(gè)美好家居生活的美夢成功地賣給消費(fèi)者，就需要一個(gè)很好的造夢環(huán)境，并追求每一個(gè)細(xì)節(jié)的完美，使購房者的美夢更具真實(shí)感。當(dāng)購房者已經(jīng)陶醉其中時(shí)，銷售也就成功了一大半。要培育旺盛的銷售現(xiàn)場人氣，第一重點(diǎn)是把握好每個(gè)周末的銷售小高潮，定期投入宣傳，推出促銷方法，促使更多的人集中在周末出現(xiàn)；其次采取多種措施，促使每一個(gè)購房者更多地出現(xiàn)在銷售現(xiàn)場。在開盤之前可在此進(jìn)行認(rèn)購活動(dòng)。因此東和江景工程項(xiàng)目將充分發(fā)揮東和公司所開發(fā)各樓盤的業(yè)主的作用，隨時(shí)把該項(xiàng)目的資料和開發(fā)進(jìn)展告知有關(guān)業(yè)主，并經(jīng)常組織現(xiàn)有業(yè)主參觀東和花園項(xiàng)目，擴(kuò)大東和江景工程項(xiàng)目的影響，推銷東和江景工程項(xiàng)目。 重慶房地產(chǎn)交易會(huì)是銷售的最佳時(shí)機(jī)，因此東和江景工程項(xiàng)目應(yīng)在2002年10月底之前開盤銷售，以便參加秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，同時(shí)又可抓住10月至12月這一銷售旺季，促進(jìn)該項(xiàng)目的資金回籠，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。總投入預(yù)算表詳見《附表1》附表1 項(xiàng)目總投入預(yù)算表 序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）結(jié)構(gòu)百分比備注1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2，920，455％2土地成本（拆遷安置）32，002，400％3開發(fā)綜合成本其中：平基工程建安工程環(huán)境配套92，559，4005，432，51266，559，84220，567，046％4開發(fā)間接費(fèi)用1，427，140％5開發(fā)管理費(fèi)用2，316，000％6開發(fā)規(guī)稅12，665，239％7銷售推廣費(fèi)5，847，430％合　　計(jì)149，737，768100％二、資金投入使用計(jì)劃本項(xiàng)目所有投資主要集中在項(xiàng)目施工期內(nèi)，在實(shí)施過程中將根據(jù)投入計(jì)劃、工程進(jìn)度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃詳見《附表3》附表2 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表　　 單位：萬元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　時(shí)間項(xiàng)目名稱2001年2002年（1～4季度）2003（1～4季度）2004（1～4季度）2005年合計(jì)1234123412341季度規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)292292拆遷安置32003200綜合成本平基工程326217543建安工程1490123290953362912313472856656環(huán)境配套4447682023707433931902057開發(fā)間接費(fèi)用27232611791921143開發(fā)管理費(fèi)用25191729253537387232開發(fā)規(guī)稅1408735823270489560215108215801267銷售推廣費(fèi)2895357535753575357535585合　　計(jì)34921404651856149910849121126220089476514329010314974附表3 資金來源結(jié)構(gòu)及籌集計(jì)劃表序號(hào)