【正文】 珠江帝景項目可行性分析報告 目 錄 一 . 項目名稱 二 . 項目地點 三 . 項目發(fā)展商 四 . 項目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項目建設條件 八 . 市場分析 九 . 市場定位及形象設計 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據說明 十二 . 項目開發(fā)進度 十三 . 財務分析 十四 . 項目評估結果 一 . 項目名稱 珠江帝景 二 . 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村 以北地段 三 . 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產有限公司 四 . 項目概況 本項目用地根據市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總體規(guī)劃占地約 1000 畝，總建筑面積156． 7萬平方米，容積率為 2． 39，項目建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想 住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 五 . 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經營。 甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房產經營公司、廣州市國營農工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設的二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道 7號山光大廈八樓 E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市 (92)城地批字第 39 號、 55號批文及廣州市土地開發(fā)中心 1993年 11 月 17 日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共 654107平方米土地的使用權，并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 B. 乙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金，即 。 C. 丙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金，即相當于 。 一 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1號樓 B503室 經營范圍：在經市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設、銷售、出租 及管理自建的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經營的企業(yè)，主要業(yè)務以房地產開發(fā)、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 3. 企業(yè)負責人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經理： 蔡春萌 (二 ) 發(fā)展商素質 廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。全公司設置五個職能部門，分別為： 1. 辦公室：負責行政、人事和后 勤服務。 2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。 3. 開發(fā)部：負責房地產開發(fā)前期工作和辦理有關法律手續(xù)。 4. 工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協(xié)調工程的生產進度。 5. 銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發(fā)、設計、銷售、物業(yè)管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型 多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 擇優(yōu)選用，采用 “能者上，庸者下 ”的用人制度。公司現(xiàn)有職員 45 人， 95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學歷占 30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章 守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調，有較高的工作效率。 產品素質： “珠江帝景 ”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領頭羊。 (一 ) 發(fā)展商經濟技術實力 1. 本項目投資總額約 64 億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資，注冊資金 （出資比例根據合同的規(guī)定執(zhí)行） , 項目銷售總收入預計為 86 億元。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產有限公司，為僑都項目提供 654107平方米的國有土地 使用權，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在房地產市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團 有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至 2020 年 6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個，建設用地面積約 212 萬平方米，總建筑面積約 593． 6萬平方米，已建成面積 356 萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達 95％以