【正文】 另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。 以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強。 十三 . 財務(wù)分析（見附表） （珠江僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務(wù)現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項目總投資成本約 ，總收入約 92億元，稅前利潤約 億，稅后利潤約 億元，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。 第五期：至 20xx 年，住宅和 配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 萬m2，僑都項目全面建成。 第三期：至 20xx 年，實施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。 第一期：至 20xx 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬 m2預(yù)售商品房。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。 十 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，項目的總開發(fā)成本約 億元，開發(fā)啟動資金約為 9億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消 費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。于是人們便接受了光大花園，銷售也滿堂紅。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。 形象設(shè)計 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì) 不斷提高，對居住環(huán)境亦要求 越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。故高素質(zhì)的樓盤會逐漸成為市場主導(dǎo)?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價值，顯 得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的競爭力。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場目標(biāo)客戶群較為廣闊，有利于銷售。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開，只是認為設(shè)有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護該類設(shè)施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。 （六） 市場主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。近年來，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本，開發(fā)商和消費者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀(jì)形成新的城市中心。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好，預(yù)計成交量會比前 8 個月有所提高，達到今年的新高。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 ) 以上數(shù)據(jù)表明，刺激消費的政策己初步顯示出效果，居民的消費意欲增強，而由于實行房改政策，住房更成為居民投資與消費的熱點。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出 64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風(fēng)，提高了辦事效率，對一些不合理的經(jīng)營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標(biāo)，提高透明度，同時加大回收土地的力度，99 年 18 月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進供求平衡起了積極的作用。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 4. 壟斷行業(yè)的收費及工程建設(shè)問題，長期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設(shè)備，開發(fā)商不能提出異議，沒法進行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負擔(dān)。 3. 房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費過多，負擔(dān)重。 1. 世界經(jīng)濟尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟的不景氣，勢必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 綜觀 99年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經(jīng)歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。在區(qū)位分布上，除中心區(qū)外，其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈， 導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價，希望 通過犧牲利潤來換市場。 價格分析 在各項社會經(jīng)濟逐步復(fù)蘇的跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達 190 個，廣告費總額為 5184． 4 萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達 99 年月統(tǒng)計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。 3. 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房