【正文】 目前多層的物管費(fèi)為 元 /㎡。 銷(xiāo)售情況 /價(jià)格 銷(xiāo)售情況良好，現(xiàn)推出的 489 套房，銷(xiāo)售率約在 85%左右，占整個(gè)一期的 38%的比例。 市政配套 附近的市政配套有貴陽(yáng)六中，實(shí)驗(yàn)二中，實(shí)驗(yàn)一小，實(shí)驗(yàn)二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場(chǎng)，和云巖區(qū)政府 大樓。 配套 設(shè)施 小區(qū)配 套 一期配置一個(gè)超市，有部分商業(yè)配套和一個(gè)入口廣場(chǎng)，還會(huì)修建一個(gè)休閑會(huì)所，但會(huì)所能否在一 期完工并投入使用還不確定。 2021 年 6 月大部分交付，剩余兩棟住宅將于 2021 年 11 月交付。 建筑風(fēng)格 交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 產(chǎn)品特點(diǎn) /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135㎡的三房為主約占總房型比例的 45%， 74 ㎡、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車(chē)場(chǎng)。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬(wàn)平方米。且別墅區(qū)業(yè)主多有車(chē)，故就目前的客戶群體來(lái)說(shuō)，不是大問(wèn)題。小區(qū) 一期樣板房設(shè)計(jì)獨(dú)特、新穎，強(qiáng)勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。整個(gè)新城的總工期約在 8 年左右?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會(huì)所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計(jì)一期在 2021 年底前可 全部完工。別墅區(qū)的物管費(fèi)現(xiàn)為每月 元 /㎡ (暫定 )。 銷(xiāo)售情況 /價(jià)格 銷(xiāo)售情況，一期銷(xiāo)售約 75%，別墅起價(jià)為 4000 元 /㎡，均價(jià)在 4400 元 /㎡，最高價(jià)達(dá)到 5500 元 /㎡。 市政配套 小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個(gè)水口寺小學(xué)，無(wú)大型商場(chǎng)、成規(guī)模菜場(chǎng)、健身場(chǎng)所、休閑娛樂(lè)場(chǎng) 所 和大型醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項(xiàng)目擬修建一個(gè) 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場(chǎng)等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地 50000 ㎡的康體中心會(huì)所和一個(gè) 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。 交房為毛坯房，配入戶防盜門(mén)，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天 窗為鋼化中空玻璃防水窗，車(chē)庫(kù)大門(mén)為自動(dòng)整體升降門(mén)。 二期產(chǎn)品：?jiǎn)挝幻娣e：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設(shè)計(jì)以平層為主，輔以錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結(jié)構(gòu)。 二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 住宅產(chǎn)品 構(gòu)成 一期：第一組團(tuán)為 TOWNHOUSE 別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。其中一期別墅區(qū)占地面積 萬(wàn)㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229 戶。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對(duì)目前吸引來(lái)自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 售樓人員素質(zhì)較好。 售樓人員較專業(yè)。目前已漲過(guò)二次價(jià)格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無(wú)折扣 物業(yè)管理公司 /費(fèi)用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 57 銷(xiāo)售方式 尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（據(jù)稱將于 041020 左右取得預(yù)售許可證） 銷(xiāo)售狀況 訂金為壹萬(wàn)元，已預(yù)訂 90%，其余 10%房開(kāi)商進(jìn)行銷(xiāo)控 售樓地點(diǎn) /售樓處特點(diǎn) 售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤(pán)，公交車(chē)站旁為單體臨時(shí)建筑，面積約 100 平方 經(jīng)驗(yàn)及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到 了很好的宣傳作用。 戶型特點(diǎn) 各種戶型面積偏小 車(chē)位 127 個(gè) 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配套 內(nèi)部配套 電梯入口設(shè)防盜門(mén)，每戶配有可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng) 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開(kāi)發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融： 漢唐證券、建行、工行、郵政。 56 項(xiàng)目名稱 云凱精品小戶型電梯房目前在平整場(chǎng)地，預(yù)計(jì) 05 年初竣工。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢(shì) 經(jīng)過(guò) 3 年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目一期中的部分半山別墅、半島連排別墅已經(jīng)基本竣工，但具體交房時(shí)間未定。 小戶型電梯房已預(yù)定 70%，價(jià)格未定。在售半山別墅銷(xiāo)售率約 60%，售價(jià) 3820— 5300 元 /㎡，均價(jià)約 4500 元 /㎡。 市政配套 地處小河、南明交界，周邊配套主要有：飲食一條街，醫(yī)療、金融設(shè)施相對(duì)完善，但購(gòu)物、生活目前 還多有不便。 毛胚房交付，設(shè)子母防盜門(mén)、塑鋼窗、可視對(duì)講門(mén) 禁、紅外和火災(zāi)報(bào)警裝置；緊急求助和煤氣泄露報(bào)警由業(yè)主選配。 小戶型電梯房： 93— 106 ㎡（兩房 — 三房）。綠化率 52%，容積率 ，車(chē)位比例 1： 2?？傄?guī)劃居住戶數(shù) 5100 戶，總?cè)丝诩s 17000 人。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 1500 畝（含 600 畝山林公園），可用地面積 880 畝（土地使用年限 70 年）。引領(lǐng)貴陽(yáng)人居潮流 。國(guó)際化生活王國(guó)。 （ 5）土地費(fèi)高、土地成本不確定： 政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣(mài)，出讓方式的不確定，影響因素過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬(wàn)多方的拆遷量，使地塊 熟地成本提高。 （ 3）開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，不可預(yù)期的市場(chǎng)因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。未來(lái)的二、三年內(nèi)，這幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量將保持一定的水平，而且從政府的規(guī)劃來(lái)看，三橋片區(qū)也將形成對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)之 53 勢(shì)，規(guī)劃住宅建設(shè)面積不少于 100 萬(wàn)方陸續(xù)上市。但此規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的難度比較大，這將會(huì)影響購(gòu)房者的信心與持幣待購(gòu)的心理，造成客戶分流。 52 （ 5）項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)質(zhì)素一般： 雖然珠江路項(xiàng)目一帶有多家房開(kāi)提前進(jìn)入，而且開(kāi)發(fā)成績(jī)也不可小視，但就目前該區(qū)域規(guī)劃情況來(lái)看，尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤(pán)，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。 （ 4）尋求小河區(qū)政府政策的支持： 就小河區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展翻 4 番的目標(biāo)，在工業(yè)發(fā)展無(wú)法保證的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)不容忽視。 （ 3）興隆品牌的創(chuàng)建和延續(xù)： 興隆城市花園一期的開(kāi)發(fā)與建設(shè)已經(jīng)在貴陽(yáng)市市民當(dāng)中產(chǎn)生了巨大的口碑效應(yīng)，已經(jīng)具備良好的市場(chǎng)美譽(yù)度。它的開(kāi)發(fā)將會(huì)為 A 地塊帶來(lái)非常的 51 的升值空間。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）未來(lái)的市場(chǎng)需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬(wàn)人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計(jì)算，未來(lái)將有 175 萬(wàn)平方米的需求空間。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 5）南面廠礦企業(yè)較多： 珠江路南段，分布著華烽電器總廠、高強(qiáng)度螺栓廠、輕騎集團(tuán)以及西北面的黔江機(jī)械廠和磚廠等廠礦企業(yè)，離廠區(qū)過(guò)近會(huì)使人產(chǎn)生一種雜亂、污染等影響生活的印象。 （ 3）拆遷量較大： 如按小河區(qū)政府新的規(guī)劃想法，要把 A 地塊與華烽廠中間的民居納入進(jìn)來(lái)的話，洛解村共計(jì)約四萬(wàn)二千多方的拆遷房需進(jìn)行拆遷安置，如此一來(lái)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷量和拆遷費(fèi)用便會(huì)大幅上升。在目前的情況下，連接該片區(qū)與周邊的公交車(chē)較少。 劣勢(shì)： 48 （ 1）區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)較難： 因?yàn)樵摰貕K的區(qū)域?qū)儆谛『訁^(qū)現(xiàn)中心地帶外圍，其開(kāi)發(fā)前提是規(guī)劃中的珠江路早日實(shí)現(xiàn)開(kāi)工與開(kāi)通，特別是實(shí) 現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。綜合而言，珠江路 A 地塊的社區(qū)配套相對(duì)較為成熟，對(duì)于今后的社區(qū)配套困難有一定的緩解作用。在教育上， 該地塊距二十五中，黔江子校都比較近，大可解決社區(qū)開(kāi)發(fā)后業(yè)主子女入學(xué)就讀的問(wèn)題。 47 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。在商業(yè)上，規(guī)模大盤(pán)更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 （ 3）具有整體優(yōu)勢(shì)，易于規(guī)劃： 珠江路 A 地塊一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大型區(qū)域地塊，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。就水體而言，地塊上方有一處小型水庫(kù)，中間有一處積水池塘，在景觀造型和綠化取水上也較為方便。 46 （ 2）自然環(huán)境較好： 該地塊周邊自然生態(tài)所受到的破壞程度較小，東面植被較好，北面稍差，但四周山體上均有綠色覆蓋，且以較為密集的松林為多。樂(lè)街小區(qū)幼兒園 長(zhǎng)江路 華烽廠辦、柴油機(jī)廠辦、樂(lè)街小區(qū)社區(qū)幼兒園 7 菜市場(chǎng) 23 個(gè)，規(guī)模不大，零星分布 華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間、長(zhǎng)江路轉(zhuǎn)盤(pán)附近 8 銀行 2 個(gè) 位于長(zhǎng)江路， 距項(xiàng)目較遠(yuǎn)，大概 2公里左右 45 9 公交車(chē) 1 1 42 走長(zhǎng)江路到瑞和家園、中興世家 終點(diǎn)站在華烽廠和高強(qiáng)度螺栓廠之間，距地塊附近較遠(yuǎn) 10 便利店 沿長(zhǎng)江路有紅玉超市、紅華超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布 （五） 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)： （ 1）未來(lái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯： 珠江路 A 地塊位于正在規(guī)劃中的珠江路一側(cè)，是貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，它可通過(guò)珠江路連接南明區(qū)，如果珠江路能在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)開(kāi)通，則它離貴陽(yáng)市兩城區(qū)比小河區(qū)的任何一塊區(qū)域都近，是 未來(lái)連接南明區(qū)的交通要道。 3 黔江子校 距珠江路 A 地塊 800 米左右，可對(duì)外招生。 市政配套項(xiàng)目 序號(hào) 項(xiàng)目 基本情況 位置 備注 1 二十五中 完中，有學(xué)生 700 人左右，主要面向小河區(qū)招生。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽(yáng)多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒(méi)有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開(kāi)通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開(kāi)通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。 品牌資源： 借助于貴陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè) 名企和中國(guó)明盤(pán)興隆城市花園的品牌知名度和一定的市場(chǎng)美譽(yù)度，珠江灣畔項(xiàng)目得已站在一個(gè)較高的起點(diǎn)和有利的市場(chǎng)形勢(shì)?？茖W(xué)的實(shí)施和 42 安排與項(xiàng)目進(jìn)程、形象相符的配套需要重點(diǎn)研究。 環(huán)境規(guī)劃： 借助項(xiàng)目用地周邊自然植被，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)的大景觀長(zhǎng)軸線，以水景為展示形象的親水、親地型的環(huán)境規(guī)劃，從目前的規(guī)劃思路，項(xiàng)目可以創(chuàng)造出貴陽(yáng)少有的大型親水住宅，對(duì)住宅市場(chǎng)的景觀建設(shè)帶來(lái)新意，形成較大的市場(chǎng)沖擊力。創(chuàng)新的建筑形態(tài)也是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源之一。從市場(chǎng)上看，目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手項(xiàng)目的文化建設(shè)，但多數(shù)情況與項(xiàng)目類(lèi)似，文化資源需要在開(kāi)發(fā)中通過(guò)人為塑造、宣傳，形成自己的一方人文高地。 人文條件： 該項(xiàng)目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚(yú)塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設(shè)時(shí)搬遷的廠礦區(qū)，沒(méi)有可以挖掘的人文資源。從發(fā)展趨勢(shì)看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α５壳笆袌?chǎng)上的大盤(pán)為數(shù)不少，此種優(yōu)勢(shì)已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤(pán)長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)帶來(lái)市場(chǎng)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。 預(yù)計(jì)全年有約 50 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動(dòng)以及“云凱黃河路以東，熱銷(xiāo)項(xiàng)目數(shù)量較 2021 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷(xiāo)售情況較好的項(xiàng)目以“中興世家”為首。也就是 說(shuō)，小河的房 39 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將不再向南部移動(dòng)。 （三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量： 小河區(qū)人民政府 2021 年的發(fā)展重點(diǎn)將放在工業(yè)園的建設(shè)和珠江路、黔江路的改建工程。加上黃河路以西開(kāi)發(fā)用地越來(lái)越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來(lái)小河區(qū)開(kāi)發(fā)的重心。 珠江路 A 地塊周邊 的樓市一直以來(lái)就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開(kāi)發(fā)用地日益減少，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場(chǎng)熱度、區(qū)域版塊聲勢(shì)在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，第三個(gè)中心城區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，逐步奠定了貴陽(yáng)次中心區(qū)和貴陽(yáng)市居住生活區(qū)域的地位 。規(guī)劃城市建設(shè)用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬(wàn)人。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉(cāng)儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車(chē)西站建成鐵路集 裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 城市建設(shè)目標(biāo)：加快城市建設(shè)現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行城市功能布局，為各項(xiàng) 36 事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂(lè)設(shè)施體系；建設(shè)安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合防災(zāi)體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，改善城市生態(tài)，把貴陽(yáng)市建設(shè)成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽(yáng)成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。 3