【正文】 就目前的市場而言，價格仍然是影響消費決定的重要因素，雖然項目的定位較高，目標(biāo)客戶群有較強的購買能力，但在市場的激烈競爭下，客戶有足夠的空間理性選擇和購買。（五）項目價格定位：定價基本思路：中價入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動發(fā)展。此類市場目標(biāo)客戶群的層面相對較高，進(jìn)取心比較強，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對人本主義的關(guān)懷和渲染。七、市場需求分析（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：（二）數(shù)據(jù)分析結(jié)論：八、項目住宅開發(fā)市場定價（一）目標(biāo)客戶確定：本項目規(guī)模大，產(chǎn)品風(fēng)險期長，總體的供應(yīng)量巨大，除環(huán)湖區(qū)外其他區(qū)域的產(chǎn)品同競爭項目的產(chǎn)品品質(zhì)差異小，如果將項目客戶定位僅限于高端客戶群，風(fēng)險將更為加大。此類產(chǎn)品的供應(yīng)比例在各項目的比例超過50%以上。因項目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時也是項目配套和買點的需要，各項目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。除區(qū)域內(nèi)的競爭項目“山水黔城”主要以小高層和別墅物業(yè)作為主打產(chǎn)品外，其他的主要項目依據(jù)自己的市場定位和用地條件在項目的產(chǎn)品規(guī)劃上，主要以多層為主、鋪以小高層和低層連排住宅或別墅。開發(fā)商普遍具有一個以上的項目開發(fā)經(jīng)驗，對市場和項目定位、開發(fā)有著良好的認(rèn)識、理解和控制力。項目規(guī)模一般均在20萬平米至110萬平米，分為多期開發(fā)，所有的項目目前都已經(jīng)啟動開發(fā)或正式開始銷售。價格一期多層價格約2500元左右，電梯房起價2680元，層差30元物管費用,周邊環(huán)境地塊呈狹長形，自然植被條件較好，但沿地塊有一條河溝較難治理配套小區(qū)配套環(huán)形商場、幼兒園市政環(huán)境臨近黔靈公園工程進(jìn)度一期全部動工，其中一號樓已入住，電梯房于05年10月交付，多層房于05年7月交付項目優(yōu)勢分析入市時間早，開發(fā)商實力、臨近黔靈公園項目劣勢分析交通不便利、河溝治理難（三） 項目開發(fā)競爭對手評價：目前市場上開發(fā)或待開發(fā)項目中與興隆珠江灣畔具有較強競爭力的項目主要約有10個，競爭項目地域分布基本含蓋了貴陽房地產(chǎn)市場目前和下一階段貴陽市區(qū)（近郊）各主要發(fā)展區(qū)域和板塊內(nèi)的主要代表項目，從項目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同興隆珠江灣畔有很強的可比性。其中有一棟多層為拆遷安置房。三V生活（更好、更美、更便宜）。上市時間預(yù)估預(yù)計05年5月左右面市推廣主題語瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，國際人居社區(qū)。工程進(jìn)度一期地堪已完成，即將動工項目優(yōu)勢分析自然環(huán)境良好，小區(qū)自身配套項目劣勢分析目的入口受“云陽佳苑”和鐵路橋的影響，形象不佳。市政環(huán)境與城市西出口大道相臨，多路公交車到達(dá)市區(qū)和金陽新區(qū)；緊鄰貴陽環(huán)城林帶，山頭植被茂盛。約占開發(fā)面積的1/3。高檔住宅：面積約180300 ㎡，復(fù)式或單戶34層設(shè)計。預(yù)計主力面積約100140 ㎡，以兩房和三房設(shè)計為主。項目名稱圣泉流云位置三橋（益佰制藥廠至圣泉彩印廠）售樓電話4845111開發(fā)商貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積約48萬平方一期建筑面積10余萬方規(guī)模（總套數(shù)）一期984套（全多層房）戶型（種類及比例）二房23%、三房51%、四房9%、躍層16%交通目前尚未開通直達(dá)公交，周邊居民出入主要以個體營運車代步周邊環(huán)境外來人口多、老廠礦多、老居民房多、山地堡坎多配套5000平方會所商業(yè)沿益佰制藥廠有部分獨立商鋪工程進(jìn)度會所在建，預(yù)計05年3月建成目標(biāo)客戶主要以周邊原居民、企業(yè)職工和部分外來經(jīng)商人員為主，部分市區(qū)工薪階層項目優(yōu)勢分析全多層、南北朝向、大會所項目劣勢分析交通不便利、周邊環(huán)境嘈雜上市時間預(yù)估按會所（售樓部）修筑、裝修時間推算約在05年3月份左右上市目前阻礙拆遷戶分散、且多以自建房為主，拆遷較困難推廣主題語黔靈山麓生態(tài)人居小鎮(zhèn)項目名稱貝地小區(qū)交通便捷，距市中心只需十五分種車程。中天花園規(guī)模龐大，周圍的自然條件優(yōu)越，產(chǎn)品類型多樣化，內(nèi)部生活配套設(shè)施完善，小區(qū)綠化景觀已成形，是一個較成熟的生活小區(qū)。中天花園地處貴陽市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢來看，三縣一市并入貴陽后，貴陽市城區(qū)的擴張，小區(qū)正好處于“大貴陽”的中心位置，向東北面擴展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及效區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個適合居住的大型社區(qū)。銷售情況/價格現(xiàn)項目銷售情況一般，小區(qū)五個組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價，最高價小高層近3000元/㎡，均價在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬元，預(yù)計別墅在2004年6月開盤。市政配套附近有財校，商校，貴工分校。小區(qū)內(nèi)24小時閉路電視監(jiān)控。建筑風(fēng)格/交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。綠化率40%。自2003年開工以來，工期較順利，銷售情況一直較好。相對于市區(qū)的項目，小區(qū)的價位適中，設(shè)計的規(guī)模較大，且目前以小戶型為主，對普通市民來說有一定的吸引力。周圍有較多住宅小區(qū)，已形成一定的居住環(huán)境。項目情況點評小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區(qū)較近，交通還算便利，屬于市內(nèi)中檔項目。預(yù)計一期工程會在2004年底完工，二期工程工期3年左右，預(yù)計整個小區(qū)的完工時間將會在2007年。小區(qū)現(xiàn)未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風(fēng)格設(shè)計為云南傣族風(fēng)格。㎡。銷售情況/價格銷售情況良好，現(xiàn)推出的489套房，銷售率約在85%左右，占整個一期的38%的比例。市政配套附近的市政配套有貴陽六中，實驗二中，實驗一小，實驗二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場，和云巖區(qū)政府大樓。配套設(shè)施小區(qū)配套一期配置一個超市，有部分商業(yè)配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。2004年6月大部分交付，剩余兩棟住宅將于2004年11月交付。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。產(chǎn)品特點/比重戶型面積從56㎡的平層到189㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中110㎡—135㎡的三房為主約占總房型比例的45%，74㎡、83㎡的二房約占30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場。二期紫園規(guī)劃總建筑面積16萬平方米。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。小區(qū)一期樣板房設(shè)計獨特、新穎，強勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強烈的購買欲望。整個新城的總工期約在8年左右?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在2004年底前可全部完工。㎡(暫定)。 銷售情況/價格銷售情況，一期銷售約75%，別墅起價為4000元/㎡，均價在4400元/㎡，最高價達(dá)到5500元/㎡。市政配套小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個水口寺小學(xué)，無大型商場、成規(guī)模菜場、健身場所、休閑娛樂場所和大型醫(yī)療網(wǎng)點。配套設(shè)施小區(qū)配套項目擬修建一個10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場等教育設(shè)施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000㎡的康體中心會所和一個5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動整體升降門。二期產(chǎn)品：單位面積：約79—170㎡，戶型：二房—五房；主力單位為90120㎡的小三房和大三房設(shè)計以平層為主，輔以錯層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為6躍7的躍式結(jié)構(gòu)。二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期：第一組團(tuán)為TOWNHOUSE別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。㎡，㎡，共229戶。但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。售樓人員素質(zhì)較好。售樓人員較專業(yè)。目前已漲過二次價格付款方式按揭99折、一次性98折、建筑分期無折扣物業(yè)管理公司/費用重慶云凱物管/高層6角、多層4角銷售方式尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購（據(jù)稱將于041020左右取得預(yù)售許可證）銷售狀況訂金為壹萬元，已預(yù)訂90%，其余10%房開商進(jìn)行銷控售樓地點/售樓處特點售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時建筑，面積約100平方經(jīng)驗及不足售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到了很好的宣傳作用。戶型特點各種戶型面積偏小車位127個交通21144485路配套內(nèi)部配套電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對講門禁系統(tǒng)外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。項目名稱云凱項目情況點評該項目定位為國際化的生活王國，擁有山、水、林、谷等獨特的自然環(huán)境、龐大的規(guī)模優(yōu)勢和超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施， 00—01年間一直處于難產(chǎn)狀態(tài)， 02年開始項目逐步進(jìn)入較良性的開發(fā)時期，從目前的現(xiàn)場建設(shè)情況看，項目一期的建成，將給消費者新鮮的感受，促進(jìn)二期的開發(fā)工作。估計整個一期工程住宅部分將在05年內(nèi)完工，同時游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園將投入使用，小學(xué)建成待用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營業(yè)。環(huán)型電梯住宅進(jìn)入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項目地2號橋已經(jīng)可以通車。 物業(yè)費（暫定）：㎡，㎡。環(huán)型電梯住宅銷售率約60%，售價17652556元/㎡，均價約2200元/㎡。銷售情況/價格銷售情況較好。配套設(shè)施小區(qū)配套規(guī)劃600畝山林公園、五大休閑健身廣場、一個高爾夫推桿練習(xí)場、一個醫(yī)療保健中心、一座五星級產(chǎn)權(quán)渡假酒店、一座品牌商業(yè)城、五條商業(yè)步行街，游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園和中、小學(xué)。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑設(shè)計，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。住宅產(chǎn)品構(gòu)成一期風(fēng)臨半島：727戶環(huán)型電梯住宅，125戶退臺、連排、獨立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅；三期故鄉(xiāng)國際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅；產(chǎn)品特點/比重一期風(fēng)臨半島：別 墅：半山退臺別墅、豪華別墅，面積212—513㎡，主力面積225265㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積2124797㎡，豪華別墅少量；環(huán)型電梯房：面積108—187㎡（三房五房，錯層設(shè)計）；主力面積142—148㎡（三、四房），其中三房占56%，四房占38%，五房占5%。其中一期855戶（環(huán)型電梯房502戶、18層精品小戶型225戶、別墅125戶）?？偨ㄖ娣e約93萬㎡。勝者之譽、居者之幸。推廣用語城市上游生活。六、項目開發(fā)競爭對手分析：（一） 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析：項目名稱山水黔城位置/售樓電話貴陽南明區(qū)四方河/5111111開發(fā)商貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計單位規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計：澳大利亞柏濤公司/貴州省建筑設(shè)計院園林設(shè)計單位貝爾高林公司策劃代理單位策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路物業(yè)管理單位第一太平戴維斯公司項目定位大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。對珠江路改造、開通這一規(guī)劃目標(biāo)的實現(xiàn)，目前尚存在著諸多不確定因素，這會對地塊項目的開發(fā)時間，開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生巨大的影響，從而產(chǎn)生項目操作中的不可控性。這樣的市場環(huán)境，會增加開發(fā)的投資風(fēng)險。（2）市場供應(yīng)量大： 根據(jù)目前的市場信息反饋，200304年整個貴陽市場供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽新區(qū)（大部分可能會團(tuán)購消化）等幾個主要區(qū)域的市場供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)250萬方。障礙點：（1）規(guī)劃方案難以實現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明區(qū)。因此，對于珠江路項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在拆遷上的支持。鐵五建房開的實力也得到了充分的認(rèn)同，因此，對于珠江路A地塊項目的開發(fā)，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優(yōu)勢，增強潛在客戶信心和確立樓盤市場形象。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機，在項目升值潛力上作文章，進(jìn)行此項目的開發(fā)建設(shè)。 （2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。（8）地塊高差較大：地塊高差較大，會使建安成本增加。（6）地塊東北有垃圾場：珠江路A地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。（4）人文環(huán)境及形象較差：珠江路A地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。（2）長江路無入口：珠江路A地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。如此大型規(guī)劃不能實現(xiàn)，則其區(qū)域價值無法實現(xiàn)。（5）周邊項目開發(fā)相對成熟： 除樂街小區(qū)外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發(fā)相對成熟的樓盤，這對該片區(qū)的適宜居住的形象會有很大的提升。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區(qū)。同時還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。整個項目用地47公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對于營造一個規(guī)模大盤