【正文】 財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR） 財(cái)務(wù)內(nèi) 部報(bào)酬率是指各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，（ 1＋ i） t Ko At n ｔ＝ １ 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 45頁(yè) 共 52 頁(yè) 即使： ∑ 的折現(xiàn)率，用 IRR 來(lái)表示。 ② 投資利潤(rùn)率 ＝ 投資收益／總投入 ＝ 44， 852， 732／ 149， 737， 768 ＝ ％ 凈現(xiàn)值（ NPV） NPV = ∑ At = 第 t 期的現(xiàn)金流入量 Ko ＝ 原始投資額 I = 貼現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率） 根據(jù)銀行現(xiàn)行借貸利率水平，綜合考慮資金使用的機(jī)會(huì)成本和行業(yè)一般利潤(rùn)水平，將本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率 I 定量為 12％。 從《現(xiàn)金流量表》中可知，到 2021 年第三季度末，累計(jì)凈現(xiàn)金流量已基本擺脫凈流出階段，接近正值，到 2021 年第四季度為止，累計(jì)凈現(xiàn)金流量為2881 萬(wàn)元，這說(shuō)明項(xiàng)目總的投資回收期介于 2021 年第三季度和 2021 年第四季度之間，即項(xiàng)目開工后（ 2021 年 1 季度末）的第 10～ 11 季度之間，經(jīng)計(jì)算 : 項(xiàng)目投資回收期（動(dòng)態(tài)）＝ 10＋［－（－ 33）］ ／ 3457 ≈ （季度） ≈ 30（月） 也即 是說(shuō)從 2021 年 3 月份工程項(xiàng)目開工后，項(xiàng)目投資大概在 2021 年 9月份前就能夠全部收回來(lái)，從 2021 年 9 月后所產(chǎn)生的銷售收入就是項(xiàng)目投資收益。 五 、 經(jīng) 濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算分析 以項(xiàng)目基本情況為依據(jù)，結(jié)合資金投入計(jì)劃表《附表 2》及銷售進(jìn)度估算表《附表 5》所羅列的基本數(shù)據(jù)，編制本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表附后，詳見《附表 9》。 12， 665， 239 元 ,單位平方米平均成本為 193 元，開發(fā)規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)估算表 （危改工程，政府特批）； 詳見《附表 8》。 2， 316， 000 元 ,單位平方米平均成本為 35元。 92， 559， 400 元 ,單位平方米平均成本為 1411元，開發(fā)成本估算表詳見《附表 6》。 1．勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為 2， 920， 445 元，單位平方米平均成本為 元。本著謹(jǐn)慎性原則，預(yù)留 5％的空置率。 二 、 銷 售價(jià)格及銷售收入估算 根據(jù)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目周邊物業(yè)的一般銷售價(jià)格，本項(xiàng)目各類可銷售物業(yè)的銷售均價(jià)和總銷售收入估算如下表（附表 4）所示： 附表 4 銷 售 價(jià)格及銷售收入估算分析表 物業(yè)類型 總建面 （數(shù)量） 銷售均價(jià) 總收入 （元） 備注 住宅 57413m2 3100 元／ m2 169， 081， 280 總建面含設(shè)備層公攤面積。 資金投入計(jì) 劃詳見 《附表 2》 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 38頁(yè) 共 52 頁(yè) 三 、 資 金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源結(jié)構(gòu)為： 企業(yè)自有（自籌）資金 ＋銀行貸款＋項(xiàng)目銷售回籠資金 銷售回籠資金除了用于項(xiàng)目投資外，剩余全部用于償還銀行貸款。 第 七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 37頁(yè) 共 52 頁(yè) 一、 項(xiàng) 目 投 入預(yù)算 本項(xiàng)目總投入預(yù)算金額為 149,737,768 元。 東和江景工程項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣將以心理價(jià)位、現(xiàn)場(chǎng)包裝、配套設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)信息等手段為主，樹立起東和地產(chǎn)的品牌形象。 ?業(yè)主直銷 業(yè)主直銷是房地產(chǎn)銷售的主要渠道之一，據(jù)統(tǒng)計(jì)大約有 25％的銷售來(lái)自于業(yè)主直銷。 ?展示會(huì)銷售 東和江景工程項(xiàng)目將利用東和公司的實(shí)力優(yōu)勢(shì)，在解放碑等繁華場(chǎng)所設(shè)立長(zhǎng)期的展示大廳（第二接待中心），對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行推介。 ?搞好銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣的培育 有人氣才有財(cái)氣。讓購(gòu)房者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)后有一種美妙絕倫的感覺。 ?通過(guò)付款方式的設(shè)計(jì)吸引買家早入場(chǎng)、早下定金 。 ?使更多的客戶選擇有利于發(fā)展商的付款方式購(gòu)樓。 ?付款方式 ? 用盡量寬松的付款方式吸引更多的人買得起并產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買行動(dòng)。 附表如下： 項(xiàng)目銷售進(jìn)度表 時(shí)間 物業(yè) 銷售 2021年 2021 年 2021 年 2021年 合計(jì) 4 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1季度 住宅車位 商場(chǎng) 銷售比例 11％ 5％ 10％ 4％ 8％ 5％ 18％ 9％ 18％ 7％ 95％ 銷售金額 （萬(wàn)元） 2290 1041 2082 833 1665 1041 3747 1874 3747 1457 19778 為 達(dá)成以上銷售計(jì)劃，需做好以下策略性工作 ： 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 35頁(yè) 共 52 頁(yè) ?價(jià)格制定 東和江景工程項(xiàng)目原則上采用“低開高走”的價(jià)格策略。 （見附表） 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 33頁(yè) 共 52 頁(yè) 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 34頁(yè) 共 52 頁(yè) 第六章 銷售計(jì)劃 該項(xiàng)目物業(yè)全部采用銷售的形式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)銷售周期為 26 個(gè) 。 第二階段： 土建施工由 2021 年 7 月開始到 2021 年 8 月底結(jié)束。 四、工程進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目從 2021 年 3 月開始正式動(dòng)工，所有基建及安裝工程預(yù)計(jì)在 2021 年 3 月前 完成，建設(shè)周期為兩年。項(xiàng)目監(jiān)理工作從設(shè)計(jì)階段開始介入，對(duì)東和江景工程項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的監(jiān)理。為保證東和江景工程項(xiàng)目施工的高質(zhì)量，將挑選技術(shù)、設(shè)備力量強(qiáng)的實(shí)力施工企業(yè)進(jìn)行施工。 東和江景工程項(xiàng)目是一個(gè)中檔高尚住宅小區(qū)，由久賦盛名的“中煤國(guó)際工程集團(tuán)重 慶設(shè)計(jì)研究院”擔(dān)綱。 三、項(xiàng)目建設(shè)管理 東和江景工程項(xiàng)目項(xiàng)目是東和公司進(jìn)軍渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵之作，項(xiàng)目的建設(shè)管理至關(guān)重要。項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中若因市場(chǎng)變化或其他原因，需對(duì)原項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行原則性調(diào)整，項(xiàng)目經(jīng)理提出報(bào)告報(bào)項(xiàng)目主管部門批準(zhǔn)。整個(gè)項(xiàng)目操作流程分為三個(gè)階段： 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 31頁(yè) 共 52 頁(yè) 項(xiàng)目策劃（項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)確定之前的策劃工作：包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位和方案設(shè)計(jì)等）由東和營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)制定，項(xiàng)目經(jīng)理參與。 二期開發(fā)是在一期成功開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以獲得項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。對(duì)外銷售的住宅建筑面積約 萬(wàn)平方米，車位 124 個(gè)， 。 一 、分期開發(fā)設(shè)想 東和江景工程項(xiàng)目的開發(fā)，從投資角度和營(yíng)銷角度來(lái)考慮，采取分期建設(shè)、逐步實(shí)施的開發(fā)原則。噪聲在50 分貝內(nèi)，符合重慶市環(huán)境噪聲規(guī)定。 噪聲控 制 、備用緊急柴油發(fā)電機(jī)組噪聲控制：在發(fā)電機(jī)房進(jìn)出口均設(shè)消音器，東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 29頁(yè) 共 52 頁(yè) 基礎(chǔ)作減振墊，發(fā)電機(jī)排出的煙經(jīng)消煙池后再經(jīng)煙道排放。垃圾收集間分兩個(gè)布置在 A、 B 塔樓下，其中 A座塔樓入口處一座， B 座塔樓入口處一座。 、裙房天臺(tái)，除塔樓所占位置外，作屋頂花園供住戶觀賞。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可 按以下原則規(guī)劃設(shè)計(jì)： 原則 將產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)的設(shè)備，如水泵房、柴油發(fā)電機(jī)房等放在地下室或半地下室，從而減少噪聲、煙氣對(duì)建筑物的危害和周圍環(huán)境的影響。 六、環(huán)境保護(hù) 本工程為高層民用建筑，建筑所排放的污水、廢氣、設(shè)備發(fā)出的噪聲對(duì)城市環(huán)境會(huì)造成一定污染。 b 消防水量 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 28頁(yè) 共 52 頁(yè) 本建筑為一類高層建筑，消防用水量如下： 室外消火栓 30L\S 室內(nèi)消火栓 40L\S 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 26L\S 室內(nèi)外消火栓火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 3 小時(shí)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1小時(shí)。室內(nèi)裝修采用難燃材料。 d 消防中心單獨(dú)對(duì)外疏散。疏散梯除直接通向架空層室外，并能通往屋頂。 B、安全疏散 a 半地下室各防火分區(qū)均有 2 個(gè)以上獨(dú)立疏散口，疏散梯均為防煙樓梯間。 b 半地下庫(kù)房每層分為兩個(gè)防火分區(qū)，每區(qū)面積小于 2021m2，設(shè)自動(dòng)噴淋滅火裝置。 F、加壓送風(fēng)口和加壓送風(fēng)機(jī)均在消控中心聯(lián)動(dòng)控制。 在前室內(nèi)為每層設(shè)置，采用電動(dòng)加壓送風(fēng)口。加壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在架空層。 B、一至五層（包括夾層）均設(shè)有一定量的可開啟外窗，以滿足自然排煙和通風(fēng)換氣的要求。每個(gè)衛(wèi)生間設(shè)兩臺(tái)衛(wèi)生間通風(fēng)器，通過(guò)土建豎井排至架空層，在架空層由排風(fēng)機(jī)排出室外。 住宅部分每戶設(shè)計(jì) 2 個(gè)電視接受插座，商場(chǎng)及其它公共場(chǎng)所設(shè)置數(shù)量根據(jù)實(shí)際需要定，該有線電視系統(tǒng)與市區(qū)有線廣播電視聯(lián)網(wǎng)。 廣電通訊系統(tǒng) A、電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)由電話公司設(shè)計(jì)大樓以商場(chǎng)、車庫(kù)、庫(kù)房、住宅為主，共需 1100對(duì)市直撥電話，在大樓架空層設(shè)一電話交接間（ S≥ 10m2） ,再由交接 間放射至各層分線盒，電話分線盒設(shè)在每層豎井內(nèi)。備用電源為應(yīng)急自起動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，容量 500KW，以滿足二級(jí)及以上負(fù)荷的用電需要。用電負(fù)荷中，所有消防設(shè)施的用電負(fù)荷均為一級(jí)，包括消防電梯，消火栓泵、噴淋水泵、消防控制室、前室和防煙樓梯間的加壓送風(fēng)機(jī)等；樓梯走道照明、變配電房、柴油發(fā)電機(jī)房的照明、商場(chǎng)及客梯、生活水泵電力等為 二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后通過(guò)雨水立管排至室外排水管。 b、雨水系統(tǒng)： 大樓周邊雨水有組織排放。 B、排水系統(tǒng) a、 污水系統(tǒng)： 大樓內(nèi)污水主要為生活污水，污水量為 606 立方米 /日，建設(shè)方未提供市政排水管管徑及標(biāo)高，本次排水管設(shè)計(jì)安排至道路最低點(diǎn)為準(zhǔn)。 d、室內(nèi)供水： 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 25頁(yè) 共 52 頁(yè) 大樓內(nèi)生活供水分三個(gè)區(qū)， 16 層及 16 層以下為低區(qū)，由市政給水管供水， 17~26 層為中區(qū)， 27~38 層為高區(qū)；高區(qū)由水泵加壓至屋頂水箱，由屋頂水箱重力供水，中區(qū)由屋頂水箱通過(guò)減壓閥后供給， A、 B 座屋頂水箱生活用水容積各為 27m179。供水標(biāo)高為 270 米