【正文】 區(qū)交界處的垃圾場還在使用。 50 （ 8）地塊高差較大： 地塊高差較大，會使建安成本增加。 （ 2）未來規(guī)劃的實現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目 前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機，在項目升值潛力上作文章，進行此項目的開發(fā)建設。鐵五建房開的實力也得到了充分的認同，因此，對于珠江路 A 地塊項目的開發(fā)，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優(yōu)勢，增強潛在客戶信心和確立樓 盤市場形象。因此，對于珠江路項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在拆遷上的支持。 障礙點： （ 1）規(guī)劃方案難以實現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明區(qū)。 （ 2）市場供應量大： 根據(jù)目前的市場信息反饋， 202104 年整個貴陽市場供應量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽新區(qū)（大部分可能會團購消化）等幾個主要區(qū)域的市場供應量預計將達 250 萬方。這樣的市場環(huán)境，會增 加開發(fā)的投資風險。 對珠江路改造、開通這一規(guī)劃目標的實現(xiàn)，目前尚存在著諸多不確定因素，這會對地塊項目的開發(fā)時間，開發(fā)進度產(chǎn)生巨大的影響，從而產(chǎn)生項目操作中的不可控性。 六、項目開發(fā)競爭對手分析： 54 （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析： 55 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設計單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設計院 園林設計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。 推廣用語 城市上游生活。勝者之譽、居者之幸?？偨ㄖ娣e約93 萬㎡。其中一期 855 戶（環(huán)型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125 戶）。 住宅產(chǎn)品構成 一期風臨半島： 727 戶環(huán)型電梯住宅， 125 戶退臺、連排、獨立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅； 三期故鄉(xiāng)國際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅 ； 產(chǎn)品特點 /比重 一期風臨半島： 別 墅：半山退臺別墅、豪華別墅，面積 212— 513 ㎡，主力面積 225265 ㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積 21 24 797 ㎡，豪華別墅少量； 環(huán)型電梯房：面積 108— 187 ㎡（三房 五房，錯層設計）；主力面積 142— 148 ㎡（三、四房），其中三房占 56%，四房占 38%，五房占 5%。 建筑風格 交付標準 現(xiàn)代風格的建筑設計，配以明亮、歡快的外墻漆或飾面磚，追求立面效果。 配套 設施 小區(qū)配套 規(guī)劃 600 畝山林公園、五大休閑健身廣場、一個高爾夫推桿練習場、一個醫(yī)療保健中心、一座五星級產(chǎn)權渡假酒店、一座品牌商業(yè)城、五條商業(yè)步行街，游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園和中、小學。 銷售情況 /價格 銷售情況較好。環(huán)型電梯住宅 銷售率約 60%，售價 17652556 元 /㎡，均價約 2200 元 /㎡。 物業(yè)費（暫定）：電梯房 元 /㎡，別墅 元 /㎡。環(huán)型電梯住宅進入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項目 地 2 號橋已經(jīng)可以通車。估計整個一期工程住宅部分將在 05 年內(nèi)完工，同時游泳池、網(wǎng)球場，幼兒園將投入使用，小學建成待 用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營業(yè)。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設計 重慶輕工業(yè)設計學院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū)、小 河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。 內(nèi)部認購期間價格調(diào)整令消費者有非常搶手的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復式： 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 58 目標客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、 公務員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。 經(jīng)驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認同度較高。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設計 中國市政工程、西南設計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 59 戶型特點 一梯 23 戶設計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網(wǎng)球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2021 元（復、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復式、頂層復式；別墅目前處于前期預熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部 售完，單價 30008000 元 /平方 經(jīng)驗及不足 該小區(qū)背面有大松樹林，進小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 60 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 61 電話 開發(fā)商 世 紀中天投資股份有限公司（世紀新城經(jīng)營分公司） 規(guī)劃設計單位 同濟大學建筑設計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設計院 園林設計單位 香港雅克設計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內(nèi)首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀生態(tài)新城、演繹國際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經(jīng)濟指標 小區(qū)總占地面積 萬㎡，總建筑面積 100 萬㎡，容積率 ， 小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12 個組團，總戶數(shù) 6000 余戶，規(guī)劃居住總人口 2 萬余人。二期總戶數(shù)約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。二組團為多層高密度回遷房。 產(chǎn)品特點 /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結構： 3 層主體帶半地下車庫設計，以 4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區(qū)間隔和鄰里氛圍。 建筑風格/交付標 準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和 裝飾構件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風格。戶內(nèi)設可視對講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路 進戶。現(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網(wǎng)球場、組團廣場等休閑運動設施。目前公交車不能直達，只有中巴車路經(jīng)此地。二期預計均價約 1850 元 /㎡。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 項目目前開發(fā)建設的是第一組團“ TOWNHOUS 別墅”和二組團（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現(xiàn)已交付的約 85 套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。項目二期預計在 04 年初動工，計劃開工約 10 萬㎡，計劃竣工 8 萬㎡。 62 項目情況 點評 該項目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。項目 若能如期按規(guī)劃完成，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面 是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府 將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大重大實事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。 項目名稱 小石城 項目地址 /電話 貴陽市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設計單位 清華大學建筑設計研究院深圳分公司 園林設計單位 云南文錦園林藝術有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產(chǎn)營銷策劃顧問有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務 有限公司 項目定位 世內(nèi)桃源、完美結合的自然住宅社區(qū) 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟指標 小區(qū)總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù)970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240 個。 住宅產(chǎn)品構成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。另有 22 套別墅，戶型未定。毛壞房交付。住宅靠世紀園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價格未定。二期會配置網(wǎng)球場、游泳池、主體公園，中、小學，幼兒園等設施 。目前 7 路公交車直達該項目。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400 元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。 63 發(fā)展現(xiàn)