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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析-閱讀頁

2025-02-02 18:29本頁面
  

【正文】 設(shè)施也同時(shí)進(jìn)行建設(shè)。 ? 銷售比例: 2022年銷售住宅樓 60%、商住樓 40%; 2022年銷售住宅樓 40%、商住樓 60%。報(bào)紙傳媒突出以健康、綠色為本,體現(xiàn)小區(qū)的環(huán)境幽雅及其溫馨的氛圍;燈箱路牌要簡潔明了,內(nèi)容有小區(qū)位置及銷售熱線; ? 2) 參加房展會(huì):爭取在房展會(huì)上展現(xiàn)本小區(qū)的特色,預(yù)售房屋; ? 3) 銷售方法:采用開發(fā)商自設(shè)售樓部和委托代理銷售兩種形式相結(jié)合的方法。 91 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 ? 項(xiàng)目的投資估算 ? a) 土地費(fèi)用 占地面積(畝) 單價(jià) (萬元畝) 合計(jì)(萬元) 單方成本 (元 /平方米) 住宅 商住樓及幼兒園等用地 31 92 ? b) 建筑工程費(fèi) ? ? 1) 建安費(fèi)用 建安費(fèi)用 單位造價(jià)(元 /平方米) 建筑面積(平方米) 金額 (萬元) 住宅 商住樓及幼兒園等用地 800 93 ? 2) 室外工程費(fèi) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建安成本比例 金額(萬元) 單位成本 (元 /平方米) 1 大門、圍墻、道路、花園 % 2 給水管網(wǎng)、泵房 % 3 排水、排污、化糞池 % 4 采暖系統(tǒng) % 5 電纜、路照 % 6 小區(qū)綠化 % 合計(jì) 94 ? c) 前期工程費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 費(fèi)率 金額 (萬元) 單方成本 (元 /平方米) 1 前期管理費(fèi) 建安費(fèi)用 % 20 2 勘察 設(shè)計(jì)費(fèi) 建安費(fèi)用 % 16 3 建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi) 建筑工程費(fèi) % 合計(jì) 95 ? d) 建設(shè)工程其他費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 費(fèi)率 金額 (萬元) 單方成本 (元 /平方米) 1 建筑工程質(zhì)量管理費(fèi) 建安費(fèi)用 % 2 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)用 % 3 建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi) 建安費(fèi)用 % 32 合計(jì) 96 ? e) 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi) 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 費(fèi)率 金額 (萬元) 單方成本 (元 /平方米) 1 市政配套費(fèi) 總建筑面積 2 天然氣建設(shè)及接口費(fèi) 戶數(shù) 3 通信、互聯(lián)網(wǎng)、閉路電視 戶數(shù) 4 供熱接口費(fèi) 總建筑面積 合計(jì) 97 ? f) 其間費(fèi)用 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 費(fèi)率 金額 (萬元) 單方成本 (元 /平方米) 1 建設(shè)期利息 2 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用 % 3 物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 % 合計(jì) 98 ? g) 不可預(yù)見費(fèi) 序號(hào) 費(fèi)用名稱 基數(shù) 費(fèi)率 金額 (萬元) 單方成本 (元 /平方米) 不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi)用 % 99 ? h) 總成本匯總表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額(萬元) 單位成本(元 /平方米) 1 土地成本 2 建筑工程費(fèi) 3 前期工程費(fèi) 4 建設(shè)工程其他費(fèi)用 5 紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi) 6 其間費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi) 8 合計(jì) 100 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期(年) 第一年 第二年 第三年 1 總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌措 自有資金 銀行借款 銷售收入再投入 101 三 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ? 項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況是通過一系列財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映出來的 . ? 從是否考慮時(shí)間因素的影響 ,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo) . 102 (一 )財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( FNPV)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 ? 如果 FNPV< 0 項(xiàng)目被拒絕 105 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 106 凈現(xiàn)值法的主要優(yōu)點(diǎn)是: ? 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值,全面考慮了項(xiàng)目整個(gè)壽命期的經(jīng)營情況;指標(biāo)直接用貨幣金額表示,經(jīng)濟(jì)意義明確;計(jì)算簡便。因此,運(yùn)用凈現(xiàn)值法,需要對折現(xiàn)率客觀、準(zhǔn)確地估計(jì)。例如一個(gè)效益較好的小型項(xiàng)目的凈現(xiàn)值比一個(gè)效益不太好的大型項(xiàng)目凈現(xiàn)值小得多,這樣根據(jù)凈現(xiàn)值判斷,就有可能造成決策失誤。 FIRR是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 ? FIRR的計(jì)算公式為: ? ? 式中: CI — 現(xiàn)金流入量 ? CO— 現(xiàn)金流出量 ? (CICO)t— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量 ? ? ? ? 011??????nttt F IR RCOCI109 (三 ) 投資收益率 ? 投資收益率是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額比率 ,通常用百分?jǐn)?shù)表示 ,計(jì)算公式 : 投資收益率 =年凈收益 /投資總額 100% 110 案例 :資金的籌措計(jì)劃 ? 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道,一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款,三是預(yù)售房收入用于投資部分。需貸款 5000萬元。 111 ? a) 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期(年) 第一年 第二年 第三年 1 總投資 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 2 資金籌措 自有資金 銀行借款 銷售收入再投入 112 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期(年) 第一年 第二年 第三年 1 借款還本付息 年初借款累積 本年借款 本年應(yīng)付利息 年底還本付息 年末借款累積 2 借款還本付息 投資回收 b) 貸款還本付息表 113 銷售收入及利潤估算 房價(jià)銷售單價(jià)的確定 ? a) 開盤起價(jià)(均價(jià)) ? 住宅樓: 2200元 /平方米 ? 商住樓: 3000元 /平方米 ? b) 房屋層價(jià)根據(jù)市場及位置再定 ? c) 以上價(jià)均為現(xiàn)房價(jià),期房價(jià)比現(xiàn)房價(jià)低 100元 /平米 銷售總收入測算 ? a) 可銷售面積: ? b) 銷售總收入測算表 114 銷售總收入測算表 分類 可銷售面積 建議銷售單價(jià)(元 /平方米) 銷售收入(萬元 /平方米) 住宅 商住樓 合計(jì) 115 ? c) 銷售收入分期按比例預(yù)測表 銷售計(jì)劃 建設(shè)經(jīng)營期年度收入 /萬元 合計(jì) /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 第一年 第二年 第三年 第一年 第二年 住 :60% 商 :40% 第三年 住 :40% 商 :60% 合計(jì) % % 116 ? 項(xiàng)目利潤估算 ? a) 銷售收入 ,其中第二年 ;第二年 。根據(jù)不確定性因素每次變動(dòng)數(shù)目的多少,敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。同時(shí),該項(xiàng)目的開發(fā)成功,預(yù)計(jì)將為燕郊開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn) 萬元的財(cái)政收入,并且也將提高燕郊人民的住房條件和生活質(zhì)量。該小區(qū)以健康為主,注重生態(tài)環(huán)境、綠化、交通體系的建設(shè),力求創(chuàng)造一個(gè)溫馨安全的居住環(huán)境和開闊的公共綠色的活動(dòng)空間,以及優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境。 130 例 :風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 ? 市場風(fēng)險(xiǎn):主要在于售價(jià)的波動(dòng)。 ? 政策風(fēng)險(xiǎn):新的土地政策的出臺(tái),有可能促進(jìn)土地價(jià)格的上漲,但也進(jìn)一步規(guī)范了土地市場,對公平競爭有一定好處,這一點(diǎn)對本企業(yè)有一定好處。另外,本項(xiàng)目分兩期開發(fā),有九個(gè)施工隊(duì)承包并施工,因此,在施工過程中,要加強(qiáng)施工管理,明確責(zé)任,實(shí)行監(jiān)理制,對質(zhì)量、工期、造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格控制的同時(shí),做好組織協(xié)調(diào)工作。 ? 競爭風(fēng)險(xiǎn):燕郊房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展,有效需求形成市場容量相對較小,追逐利潤是資本的本原,僅僅是出于對房地產(chǎn)預(yù)期利潤的看好,開發(fā)商把企業(yè)資源投到了房地產(chǎn),所以造成市場供給量大對項(xiàng)目形成一定的威脅。 ? 競爭風(fēng)險(xiǎn):燕郊房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展,有效需求形成市場容量相對較小,追逐利潤是資本的本原,僅僅是出于對房地產(chǎn)預(yù)期利潤的看好,開發(fā)商把企業(yè)資源投到了房地產(chǎn),所以造成市場供給量大對項(xiàng)目形成一定的威脅。 ? a) 沁園小區(qū)項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)為 %,自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)為%,都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率,通過盈虧平衡分析和敏感性分析可知,此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱,爭取在項(xiàng)目開發(fā)和銷售過程降低成本來提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目的實(shí)施大大提高了燕郊人民的住房條件和生活質(zhì)量,高達(dá)%的綠化率及巧妙的綠化組織,使該項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 ? d) 沁園小區(qū)項(xiàng)目市場前景良好。 134 建議: ? a) 積極做好招投標(biāo)工作,選擇信譽(yù)高的施工隊(duì)伍,引入競爭機(jī)制,對提前竣工者給予提前竣工獎(jiǎng),對于延誤工期者給予相應(yīng)的懲罰。 ? c) 通過盈虧平衡分析和敏感性分析可知,售價(jià)對此項(xiàng)目的效益影響較大。 135 136 137 138 139 140 141
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