【正文】 目前 7 路公交車直達該項目。另有 22 套別墅，戶型未定。 62 項目情況 點評 該項目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。目前公交車不能直達，只有中巴車路經(jīng)此地。 產(chǎn)品特點 /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3 層主體帶半地下車庫設(shè)計，以 4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區(qū)間隔和鄰里氛圍。 經(jīng)驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認同度較高。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉(zhuǎn)盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設(shè)計 重慶輕工業(yè)設(shè)計學院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。環(huán)型電梯住宅 銷售率約 60%，售價 17652556 元 /㎡，均價約 2200 元 /㎡。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期風臨半島： 727 戶環(huán)型電梯住宅， 125 戶退臺、連排、獨立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產(chǎn)品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅； 三期故鄉(xiāng)國際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅 ； 產(chǎn)品特點 /比重 一期風臨半島： 別 墅：半山退臺別墅、豪華別墅，面積 212— 513 ㎡，主力面積 225265 ㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積 21 24 797 ㎡，豪華別墅少量； 環(huán)型電梯房：面積 108— 187 ㎡（三房 五房，錯層設(shè)計）；主力面積 142— 148 ㎡（三、四房），其中三房占 56%，四房占 38%，五房占 5%。 推廣用語 城市上游生活。 （ 2）市場供應(yīng)量大： 根據(jù)目前的市場信息反饋， 202104 年整個貴陽市場供應(yīng)量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽新區(qū)（大部分可能會團購消化）等幾個主要區(qū)域的市場供應(yīng)量預(yù)計將達 250 萬方。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機，在項目升值潛力上作文章，進行此項目的開發(fā)建設(shè)。 49 （ 4）人文環(huán)境 及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī)劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。地塊內(nèi)靠近水庫一側(cè)還有天然泉眼，水質(zhì)優(yōu)良。 距項目 1500 米左右 2 一中分校 有學生 300多人 ，但不面對小河區(qū)招生，是一中寄珠江路高強度螺栓廠對面 44 宿制中學。目前競爭項目在該項資源的情況大體相同。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項資源不足。頤園”等項目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點，同時，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業(yè)氛圍。 A、 B、 C 地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場的一個新熱點。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （四） 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價： 四、項目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 高起點快 速發(fā)展金融、保險、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結(jié)構(gòu)布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 房地 產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。金陽新區(qū)除碧海花園的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進展順利全年預(yù)計有近 220 萬平方米項目開發(fā)。 （７） 消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設(shè)置應(yīng)該與項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。步入 2021 年房地 產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2021 年起土地的協(xié)議出讓時代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財務(wù)成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟、建筑原材料上漲等因素， 2021 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向 上漲的日子可以預(yù)測也就不 29 遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 ２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示， 25 貴陽的 GDP 增長達到 %，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近 1000 美元。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。 據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽樓市 10 萬平方米以上的項目已經(jīng)不下 20 個， 50 萬平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地 1000 畝，開發(fā)量 100 萬平 方米以上的項目也已經(jīng)登上樓市舞臺。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。除此而外，元旦、春節(jié)發(fā)放年終獎較上年增長，市機關(guān)、事 21 業(yè)單位在職工作人員發(fā)放公務(wù)員移動通訊補貼，國家機關(guān)、事業(yè)單位兩年考核合格晉升一檔職務(wù)工資等都不同程度地拉動了今年 1 季度城市居民的可支配收入增長。 就業(yè)工作穩(wěn)步推進，社會保障面逐步擴大。金融形勢平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。僅 1－ 2 月全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 19 ％。 18 資料來源：貴陽市統(tǒng)計局 （二）貴陽經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析： １、貴陽經(jīng)濟工作 2021 年首季開局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。農(nóng)民人均純收入 2510 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增長 %。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為 （ A）和 69 DB（ A）。運營線路網(wǎng)長度 1298 公里，公交客運總量 億人次，城市出租汽車 2444 輛。全市金融機構(gòu)現(xiàn)金收 15 入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金 億元，比上年多回籠現(xiàn)金 億元。全年社會消費品零售總額完成 億元，比上年增長了 %。全年具有資質(zhì)等級的建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 億元，實現(xiàn)稅金總額 億元。全部工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達 %，拉動經(jīng)濟增長 個百分點，成為推動經(jīng)濟全市經(jīng)濟增長的主導力量。從居民消費的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)等四大類價格分別上漲 %、%、 %、 %， 煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降 %、 %、 %、 %。全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅是近年來的最好水平，比全國平均水平高出 個百分點，比全省平均水平高出 個百分點。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶左右，拆遷面積 4 萬 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學，目 前小學新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項目占地 47 公頃。 （二）項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 7 項目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標： 序號 項目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬㎡ 2 住宅建筑面積 萬㎡ 3 公建建筑面積 萬㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244 戶 8 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） % 年度銷售量 合計 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動 % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 9 前期費用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開發(fā)費用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預(yù)見費 小計 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費用按八年計，平均分批付出。全年非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，按可比價格計算，比上年增長了 %，高于全市經(jīng)濟增長 9 個百分點，占全市生產(chǎn)總值的比重達 %，比上年提高了 個百分點。 經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟效益有待進一步提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱， 農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤 3238 萬元。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活躍。 城市建設(shè)和環(huán)境保護 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。 環(huán)境保護工作不斷加強。人口出生率 12‰，人 口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。 社會福利事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚。 財政收入穩(wěn) 步增長，金融形勢平穩(wěn)。 對外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。 ２、 2021 年 1 季度貴陽市城市居民收入消費同增長 今年 1 季度我市城市居民 ，月均收入 867 余元 消費 595 余元 。 （三）小河經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務(wù)的功能，并通過次中 心的配套建設(shè)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。具備較強資金實力和運作能力的公司增多、增強。金陽新區(qū)經(jīng) 過幾年來的強力開發(fā)，在市政府的全力支持下，從路網(wǎng)、行政中心到市民廣場、城市公園、教育、公交等配套設(shè)施逐步實現(xiàn)，碧?；▓@的陸續(xù)完工交房，以金陽的行政地位和一流的配套規(guī)劃、優(yōu)秀的自然環(huán)境，較低的房價，同樣也會成為 樓市中的有力競爭者。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認 購 據(jù)《貴陽晚報》 040930 第 6 版報道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標拍賣 6 塊土地。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應(yīng)出 2021 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 32 2021 年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件； （３） 建設(shè)部頒 布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》；