【正文】 另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 以上指標顯示，本項目具有良好的經濟效益和社會效益，又由于本項 25 目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產開發(fā)能 力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。 十三 . 財務分析（見附表） （珠江 僑都項目單位成本、售價估算表） （僑都項目總體成本估算表） （僑都項目利潤估算表） （僑都項目現(xiàn)金流量表） （僑都項目財務現(xiàn)金流量表） 十四 . 結論 本項目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤約 億，稅后利潤約 億元，銷售利潤率為 %，投資利潤率為 36%。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設施全面開發(fā)完成建筑面積 萬m2，僑都項目全面建成。 第三期：至 2002 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。 24 第一期：至 2000 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內主要道路建設，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬 m2預售商品房。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。 十 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發(fā)，項目的總開發(fā)成本約 億元，開發(fā)啟動資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。倡導是以“健康的生活方式”為基本形象。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。認購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。于是人們便接受了光 大花園，銷售也滿堂紅。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫(yī)療保健理念與住宅結合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活 22 方式己為普遍人接受。 形象設計 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質不斷提高，對居住環(huán)境亦要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質亦在情理之中。故高素質的樓盤會逐漸成為市場主導。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規(guī)模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內在價值，顯得浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規(guī)模小、配套不齊等缺點，而 本項目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢較為明顯，具有很強的 21 競爭力。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊，有利于銷售。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。許多購房者在價格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個舒適安逸的環(huán)境安居樂業(yè)，但大多數(shù)購房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設施區(qū)分開，只是認為設有高級會所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護該類設施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價”為置業(yè)者最關心的問題。 （六） 市場主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調查發(fā)現(xiàn)，欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。近年來，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內的房地產 升值提供了環(huán)境資本，開發(fā)商和消費者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀形成新的城市中心。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節(jié)前購房等利好，預計成交量會比前 8 個月有所提高，達到今年的新高。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報》 ) 以上數(shù)據(jù)表明，刺激消費的政策己初步顯示出效果，居民的消費意欲增強，而由于實行房改政策，住房更成為居民投資與消費的熱點。 居民用于購建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購房與建房支出64． 38 元，同比增長 89． 4%，居今年各月增幅首位。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風，提高了辦事效 率，對一些不合理的經營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標，提高透明度，同時加大回收土地的力度， 99 年18 月商品房成交量比批準預售面積略高，與往年相比有很大的轉變，為促進供求平衡起了積極的作用。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 4. 壟斷行業(yè)的收費及工程建設問題，長期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設備，開發(fā)商不能 18 提出異議，沒法進行招投標，增加了企業(yè)的負擔。 3. 房地產開發(fā)經營的稅費過多，負擔重。 1. 世界經濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復，港澳地區(qū)經濟尚在 復蘇，而廣州的經濟與港澳地區(qū)密切相關，港澳經濟的不景氣，勢必影響到廣州房地產業(yè)的發(fā)展。 綜觀 99 年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。在區(qū)位分布上，除中心區(qū)外，其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競爭激烈，導致售出率偏低等因素有關，不少發(fā)展商被迫降價，希望通過犧牲利潤來換市場。 價格分析 在各項社會經濟逐步復蘇的 跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達 190 個，廣告費總額為 5184． 4 萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達 99 年月統(tǒng)計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。 16 3. 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大