【正文】 1 珠江僑都項目可行性分析報告 二 00 二年八月 2 目 錄 一 . 項目名稱 二 . 項目地點 三 . 項目發(fā)展商 四 . 項目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項目建設(shè)條件 八 . 市場分析 九 . 市場定位及形象設(shè)計 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 十二 . 項目開發(fā)進度 十三 . 財務(wù)分析 十四 . 項目評估結(jié)果 3 珠江帝景項目可行性分析報告 一 . 項目名稱 珠江帝景 二 . 項目地點 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三 . 項目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四 . 項目概況 本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局（ 92）城地 批字第 39 號、 55 號文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項目總體規(guī)劃占地約 1000 畝，總建筑面積 156． 7 萬平方米，容積率為 2． 39，項目建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計獨特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 五 . 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方） 和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發(fā)經(jīng)營。 甲方：中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州 4 銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道 105 號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山 光道 7號山光大廈八樓 E 座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市 (92)城地批字第 39 號、 55 號批文及廣州市土地開發(fā)中心 1993 年 11 月 17 日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107 平方米土地的使用權(quán)，并提供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 B. 乙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金 ， 即 萬元人民幣。 C. 丙方負責提供本項目所需的 ％的注冊資金 ， 即相當于 萬元人民幣的等值外匯。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金： 53400 萬人民幣 注冊地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號樓 B503 室 經(jīng)營范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號、 55 號文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬 5 處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 3. 企業(yè)負責人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經(jīng)理： 蔡春萌 (二 ) 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。全公司設(shè)置五個職能部門，分別為： 1. 辦公室：負責行政、人事和后勤服務(wù)。 2. 財務(wù)部：負責財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 3. 開發(fā)部：負責房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。 4. 工程部：負責工程設(shè)計、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管線的申報，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進度。 5. 銷售部：負責產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管 理等設(shè)置，目標是為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理，使設(shè)計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責， 6 擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員 45 人，95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學歷占 30%，職員年齡普遍年輕化。 公司 已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 產(chǎn)品素質(zhì)：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項目，地理環(huán)境十分優(yōu)越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。 (三 ) 發(fā)展商經(jīng)濟技術(shù)實力 1. 本項目投資總額約 64 億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資，注冊資金 億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí) 行） , 項目銷售總收入預(yù)計為 86 億元。 2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項目提供 654107 平方米的國有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售 ，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司 、 合 生 創(chuàng) 展 集 團 有 限 公司 憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。 兩 公司 合 作 ， 組織開發(fā)的華景新城、暨南花園 、駿景花園， 逸 景 翠 園 等 大 中 型 住宅 小 區(qū) ， 在廣州市 7 各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至 2