【正文】 【戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃】 對(duì)于合生創(chuàng)展品牌發(fā)展的戰(zhàn)略意義 : 合生創(chuàng)展旅順項(xiàng)目將成為合生創(chuàng)展進(jìn)駐大連乃至中國(guó)東北地區(qū)，進(jìn)行品牌擴(kuò)張的第一站，具有里程碑的意義！ 對(duì)于大連發(fā)展的戰(zhàn)略意義 : 合生創(chuàng)展旅順項(xiàng)目將承載起旅順口區(qū)乃至整個(gè)大連專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)地標(biāo)的發(fā)展責(zé)任！ 目 錄 PART 1 市 場(chǎng) 篇 PART 2 產(chǎn) 品 篇 PART 3 定 位 篇 PART 4 視覺(jué)表現(xiàn)篇 PART 5 營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 PART 1 市 場(chǎng) 篇 一、宏觀環(huán)境分析 ◎ 2023 年大連全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。隨著“十一五”大連國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)進(jìn)程的加快，臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，已經(jīng)步入了成熟、快速的發(fā)展階段。 ◎ 大連做為做“最適合人居全球環(huán)境 500佳城市”之一，其宜居的環(huán)境收到了廣泛的認(rèn)可，并吸引的海內(nèi)外的人士來(lái)連旅游置業(yè)。 ◎ 中國(guó)振興老東北工業(yè)基地戰(zhàn)略部署的核心城市、東北亞國(guó)際航運(yùn)中心、中國(guó)百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力第七、資本實(shí)力居全國(guó)第九、 2023CCTV中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市，等等一系列的因素決定了大連城市廣闊的成長(zhǎng)空間。 大連 ?浪漫之都 旅游名城 （一）大連市宏觀環(huán)境 行政區(qū)劃 大連市現(xiàn)轄 3個(gè)縣級(jí)市 (瓦房店市、普蘭店市、莊河市 )、 1 個(gè)縣 (長(zhǎng)?？h )和 6 個(gè)區(qū) (中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、 旅順口區(qū) 、金州區(qū) )。另外，還有 4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū) )。 城市發(fā)展規(guī)劃 北進(jìn) 西拓 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和 旅順口區(qū)納入主城區(qū) ，與老市區(qū)融為一體。新市區(qū)由開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 旅順 ?山海大美 優(yōu)尚環(huán)境 （二）旅順口概況 土地面積 : 平方公里 ,海岸線長(zhǎng) 。 總 人 口 : 21萬(wàn) 是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)森林公園、天然不凍港 行政規(guī)劃 旅順老城區(qū) 旅順開(kāi)發(fā)區(qū) 旅順新城區(qū) 旅順城區(qū)現(xiàn)共有人口 21萬(wàn)，由老城區(qū)、旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新城區(qū)三個(gè)居住組團(tuán)構(gòu)成，未來(lái)規(guī)劃人口分別為 15萬(wàn)、 20萬(wàn)、 15萬(wàn)。 根據(jù)十一五規(guī)劃，旅順城區(qū)建設(shè)將按照“一城”、“兩區(qū)”、“三帶”深入進(jìn)行。 “一城”：即由老城區(qū)和新城區(qū)組成的城市核心功能區(qū)，集中發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)。 “兩區(qū)”：即旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。發(fā)揮開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭帶動(dòng)作用，積極推進(jìn)雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，使西部沿海地區(qū)成為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要區(qū)域。 “三帶”：即南路、中路、北路產(chǎn)業(yè)帶。南路重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)、教育、旅游產(chǎn)業(yè)，中路重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和森林觀光長(zhǎng)廊，北路重點(diǎn)發(fā)展高科技工業(yè)和高效農(nóng)業(yè)。 （科技教育產(chǎn)業(yè)帶）大學(xué)城和高新技術(shù)園區(qū) (生態(tài)、旅游產(chǎn)業(yè)帶）森林公園 (現(xiàn)代化工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶 )大型工業(yè)項(xiàng)目 未來(lái)規(guī)劃 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶將以大連軟件園為核心，沿大連西南海濱旅順南路逐步向西延伸，綿延 30余公里，建設(shè)成為以發(fā)展軟件、智能信息服務(wù)、高等教育及相關(guān)培訓(xùn)為主的專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)的影響 — 軟件產(chǎn)業(yè)的影響 小結(jié)： 軟件產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家、大連市重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，資金流、技術(shù)流匯集，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為未來(lái)整個(gè)大連市的支柱產(chǎn)業(yè)，持續(xù)的政策扶持及資金投入將促進(jìn)旅順口區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，本案地段升值潛力增大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 高科技人才涌入，將改變本案區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)需求。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)的影響 — 軟件產(chǎn)業(yè)的影響 旅順大學(xué)城規(guī)劃建設(shè) 旅順大學(xué)園區(qū)是省市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分。園區(qū)位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽廠新村，在旅順南路兩側(cè)及郭水路東側(cè)，一期規(guī)劃面積 9平方公里，二期 15平方公里。 大外、大醫(yī)將成為首批入駐大學(xué)園區(qū)的高校，未來(lái)規(guī)劃預(yù)期將有 10多所高校陸續(xù)入駐園區(qū)，這里將成為大連市的一個(gè)高校聚集區(qū)，形成規(guī)模性教育產(chǎn)業(yè)。 大醫(yī)、大外現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)模預(yù)期 大醫(yī)現(xiàn)有教職工及醫(yī)護(hù)人員 4300余人，學(xué)?，F(xiàn)有各類(lèi)在校學(xué)生 12023余人。大外現(xiàn)有教職工近900人，目前學(xué)院有各類(lèi)在校生 2萬(wàn)余人。 一期建設(shè)大醫(yī)和大外在 2023年投入使用。大醫(yī)新校園建成后，在校生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到 24000人。 大外一期在校生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到 18000人。 小結(jié)： 市內(nèi)學(xué)校的遷入必將吸引良好的配套產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、以及房地產(chǎn)發(fā)展。 高校的聚集形成教育文化氛圍，將使區(qū)域的文化氛圍得到有力提升。 大學(xué)產(chǎn)業(yè)匯集龐大人流，大量中高檔消費(fèi)群體將拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并產(chǎn)生強(qiáng)勁的房地產(chǎn)置業(yè)投資需求。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)的影響 — 大學(xué)城的影響 旅順口在 “大大連”發(fā)展中的重要地位 城市中心逐步飽和，城市發(fā)展決定了“西拓北進(jìn)”的進(jìn)程， 旅順將由原來(lái)的城市邊緣輔助區(qū)，變?yōu)橹鞒菂^(qū)的一部分，成為城市“西拓”的關(guān)鍵點(diǎn)。 交通路網(wǎng)的全面升級(jí)，使旅順一舉由交通末端成為交通樞紐，必將促進(jìn)旅順經(jīng)濟(jì)的繁榮，提升地域的價(jià)值，拉升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格，吸引力空前增強(qiáng)。（旅順規(guī)劃交通路網(wǎng)的進(jìn)展程度：煙大輪渡試運(yùn)營(yíng)，哈大電氣化鐵路延伸到旅順新港，土羊高速公路通車(chē)，輕軌前期規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)，大連 旅順公交線路已開(kāi)通） （一）大連市土地供應(yīng)情況分析 根據(jù)大連市 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目供地計(jì)劃 （ 市內(nèi)四區(qū) ） ， 2023年大連市內(nèi)四區(qū)計(jì)劃安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地約 380公頃 。 供地方向已完全向西 、 向北傾斜 ， 中心城區(qū)宗地主要為改造項(xiàng)目為主 。 二、房地產(chǎn)形勢(shì)分析 0200400 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %用地面積 用地面積增長(zhǎng)率用地面積 1 6 2 . 2 4 3 4 7 . 4 5 2 2 3 . 0 1 3 0 2 . 5 3 6 3 . 5 7 380用地面積增長(zhǎng)率 1 1 4 . 1 6 % 3 5 . 8 2 % 3 5 . 6 4 % 2 0 . 1 9 % 4 . 5 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023（二）房地產(chǎn)投資額 從 2023年后每年超過(guò) 50億元的增長(zhǎng)。 2023年上半年房地產(chǎn)投資額 ,比去年同期增長(zhǎng) 15%。 這也說(shuō)明了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展良好，并沒(méi)有受到大盤(pán)波動(dòng)的影響。 0501001502002503003502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年1 6單位：億元 （三）房地產(chǎn)施工情況分析 大連市 2023年的房地產(chǎn)供給量突破 2300萬(wàn)平，而大連市每年的市場(chǎng)需求量控制在 400500萬(wàn)平，供需的巨大反差，給 2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的壓力。 20232023年施工情況統(tǒng)計(jì)表 0 500 1000 1500 2023 2500 施工面積 竣工面積 商品房銷(xiāo)售面積 住宅銷(xiāo)售面積 施工面積 1135 2300 竣工面積 421 347 340 商品房銷(xiāo)售面積 281 498 住宅銷(xiāo)售面積 375 468 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 （四）商品房成交價(jià)格 近幾年大連市房?jī)r(jià)始終保持上升態(tài)勢(shì)， 20232023年房?jī)r(jià)漲幅分別為 %， %，%，在全國(guó)居于前列。 大連市市四區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況 0 1000 2023 3000 4000 5000 6000 7000 % % % % % % % 市四區(qū)成交均價(jià) （元 / 平米） 3377 3812 4631 5909 增長(zhǎng)率（％） % % % 2023 2023 2023 2023 （五）商品房供應(yīng)情況分析 區(qū)域 項(xiàng)目 個(gè)數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬(wàn)平） 比例 （ %） 中山區(qū) 13 12 103 11 西崗區(qū) 8 7 5 沙河口區(qū) 15 14 146 15 甘井子區(qū) 25 23 245 26 開(kāi)發(fā)區(qū) 12 11 19 旅順 17 16 127 13 金州 17 16 11 合計(jì) 107 100% 100% 2023年大連共有 107個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，新增供應(yīng)量 ,其中市內(nèi)四區(qū) ，占總供應(yīng)量的 57%，開(kāi)發(fā)區(qū)、旅順、金州總供應(yīng)達(dá)到 410萬(wàn)平方米，占總量的 43%。 2023年各區(qū)商品房供應(yīng)面積比例 11% 5% 15% 26% 19% 13% 11% 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 旅順 金州 年 份 宗數(shù) （件） 成交面積 （萬(wàn)） 戶(hù)均面積 （平） 戶(hù)均房款 （萬(wàn)） 成交金額 （億） 成交單價(jià) （元） 漲 幅 （ %） 2023 36437 3355 —— 2023 40217 3841 2023 44324 424 4631 2023 29262 151 5909 （六）商品房交易情況分析 2023年成交 29262宗，成交面積 ，成交套數(shù)和總成交面積分別較去年同期下降34％、 36％左右。住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望受到抑制；其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；另外，今年國(guó)內(nèi)股市、基金等投資環(huán)境較好，分流了較多的房地產(chǎn)投資資金。 （七）商品房?jī)r(jià)格情況分析 0202340006000800010000中山區(qū) 4782 4953 6309 7864西崗區(qū) 3824 4933 5539 6707沙河口區(qū) 3801 4588 4649 7084甘井子區(qū) 2548 2682 3560 46292023 2023 2023 2023從商品住宅區(qū)域價(jià)格來(lái)看， 2023年商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格得到大幅度的上漲，漲幅最大的是沙河口區(qū)，商品住宅價(jià)格上漲了 52%，中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)分別上漲了 25%、 21%、30%。 城市中心區(qū)由于可開(kāi)發(fā)的商品住宅用地供應(yīng)日趨減少，現(xiàn)有商品住宅愈顯珍貴，其價(jià)格亦居高不下。 宏觀市場(chǎng)小結(jié)： √ 宏觀調(diào)控政策對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃和套型面積已經(jīng)有較明顯作用，但對(duì)商品房住宅的價(jià)格控制影響并不明顯； √ 土地價(jià)格的上漲、建安及建筑材料價(jià)格上漲，加上國(guó)家金融、稅收等政策的進(jìn)一步調(diào)控，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷攀高，直接影響住宅價(jià)格進(jìn)一步上漲； √ 市區(qū)內(nèi) 7000元 /㎡單價(jià)已迫使廣大消費(fèi)者接受，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商力度的加大，使得對(duì)精裝修小戶(hù)型投資的熱情高漲，帶動(dòng)了中小戶(hù)型產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)的上漲； √ 軌道交通、市政項(xiàng)目已經(jīng)成為拉動(dòng)因素，帶動(dòng)了甘區(qū)邊緣地帶房?jī)r(jià)突破 6000元門(mén)檻，個(gè)別項(xiàng)目已有提前透支房?jī)r(jià)后續(xù)增長(zhǎng)價(jià)值的跡象； √ 二手房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，一定程度上也促使開(kāi)發(fā)商紛紛提升既定價(jià)格； √ 預(yù)計(jì)本地價(jià)格仍會(huì)大幅度提升。 隨著旅順口區(qū)城市功能的重新定位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年高速增長(zhǎng)。 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額是 2023年的 ；房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資比重比較合理， 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，占固定資產(chǎn)投資額的 %。 04— 06年旅順?lè)康禺a(chǎn)投資情況 0 5 10 15 20 % % % % % % 房地產(chǎn)投資額 ( 億元 ) 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn) 投資比重 (%) % % % 2023 2023 2023 三、旅順?lè)康禺a(chǎn)投資情況分析 03— 06年旅順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)竣工面積 0 50 100 150 200 新開(kāi)工面積 (萬(wàn)㎡ ) 114 施工面積 (萬(wàn)㎡ ) 56 竣工面積 (萬(wàn)㎡ ) 2023 2023 2023 2023 旅順商品房新開(kāi)工和施工面積也成爆炸式增長(zhǎng)， 2023年商品房新開(kāi)工面積是 2023年的 倍，商品房施工面積是 2023年的 。 這說(shuō)明旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)正呈快速上升的階段，市場(chǎng)供應(yīng)量很大。 （一）旅順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)竣工面積情況分析 （二）旅順的商品房 /住宅銷(xiāo)售 /空置面積情況 2023年，旅順的商品房銷(xiāo)售面積是 2023年的 5倍，住宅銷(xiāo)售面積是 2023年的 6倍，說(shuō)明旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展，同時(shí)受竣工面積大幅增加影響，空置面積有所增加，全區(qū)房屋空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %，其中，