【正文】 跡象； √ 二手房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，一定程度上也促使開發(fā)商紛紛提升既定價(jià)格； √ 預(yù)計(jì)本地價(jià)格仍會(huì)大幅度提升。 2023年各區(qū)商品房供應(yīng)面積比例 11% 5% 15% 26% 19% 13% 11% 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 開發(fā)區(qū) 旅順 金州 年 份 宗數(shù) （件） 成交面積 （萬） 戶均面積 （平） 戶均房款 （萬） 成交金額 （億） 成交單價(jià) （元） 漲 幅 （ %） 2023 36437 3355 —— 2023 40217 3841 2023 44324 424 4631 2023 29262 151 5909 （六）商品房交易情況分析 2023年成交 29262宗，成交面積 ，成交套數(shù)和總成交面積分別較去年同期下降34％、 36％左右。 這也說明了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展良好，并沒有受到大盤波動(dòng)的影響。（旅順規(guī)劃交通路網(wǎng)的進(jìn)展程度：煙大輪渡試運(yùn)營(yíng)，哈大電氣化鐵路延伸到旅順新港，土羊高速公路通車，輕軌前期規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)，大連 旅順公交線路已開通） （一）大連市土地供應(yīng)情況分析 根據(jù)大連市 2023年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供地計(jì)劃 （ 市內(nèi)四區(qū) ） ， 2023年大連市內(nèi)四區(qū)計(jì)劃安排房地產(chǎn)開發(fā)用地約 380公頃 。 高校的聚集形成教育文化氛圍，將使區(qū)域的文化氛圍得到有力提升。 一期建設(shè)大醫(yī)和大外在 2023年投入使用。園區(qū)位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽廠新村，在旅順南路兩側(cè)及郭水路東側(cè)，一期規(guī)劃面積 9平方公里，二期 15平方公里。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)的影響 — 軟件產(chǎn)業(yè)的影響 小結(jié)： 軟件產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家、大連市重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，資金流、技術(shù)流匯集，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。發(fā)揮開發(fā)區(qū)龍頭帶動(dòng)作用，積極推進(jìn)雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，使西部沿海地區(qū)成為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要區(qū)域。 總 人 口 : 21萬 是國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)森林公園、天然不凍港 行政規(guī)劃 旅順老城區(qū) 旅順開發(fā)區(qū) 旅順新城區(qū) 旅順城區(qū)現(xiàn)共有人口 21萬，由老城區(qū)、旅順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新城區(qū)三個(gè)居住組團(tuán)構(gòu)成，未來規(guī)劃人口分別為 15萬、 20萬、 15萬。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和 旅順口區(qū)納入主城區(qū) ，與老市區(qū)融為一體。另外，還有 4個(gè)國(guó)家級(jí)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)(開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū) )。隨著“十一五”大連國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)進(jìn)程的加快，臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，已經(jīng)步入了成熟、快速的發(fā)展階段。 ◎ 大連做為做“最適合人居全球環(huán)境 500佳城市”之一，其宜居的環(huán)境收到了廣泛的認(rèn)可，并吸引的海內(nèi)外的人士來連旅游置業(yè)。 城市發(fā)展規(guī)劃 北進(jìn) 西拓 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”、大窯灣港區(qū)組成。 根據(jù)十一五規(guī)劃，旅順城區(qū)建設(shè)將按照“一城”、“兩區(qū)”、“三帶”深入進(jìn)行。 “三帶”：即南路、中路、北路產(chǎn)業(yè)帶。 軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為未來整個(gè)大連市的支柱產(chǎn)業(yè)，持續(xù)的政策扶持及資金投入將促進(jìn)旅順口區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，本案地段升值潛力增大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 大外、大醫(yī)將成為首批入駐大學(xué)園區(qū)的高校，未來規(guī)劃預(yù)期將有 10多所高校陸續(xù)入駐園區(qū)，這里將成為大連市的一個(gè)高校聚集區(qū)，形成規(guī)模性教育產(chǎn)業(yè)。大醫(yī)新校園建成后，在校生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到 24000人。 大學(xué)產(chǎn)業(yè)匯集龐大人流，大量中高檔消費(fèi)群體將拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并產(chǎn)生強(qiáng)勁的房地產(chǎn)置業(yè)投資需求。 供地方向已完全向西 、 向北傾斜 ， 中心城區(qū)宗地主要為改造項(xiàng)目為主 。 0501001502002503003502023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年1 6單位：億元 （三）房地產(chǎn)施工情況分析 大連市 2023年的房地產(chǎn)供給量突破 2300萬平，而大連市每年的市場(chǎng)需求量控制在 400500萬平，供需的巨大反差，給 2023年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來前所未有的壓力。住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買愿望受到抑制；其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；另外，今年國(guó)內(nèi)股市、基金等投資環(huán)境較好，分流了較多的房地產(chǎn)投資資金。 隨著旅順口區(qū)城市功能的重新定位，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年高速增長(zhǎng)。 （一）旅順房地產(chǎn)開竣工面積情況分析 （二）旅順的商品房 /住宅銷售 /空置面積情況 2023年，旅順的商品房銷售面積是 2023年的 5倍，住宅銷售面積是 2023年的 6倍，說明旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展，同時(shí)受竣工面積大幅增加影響，空置面積有所增加，全區(qū)房屋空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%。 商品房市場(chǎng) ：受大連擠出效應(yīng)與相關(guān)政策的影響 ,市場(chǎng)的需求得到有效釋放，此外由于旅順口區(qū)一直以來都被譽(yù)為大連的后花園，優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的空氣吸引了很大一批外來人員在此購(gòu)房，因此消費(fèi)者對(duì)旅順的商品房市場(chǎng)的關(guān)注度將逐步增強(qiáng) 價(jià)格變化 ： 0305市場(chǎng)快速上揚(yáng)。 低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品搭配中以別墅為主。 ? 別墅類產(chǎn)品，居住更為舒適。 ? 目前配套不完善，購(gòu)物、醫(yī)療、教育等設(shè)施不健全，生活不便利。 目前區(qū)域住宅住宅售價(jià)在 4000元以上。其中，住宅 12萬平方米；獨(dú)立公建 3萬平方米，規(guī)劃為大型景觀商業(yè)街。 ? 周邊無大型公園或大型綠地，空氣質(zhì)量不高?，F(xiàn)在售項(xiàng)目包括開世嘉年、浪琴灣等。 ? 配套齊全，道路交通更便利。 吸引客戶的關(guān)鍵點(diǎn)：便利交通、配套齊全。 2期 16萬平方米。 ? 煙大輪渡、土羊公路等交通的發(fā)展。 （四）區(qū)域市場(chǎng)研判 ◎ 供求關(guān)系方面： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，旅順未來兩年的開發(fā)量應(yīng)在 400萬平左右，而且有近 200萬的開發(fā)量集中在中檔區(qū)域。旅順本地購(gòu)買者多為回遷戶。但是高品質(zhì)項(xiàng)目還是會(huì)供不應(yīng)求，而低素質(zhì)項(xiàng)目則會(huì)明顯滯銷，兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 ◎ 同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是盡量規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段 旅順市場(chǎng)中的的同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很普遍。和平海岸。這已經(jīng)成為了“旅順的品牌化”推廣套路。設(shè)施配套日益完善，城市建設(shè)進(jìn)程加快。平均每年推出都有 23個(gè)別墅項(xiàng)目，建筑面積 7萬平方米。 眾多樓盤都瞄準(zhǔn)了別墅市場(chǎng)，紛紛推出別墅項(xiàng)目，在萬科 ?溪之谷、藍(lán)灣等大型別墅社區(qū)相繼開放示范區(qū)之后，大連的別墅市場(chǎng)開始風(fēng)起云涌，一時(shí)間讓大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了從未有過的別墅“主流”，墅之爭(zhēng)在所難免。 從建筑風(fēng)格上看 ，目前，大連市場(chǎng)上是“歐風(fēng)”盛行，不論是美式院落還是地合生、西班牙風(fēng)格，都可以在大連的別墅中尋找到影子。 從市場(chǎng)需求看 ，大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是大連一地的市場(chǎng)，作為東北的出海口，大連吸引著整個(gè)東北購(gòu)房者的目光，再加上內(nèi)蒙古和北京等省市的購(gòu)房者也開始把注意力轉(zhuǎn)向大連，市場(chǎng)蘊(yùn)含的購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前能探知的程度。 （二）競(jìng)品分析 我們分別對(duì)市場(chǎng)上近期開盤、關(guān)注度高、有代表性的在售別墅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查了解，從而分析目前別墅市場(chǎng)的狀況，這幾個(gè)項(xiàng)目分別是： 億達(dá)藍(lán)灣、萬科溪之谷 藍(lán)灣 開發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：旅順?biāo)訛? 項(xiàng)目規(guī)模：共 178棟獨(dú)棟別墅， 4幢觀海公寓。贈(zèng)送半地下空間及私家車庫(kù)。 二推別墅 47幢。 銷售率：開盤當(dāng)天 47套別墅全部售磬。 9月 17日海邊獨(dú)棟示范區(qū)開放 9月 29日開盤 參加房展及億達(dá)旗下項(xiàng)目的系列活動(dòng) 推廣主題： 深深的海洋，悠悠的時(shí)光 賣 點(diǎn)：海景，人工湖 √ 藍(lán)灣項(xiàng)目采用小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，棟棟間距 6米左右，中間用 ，前庭花園裝修，贈(zèng)送中庭和后庭花園。 √ 緊臨塔河灣浴場(chǎng)，海景資源豐富，另外小區(qū)內(nèi)建有 6萬平方米的人工湖，使業(yè)主感受親水生活。 產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、疊拼、多層、小高層、高層、公寓、老年住宅、公建 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 萬科溪之谷 一期 示范區(qū) 首推： 71套聯(lián)排別墅 開盤時(shí)間： 2023年 9月 8日 戶型面積： 220平（地上三層，送半地下一層） 銷售價(jià)格：總價(jià)款在 300400萬之間，單價(jià)：兩側(cè)戶型為 18000元，中間為 15000元。 √ 二種戶型，面積全部為 220平方米。 ◎ 從宣傳理念看，以生態(tài)、山、海、林為主，突出私密性好，適宜養(yǎng)生。 ◎ 從推廣手段看，以示范區(qū)帶動(dòng)銷售，持續(xù)廣告活動(dòng)，提高關(guān)注度。 不同點(diǎn)： √ 本項(xiàng)目較以上二個(gè)項(xiàng)目更偏遠(yuǎn)，車程長(zhǎng)。 √ 就項(xiàng)目的品質(zhì)而言，與熱銷的別墅產(chǎn)品具有一定的相似性，因而市場(chǎng)有著較大的發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目雖位于海邊，但為養(yǎng)殖區(qū)，因而應(yīng)著重對(duì)周邊景觀及環(huán)境的治理，只有社區(qū)整體環(huán)境提升了，產(chǎn)品才能夠在高起點(diǎn)上繼續(xù)增值。距大連市區(qū)約 45公里。地塊規(guī)模較大，地勢(shì)相對(duì)平坦，地塊狹長(zhǎng)。 綜述 :從項(xiàng)目目前情況來看，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施還較為匱乏，尚無法從根本上滿足生活所需。 二、項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 占地面積 23萬㎡ 建筑面積 38萬㎡ 高層住宅部分 24萬㎡ 13棟高層， 4棟小高層，共 2715戶，戶型 90㎡ 2居， 60㎡ 1居 聯(lián)排別墅部分 10萬㎡ 共 508棟，地上 200㎡ /棟（含地下 260㎡ /棟） 酒店及酒店公寓酒店別墅部分 4萬㎡ 公寓 120㎡大兩居；別墅： 300500㎡ /棟 高層 聯(lián)排 酒店 PART 3 定 位 篇 一、地塊動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 旅順的偏遠(yuǎn)郊區(qū) 市政配套極度缺乏 交通不便 嚴(yán)重缺乏公共設(shè)施 缺乏商品房開發(fā) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為原始的農(nóng)業(yè) 原住居民為低收入農(nóng)民 周邊均為種植用地 地質(zhì)地貌比較復(fù)雜 區(qū)域缺乏升值概念 過去 周邊中科院已規(guī)劃建設(shè) 旅游業(yè)漸成規(guī)模 市政道路規(guī)劃完畢日趨成熟 房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 區(qū)域升值得到市場(chǎng)關(guān)注 現(xiàn)在 成為大連新城區(qū)延伸帶 大學(xué)城為核心的教育產(chǎn)業(yè)帶已成熟 軟件園為核心的 IT產(chǎn)業(yè)帶已成規(guī)模 周邊科技園區(qū)已落成 成為高知人群聚集區(qū) 市政配套公共設(shè)施完善 未來 旅順郊區(qū) 旅順新核心區(qū) 大連新城區(qū) 二、項(xiàng)目 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)（ S） ◎ 開發(fā)商具備很強(qiáng)的實(shí)力，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，品牌在全國(guó)具備美譽(yù)度； 開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、園林的規(guī)劃等方面均有豐富經(jīng)驗(yàn)和研發(fā)能力，代表產(chǎn)品品質(zhì)的保證、客戶信心的保障，以及強(qiáng)勢(shì)推廣的能力。 地塊狹長(zhǎng)不利于社區(qū)規(guī)劃，南北山地，西面觀海指數(shù)較低； ◎ 此地塊東部距海灣較近，但海岸主要為養(yǎng)殖區(qū)，景觀比較差。 他們有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，積累了大量的財(cái)富，對(duì)未來充滿信心，生活自在、從容隨意，樂于親近自然，喜歡大山、海洋帶給他們的平靜、恬淡的人生。 （一）別墅產(chǎn)品主力客群 三、項(xiàng)目客群定位 （一）別墅產(chǎn)品主力客群 □ 大連及東北三省養(yǎng)生、養(yǎng)老客群 他們自身有多年的積蓄，或由有雄厚資金實(shí)力的子女出資買房選擇來此頤養(yǎng)天年，這一部分人在整體年齡上略微偏高，喜歡安靜、環(huán)境幽雅的生活，對(duì)物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)。旅順作為著名的旅游景點(diǎn)、生態(tài)化的居住環(huán)境吸引這部分客群。 □ 大連及東北長(zhǎng)線投資客群 這部分客戶多為職業(yè)或半職業(yè)的房地產(chǎn)炒家，在多個(gè)項(xiàng)目均有投資，注重的是項(xiàng)目的短期獲利能力和長(zhǎng)線升值潛力。隨著軟件園二期的陸續(xù)建成，其帶來的一次置業(yè)客群將成為本項(xiàng)目未來的主力客群，這部分客群月收入高，但通常首付能力有限，因此在一次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇中小面積戶型。 （二）高層產(chǎn)品主力客群 ： 定位思考： 由于目前旅順項(xiàng)目目標(biāo)客群大體類同，而吸引客戶的賣點(diǎn)都集中在“海景、度假、養(yǎng)生、休閑及投資”概念上，千篇一律，因此我們?cè)谧鲎沭B(yǎng)生概念的前提下，要獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，需要找到“除了山海之外”、除了養(yǎng)生之外差異化的傳播方式。古代宮廷的設(shè)計(jì)、建筑都特別追求雄偉壯觀和富麗華貴。 ◎ 該廣告語大氣磅礴、穩(wěn)重有力，正于合生企業(yè)所一貫開發(fā)價(jià)值理念相吻合。象征本案中堅(jiān)階層的目標(biāo)客層不為外物所左右，以思想引導(dǎo)事物向一定方向發(fā)展，駕御外物。所以案名上希望突出項(xiàng)目大氣、風(fēng)水好的形象，更適合養(yǎng)生和度假。盧瓦河谷 案名釋義 ： ◎ 法國(guó)的盧瓦河谷，又喻為“帝王谷”，它是歷朝法國(guó)國(guó)王最喜歡巡幸駐蹕的地方，歷來很多皇親貴族在這里度假修養(yǎng) ,至盡保留 300多座豪華莊園城堡。 合生 承德避暑山莊建造于 18世紀(jì)初，清朝的 康熙 、 乾隆 皇帝，