【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 藍(lán)灣 開發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：旅順?biāo)訛? 項(xiàng)目規(guī)模：共 178棟獨(dú)棟別墅， 4幢觀海公寓。其中一期占地 35萬平方米，建筑面積 20萬平方米，容積率 ，綠化率達(dá) 65% 。 建筑風(fēng)格：南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格 1期 57幢 2期 47幢 商業(yè)街區(qū) 觀海公寓 首推別墅 57幢。 開盤時(shí)間： 07年 9月 29日 入住時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 4月 戶型面積： 175251平，地上兩層。贈(zèng)送半地下空間及私家車庫(kù)。 銷售價(jià)格：總價(jià)款 295500萬，最高價(jià) 720萬元。單價(jià)約 1600020230元。 銷售率：開盤當(dāng)天 57套別墅全部售磬。 二推別墅 47幢。 開盤時(shí)間： 07年 10月 27日 戶型面積：與一期相同， 175251平，地上兩層，每戶都贈(zèng)送私家車庫(kù)及半地下空間。 銷售價(jià)格：比一期價(jià)格略有上調(diào)?？們r(jià)款約 295500萬之間。 銷售率：開盤當(dāng)天 47套別墅全部售磬。 2期 47幢 ◎ 營(yíng)銷推廣方面 媒 體：電視、報(bào)紙、戶外等 階段推廣： 5月份開始會(huì)員積累。操作模式參考“萬客會(huì)”。 7月 28日在塔河灣浴場(chǎng)舉辦項(xiàng)目說明會(huì) 8月收取意向金 30萬，共約 100多人。 9月 17日海邊獨(dú)棟示范區(qū)開放 9月 29日開盤 參加房展及億達(dá)旗下項(xiàng)目的系列活動(dòng) 推廣主題： 深深的海洋，悠悠的時(shí)光 賣 點(diǎn)：海景，人工湖 √ 藍(lán)灣項(xiàng)目采用小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，棟棟間距 6米左右，中間用 ，前庭花園裝修，贈(zèng)送中庭和后庭花園。 √ 別墅產(chǎn)品全部采用二層設(shè)計(jì)，面積在 175251平方米之間，共 6種戶型。 √ 戶戶贈(zèng)送地下一層，全明通透設(shè)計(jì)，最小贈(zèng)送面積 105平方米，且不計(jì)于總面積。 √ 建筑風(fēng)格：南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格，引入國(guó)際上流行的“ RESORT”（大型復(fù)合式居住區(qū)）概念。 √ 緊臨塔河灣浴場(chǎng)，海景資源豐富，另外小區(qū)內(nèi)建有 6萬平方米的人工湖，使業(yè)主感受親水生活。 √ 由國(guó)外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 √ 產(chǎn)權(quán) 40年。 ◎ 項(xiàng)目特點(diǎn) 開發(fā)商：大連萬科城置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：甘井子區(qū)柳樹街柳樹村 項(xiàng)目規(guī)模：用地面積 37萬平，總建筑面積 40萬平，容積率 1。 產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、疊拼、多層、小高層、高層、公寓、老年住宅、公建 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 萬科溪之谷 一期 示范區(qū) 首推： 71套聯(lián)排別墅 開盤時(shí)間： 2023年 9月 8日 戶型面積： 220平（地上三層，送半地下一層） 銷售價(jià)格：總價(jià)款在 300400萬之間，單價(jià)：兩側(cè)戶型為 18000元，中間為 15000元。 銷售情況： 1期別墅 71套，銷售 60多套（開盤銷售 50多套，房展期間成交了近 10套） 二推 80套山景洋房 開盤時(shí)間： 10月 10日 開盤價(jià)格： 71008600元 , 1層 86008400(最貴 ),送花園 ,半地下 ,車庫(kù) . 2層 7100元 5層頂 8100元 戶型面積： 130155平方米 銷售率： 80%（房展期間成交近 20套） 階段推廣 2月 4日在富麗華舉行新品發(fā)布會(huì) 5月 1日溪之谷體驗(yàn)生活館落戶凱賓斯基酒店 6月 24日項(xiàng)目說明會(huì) 8月 25日 8萬平示范區(qū)啟動(dòng) 9月 8日開盤 參加房展 推廣主題： 原生山水，小鎮(zhèn)生活 賣點(diǎn)：原生山谷 ◎ 營(yíng)銷推廣 √ 位于城市西部，遠(yuǎn)離鬧市，取靜通幽。 √ 原生態(tài)，低密度，綠化率高，私密性好，適宜養(yǎng)生。 √ 一期聯(lián)排別墅，共 71套，地上三層，贈(zèng)送地下一層。 √ 二種戶型，面積全部為 220平方米。 √ 筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，以西班牙風(fēng)格為主題，持續(xù)推廣，舉行系列活動(dòng)，關(guān)注度高。 ◎ 項(xiàng)目特點(diǎn) 兩個(gè)項(xiàng)目共性 ◎ 從區(qū)位看，在售的兩個(gè)別墅項(xiàng)目都遠(yuǎn)離市中心，遠(yuǎn)離喧囂。 ◎ 從規(guī)劃看，項(xiàng)目容積率小，綠化率高，多利用原生自然景觀。 ◎ 從宣傳理念看，以生態(tài)、山、海、林為主，突出私密性好，適宜養(yǎng)生。 ◎ 從風(fēng)格看，以歐式風(fēng)格為主。 ◎ 從產(chǎn)品看，戶型面積在 200平左右，二至三層，贈(zèng)送半地下面積。 ◎ 銷售單價(jià)在 1500020230元之間，總價(jià)在 300500萬之間。 ◎ 從推廣手段看，以示范區(qū)帶動(dòng)銷售，持續(xù)廣告活動(dòng)，提高關(guān)注度。 ◎ 銷售手段均采用會(huì)員制，后期收取意向金，從目前銷售情況看，均比較理想。 與本項(xiàng)目綜合比較 本項(xiàng)目 藍(lán) 灣 溪之谷 位置 旅順鐵山鎮(zhèn) 距離市中心偏遠(yuǎn) 旅順?biāo)訛? 距離市中心偏遠(yuǎn) 甘井子柳樹村 距離市中心偏遠(yuǎn) 景觀 山、海 海，人工湖 山、林（原生山谷） 周邊環(huán)境 好 優(yōu) 優(yōu) 產(chǎn)品類型 聯(lián)排別墅、小高層、高層等 獨(dú)幢別墅及高層公寓 聯(lián)排、雙拼別墅及多層洋房 建筑風(fēng)格 歐式 南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 戶型特點(diǎn) 260平，含地下一層 175251平 地上兩層。半地下空間及私家車庫(kù) 220平 地上三層，送半地下一層及車庫(kù) 開發(fā)商 合生創(chuàng)展 億達(dá) 萬科 銷售價(jià)格 總價(jià)款 295500萬 單價(jià) 1600020230元 總價(jià)款 300400萬之間 單價(jià) 15000/18000元 客戶群 外地客戶群為主 大連本地客戶為主 共同點(diǎn)： √ 距市中心較遠(yuǎn) √ 開發(fā)商具有品牌效應(yīng)及實(shí)力 √ 產(chǎn)品類型相似，以別墅產(chǎn)品為主 √ 產(chǎn)品定位均為高端產(chǎn)品 √ 有產(chǎn)業(yè)帶的支持，具有一定的發(fā)展?jié)摿? √ 產(chǎn)品戶型面積 200平左右，是市場(chǎng)上比較受歡迎的戶型。 不同點(diǎn)： √ 本項(xiàng)目較以上二個(gè)項(xiàng)目更偏遠(yuǎn)，車程長(zhǎng)。 √ 項(xiàng)目位于交叉路口，是旅順通往旅順開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路，有噪聲污染及尾氣污染。 √ 周邊為普通民宅，海水養(yǎng)殖場(chǎng)，以及來往的施工車輛，影響了項(xiàng)目的周邊環(huán)境。 √ 項(xiàng)目雖靠海邊，但海域狹窄，海水養(yǎng)殖場(chǎng)，因而自然景觀受到了影響。 √ 就項(xiàng)目的品質(zhì)而言，與熱銷的別墅產(chǎn)品具有一定的相似性，因而市場(chǎng)有著較大的發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新將會(huì)使本項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。 √ 購(gòu)買別墅產(chǎn)品的客戶群，均有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，擁有私家車，因而對(duì)項(xiàng)目位置及車程時(shí)間關(guān)注度較低。 √ 這部分客戶比較關(guān)注項(xiàng)目的景觀資源及社區(qū)的環(huán)境。本項(xiàng)目雖位于海邊，但為養(yǎng)殖區(qū)，因而應(yīng)著重對(duì)周邊景觀及環(huán)境的治理，只有社區(qū)整體環(huán)境提升了，產(chǎn)品才能夠在高起點(diǎn)上繼續(xù)增值。 √ 不同的客戶群對(duì)景觀的要求不盡相同，外地客戶群，對(duì)海景資源尤為重視，大連本地的客戶群則多選擇山景。本項(xiàng)目擁有山海的自然景觀，在合理利用景觀資源的優(yōu)勢(shì)上，可以吸引大連及外地的客戶群。 產(chǎn)品的創(chuàng)新、環(huán)境的治理、景觀的規(guī)劃 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 世創(chuàng)觀點(diǎn)： PART 2 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目宗地概況 （一）項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于大連市旅順口區(qū)鐵山街道鹽鍋 ,中科院大連科技創(chuàng)新園東側(cè)，處在旅順老城區(qū)與旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間 ,東臨鹽柏路 ,北臨鹽尹路。距大連市區(qū)約 45公里。 （二）地塊情況 地塊所在區(qū)域地形呈狹長(zhǎng)形，東西寬約為 ，整個(gè)地塊綿延于山谷間。項(xiàng)目西鄰中科院大連科技創(chuàng)新園 , 東臨主干道鹽柏路距海灣較近 ,北部緊鄰次主干道郭水路 ,南部緊鄰鳳河生態(tài)景觀帶。地塊南北均為自然山體，山勢(shì)相對(duì)較緩。地塊規(guī)模較大，地勢(shì)相對(duì)平坦，地塊狹長(zhǎng)。 （三）項(xiàng)目環(huán)境綜述分析 地塊位于旅順老城區(qū)與旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通便利，周邊無新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但片區(qū)認(rèn)知度較低。老城區(qū)配套可供此地塊借用，就目前生活配套而言本地塊較開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)。 旅順區(qū)域項(xiàng)目更多的是借助于海景、山、未來的交通規(guī)劃及發(fā)展來吸引目標(biāo)客戶，但作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)不占優(yōu)勢(shì) .此地塊東部距海灣較近，但作為以海為重要賣點(diǎn)的區(qū)域，該地塊海景指數(shù)不高 ,只有項(xiàng)目東側(cè)部分組團(tuán)可觀海 . 北方城市，購(gòu)房者對(duì)房屋的朝向有著固有定視 ,房屋的朝向要求多為南北朝向，故該地塊南部山脈為不利因素。 綜述 :從項(xiàng)目目前情況來看，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施還較為匱乏，尚無法從根本上滿足生活所需。另外，從總體開發(fā)情況來看，項(xiàng)目周邊還尚未形成濃厚的開發(fā)氛圍，整體認(rèn)知度較為不理想。作為一個(gè)城市邊緣型的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，無一例外都要考慮到項(xiàng)目整體的可持續(xù)性發(fā)展空間。在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品推廣、產(chǎn)品銷售時(shí)要準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，緊扣市政導(dǎo)向脈搏，使項(xiàng)目整體走勢(shì)與區(qū)域發(fā)展走勢(shì)相得益彰。 二、項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 占地面積 23萬㎡ 建筑面積 38萬㎡ 高層住宅部分 24萬㎡ 13棟高層， 4棟小高層，共 2715戶，戶型 90㎡ 2居， 60㎡ 1居 聯(lián)排別墅部分 10萬㎡ 共 508棟，地上 200㎡ /棟（含地下 260㎡ /棟） 酒店及酒店公寓酒店別墅部分 4萬㎡ 公寓 120㎡大兩居；別墅： 300500㎡ /棟 高層 聯(lián)排 酒店 PART 3 定 位 篇 一、地塊動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 旅順的偏遠(yuǎn)郊區(qū) 市政配套極度缺乏 交通不便 嚴(yán)重缺乏公共設(shè)施 缺乏商品房開發(fā) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為原始的農(nóng)業(yè) 原住居民為低收入農(nóng)民 周邊均為種植用地 地質(zhì)地貌比較復(fù)雜 區(qū)域缺乏升值概念 過去 周邊中科院已規(guī)劃建設(shè) 旅游業(yè)漸成規(guī)模 市政道路規(guī)劃完畢日趨成熟 房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 區(qū)域升值得到市場(chǎng)關(guān)注 現(xiàn)在 成為大連新城區(qū)延伸帶 大學(xué)城為核心的教育產(chǎn)業(yè)帶已成熟 軟件園為核心的 IT產(chǎn)業(yè)帶已成規(guī)模 周邊科技園區(qū)已落成 成為高知人群聚集區(qū) 市政配套公共設(shè)施完善 未來 旅順郊區(qū) 旅順新核心區(qū) 大連新城區(qū) 二、項(xiàng)目 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)（ S） ◎ 開發(fā)商具備很強(qiáng)的實(shí)力，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，品牌在全國(guó)具備美譽(yù)度； 開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、園林的規(guī)劃等方面均有豐富經(jīng)驗(yàn)和研發(fā)能力，代表產(chǎn)品品質(zhì)的保證、客戶信心的保障，以及強(qiáng)勢(shì)推廣的能力。在眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的前提下，這一優(yōu)勢(shì)將直接壓制中小開發(fā)商的運(yùn)作。 ◎ 地塊依山臨海，自然景觀優(yōu)越， 北依太陽(yáng)溝景區(qū)、西靠老鐵山景區(qū)，南仗將軍山之勢(shì)，前瞰老虎尾環(huán)抱下的避風(fēng)海港，東北對(duì)望黃金山和白玉山，如此三山抱一海的黃金格局，是值得大力推廣賣點(diǎn)； ◎ 區(qū)域位于旅順避風(fēng)港和旅順城區(qū)，旅游帶中心，交通便利， 中科院科技創(chuàng)新園輝煌在旁，彰顯高知人文價(jià)值 ； ◎ 體量較大產(chǎn)品多樣，可以滿足不同客戶的需求，而且酒店別墅和聯(lián)排別墅都有利于提升項(xiàng)目檔次； ◎ 旅順第一個(gè)高層全精裝修項(xiàng)目，有利于提升項(xiàng)目檔次； ◎ 項(xiàng)目規(guī)劃星級(jí)酒店及高級(jí)會(huì)所，這是旅順市場(chǎng)比較欠缺的，將有利提升服務(wù)和配套水平。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 劣勢(shì)（ W） ◎ 項(xiàng)目地塊認(rèn)知度較低； ◎ 目前周邊的生活配套和市政配套都嚴(yán)重不足，這會(huì)直接影響客戶的購(gòu)買信心和購(gòu)買決定。 地塊狹長(zhǎng)不利于社區(qū)規(guī)劃，南北山地，西面觀海指數(shù)較低； ◎ 此地塊東部距海灣較近，但海岸主要為養(yǎng)殖區(qū)，景觀比較差。 ◎ 充分借勢(shì)合生的品牌效應(yīng)，抓住市場(chǎng)有利契機(jī)，強(qiáng)勢(shì)推出全新推廣理念，可獲得市場(chǎng)認(rèn)可； ◎ 城市“西拓”、中科院科技創(chuàng)新園帶來的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，為項(xiàng)目帶來遠(yuǎn)期投資升值的潛力； ◎ 本案的大生態(tài)、邊緣社區(qū)中的度假養(yǎng)生理念將給旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊； ◎ 目前整個(gè)旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍， 30萬落戶政策等有利因素為項(xiàng)目未來的銷售帶來較好的市場(chǎng)前景優(yōu)越的自然及旅游條件將會(huì)吸引眾多來旅順養(yǎng)身、度假的外地客源。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 機(jī)會(huì)（ O） ◎ 周邊競(jìng)爭(zhēng)較激烈； ◎ 目前周邊待開發(fā)地塊很多，未來將有大量盤源投入市場(chǎng)，在近距離內(nèi)將有眾多項(xiàng)目展開激烈競(jìng)爭(zhēng)； ◎ 項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，市場(chǎng)的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 威脅（ T） □ 東北三省資金雄厚 的富豪級(jí)人群； □ 大連本土富裕階層、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 或 國(guó)際級(jí)大企業(yè)駐連人員； □ 旅順本地一部分富裕階層。 他們有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，積累了大量的財(cái)富，對(duì)未來充滿信心，生活自在、從容隨意，樂于親近自然，喜歡大山、海洋帶給他們的平靜、恬淡的人生。敢于超前消費(fèi)，同時(shí)他們理智、成熟