【正文】 戶(hù)均房款 （萬(wàn)） 成交金額 （億） 成交單價(jià) （元） 漲 幅 （ %） 2023 36437 3355 —— 2023 40217 3841 2023 44324 424 4631 2023 29262 151 5909 （六）商品房交易情況分析 2023年成交 29262宗，成交面積 ，成交套數(shù)和總成交面積分別較去年同期下降34％、 36％左右。 目前城市屬性較差，但具有市區(qū)所不具備的較為稀缺的自然景觀。 占地面積：約 10萬(wàn)平方米 建筑面積： 15萬(wàn)平方米 綠化率 40%，共 1300戶(hù)，從 40150平方米，從一室一廳到四室兩廳的戶(hù)型設(shè)計(jì)。 ? 此區(qū)域項(xiàng)目容積率高于其他版塊。 ◎ 客源發(fā)展方面： 從購(gòu)房者的區(qū)域構(gòu)成來(lái)看，除旅順本地人以外，大連市內(nèi)及外省市的購(gòu)房者占有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到約 80%的份額，主要是來(lái)大連養(yǎng)老和投資、在旅順工作和尋求發(fā)展的群體。好的環(huán)境結(jié)合好的景觀，在賦予其良好的升值前景，就是旅順各項(xiàng)目的主力推廣方式，而針對(duì)于產(chǎn)品的推廣則相形見(jiàn)絀。除此之外，許多項(xiàng)目還打出了“空中墅”的概念，也就是在高層建筑中，推出部分大戶(hù)型躍層式單元，按照別墅的方式進(jìn)行建造和管理，這也是目前大連市場(chǎng)上比較獨(dú)特的一種別墅類(lèi)型。 銷(xiāo)售率：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天 57套別墅全部售磬。 ◎ 項(xiàng)目特點(diǎn) 開(kāi)發(fā)商：大連萬(wàn)科城置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：甘井子區(qū)柳樹(shù)街柳樹(shù)村 項(xiàng)目規(guī)模：用地面積 37萬(wàn)平，總建筑面積 40萬(wàn)平，容積率 1。半地下空間及私家車(chē)庫(kù) 220平 地上三層，送半地下一層及車(chē)庫(kù) 開(kāi)發(fā)商 合生創(chuàng)展 億達(dá) 萬(wàn)科 銷(xiāo)售價(jià)格 總價(jià)款 295500萬(wàn) 單價(jià) 1600020230元 總價(jià)款 300400萬(wàn)之間 單價(jià) 15000/18000元 客戶(hù)群 外地客戶(hù)群為主 大連本地客戶(hù)為主 共同點(diǎn)： √ 距市中心較遠(yuǎn) √ 開(kāi)發(fā)商具有品牌效應(yīng)及實(shí)力 √ 產(chǎn)品類(lèi)型相似，以別墅產(chǎn)品為主 √ 產(chǎn)品定位均為高端產(chǎn)品 √ 有產(chǎn)業(yè)帶的支持，具有一定的發(fā)展?jié)摿? √ 產(chǎn)品戶(hù)型面積 200平左右，是市場(chǎng)上比較受歡迎的戶(hù)型。地塊南北均為自然山體，山勢(shì)相對(duì)較緩。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 威脅（ T） □ 東北三省資金雄厚 的富豪級(jí)人群； □ 大連本土富裕階層、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 或 國(guó)際級(jí)大企業(yè)駐連人員； □ 旅順本地一部分富裕階層。 □ 中科院科技創(chuàng)新園所帶來(lái)的一次置業(yè)客群 隨著中科院科技創(chuàng)新園建設(shè)完工，會(huì)有大批技術(shù)人員落戶(hù)工作，本項(xiàng)目是離工作地點(diǎn)最近的樓盤(pán)，高層小面積產(chǎn)品會(huì)作為園區(qū)員工的首選 □ 軟件園二期所帶來(lái)的一次置業(yè)客群 大連軟件園二期黃泥川園區(qū) 08年企業(yè)規(guī)模超過(guò) 200家，園區(qū)內(nèi)工作人員總數(shù)超過(guò) 2萬(wàn)人，年培養(yǎng)軟件專(zhuān)業(yè)人士 1萬(wàn)人。甲骨文字型，左為“行”的省寫(xiě)，中為繩索形，右是“人形”，寓意為人握繩索行于道中。兩岸精致的小丘，一處處葡萄園，綠樹(shù)掩映下的古堡宅院，風(fēng)景秀麗，水色迷人，素有“法國(guó)花園”的美稱(chēng)。幾個(gè)世紀(jì)以來(lái)，在國(guó)際濱海城市，海岸生活代表了健康、品位和富足，代表了上流社會(huì)的價(jià)值觀。銷(xiāo)售前期，就把項(xiàng)目居住的示范區(qū)（含銷(xiāo)售區(qū)、綠化景觀區(qū)、商業(yè)配套區(qū)、會(huì)所等等）體現(xiàn)完工展示在消費(fèi)者的面前，以事實(shí)說(shuō)話(huà)，以情景動(dòng)人。 軟文 對(duì)合生創(chuàng)展進(jìn)入大連進(jìn)行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 宮廷式濱海度假生活解讀 √ 合生創(chuàng)展，開(kāi)啟濱海度假別墅生活新時(shí)代 媒體選擇： ◎ 報(bào)紙廣告：大連日?qǐng)?bào)、大連晚報(bào)、新商報(bào)、遼沈晚報(bào)、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)、吉林城市晚報(bào)等同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，全面鋪開(kāi)，打出認(rèn)購(gòu)御景龍灣贏取歐洲 5日游活動(dòng)； ◎ 雜志：酒店 DM、合生會(huì)內(nèi)部刊物（ 吸引上海、北京、廣州等外地合生會(huì)會(huì)員關(guān)注大連度假、投資分析）、《格調(diào)》 \《魅力》，房交會(huì)刊物（《家園》、《樓外樓》、《大連地產(chǎn)》） ◎ 機(jī)票背面廣告或航空雜志：尤其面對(duì)東三省一線城市航線進(jìn)行發(fā)布 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃一 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 3 蓄 勢(shì) 期 合生 各企業(yè)經(jīng)理、高級(jí)管理層 第二階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃二 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 2 預(yù) 熱 期 “冬季養(yǎng)生論道 ”專(zhuān)題講座 （ 2023年 1月底） 樹(shù)立項(xiàng)目養(yǎng)生別墅形象，以專(zhuān)題講座的形式引起社會(huì)廣泛關(guān)注。對(duì)特定圈層人群的特性進(jìn)行全方位剖析，以匹配其消費(fèi)行為和習(xí)慣的營(yíng)銷(xiāo)模式促成交易，房地產(chǎn)的“人性化圈層營(yíng)銷(xiāo)”于此誕生。 有的人華麗衣著顯示身份；有的人名表香車(chē)展示自己；有的人光鮮于外，有的人大蘊(yùn)于心；有的人度假為了休閑，有的人為了炫耀身份；有的人是為了享受生活，有的人是為了贏得尊敬。而本案歐式的建筑特點(diǎn) ,將可以更好的展現(xiàn)盧瓦河谷浪漫的 \美麗的生活畫(huà)面。 四、項(xiàng)目定位語(yǔ) 宮廷式濱海 度假別墅生活 6S標(biāo)準(zhǔn) Scenery（景觀） Story（文化） Sea（大海） stantard（標(biāo)準(zhǔn)） Service （服務(wù)） Set（精裝修） 優(yōu)質(zhì)景觀資源， 皇家歐式園林 寬闊海景入境人生， 光影交映中享盛世美景 中科院高知人群云集， 蘊(yùn)育海岸居住文明 宮廷豪宅生活標(biāo)準(zhǔn)， 五星級(jí)酒店尊貴享受 世界級(jí)品牌裝修， 安逸盡享現(xiàn)代生活 五星物業(yè)管理， 別墅生活?lèi)芤庥迫? 五、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 —— 宮廷式濱海度假別墅生活 6S標(biāo)準(zhǔn)解讀： 廣告語(yǔ)闡釋?zhuān)? ◎ 人生入境，針對(duì)高端和文化人群，提出居住境界、人生境界和思想境界，是對(duì)他們?nèi)松鷥r(jià)值的一種肯定； ◎ 一灣傾城：借用了今年在全國(guó)風(fēng)靡的“傾國(guó)傾城”的活動(dòng)宣傳，大連被評(píng)譽(yù)為“最有美麗的城市之一“， 而本案做在的海灣正位于旅順最美麗的軍港，周邊優(yōu)美的山地、海景已經(jīng)旅順旅順地帶的中心，如此美麗的海港營(yíng)造出尊貴的度假生活。他們通常為有車(chē)族，因此對(duì)于距離的要求非常寬松。 項(xiàng)目 SWOT分析 —— 劣勢(shì)（ W） ◎ 項(xiàng)目地塊認(rèn)知度較低； ◎ 目前周邊的生活配套和市政配套都嚴(yán)重不足，這會(huì)直接影響客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心和購(gòu)買(mǎi)決定。 產(chǎn)品的創(chuàng)新、環(huán)境的治理、景觀的規(guī)劃 對(duì)本項(xiàng)目的啟示 世創(chuàng)觀點(diǎn)： PART 2 產(chǎn) 品 篇 一、項(xiàng)目宗地概況 （一）項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于大連市旅順口區(qū)鐵山街道鹽鍋 ,中科院大連科技創(chuàng)新園東側(cè)，處在旅順老城區(qū)與旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之間 ,東臨鹽柏路 ,北臨鹽尹路。 ◎ 銷(xiāo)售單價(jià)在 1500020230元之間，總價(jià)在 300500萬(wàn)之間。 √ 建筑風(fēng)格：南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格，引入國(guó)際上流行的“ RESORT”（大型復(fù)合式居住區(qū)）概念。 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 9月 29日 入住時(shí)間：預(yù)計(jì) 08年 4月 戶(hù)型面積： 175251平，地上兩層。 五、別墅市場(chǎng)分析 進(jìn)入 2023年，大連的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始日益激烈起來(lái)。香海小鎮(zhèn)及華通 吸引客戶(hù)關(guān)鍵點(diǎn)：無(wú)敵海景、整體規(guī)劃、升值空間。 開(kāi)發(fā)商 :天津大眾集團(tuán)大連建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目地址 :旅順口區(qū)白銀山下紅營(yíng)子 產(chǎn)品類(lèi)型 :公館、聯(lián)排別墅、多層小高層 ,高層 項(xiàng)目規(guī)模 :占地 ㎡，建面 23萬(wàn)㎡，一期 1100戶(hù) 開(kāi)盤(pán)日期 : 2023年 9月 16日 戶(hù)型面積 : 38260平方米 銷(xiāo)售價(jià)格 :小高層 4800元 /平米起價(jià)，戶(hù)型面積為 36— 90平米 多層 5500元 /平米起價(jià)，戶(hù)型面積為 90平米以上 物 業(yè) 費(fèi)：為 1— ， 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： ? 旅順市中心。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)感較差，高品質(zhì)項(xiàng)目稀缺。 20232023年旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格變化圖 270033003760450050000100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023價(jià)格（四）區(qū)域市場(chǎng)特征 一級(jí)市場(chǎng) ：整體上看，旅順土地儲(chǔ)備量充足，但中心城區(qū)地塊炙手可熱，且基本上都是幾千平方米的小面積地塊。 這也說(shuō)明了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展良好，并沒(méi)有受到大盤(pán)波動(dòng)的影響。園區(qū)位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽廠新村，在旅順南路兩側(cè)及郭水路東側(cè)，一期規(guī)劃面積 9平方公里，二期 15平方公里。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和 旅順口區(qū)納入主城區(qū) ，與老市區(qū)融為一體。 城市發(fā)展規(guī)劃 北進(jìn) 西拓 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。 軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為未來(lái)整個(gè)大連市的支柱產(chǎn)業(yè)，持續(xù)的政策扶持及資金投入將促進(jìn)旅順口區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，本案地段升值潛力增大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 供地方向已完全向西 、 向北傾斜 ， 中心城區(qū)宗地主要為改造項(xiàng)目為主 。 （一）旅順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)竣工面積情況分析 （二）旅順的商品房 /住宅銷(xiāo)售 /空置面積情況 2023年，旅順的商品房銷(xiāo)售面積是 2023年的 5倍，住宅銷(xiāo)售面積是 2023年的 6倍，說(shuō)明旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展，同時(shí)受竣工面積大幅增加影響，空置面積有所增加，全區(qū)房屋空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%。 ? 目前配套不完善，購(gòu)物、醫(yī)療、教育等設(shè)施不健全，生活不便利?，F(xiàn)在售項(xiàng)目包括開(kāi)世嘉年、浪琴灣等。 ? 煙大輪渡、土羊公路等交通的發(fā)展。 ◎ 同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是盡量規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段 旅順市場(chǎng)中的的同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很普遍。平均每年推出都有 23個(gè)別墅項(xiàng)目，建筑面積 7萬(wàn)平方米。 （二）競(jìng)品分析 我們分別對(duì)市場(chǎng)上近期開(kāi)盤(pán)、關(guān)注度高、有代表性的在售別墅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查了解，從而分析目前別墅市場(chǎng)的狀況，這幾個(gè)項(xiàng)目分別是： 億達(dá)藍(lán)灣、萬(wàn)科溪之谷 藍(lán)灣 開(kāi)發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：旅順?biāo)訛? 項(xiàng)目規(guī)模：共 178棟獨(dú)棟別墅， 4幢觀海公寓。 9月 17日海邊獨(dú)棟示范區(qū)開(kāi)放 9月 29日開(kāi)盤(pán) 參加房展及億達(dá)旗下項(xiàng)目的系列活動(dòng) 推廣主題： 深深的海洋，悠悠的時(shí)光 賣(mài) 點(diǎn)：海景，人工湖 √ 藍(lán)灣項(xiàng)目采用小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，棟棟間距 6米左右，中間用 ，前庭花園裝修，贈(zèng)送中庭和后庭花園。 ◎ 從宣傳理念看，以生態(tài)、山、海、林為主，突出私密性好，適宜養(yǎng)生。本項(xiàng)目雖位于海邊，但為養(yǎng)殖區(qū)，因而應(yīng)著重對(duì)周邊景觀及環(huán)境的治理，只有社區(qū)整體環(huán)境提升了，產(chǎn)品才能夠在高起點(diǎn)上繼續(xù)增值。 二、項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 占地面積 23萬(wàn)㎡ 建筑面積 38萬(wàn)㎡ 高層住宅部分 24萬(wàn)㎡ 13棟高層， 4棟小高層，共 2715戶(hù)，戶(hù)型 90㎡ 2居， 60㎡ 1居 聯(lián)排別墅部分 10萬(wàn)㎡ 共 508棟，地上 200㎡ /棟（含地下 260㎡ /棟） 酒店及酒店公寓酒店別墅部分 4萬(wàn)㎡ 公寓 120㎡大兩居；別墅： 300500㎡ /棟 高層 聯(lián)排 酒店 PART 3 定 位 篇 一、地塊動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 旅順的偏遠(yuǎn)郊區(qū) 市政配套極度缺乏 交通不便 嚴(yán)重缺乏公共設(shè)施 缺乏商品房開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為原始的農(nóng)業(yè) 原住居民為低收入農(nóng)民 周邊均為種植用地 地質(zhì)地貌比較復(fù)雜 區(qū)域缺乏升值概念 過(guò)去 周邊中科院已規(guī)劃建設(shè) 旅游業(yè)漸成規(guī)模 市政道路規(guī)劃完畢日趨成熟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 區(qū)域升值得到市場(chǎng)關(guān)注 現(xiàn)在 成為大連新城區(qū)延伸帶 大學(xué)城為核心的教育產(chǎn)業(yè)帶已成熟 軟件園為核心的 IT產(chǎn)業(yè)帶已成規(guī)模 周邊科技園區(qū)已落成 成為高知人群聚集區(qū) 市政配套公共設(shè)施完善 未來(lái) 旅順郊區(qū) 旅順新核心區(qū) 大連新城區(qū) 二、項(xiàng)目 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)（ S） ◎ 開(kāi)發(fā)商具備很強(qiáng)的實(shí)力，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，品牌在全國(guó)具備美譽(yù)度； 開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、園林的規(guī)劃等方面均有豐富經(jīng)驗(yàn)和研發(fā)能力，代表產(chǎn)品品質(zhì)的保證、客戶(hù)信心的保障，以及強(qiáng)勢(shì)推廣的能力。旅順作為著名的旅游景點(diǎn)、生態(tài)化的居住環(huán)境吸引這部分客群。古代宮廷的設(shè)計(jì)、建筑都特別追求雄偉壯觀和富麗華貴。盧瓦河谷 案名釋義 ： ◎ 法國(guó)的盧瓦河谷，又喻為“帝王谷”，它是歷朝法國(guó)國(guó)王最喜歡巡幸駐蹕的地方，歷來(lái)很多皇親貴族在這里度假修養(yǎng) ,至盡保留 300多座豪華莊園城堡。在山巒環(huán)抱、碧海天闊的中軸之地，度假即是養(yǎng)生聚氣，成就家族精神氣質(zhì)相承的府邸。 第六步 :圈子動(dòng)人 —— 營(yíng)造獨(dú)特圈子文化，穩(wěn)固品牌，提升附加值。 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃 序號(hào) 階段