【正文】 御景龍灣帶你去歐洲 （ 2023年 3月中旬） 以歐洲游活動，創(chuàng)造大眾輿論，展現(xiàn)合生地產(chǎn)大開發(fā)商魄力，吸引目標(biāo)客群關(guān)注并響應(yīng) 凡在項(xiàng)目首期開盤認(rèn)購的客戶，均有機(jī)會獲得免費(fèi)歐洲 5日游之旅 準(zhǔn)業(yè)主、目標(biāo)客戶群 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢計(jì)劃三 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內(nèi)容 活動對象 3 蓄 勢 期 合生 媒體記者、地產(chǎn)界人士 中國豪宅專家，合生創(chuàng)展來了 —— 合生創(chuàng)展，中國地產(chǎn)前三強(qiáng) 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 戶外廣告造勢計(jì)劃 戶外廣告創(chuàng)意（ 07年 11月 20日－ 12月 31日）： 媒體選擇： ◎ 道旗：旅順南路、旅順市區(qū)內(nèi)主干道 ◎ 戶外單立柱：沈大高速入口、機(jī)場附近、星海會展、人民路或凌水橋 ◎ 圍檔：利用項(xiàng)目工地圍檔樹立開發(fā)商形象 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 電視形象造勢 √ 12 月 配合媒體新聞發(fā)布會電視新聞專題 √ 12月中旬 配合新聞發(fā)布會，在 大連市及遼寧省 新聞?lì)l道播放“合生創(chuàng)展在中國”專題廣告片 開盤前網(wǎng)絡(luò)宣傳 時(shí)間 工作 節(jié)點(diǎn)內(nèi)容 11月下旬 合生創(chuàng)展大連網(wǎng)站建設(shè) 完成網(wǎng)站初步建設(shè)工作； 12月中下旬 業(yè)內(nèi)網(wǎng)站宣傳 通過文字鏈接、新聞連接完成業(yè)內(nèi)信息傳遞功能； 12月下旬 新聞活動發(fā)布 配合 PR活動，在天健網(wǎng)、新浪網(wǎng)、精品樓盤網(wǎng)、搜房網(wǎng)進(jìn)行宣傳布，形成市場和業(yè)內(nèi)極大關(guān)注； 主要選擇首頁新聞畫面宣傳； 08年 1月 2月 企業(yè)形象廣告發(fā)布 配合戶外廣告，進(jìn)行企業(yè)形象廣告發(fā)布，形成第一次廣告發(fā)布高峰； 主要選擇首頁大畫面拉頁廣告； 08年 3月后 項(xiàng)目形象廣告發(fā)布 進(jìn)行項(xiàng)目形象廣告發(fā)布，形成第二次廣告發(fā)布高峰； 主要選擇首頁大畫面拉頁廣告； 預(yù)熱期 階段主題 中國合，萬象生 訴求重點(diǎn) √ 合生創(chuàng)展恭祝全市人民新年快樂； √ 繼續(xù)進(jìn)行合生創(chuàng)展品牌宣傳，讓客戶全方位了解合生品牌，增強(qiáng)品牌美譽(yù)度，對品牌產(chǎn)生好感，從而為后續(xù)產(chǎn)品的導(dǎo)入奠定客戶基礎(chǔ)； √ 在冬季利用公關(guān)活動將項(xiàng)目 濱海養(yǎng)生別墅 概念推向市場。在大連，這樣的模式目前只被萬科、億達(dá)等少數(shù)成功開發(fā)商使用，并造成市場的轟動和成效。 一、營銷推廣策略 二、 營銷推廣手段 （一）圈層營銷，直效傳播 “物以類聚，人以群分”。 尊貴、休閑、養(yǎng)生、投資、藝術(shù)、城市文明、品位格調(diào) …… 世界級海岸居住的精華，被御景龍灣一一萃取，象是住在波托菲諾、夏威夷、阿聯(lián)酋的迪拜、舊金山灣區(qū)、香港淺水灣 …… 向世界級海岸生活看齊，曾經(jīng)只屬于少數(shù)人擁有的物業(yè)，今天一一向您呈現(xiàn)。 御景龍灣，毗鄰旅順老城區(qū)中心，僅北依太陽溝景區(qū)、西靠老鐵山景區(qū)，南仗將軍山之勢，前瞰老虎尾環(huán)抱下的避風(fēng)海港，東北對望黃金山和白玉山，如此三山抱一海的黃金格局，正是王侯將相靜養(yǎng)出仕的絕佳之地。 對于地位顯赫的人，度假決不僅僅是一種生活，正如即將為您開啟的御景龍灣。兩岸精致的小丘，一處處葡萄園，綠樹掩映下的古堡宅院，風(fēng)景秀麗，水色迷人，素有“法國花園”的美稱。 景，景色，景致。 宮廷：代表了權(quán)力、尊貴、奢華、享受、享樂。 □ 未來新增大學(xué)的教職員工 未來規(guī)劃 10多所大學(xué)入駐旅順鹽場大學(xué)城，將帶來大批的教職員工客群。 他們收入很高，對于價(jià)格有較高的承受能力，但因?qū)嶋H的需求會選擇中小面積的高層住宅。敢于超前消費(fèi)，同時(shí)他們理智、成熟、有主見，消費(fèi)沒有盲動性。在眾多項(xiàng)目競爭的前提下，這一優(yōu)勢將直接壓制中小開發(fā)商的運(yùn)作。 （三）項(xiàng)目環(huán)境綜述分析 地塊位于旅順老城區(qū)與旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通便利，周邊無新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但片區(qū)認(rèn)知度較低。 √ 不同的客戶群對景觀的要求不盡相同，外地客戶群，對海景資源尤為重視，大連本地的客戶群則多選擇山景。 √ 項(xiàng)目位于交叉路口，是旅順通往旅順開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路，有噪聲污染及尾氣污染。 ◎ 從風(fēng)格看，以歐式風(fēng)格為主。 銷售情況： 1期別墅 71套，銷售 60多套（開盤銷售 50多套，房展期間成交了近 10套） 二推 80套山景洋房 開盤時(shí)間： 10月 10日 開盤價(jià)格： 71008600元 , 1層 86008400(最貴 ),送花園 ,半地下 ,車庫 . 2層 7100元 5層頂 8100元 戶型面積： 130155平方米 銷售率： 80%（房展期間成交近 20套） 階段推廣 2月 4日在富麗華舉行新品發(fā)布會 5月 1日溪之谷體驗(yàn)生活館落戶凱賓斯基酒店 6月 24日項(xiàng)目說明會 8月 25日 8萬平示范區(qū)啟動 9月 8日開盤 參加房展 推廣主題： 原生山水，小鎮(zhèn)生活 賣點(diǎn)：原生山谷 ◎ 營銷推廣 √ 位于城市西部，遠(yuǎn)離鬧市，取靜通幽。 √ 別墅產(chǎn)品全部采用二層設(shè)計(jì)，面積在 175251平方米之間，共 6種戶型。 開盤時(shí)間： 07年 10月 27日 戶型面積：與一期相同， 175251平，地上兩層，每戶都贈送私家車庫及半地下空間。其中一期占地 35萬平方米，建筑面積 20萬平方米，容積率 ，綠化率達(dá) 65% 。 從銷售情況來看 ，藍(lán)灣項(xiàng)目一二期開盤當(dāng)天銷售完畢，溪之谷一期 71套也已經(jīng)銷售了 80% ，別墅市場被普遍看好。 大連市別墅項(xiàng)目的供應(yīng)主要集中在中山區(qū)和西崗區(qū)，占總供應(yīng)量的 87%，對城市的依賴性很強(qiáng)。 ◎ 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房價(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房價(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩。如東部區(qū)域的湯泉 ◎ 產(chǎn)品類型方面： 旅順口區(qū)以多層、小高層及高層住宅為主，涵蓋別墅、公寓、普通住宅等多種類型。 ? 大學(xué)城建設(shè)和區(qū)域項(xiàng)目自身開發(fā)面積大，未來升值空間大。 旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相對與旅順市區(qū)及水師營區(qū)域，區(qū)域生活配套不完善，交通狀況有待改善，但區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及景觀優(yōu)于以上兩區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤有：華通和平海岸、中庚香海小鎮(zhèn)、美林西岸等。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)普遍在 4600元至 6000元 /平方米之間。 產(chǎn)品類型： 36棟，多層（ 5層） 22棟、小高層（ 11層） 4棟，高層（ 18層） 5棟、 1棟 12層公寓（建筑面積 5400平方米） 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢 ? 交通便利，路網(wǎng)較密。 城市感相對較弱，產(chǎn)品偏于舒適型休閑居住，低密度，戶型偏大，其優(yōu)越的自然景觀對來自市區(qū)且注重自然環(huán)境的享受性客戶更具吸引力。 目前該區(qū)域在售的項(xiàng)目主要是藍(lán)灣 （ 后面闡述 ） ， 該項(xiàng)目為別墅項(xiàng)目 ， 別墅銷售最高單價(jià)近 2萬元 。 旅順商品房銷售情況 0 10 20 30 40 50 60 商品房銷售面積 (萬㎡ ) 住宅銷售面積 (萬㎡ ) 9 商品房空置面積 (萬㎡ ) 2023 2023 2023 2023 （三）旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格 近兩年，旅順商品房平均交易價(jià)格提高幅度較大，其中， 2023年旅順商品住宅平均交易價(jià)格為 3760元 /平方米，比 2023年漲幅達(dá) 14%。 （七）商品房價(jià)格情況分析 0202340006000800010000中山區(qū) 4782 4953 6309 7864西崗區(qū) 3824 4933 5539 6707沙河口區(qū) 3801 4588 4649 7084甘井子區(qū) 2548 2682 3560 46292023 2023 2023 2023從商品住宅區(qū)域價(jià)格來看， 2023年商品住宅銷售價(jià)格得到大幅度的上漲，漲幅最大的是沙河口區(qū)，商品住宅價(jià)格上漲了 52%，中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)分別上漲了 25%、 21%、30%。 二、房地產(chǎn)形勢分析 0200400 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %用地面積 用地面積增長率用地面積 1 6 2 . 2 4 3 4 7 . 4 5 2 2 3 . 0 1 3 0 2 . 5 3 6 3 . 5 7 380用地面積增長率 1 1 4 . 1 6 % 3 5 . 8 2 % 3 5 . 6 4 % 2 0 . 1 9 % 4 . 5 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023（二）房地產(chǎn)投資額 從 2023年后每年超過 50億元的增長。 大外一期在校生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到 18000人。 高科技人才涌入，將改變本案區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拉動房地產(chǎn)需求。 “一城”：即由老城區(qū)和新城區(qū)組成的城市核心功能區(qū)，集中發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和各項(xiàng)社會事業(yè)。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城?！緫?zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃】 對于合生創(chuàng)展品牌發(fā)展的戰(zhàn)略意義 : 合生創(chuàng)展旅順項(xiàng)目將成為合生創(chuàng)展進(jìn)駐大連乃至中國東北地區(qū)，進(jìn)行品牌擴(kuò)張的第一站，具有里程碑的意義！ 對于大連發(fā)展的戰(zhàn)略意義 : 合生創(chuàng)展旅順項(xiàng)目將承載起旅順口區(qū)乃至整個(gè)大連專業(yè)地產(chǎn)地標(biāo)的發(fā)展責(zé)任！ 目 錄 PART 1 市 場 篇 PART 2 產(chǎn) 品 篇 PART 3 定 位 篇 PART 4 視覺表現(xiàn)篇 PART 5 營銷推廣篇 PART 1 市 場 篇 一、宏觀環(huán)境分析 ◎ 2023 年大連全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 “兩區(qū)”：即旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 旅順規(guī)劃發(fā)展趨勢的影響 — 軟件產(chǎn)業(yè)的影響 旅順大學(xué)城規(guī)劃建設(shè) 旅順大學(xué)園區(qū)是省市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分。 小結(jié)： 市內(nèi)學(xué)校的遷入必將吸引良好的配套產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、以及房地產(chǎn)發(fā)展。 2023年上半年房地產(chǎn)投資額 ,比去年同期增長 15%。 城市中心區(qū)由于可開發(fā)的商品住宅用地供應(yīng)日趨減少，現(xiàn)有商品住宅愈顯珍貴，其價(jià)格亦居高不下。 2023年旅順 商品住宅均價(jià)在 4500元 /平方米左右，預(yù)計(jì) 2023年住宅均價(jià)將達(dá)到 5000元 /平米。由于是高端項(xiàng)目 ， 因而客戶群主要是以外地及大連高端消費(fèi)群體為主 。 水師營 2023年 12月旅順行政中心移師水師營，給水師營住宅市場的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的契機(jī)，提升了該區(qū)域的居住氛圍及消費(fèi)能力。 ? 生活配套設(shè)施齊全。 該區(qū)域的購房者早期以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前以外地個(gè)體經(jīng)營者和投資為目的的購房者。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目售價(jià)普遍在 3800元至 6000元 /平方米之間 消費(fèi)群體大多為外地人 ， 養(yǎng)老度假及投資者居多 。 ? 自然環(huán)境絕佳，適宜養(yǎng)老、度假 ? 區(qū)域劣勢： ? 目前生活配套不齊全，交通不便利，生活不方便。 ◎ 未來旅順市場供應(yīng)量空前，競爭加劇不可避免 目前市場在售項(xiàng)目剩余盤量及未來供應(yīng)激增至 400萬平米，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，目前已知供給量夠支持旅順房地產(chǎn)市場需求近四年時(shí)間。香格里及鑫馨佳園；旅順開發(fā)區(qū)的中庚 首先，房價(jià)上漲放緩是區(qū)域市場現(xiàn)狀；其次，未來市場供應(yīng)量激增，競爭空前激烈；再次，國家調(diào)控政策的影響依然存在；市內(nèi)房價(jià)上漲趨緩，間接影響旅順市場。 但由于別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏特色和建筑內(nèi)涵，缺乏創(chuàng)新以及開發(fā)企業(yè)缺乏精品意識，只注重控制成本，不重視產(chǎn)品質(zhì)量等一系列因素，使得大連的別墅市場銷售情況周期較長，也出現(xiàn)了一些停止銷售的情況。 從價(jià)格上看 ，目前在售的別墅項(xiàng)目單價(jià)直逼 2萬元。 建筑風(fēng)格：南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格 1期 57幢 2期 47幢 商業(yè)街區(qū) 觀海公寓 首推別墅 57幢。 銷售價(jià)格：比一期價(jià)格略有上調(diào)。 √ 戶戶贈送地下一層，全明通透設(shè)計(jì)，最小贈送面積 105平方米，且不計(jì)于總面積。 √ 原生態(tài)，低密度，綠化率高，私密性好，適宜養(yǎng)生。 ◎ 從產(chǎn)品看，戶型面積在 200平左右，二至三層，贈送半地下面積。 √ 周邊為普通民宅，海水養(yǎng)殖場，以及來往的施工車輛，影響了項(xiàng)目的周邊環(huán)境。本項(xiàng)目擁有山海的自然景觀，在合理利用景觀資源的優(yōu)勢上，可以吸引大連及外地的客戶群。老城區(qū)配套可供此地塊借用，就目前生活配套而言本地塊較開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目有一定優(yōu)勢。 ◎ 地塊依山臨海，自然景觀優(yōu)越， 北依太陽溝景區(qū)、西靠老鐵山景區(qū)，南仗將軍山之勢，前瞰老虎尾環(huán)抱下的避風(fēng)海港，東北對望黃金山和白玉山，如此三山抱一海的黃金格局，是值得大力推廣賣點(diǎn)； ◎ 區(qū)域位于旅順避風(fēng)港和旅順城區(qū)，旅游帶中心，交通便利， 中科院科技創(chuàng)新園輝煌在旁，彰顯高知人文價(jià)值 ； ◎ 體量較大產(chǎn)品多樣，可以滿足不同客戶的需求，而且酒店別墅和聯(lián)排別墅都有利于提升項(xiàng)目檔次； ◎ 旅順第一個(gè)高層全精