【正文】 p 規(guī)章制度4第 151 頁行為規(guī)范（一）p 在工作時(shí)間堅(jiān)守工作崗位，接待來訪客戶應(yīng)在洽談區(qū)內(nèi)進(jìn)行，無工作需要不準(zhǔn)在非自身工作區(qū)域內(nèi)逗留。 p 敬業(yè)愛崗、盡職盡責(zé)、勤奮進(jìn)取，按質(zhì)量完成銷售任務(wù)工作任務(wù)。p 崗位職責(zé)19第 148 頁工作職責(zé)（策劃）p 認(rèn)真做好市場分析、調(diào)研工作。p 銷售部的各項(xiàng)呈報(bào)的上傳，下達(dá)。p 負(fù)責(zé)入住后客戶關(guān)系管理工作。p 定期做競爭樓盤的市場調(diào)研，及時(shí)反饋市場信息。p 做好客戶匯總工作，每周填寫周報(bào)表。p 負(fù)責(zé)小組銷售的日常管理工作。p 銷售部業(yè)績的核算及報(bào)表工作。p 負(fù)責(zé)各部門間的協(xié)調(diào)溝通工作。p 人員管理第 142 頁工作職責(zé)（項(xiàng)目經(jīng)理）p 對項(xiàng)目進(jìn)行全面部署、協(xié)調(diào)、安排、管理。p上班時(shí)間不得遲到、早退。 入住p 客戶一次性付清房款或貸款到賬，合同管理部通知客戶服務(wù)部給客戶發(fā)放入住通知書。p 業(yè)務(wù)員及合同管理部人員共同督促客戶按認(rèn)購書約定簽約日 期按時(shí)簽約。p室內(nèi)雪茄、紅酒品鑒，客戶圣誕節(jié)聯(lián)誼會等形式的中小體驗(yàn)性活動支持 （ 12次 /月）。p利用十一黃金周在廣場舉辦海濱風(fēng)情美食節(jié)，帶動項(xiàng)目人氣，促進(jìn)海鮮排擋的銷售。多渠道異地營銷溫州沈陽唐山北京石家莊杭州寧波蘇州香港p 熱銷期第 120 頁海外全球品牌推廣通過《華爾街時(shí)報(bào) /亞洲版》硬廣的嘗試發(fā)行，逐步對海外市場推廣進(jìn)行試水，為下一步 建立海外推廣和銷售渠道積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也將項(xiàng)目的知名度進(jìn)行提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與銷售業(yè)績海內(nèi)海外雙豐收的目的。完善生態(tài)豪宅的市場形象。日 期： 2023年 7月底（客戶場）主題內(nèi)容：濱海生活方式的探討 當(dāng)前沿海項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀探討 海洋文化人居的外來展望目 的：通過權(quán)威性、大聲勢的炒做，將產(chǎn)品的 “ 生態(tài)奢華 ” 觀念進(jìn)行全方位的樹立與強(qiáng)調(diào)，以提升產(chǎn)品差異化特點(diǎn)，進(jìn)而把產(chǎn)品推出市場。p時(shí)間節(jié)點(diǎn)：6月底 —8 月底6月份 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)剩余戶型具備銷售條件p 蓄勢期第 103 頁p控盤建議：在 6月份獲得銷售許可證前半個(gè)月 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)開放 19165平方米，均價(jià)6778元 /平方米，獲得銷售條件后正式銷售；其余 14302平方米將在 8月底開盤正式推出，以保證 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)整體均價(jià)達(dá)到 6865元 /平方米。銷售管理專業(yè)化銷售管理專業(yè)化p 準(zhǔn)備期第 97 頁從需求調(diào)查到定制化從需求調(diào)查到定制化到訪前的客戶服務(wù)到訪前的客戶服務(wù)在客戶到訪前，就開始收集如客戶的喜好、習(xí)慣以及對產(chǎn)品的需求等相關(guān)信息；以便在客戶來訪時(shí)可為其提供針對性的、體貼的、專署化的定制型服務(wù)。 大連小平島誕大連小平島誕生生體驗(yàn)國際風(fēng)情的現(xiàn)代生態(tài)之島生活體驗(yàn)國際風(fēng)情的現(xiàn)代生態(tài)之島生活推廣主題推廣目的客戶積累炒做話題利用不同層次的客戶渠道通過精準(zhǔn)營銷達(dá)成銷售業(yè)績開發(fā)客戶渠道促進(jìn)銷售實(shí)現(xiàn)中國富豪最高生活夢想實(shí)現(xiàn)中國富豪最高生活夢想 高檔顛峰享受高檔顛峰享受世界級濱海休閑生活世界級濱海休閑生活8月 25日開盤6月 15日公開工程配合8月底藍(lán)堡投入使用 10月 “慧谷星空 ”組團(tuán)封頂 樣板間投入使用銷售步驟 海鮮排擋正式銷售 “慧谷星空 ”組團(tuán)車位正式銷售別墅正式銷售“慧谷星空 ”組團(tuán) 1期開售前期認(rèn)購客戶換簽約“高地陽光 ”組團(tuán) 1期認(rèn)購“高地陽光 ”組團(tuán)開售“慧谷星空 ”組團(tuán)二期分 2次開售前期認(rèn)購客戶換簽約“高地陽光 ”組團(tuán) 2期推出準(zhǔn)備期第 91 頁p準(zhǔn)備期 p 營銷執(zhí)行策略p階段主要工作目標(biāo) —— 為 06年熱銷打下基礎(chǔ)p相應(yīng)銷售計(jì)劃 —— 主要針對 “ 智谷星空 ” 組團(tuán)已購客戶的換簽p體驗(yàn)的主體 —— 目標(biāo)客戶的渠道選擇p體驗(yàn)的基礎(chǔ)條件 —— 情景空間的打造及銷售物料的配合p體驗(yàn)組織者 —— 高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)與專業(yè)化培訓(xùn)的保障p體驗(yàn)的保障 —— 成熟的客戶服務(wù)體系，才能確?？蛻?“ 零流失 ”第 92 頁p階段主要營銷工作目標(biāo)：p準(zhǔn)備階段，醞釀初步的市場引爆與推廣，疏理、開發(fā)利用現(xiàn)有渠道，為 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)的順利上市做準(zhǔn)備p同時(shí)為項(xiàng)目 6月底公開及 8月底正式開盤做好鋪墊工作。 客戶聯(lián)誼主題活動濱海生態(tài)豪宅 情景模特 SHOW濱海生態(tài)豪宅 q讓客戶實(shí)際感覺到宣傳當(dāng)中的美景。p 情景體驗(yàn)動線設(shè)置第 71 頁售樓處 —— 人性化硬件及服務(wù)動線高潮動線高潮 —1— 藍(lán)堡售樓處藍(lán)堡售樓處重點(diǎn)重點(diǎn) :人性化服務(wù)體驗(yàn)人性化服務(wù)體驗(yàn)q售樓處設(shè)置兒童區(qū)，臺式合同范本展示柜等硬件，方便客戶需求；q用高檔次物業(yè)服務(wù)照顧到每一位客人。p 情景體驗(yàn)動線設(shè)置動線高潮1藍(lán)堡售樓處動線高潮 2樣板組團(tuán)及樣板間動線體現(xiàn) 3廣場及海水浴場動線高潮 3海鮮排擋動線體現(xiàn) 1山海大道動線體現(xiàn) 2社區(qū)內(nèi)動線動線體現(xiàn) 2社區(qū)觀光動線由于本項(xiàng)目規(guī)模超大，在短時(shí)間內(nèi)難以利用外部景觀進(jìn)行體驗(yàn)營銷，故售樓處作為高端生活方式體驗(yàn)地點(diǎn)的重要性則顯露無疑。q同時(shí)作為看房班車（社區(qū)班車）的起發(fā)點(diǎn)，通過這一高端公共渠道，吸引目標(biāo)客戶。p 營銷整體戰(zhàn)略模型第 44 頁常規(guī)操盤手法2次營銷傳播過程營銷傳播成本 x2住宅產(chǎn)品 客戶群 A商業(yè)產(chǎn)品 客戶群 B住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品客戶群 C產(chǎn)品價(jià)值最大化優(yōu)化營銷傳播過程降低營銷傳播成本客群的不斷放大公關(guān)活動 /營銷手段 /客戶通訊等新客戶的不斷加入產(chǎn)品升級 /形象不斷完善 /品牌傳播潮首開區(qū)的操作手法造就項(xiàng)目自身不斷壯大的源動力并形成持續(xù)向上推進(jìn)的驅(qū)動力潮勢營銷模型 —— 客戶自身升級以及與產(chǎn)品互動升級p 營銷整體戰(zhàn)略模型第 45 頁項(xiàng)目的吸引力來自綜合的優(yōu)勢 以濱海環(huán)境為代表的自然、以濱海環(huán)境為代表的自然、娛樂與休閑氛圍娛樂與休閑氛圍以餐飲商業(yè)為代表的居旅文化氛圍以餐飲商業(yè)為代表的居旅文化氛圍從超級大盤衍生的完善與有潛力的從超級大盤衍生的完善與有潛力的生活氛圍生活氛圍以別墅為代表的高尚居住以別墅為代表的高尚居住環(huán)境環(huán)境各方優(yōu)勢的綜合成就小平島核心競爭力統(tǒng)帥綜合優(yōu)勢的是小平島的優(yōu)異物業(yè)形態(tài) —— 低密度復(fù)合體以及其所創(chuàng)造的休閑、度假等生活情景p 項(xiàng)目營銷推廣戰(zhàn)略核心方向第 46 頁核心推廣方向確立的原則：核心推廣方向確立的原則：精神識別、復(fù)合統(tǒng)一精神識別、復(fù)合統(tǒng)一用以高尚居住為代表的融合其他內(nèi)涵的意識形態(tài)用以高尚居住為代表的融合其他內(nèi)涵的意識形態(tài)統(tǒng)領(lǐng)社會認(rèn)知統(tǒng)領(lǐng)社會認(rèn)知p 自然濱海環(huán)境 增進(jìn)了 項(xiàng)目居住娛樂與休閑感p 餐飲文化 豐富了 項(xiàng)目居住的生活性與舒適感p 綜合物業(yè) 體現(xiàn)了 居住的和諧性與完善性p 超級大盤 賦予了 項(xiàng)目居住的包容性與未來性以高級別舒適型住宅居住形態(tài)引領(lǐng)項(xiàng)目整體形象與訴求各種類型的物業(yè)產(chǎn)品都是對舒適型居住感的完善和支持而別低密度產(chǎn)品則是提升其他產(chǎn)品類型價(jià)值的物質(zhì)條件和精神基礎(chǔ)低密度住宅公寓 大排檔 商業(yè) ……p 項(xiàng)目營銷推廣戰(zhàn)略核心方向第 47 頁銷售周期銷售周期06年 6月 06年 10月 07年 07年 6月 08年 09年 10年 10年 6月 11年 12年中高層與小高層產(chǎn)品55億元海鮮排擋B區(qū)分時(shí)度假產(chǎn)品（酒店） 8億元花園洋房 25億元n“一城一城 ”——”—— 中央中央居住區(qū)（居住區(qū)（ CLD））n營造項(xiàng)目高端社營造項(xiàng)目高端社區(qū)的人氣基礎(chǔ)與品區(qū)的人氣基礎(chǔ)與品牌基礎(chǔ)牌基礎(chǔ)A區(qū)公館 12億元3億元寫字樓15億元?jiǎng)e墅n“一灣一灣 ”——”—— 中央中央休閑區(qū)（休閑區(qū)（ CED））n配合社區(qū)的逐步配合社區(qū)的逐步成型，塑造中央休成型，塑造中央休閑區(qū)的形象閑區(qū)的形象7億元聯(lián)排n“一鎮(zhèn)一鎮(zhèn) ”——”—— 中央中央別墅區(qū)（別墅區(qū)（ CVD））n提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，塑造項(xiàng)目推廣主調(diào)塑造項(xiàng)目推廣主調(diào)性。 真正的現(xiàn)代貴族居旅首選地—— 小平島源自大連，超越大連第 32 頁p 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉p 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)稀缺超大規(guī)模低密度高檔新技術(shù)（無輻射、毛細(xì)血管輻射采暖地源熱泵等）產(chǎn)品多樣，配套齊全自然的、和諧的、濱海的、世界級的中國高尚生活第 33 頁p 景觀優(yōu)勢：獨(dú)具的、不可復(fù)制的 “ 靠山面海 ” 地勢；廣袤的海洋自然景觀 ；風(fēng)水（依山傍水、正南偏東 15度、北高南低、四水歸池）無塵小平島… …p 配套優(yōu)勢：高檔附屬休閑、商務(wù)、娛樂設(shè)施及服務(wù)功能；p 品牌優(yōu)勢：發(fā)展商具備一定品牌、實(shí)力的優(yōu)勢；居住小平島 第 23 頁碼頭：大眾 /旅游 ? 部分私家獨(dú)享碼頭碼頭p產(chǎn)品完善p突出私有概念；p豐富海濱道路的娛樂、休閑設(shè)施；p加強(qiáng)體驗(yàn)的主題。p 樓層限制在 812層之間，樓間距合理，與其他海景樓盤相比，已具備較高舒適度。第 1 頁體驗(yàn)魅力之島體驗(yàn)魅力之島小平島項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告小平島項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告2023年年 5月月 31日日第 2 頁整體營銷定位策略整體營銷定位策略 首開期營銷策略首開期營銷策略產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位 首開期營銷推廣方案首開期營銷推廣方案p報(bào)告框架報(bào)告框架銷售組織管理銷售組織管理第 3 頁產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位p 目錄第 4 頁城市發(fā)展區(qū)邊緣城市發(fā)展區(qū)邊緣高新技術(shù)園區(qū)本項(xiàng)目七賢嶺工業(yè)園，留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、動漫基地高校區(qū)城市化傾向城市化傾向p 產(chǎn)品特征第 5 頁? “兩城三星 ”：兩城是指主要城區(qū)和新城區(qū)216。p 產(chǎn)品特征第 12 頁q 大連安達(dá)圣島集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，酒店業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)綜合發(fā)展的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)q 把追求科技進(jìn)步作為企業(yè)發(fā)展的原動力開發(fā)商背景開發(fā)商背景開發(fā)商自有資源開發(fā)商自有資源q 擁有酒店業(yè)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)q 擁有開發(fā)辦公等公建類物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，住宅類物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對較少q 有一定的現(xiàn)金流承受能力q 有一定的政府資源開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)q 樹立品牌，打造形象q 實(shí)現(xiàn)銷售回款，爭取最大利潤p 產(chǎn)品特征第 13 頁大 大 連綜合配套導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向環(huán)境導(dǎo)向中央居住區(qū)中央別墅區(qū)人居島人居島自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)餐飲娛樂度假觀光體驗(yàn)式消費(fèi)休閑商業(yè)休閑島休閑島 海主題p 產(chǎn)品核心特征分析第 14 頁海主題海主題觀海景觀海景眼球經(jīng)濟(jì)眼球經(jīng)濟(jì)一級消費(fèi)一級消費(fèi) 二級消費(fèi)二級消費(fèi) 三級消費(fèi)三級消費(fèi)吃海鮮吃海鮮洗海澡洗海澡吹海風(fēng)吹海風(fēng)踏海灘踏海灘買海貨買海貨住海邊住海邊聽海濤聽海濤戲海浪戲海浪釣海魚釣海魚游海島游海島婚慶經(jīng)濟(jì)婚慶經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)高端高端會議會議培訓(xùn)培訓(xùn)私家海灘私家海灘私家游艇私家游艇p 產(chǎn)品核心特征分析第 15 頁產(chǎn)業(yè)復(fù)合p關(guān)鍵詞海洋 文化 規(guī)模生態(tài) 宜居 高檔第 16 頁廣場之島廣場之島德國廣場奧地利小廣場歐洲飲食休閑廣場秘魯西班牙風(fēng)情廣場p產(chǎn)品完善各種不同主題、建筑風(fēng)格的廣場散落在社區(qū)之中，既為客戶提供休閑娛樂的場所，同時(shí)也是提升社區(qū)文化品格的手段。第 24 頁Minigolf:旅游－－社區(qū)－－會員專用Mini golf/水上水上 golf訓(xùn)練場訓(xùn)練場p產(chǎn)品完善p通過高端休閑項(xiàng)目提升項(xiàng)目檔次；p獨(dú)有的海濱風(fēng)光 GOLF球場。 享受全世界p 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉第 34 頁p 濱海而居的高尚生活形態(tài)濱海而居的高尚生活形態(tài)p 復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系p 娛樂輕松的居旅氛圍娛樂輕松的居旅氛圍p 比肩全球的高端生活享受比肩全球的高端生活享受p 項(xiàng)目營銷定位世界級的人居理想第 35 頁世界級的人居理想 —— 生態(tài)之島、魅力之都文化之城文化之城 體驗(yàn)之灣體驗(yàn)之灣 宜居之鎮(zhèn)宜居之鎮(zhèn)教育教育 國際學(xué)校 雙語幼兒園培訓(xùn)培訓(xùn) 企業(yè)戴維營文化文化 “show” 場場 音樂會 展示會 發(fā)布會 服裝節(jié)從餐飲到飲食文化從餐飲到飲食文化 海鮮節(jié)娛樂娛樂 浴場 游艇 劃水 兒童游樂餐飲餐飲觀景觀景漫步漫步購物購物親水親水環(huán)境環(huán)境景觀景觀配套配套 生活配套 教育配套 商業(yè)娛樂配套交通交通 清軌 公交