【正文】 商品房平均交易價(jià)格提高幅度較大，其中， 2023年旅順商品住宅平均交易價(jià)格為 3760元 /平方米，比 2023年漲幅達(dá) 14%。由 03年均價(jià) 1000— 2023元 /平方米到 07年均價(jià) 4000— 6000元 /平方米，整體漲幅在 200%以上。 目前該區(qū)域在售的項(xiàng)目主要是藍(lán)灣 （ 后面闡述 ） ， 該項(xiàng)目為別墅項(xiàng)目 ， 別墅銷售最高單價(jià)近 2萬元 。 ? 品牌開發(fā)商規(guī)模開發(fā)，使得區(qū)域整體感強(qiáng)。 城市感相對(duì)較弱，產(chǎn)品偏于舒適型休閑居住，低密度，戶型偏大，其優(yōu)越的自然景觀對(duì)來自市區(qū)且注重自然環(huán)境的享受性客戶更具吸引力。 目前該區(qū)域在售的住宅項(xiàng)目主要是新加坡花園與東方戴維營(yíng)，主要消費(fèi)群體為教師、當(dāng)?shù)鼐用窦梆B(yǎng)老及大連市內(nèi)購房者。 產(chǎn)品類型： 36棟，多層（ 5層） 22棟、小高層（ 11層） 4棟，高層（ 18層） 5棟、 1棟 12層公寓（建筑面積 5400平方米） 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ? 交通便利，路網(wǎng)較密。 此區(qū)域除本區(qū)域自身客戶外，還有部分 養(yǎng)老及大連市內(nèi)購房者 ，此類客戶關(guān)注居住的交通便利和配套齊全性。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)普遍在 4600元至 6000元 /平方米之間。 ? 板塊發(fā)展較為成熟，客戶認(rèn)可度較高。 旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相對(duì)與旅順市區(qū)及水師營(yíng)區(qū)域，區(qū)域生活配套不完善，交通狀況有待改善，但區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及景觀優(yōu)于以上兩區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤有：華通和平海岸、中庚香海小鎮(zhèn)、美林西岸等。 總 戶 數(shù)： 約 2632戶，一期 686戶，二期 1946戶 。 ? 大學(xué)城建設(shè)和區(qū)域項(xiàng)目自身開發(fā)面積大，未來升值空間大。如此巨大的開發(fā)量，相對(duì)旅順區(qū)內(nèi)的 21萬人口，去化難度可想而知，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將面臨以下幾個(gè)問題：保持合理利潤(rùn)率的前提下，如何加快去化速度，也就是渠道創(chuàng)新和營(yíng)銷強(qiáng)化的問題； 如何在眾多的項(xiàng)目中，尋求差異化。 ◎ 產(chǎn)品類型方面： 旅順口區(qū)以多層、小高層及高層住宅為主，涵蓋別墅、公寓、普通住宅等多種類型。 ◎ 產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于提高項(xiàng)目品質(zhì)、抬高房?jī)r(jià)具有重要意義 區(qū)域高品質(zhì)產(chǎn)品的創(chuàng)新，多數(shù)體現(xiàn)在戶型方面，如躍層設(shè)計(jì)，半地下室設(shè)計(jì)、退臺(tái)式設(shè)計(jì)等，對(duì)于提升房?jī)r(jià)起重要作用。如東部區(qū)域的湯泉 未來區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目入市要充分考慮周邊項(xiàng)目的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)其未涉及到的領(lǐng)域來進(jìn)行研究，盡量避免陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格戰(zhàn)中。 ◎ 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房?jī)r(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房?jī)r(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩。而新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)入則帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引人口的遷入，刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求。 大連市別墅項(xiàng)目的供應(yīng)主要集中在中山區(qū)和西崗區(qū)，占總供應(yīng)量的 87%，對(duì)城市的依賴性很強(qiáng)。 從地理位置上來看 ，新供應(yīng)主要分布在市郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部一帶，藍(lán)灣和萬科溪之谷就屬于這樣的項(xiàng)目。 從銷售情況來看 ，藍(lán)灣項(xiàng)目一二期開盤當(dāng)天銷售完畢，溪之谷一期 71套也已經(jīng)銷售了 80% ，別墅市場(chǎng)被普遍看好。 另外國(guó)家政府對(duì)別墅產(chǎn)品的控制，使未來的別墅產(chǎn)品越來越少。其中一期占地 35萬平方米，建筑面積 20萬平方米，容積率 ，綠化率達(dá) 65% 。 銷售價(jià)格：總價(jià)款 295500萬，最高價(jià) 720萬元。 開盤時(shí)間： 07年 10月 27日 戶型面積：與一期相同， 175251平，地上兩層，每戶都贈(zèng)送私家車庫及半地下空間。 2期 47幢 ◎ 營(yíng)銷推廣方面 媒 體：電視、報(bào)紙、戶外等 階段推廣： 5月份開始會(huì)員積累。 √ 別墅產(chǎn)品全部采用二層設(shè)計(jì)，面積在 175251平方米之間，共 6種戶型。 √ 由國(guó)外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。 銷售情況： 1期別墅 71套，銷售 60多套（開盤銷售 50多套，房展期間成交了近 10套） 二推 80套山景洋房 開盤時(shí)間： 10月 10日 開盤價(jià)格： 71008600元 , 1層 86008400(最貴 ),送花園 ,半地下 ,車庫 . 2層 7100元 5層頂 8100元 戶型面積： 130155平方米 銷售率： 80%（房展期間成交近 20套） 階段推廣 2月 4日在富麗華舉行新品發(fā)布會(huì) 5月 1日溪之谷體驗(yàn)生活館落戶凱賓斯基酒店 6月 24日項(xiàng)目說明會(huì) 8月 25日 8萬平示范區(qū)啟動(dòng) 9月 8日開盤 參加房展 推廣主題： 原生山水，小鎮(zhèn)生活 賣點(diǎn)：原生山谷 ◎ 營(yíng)銷推廣 √ 位于城市西部，遠(yuǎn)離鬧市，取靜通幽。 √ 筑風(fēng)格為西班牙風(fēng)格，以西班牙風(fēng)格為主題，持續(xù)推廣，舉行系列活動(dòng)，關(guān)注度高。 ◎ 從風(fēng)格看，以歐式風(fēng)格為主。 ◎ 銷售手段均采用會(huì)員制，后期收取意向金，從目前銷售情況看，均比較理想。 √ 項(xiàng)目位于交叉路口，是旅順通往旅順開發(fā)區(qū)的必經(jīng)之路，有噪聲污染及尾氣污染。同時(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新將會(huì)使本項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力。 √ 不同的客戶群對(duì)景觀的要求不盡相同，外地客戶群，對(duì)海景資源尤為重視，大連本地的客戶群則多選擇山景。 （二）地塊情況 地塊所在區(qū)域地形呈狹長(zhǎng)形，東西寬約為 ，整個(gè)地塊綿延于山谷間。 （三）項(xiàng)目環(huán)境綜述分析 地塊位于旅順老城區(qū)與旅順經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，交通便利，周邊無新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但片區(qū)認(rèn)知度較低。另外，從總體開發(fā)情況來看，項(xiàng)目周邊還尚未形成濃厚的開發(fā)氛圍，整體認(rèn)知度較為不理想。在眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的前提下，這一優(yōu)勢(shì)將直接壓制中小開發(fā)商的運(yùn)作。 ◎ 充分借勢(shì)合生的品牌效應(yīng)，抓住市場(chǎng)有利契機(jī)，強(qiáng)勢(shì)推出全新推廣理念，可獲得市場(chǎng)認(rèn)可； ◎ 城市“西拓”、中科院科技創(chuàng)新園帶來的朝陽產(chǎn)業(yè)，為項(xiàng)目帶來遠(yuǎn)期投資升值的潛力； ◎ 本案的大生態(tài)、邊緣社區(qū)中的度假養(yǎng)生理念將給旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊； ◎ 目前整個(gè)旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍， 30萬落戶政策等有利因素為項(xiàng)目未來的銷售帶來較好的市場(chǎng)前景優(yōu)越的自然及旅游條件將會(huì)吸引眾多來旅順養(yǎng)身、度假的外地客源。敢于超前消費(fèi)，同時(shí)他們理智、成熟、有主見，消費(fèi)沒有盲動(dòng)性。 項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)越的自然環(huán)境、深厚的人文歷史背景、以及與城市中心適中的距離，都深深吸引了這部分客群。 他們收入很高，對(duì)于價(jià)格有較高的承受能力，但因?qū)嶋H的需求會(huì)選擇中小面積的高層住宅。旅順近來的房地產(chǎn)熱潮以及政府遠(yuǎn)景規(guī)劃的利好消息，吸引了部分大連投資客的青睞。 □ 未來新增大學(xué)的教職員工 未來規(guī)劃 10多所大學(xué)入駐旅順鹽場(chǎng)大學(xué)城，將帶來大批的教職員工客群。 首先，我們認(rèn)為應(yīng)該尊重客戶對(duì)度假養(yǎng)生的需求，因?yàn)槭撬麄冑徺I的目的，所以不能拋棄這樣的概念； 其次，本案在景觀上，與香海小鎮(zhèn)或藍(lán)灣比較，我們海景不具備最大優(yōu)勢(shì)，而“山谷”應(yīng)成為我們的附加大賣點(diǎn)考慮； 第三，本案針對(duì)客戶群多為有一定眼界和有文化的富裕人群，他們對(duì)居住的居住文化精神還有尊貴感還是十分重視的，所以我們建議導(dǎo)入“全新度假概念” ，一方面是與旅順?biāo)许?xiàng)目推廣概念有所差異（品位高于他們），讓人耳目一新； 結(jié)合合生集團(tuán)最優(yōu)勢(shì)的歐式建筑、豪華的 5星級(jí)酒店、豪華業(yè)主會(huì)所、高檔物業(yè)管理吸引客戶，在推廣上可以更成系統(tǒng)。 宮廷：代表了權(quán)力、尊貴、奢華、享受、享樂。 人生入境，一灣傾城 六、廣告語 七、項(xiàng)目主推案名 合生 景，景色，景致。 創(chuàng)意源起： 案名創(chuàng)意靈感源自于項(xiàng)目產(chǎn)品自身特質(zhì)歐式建筑，及項(xiàng)目所在地理位置周邊環(huán)境。兩岸精致的小丘，一處處葡萄園，綠樹掩映下的古堡宅院，風(fēng)景秀麗，水色迷人，素有“法國(guó)花園”的美稱。灣景繪 案名釋義 ： 灣，海灣。 對(duì)于地位顯赫的人，度假?zèng)Q不僅僅是一種生活，正如即將為您開啟的御景龍灣。這里風(fēng)光秀麗，景色迷人。 御景龍灣，毗鄰旅順老城區(qū)中心，僅北依太陽溝景區(qū)、西靠老鐵山景區(qū)，南仗將軍山之勢(shì)，前瞰老虎尾環(huán)抱下的避風(fēng)海港，東北對(duì)望黃金山和白玉山，如此三山抱一海的黃金格局，正是王侯將相靜養(yǎng)出仕的絕佳之地。 海岸度假生活，對(duì)大部分人來說都是一個(gè)奢侈的夢(mèng)，是一種偶爾的度假方式，只有少數(shù)人可以真正把家安在海邊。 尊貴、休閑、養(yǎng)生、投資、藝術(shù)、城市文明、品位格調(diào) …… 世界級(jí)海岸居住的精華，被御景龍灣一一萃取，象是住在波托菲諾、夏威夷、阿聯(lián)酋的迪拜、舊金山灣區(qū)、香港淺水灣 …… 向世界級(jí)海岸生活看齊，曾經(jīng)只屬于少數(shù)人擁有的物業(yè)，今天一一向您呈現(xiàn)。 第三步 :價(jià)值動(dòng)人 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)值精神的展現(xiàn)，項(xiàng)目宏觀價(jià)值的體現(xiàn)。 一、營(yíng)銷推廣策略 二、 營(yíng)銷推廣手段 （一）圈層營(yíng)銷，直效傳播 “物以類聚，人以群分”。 通過在北京、上海等地的合生會(huì)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，吸引外埠的合生會(huì)會(huì)員來旅順投資，購置房產(chǎn)。在大連，這樣的模式目前只被萬科、億達(dá)等少數(shù)成功開發(fā)商使用，并造成市場(chǎng)的轟動(dòng)和成效。 配合條件 √ 售樓處開始選址營(yíng)建 √ 新聞媒體統(tǒng)籌造勢(shì) √ 項(xiàng)目基地奠基及樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝已實(shí)施（圍檔廣告） √ 項(xiàng)目網(wǎng)站開始統(tǒng)籌營(yíng)建 √ 軟性宣傳稿及新聞稿造勢(shì) √ 銷售人員進(jìn)行開盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)已完成 (一 )入市期推廣策略 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 紙媒廣告造勢(shì)計(jì)劃： 項(xiàng)目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 宣傳企業(yè)品牌，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)專業(yè)理念解讀，在大連形成轟動(dòng)效應(yīng) √ 中國(guó)豪宅專家 —— 合生創(chuàng)展正式登陸大連 √ 中國(guó)豪宅專家，專為主流人士打造 軟文 對(duì)合生創(chuàng)展進(jìn)入大連進(jìn)行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 合生創(chuàng)展正式登陸大連 √ 合生創(chuàng)展能為大連帶來什么？ 媒體選擇： ◎ 報(bào)紙廣告：大連日?qǐng)?bào)、大連晚報(bào)、新商報(bào)、遼沈晚報(bào)、長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)等同時(shí)全面鋪開，同時(shí)打出合生登陸大連系列報(bào)稿，打響入市第一炮，在市場(chǎng)上產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)；同時(shí)所有報(bào)紙進(jìn)行軟性文章配合。 媒體記者、地產(chǎn)界人士 中國(guó)豪宅專家，合生創(chuàng)展來了 —— 合生創(chuàng)展，中國(guó)地產(chǎn)前三強(qiáng) 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 戶外廣告造勢(shì)計(jì)劃 戶外廣告創(chuàng)意（ 07年 11月 20日－ 12月 31日）： 媒體選擇： ◎ 道旗：旅順南路、旅順市區(qū)內(nèi)主干道 ◎ 戶外單立柱：沈大高速入口、機(jī)場(chǎng)附近、星海會(huì)展、人民路或凌水橋 ◎ 圍檔：利用項(xiàng)目工地圍檔樹立開發(fā)商形象 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 電視形象造勢(shì) √ 12 月 配合媒體新聞發(fā)布會(huì)電視新聞專題 √ 12月中旬 配合新聞發(fā)布會(huì)，在 大連市及遼寧省 新聞?lì)l道播放“合生創(chuàng)展在中國(guó)”專題廣告片 開盤前網(wǎng)絡(luò)宣傳 時(shí)間 工作 節(jié)點(diǎn)內(nèi)容 11月下旬 合生創(chuàng)展大連網(wǎng)站建設(shè) 完成網(wǎng)站初步建設(shè)工作； 12月中下旬 業(yè)內(nèi)網(wǎng)站宣傳 通過文字鏈接、新聞連接完成業(yè)內(nèi)信息傳遞功能； 12月下旬 新聞活動(dòng)發(fā)布 配合 PR活動(dòng)，在天健網(wǎng)、新浪網(wǎng)、精品樓盤網(wǎng)、搜房網(wǎng)進(jìn)行宣傳布，形成市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)極大關(guān)注； 主要選擇首頁新聞畫面宣傳； 08年 1月 2月 企業(yè)形象廣告發(fā)布 配合戶外廣告，進(jìn)行企業(yè)形象廣告發(fā)布，形成第一次廣告發(fā)布高峰； 主要選擇首頁大畫面拉頁廣告； 08年 3月后 項(xiàng)目形象廣告發(fā)布 進(jìn)行項(xiàng)目形象廣告發(fā)布，形成第二次廣告發(fā)布高峰； 主要選擇首頁大畫面拉頁廣告； 預(yù)熱期 階段主題 中國(guó)合，萬象生 訴求重點(diǎn) √ 合生創(chuàng)展恭祝全市人民新年快樂； √ 繼續(xù)進(jìn)行合生創(chuàng)展品牌宣傳，讓客戶全方位了解合生品牌，增強(qiáng)品牌美譽(yù)度，對(duì)品牌產(chǎn)生好感，從而為后續(xù)產(chǎn)品的導(dǎo)入奠定客戶基礎(chǔ)； √ 在冬季利用公關(guān)活動(dòng)將項(xiàng)目 濱海養(yǎng)生別墅 概念推向市場(chǎng)。 目標(biāo)消費(fèi)者、媒體記者 中國(guó)合，萬象生 —— 合生創(chuàng)展祝濱城人民新春快樂 第二階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 戶外廣告造勢(shì)計(jì)劃 戶外廣告創(chuàng)意（ 08年 1月 1日－ 2月 6日）： 媒體選擇： ◎ 道旗：旅順南路、旅順市區(qū)內(nèi)主干道 ◎ 戶外單立柱：沈大高速入口、機(jī)場(chǎng)附近、星海會(huì)展、人民路或凌水橋 ◎ 圍檔：項(xiàng)目工地圍檔重新更換形象 蓄勢(shì)期 階段主題 宮廷式濱海度假生活來了 訴求重點(diǎn) √ 導(dǎo)入項(xiàng)目概念形象，將項(xiàng)目高效、快速、準(zhǔn)確地切入市場(chǎng)，形成市場(chǎng)廣泛關(guān)注，為項(xiàng)目入市聚集人氣，奠定良好的基礎(chǔ) ,讓客戶能在第一時(shí)間理解合生項(xiàng)目的檔次定位，并產(chǎn)生好感，加深記憶； √ 配合項(xiàng)目核心概念，進(jìn)行大幅面的宣傳，在全市短時(shí)內(nèi)都認(rèn)識(shí)和了解本項(xiàng)目，并讓潛在客戶產(chǎn)生到現(xiàn)場(chǎng)咨詢和認(rèn)購欲望。御景龍灣帶你去歐洲 （ 2023年 3月中旬） 以歐洲游活動(dòng)，創(chuàng)造大眾輿論，展現(xiàn)合生地產(chǎn)大開發(fā)商魄力，吸引目標(biāo)客群關(guān)注并響應(yīng) 凡在項(xiàng)目首期開盤認(rèn)購的客戶，均有機(jī)會(huì)獲得免費(fèi)歐洲 5日游之旅 準(zhǔn)業(yè)主、目標(biāo)客戶群 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃三 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 3 蓄 勢(shì) 期 合生 18