【正文】 裝修項(xiàng)目，有利于提升項(xiàng)目檔次； ◎ 項(xiàng)目規(guī)劃星級(jí)酒店及高級(jí)會(huì)所，這是旅順市場(chǎng)比較欠缺的，將有利提升服務(wù)和配套水平。 他們不會(huì)被物欲的虛榮所躁動(dòng)，也不會(huì)為地位顯貴而浮華。他們對(duì)于選擇項(xiàng)目的品質(zhì)有很高的要求，特別是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境和配套要求很高。大學(xué)教職員工的購(gòu)買(mǎi)一般分為兩個(gè)等級(jí)，一種是一次置業(yè)的低收入群體，在旅順購(gòu)房會(huì)選擇二室或三室作為長(zhǎng)期居住使用。 宮廷，包含了所有能想到最好的東西，宮廷的建筑、宮廷的生活、宮廷的藝術(shù)、宮廷的文化 …… 現(xiàn)代的宮廷的概念，更主要側(cè)重在歐洲皇室的含義上，與本項(xiàng)目想表現(xiàn)的歐洲尊貴式生活完全吻合。龍灣，諳喻項(xiàng)目東側(cè)的海灣，也可理解有龍盤(pán)踞的海灣，項(xiàng)目項(xiàng)目客群的高端。 ◎ 這與本案項(xiàng)目的地理情況極為相似，同時(shí)本案前面有條鳳河，正是河谷上的建筑。 系列報(bào)稿一 度假旅游始于公元初，開(kāi)始是作為少數(shù)統(tǒng)治者消磨閑暇時(shí)間的一種需要，直到 18世紀(jì)，休閑度假也只是少數(shù)統(tǒng)治階級(jí)和富裕階層消磨閑暇的一種活動(dòng)，而并非大眾生活中的組成部分。 度假及生活，尊貴從容的開(kāi)始。 一種締造宮廷式別墅生活已經(jīng)來(lái)到，成就全球海岸生活的中國(guó)樣板。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的針對(duì)性十分強(qiáng)，而營(yíng)銷(xiāo)模式的選取，其根本則在于客戶圈層的確立：它必須讓特定的消費(fèi)群體走到一起來(lái)，這部分群體在消費(fèi)意識(shí)、經(jīng)濟(jì)條件、文化審美、生活習(xí)慣和品位等方面有諸多相通之處。 （三）始終保持項(xiàng)目足夠的社會(huì)關(guān)注度 ◎ 以合生品質(zhì)品牌為先導(dǎo)，產(chǎn)品理念為后盾 ； ◎ 堅(jiān)持項(xiàng)目口碑傳播 —— 別墅物業(yè)最最重要及有效的傳播手段； ◎ 名人、明星代言， 樹(shù)立榜樣，劃定社區(qū)人群，倡導(dǎo)具有作品價(jià)值的人生體驗(yàn)。 配合條件 √ 市內(nèi)售樓處開(kāi)放（包括內(nèi)外裝修、展板、模型、電話、傳真、電視及播放的規(guī)劃概念宣傳片等） √ 樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝已實(shí)施 √ 售樓資料到位 （二）預(yù)熱期推廣策略 第二階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 紙媒廣告造勢(shì)計(jì)劃： 項(xiàng)目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 宣傳企業(yè)品牌，加強(qiáng)企業(yè)人文關(guān)懷，在大連產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng) √ 中國(guó)合，萬(wàn)象生 √ 2023，中國(guó)，合 軟文 對(duì)合生創(chuàng)展進(jìn)入大連進(jìn)行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 合生創(chuàng)展品牌解讀 媒體選擇： ◎ 報(bào)紙廣告：大連日?qǐng)?bào)、大連晚報(bào)、新商報(bào)等同時(shí)打出合生創(chuàng)展新年問(wèn)候廣告； ◎ 雜志：高檔酒店 DM投放、合生會(huì)內(nèi)部刊物 ◎ 航空雜志及機(jī)票背面廣告 第二階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃一 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 2 預(yù) 熱 期 大連企業(yè)家 /職業(yè)經(jīng)理人新年聯(lián)誼酒會(huì) （ 2023年 1月底） 樹(shù)立項(xiàng)目在大連中高端階層人群影響力，吸引媒體關(guān)注并報(bào)道 新年前，通過(guò)與旅順口區(qū)政府 \大連晚報(bào)合作，由政府出面邀請(qǐng)大連各企業(yè)經(jīng)理、領(lǐng)導(dǎo)或與大連工商聯(lián)合會(huì)合作在香格里拉舉辦新年酒會(huì)，同時(shí)將項(xiàng)目作以宣傳。御景龍灣春季房交會(huì)展示 (2023年 3月下旬 ) 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品公眾形象 通過(guò)銷(xiāo)售道具對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行宣傳推廣，組織看樓車(chē)?yán)繕?biāo)客戶去樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)參觀；推出開(kāi)盤(pán)歐洲5日游活動(dòng)舉措 目標(biāo)消費(fèi)群 來(lái)了！宮廷式濱海別墅度假生活 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 戶外廣告造勢(shì)計(jì)劃 戶外廣告創(chuàng)意（ 08年 2月 18日－ 3月 31日）： 媒體選擇： ◎ 道旗：旅順南路、旅順市區(qū)內(nèi)主干道 ◎ 戶外單立柱：沈大高速入口、機(jī)場(chǎng)附近、星海會(huì)展、人民路或凌水橋選取點(diǎn)位 ◎ 候車(chē)亭：中山路、人民路等主干道沿線 ◎ 電梯廣告：高檔寫(xiě)字樓分眾傳媒 ◎ 圍檔：項(xiàng)目工地圍檔重新更換形象 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： 電視形象造勢(shì) √ 3 月初 中國(guó)別墅專(zhuān)家 —— 合生創(chuàng)展電視新聞專(zhuān)題； √ 3月中旬 配合示范區(qū)開(kāi)放，在大連及遼寧新聞?lì)l道播放示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng)盛況，并在電視廣告中推出開(kāi)盤(pán)歐洲 5日游活動(dòng)舉措。御景龍灣養(yǎng)生別墅樣板示范區(qū)全城開(kāi)放 （ 2023年 3月中旬） 創(chuàng)造大眾輿論，以樣板示范形象產(chǎn)生口碑傳播 邀請(qǐng)準(zhǔn)業(yè)主、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士及目標(biāo)客戶現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地觀摩，感受合生創(chuàng)展專(zhuān)業(yè)魅力及影響力 準(zhǔn)業(yè)主、地產(chǎn)人士、目標(biāo)客戶群 第三階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃二 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 3 蓄 勢(shì) 期 合生 第一階段戰(zhàn)術(shù)解讀： PR造勢(shì)計(jì)劃 序號(hào) 階段 活動(dòng)主題 活動(dòng)目的 活動(dòng)內(nèi)容 活動(dòng)對(duì)象 1 入 市 期 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨 — 合生創(chuàng)展媒體說(shuō)明會(huì) (2023年 12月中旬 ) 樹(shù)立開(kāi)發(fā)商及產(chǎn)品形象 邀請(qǐng)大連媒體記者前往北京 ,參觀合生北京項(xiàng)目 ,并在京津新城舉辦媒體說(shuō)明會(huì)，展示合生在各地所做的項(xiàng)目 ,讓大家對(duì)合生的品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)程度有更深的了解，同時(shí)闡明合生首次進(jìn)入大連的重要意義及對(duì)旅順口區(qū)產(chǎn)生的積極意義。正是以這樣的營(yíng)銷(xiāo)模式，一直在帶動(dòng)著銷(xiāo)售的成功和輝煌。 第六步 :圈子動(dòng)人 —— 營(yíng)造獨(dú)特圈子文化，穩(wěn)固品牌，提升附加值。 在大連旅順，美麗的軍港灣畔，一種尊貴、醇美的海岸生活正在興起。在山巒環(huán)抱、碧海天闊的中軸之地，度假即是養(yǎng)生聚氣，成就家族精神氣質(zhì)相承的府邸。 承德避暑山莊建造于 18世紀(jì)初，清朝的 康熙 、 乾隆 皇帝，每年大約有半年時(shí)間要在這里度過(guò)，皇親國(guó)戚們?cè)谶@里歡游放縱、游樂(lè)狩獵，同時(shí)又是皇帝處理 政治 、軍事 和 外交 等國(guó)家大事的第二個(gè)政治中心。盧瓦河谷 案名釋義 ： ◎ 法國(guó)的盧瓦河谷，又喻為“帝王谷”，它是歷朝法國(guó)國(guó)王最喜歡巡幸駐蹕的地方，歷來(lái)很多皇親貴族在這里度假修養(yǎng) ,至盡保留 300多座豪華莊園城堡。象征本案中堅(jiān)階層的目標(biāo)客層不為外物所左右，以思想引導(dǎo)事物向一定方向發(fā)展，駕御外物。古代宮廷的設(shè)計(jì)、建筑都特別追求雄偉壯觀和富麗華貴。隨著軟件園二期的陸續(xù)建成，其帶來(lái)的一次置業(yè)客群將成為本項(xiàng)目未來(lái)的主力客群，這部分客群月收入高，但通常首付能力有限，因此在一次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇中小面積戶型。旅順作為著名的旅游景點(diǎn)、生態(tài)化的居住環(huán)境吸引這部分客群。 他們有事業(yè)基礎(chǔ)及社會(huì)地位，積累了大量的財(cái)富，對(duì)未來(lái)充滿信心，生活自在、從容隨意，樂(lè)于親近自然，喜歡大山、海洋帶給他們的平靜、恬淡的人生。 二、項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo) 占地面積 23萬(wàn)㎡ 建筑面積 38萬(wàn)㎡ 高層住宅部分 24萬(wàn)㎡ 13棟高層， 4棟小高層，共 2715戶，戶型 90㎡ 2居， 60㎡ 1居 聯(lián)排別墅部分 10萬(wàn)㎡ 共 508棟，地上 200㎡ /棟（含地下 260㎡ /棟） 酒店及酒店公寓酒店別墅部分 4萬(wàn)㎡ 公寓 120㎡大兩居；別墅： 300500㎡ /棟 高層 聯(lián)排 酒店 PART 3 定 位 篇 一、地塊動(dòng)態(tài)價(jià)值分析 旅順的偏遠(yuǎn)郊區(qū) 市政配套極度缺乏 交通不便 嚴(yán)重缺乏公共設(shè)施 缺乏商品房開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)為原始的農(nóng)業(yè) 原住居民為低收入農(nóng)民 周邊均為種植用地 地質(zhì)地貌比較復(fù)雜 區(qū)域缺乏升值概念 過(guò)去 周邊中科院已規(guī)劃建設(shè) 旅游業(yè)漸成規(guī)模 市政道路規(guī)劃完畢日趨成熟 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展 區(qū)域升值得到市場(chǎng)關(guān)注 現(xiàn)在 成為大連新城區(qū)延伸帶 大學(xué)城為核心的教育產(chǎn)業(yè)帶已成熟 軟件園為核心的 IT產(chǎn)業(yè)帶已成規(guī)模 周邊科技園區(qū)已落成 成為高知人群聚集區(qū) 市政配套公共設(shè)施完善 未來(lái) 旅順郊區(qū) 旅順新核心區(qū) 大連新城區(qū) 二、項(xiàng)目 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì)（ S） ◎ 開(kāi)發(fā)商具備很強(qiáng)的實(shí)力，品牌優(yōu)勢(shì)明顯，品牌在全國(guó)具備美譽(yù)度； 開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,對(duì)于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、園林的規(guī)劃等方面均有豐富經(jīng)驗(yàn)和研發(fā)能力，代表產(chǎn)品品質(zhì)的保證、客戶信心的保障，以及強(qiáng)勢(shì)推廣的能力。地塊規(guī)模較大，地勢(shì)相對(duì)平坦，地塊狹長(zhǎng)。本項(xiàng)目雖位于海邊，但為養(yǎng)殖區(qū)，因而應(yīng)著重對(duì)周邊景觀及環(huán)境的治理，只有社區(qū)整體環(huán)境提升了，產(chǎn)品才能夠在高起點(diǎn)上繼續(xù)增值。 不同點(diǎn)： √ 本項(xiàng)目較以上二個(gè)項(xiàng)目更偏遠(yuǎn)，車(chē)程長(zhǎng)。 ◎ 從宣傳理念看，以生態(tài)、山、海、林為主，突出私密性好，適宜養(yǎng)生。 產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排別墅、疊拼、多層、小高層、高層、公寓、老年住宅、公建 建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格 萬(wàn)科溪之谷 一期 示范區(qū) 首推： 71套聯(lián)排別墅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月 8日 戶型面積： 220平（地上三層，送半地下一層） 銷(xiāo)售價(jià)格：總價(jià)款在 300400萬(wàn)之間，單價(jià)：兩側(cè)戶型為 18000元，中間為 15000元。 9月 17日海邊獨(dú)棟示范區(qū)開(kāi)放 9月 29日開(kāi)盤(pán) 參加房展及億達(dá)旗下項(xiàng)目的系列活動(dòng) 推廣主題： 深深的海洋，悠悠的時(shí)光 賣(mài) 點(diǎn)：海景，人工湖 √ 藍(lán)灣項(xiàng)目采用小獨(dú)棟設(shè)計(jì)，棟棟間距 6米左右，中間用 ，前庭花園裝修，贈(zèng)送中庭和后庭花園。 二推別墅 47幢。 （二）競(jìng)品分析 我們分別對(duì)市場(chǎng)上近期開(kāi)盤(pán)、關(guān)注度高、有代表性的在售別墅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查了解，從而分析目前別墅市場(chǎng)的狀況，這幾個(gè)項(xiàng)目分別是： 億達(dá)藍(lán)灣、萬(wàn)科溪之谷 藍(lán)灣 開(kāi)發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：旅順?biāo)訛? 項(xiàng)目規(guī)模：共 178棟獨(dú)棟別墅， 4幢觀海公寓。 從建筑風(fēng)格上看 ，目前，大連市場(chǎng)上是“歐風(fēng)”盛行，不論是美式院落還是地合生、西班牙風(fēng)格，都可以在大連的別墅中尋找到影子。平均每年推出都有 23個(gè)別墅項(xiàng)目，建筑面積 7萬(wàn)平方米。這已經(jīng)成為了“旅順的品牌化”推廣套路。 ◎ 同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是盡量規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段 旅順市場(chǎng)中的的同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很普遍。旅順本地購(gòu)買(mǎi)者多為回遷戶。 ? 煙大輪渡、土羊公路等交通的發(fā)展。 吸引客戶的關(guān)鍵點(diǎn)：便利交通、配套齊全?，F(xiàn)在售項(xiàng)目包括開(kāi)世嘉年、浪琴灣等。其中，住宅 12萬(wàn)平方米；獨(dú)立公建 3萬(wàn)平方米，規(guī)劃為大型景觀商業(yè)街。 ? 目前配套不完善，購(gòu)物、醫(yī)療、教育等設(shè)施不健全，生活不便利。 低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品搭配中以別墅為主。 （一）旅順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)竣工面積情況分析 （二）旅順的商品房 /住宅銷(xiāo)售 /空置面積情況 2023年，旅順的商品房銷(xiāo)售面積是 2023年的 5倍，住宅銷(xiāo)售面積是 2023年的 6倍，說(shuō)明旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)獲得迅猛發(fā)展，同時(shí)受竣工面積大幅增加影響，空置面積有所增加，全區(qū)房屋空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%。住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望受到抑制；其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；另外，今年國(guó)內(nèi)股市、基金等投資環(huán)境較好，分流了較多的房地產(chǎn)投資資金。 供地方向已完全向西 、 向北傾斜 ， 中心城區(qū)宗地主要為改造項(xiàng)目為主 。大醫(yī)新校園建成后，在校生規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)到 24000人。 軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為未來(lái)整個(gè)大連市的支柱產(chǎn)業(yè)，持續(xù)的政策扶持及資金投入將促進(jìn)旅順口區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程，本案地段升值潛力增大，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 根據(jù)十一五規(guī)劃，旅順城區(qū)建設(shè)將按照“一城”、“兩區(qū)”、“三帶”深入進(jìn)行。 城市發(fā)展規(guī)劃 北進(jìn) 西拓 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。隨著“十一五”大連國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)進(jìn)程的加快，臨港產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大連市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，已經(jīng)步入了成熟、快速的發(fā)展階段。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和 旅順口區(qū)納入主城區(qū) ，與老市區(qū)融為一體。發(fā)揮開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭帶動(dòng)作用，積極推進(jìn)雙島灣石化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，使西部沿海地區(qū)成為臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要區(qū)域。園區(qū)位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽廠新村，在旅順南路兩側(cè)及郭水路東側(cè)，一期規(guī)劃面積 9平方公里，二期 15平方公里。 高校的聚集形成教育文化氛圍，將使區(qū)域的文化氛圍得到有力提升。 這也說(shuō)明了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展良好，并沒(méi)有受到大盤(pán)波動(dòng)的影響。 宏觀市場(chǎng)小結(jié)： √ 宏觀調(diào)控政策對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃和套型面積已經(jīng)有較明顯作用，但對(duì)商品房住宅的價(jià)格控制影響并不明顯； √ 土地價(jià)格的上漲、建安及建筑材料價(jià)格上漲，加上國(guó)家金融、稅收等政策的進(jìn)一步調(diào)控，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷攀高，直接影響住宅價(jià)格進(jìn)一步上漲； √ 市區(qū)內(nèi) 7000元 /㎡單價(jià)已迫使廣大消費(fèi)者接受，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商力度的加大，使得對(duì)精裝修小戶型投資的熱情高漲，帶動(dòng)了中小戶型產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)的上漲； √ 軌道交通、市政項(xiàng)目已經(jīng)成為拉動(dòng)因素，帶動(dòng)了甘區(qū)邊緣地帶房?jī)r(jià)突破 6000元門(mén)檻，個(gè)別項(xiàng)目