【正文】 每年大約有半年時間要在這里度過，皇親國戚們在這里歡游放縱、游樂狩獵，同時又是皇帝處理 政治 、軍事 和 外交 等國家大事的第二個政治中心。木蘭圍場又稱清代皇家獵場，是皇帝、八旗子弟及王公貴族行圍打獵、習武的場所，這里林浪似濤，碧波萬頃，浩瀚無際。在山巒環(huán)抱、碧海天闊的中軸之地，度假即是養(yǎng)生聚氣，成就家族精神氣質相承的府邸。目的不同，但對于度假的源本和最高理想相同 御景龍灣，占三山環(huán)抱、一港碧海的上佳之地，憑籍合生創(chuàng)展 15年全國專業(yè)地產開發(fā)經驗，融匯全球建筑高品精華，開創(chuàng)一種尊貴享受的度假生活。 在大連旅順，美麗的軍港灣畔，一種尊貴、醇美的海岸生活正在興起。 第二步 : 精神動人 —— 確定項目高端品牌形象，傳播項目價值精神。 第六步 :圈子動人 —— 營造獨特圈子文化，穩(wěn)固品牌，提升附加值。 在實際操作中我們可以通過 合生會會員俱樂部 的帶動，以富有人情味、可參與性的活動，促進老客戶帶新客戶，形成以老帶新局面，加強對老客戶人際圈的吸引力，以持續(xù)的市場影響，觸動目標客戶群的敏感神經。正是以這樣的營銷模式，一直在帶動著銷售的成功和輝煌。 序號 銷售周期 階段劃分 1 入市期 — 2 預熱期 — 3 蓄勢期 — 4 開盤引爆期 — 三、首期開盤前推廣節(jié)點劃分 2023/11 12 2023/1 2 4 5 項目入市 首期開盤引爆 首期開盤前蓄勢 市場預熱 品牌宣傳 企業(yè)公關活動繼續(xù)深化企業(yè)品牌宣傳 項目概念定位與開盤前 的市場引銷，構造未來市場 配合首期物業(yè)開盤實現熱銷，達到階段銷售任務，同時提升項目與開發(fā)商品牌，確立在大連及中國東北地區(qū)行業(yè)領先地位 新年聯誼活動 樣板示范區(qū)開放、春季房交會 首期樓盤開盤 3 項目奠基、售樓處營建 入市期 階段主題 中國豪宅專家，合生創(chuàng)展來了 訴求重點 √ 營造項目工地及現場氣氛 ； √ 合生創(chuàng)展品牌宣傳為主，高姿態(tài)入市，開場需要制造一個轟動的市場效果； √ 通過有序、有目的的前期醞釀工作，引起市場對本項目的興趣，在一定范圍內初步建立項目的品牌形象。 第一階段戰(zhàn)術解讀： PR造勢計劃 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內容 活動對象 1 入 市 期 專業(yè)地產時代來臨 — 合生創(chuàng)展媒體說明會 (2023年 12月中旬 ) 樹立開發(fā)商及產品形象 邀請大連媒體記者前往北京 ,參觀合生北京項目 ,并在京津新城舉辦媒體說明會，展示合生在各地所做的項目 ,讓大家對合生的品質、專業(yè)程度有更深的了解，同時闡明合生首次進入大連的重要意義及對旅順口區(qū)產生的積極意義。 邀請資深健康養(yǎng)生專家、健康養(yǎng)生明星楊麗萍進行現場講座，闡明冬季養(yǎng)生的重要意義。御景龍灣養(yǎng)生別墅樣板示范區(qū)全城開放 （ 2023年 3月中旬） 創(chuàng)造大眾輿論，以樣板示范形象產生口碑傳播 邀請準業(yè)主、地產專業(yè)人士及目標客戶現場進行實地觀摩，感受合生創(chuàng)展專業(yè)魅力及影響力 準業(yè)主、地產人士、目標客戶群 第三階段戰(zhàn)術解讀： PR造勢計劃二 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內容 活動對象 3 蓄 勢 期 合生 （四）開盤引爆期推廣策略 第四階段戰(zhàn)術解讀： 廣告造勢計劃： 項目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 持續(xù)導入項目產品各大賣點 √ NOOSA灣、 BURAU灣 …… 一個灣一種精神 —— 御景龍灣，海岸聯排別墅即將榮耀開啟 √ 今日，尊享 御景龍灣，開啟現代宮廷式濱海度假生活 √ 比弗利山莊、霍克灣、長島 … 別墅是身份的象征 ———— 御景龍灣，海岸聯排別墅美景完美呈現 √ 一生一墅，始于 2023的盛世尊榮 √ 一生一墅，非凡門第的無上榮耀 軟文 對合生創(chuàng)展進入大連進行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 御景龍灣，宮廷別墅生活榮耀綻放 √ 合生創(chuàng)展，完美別墅締造者 媒體選擇： ◎ 報紙廣告：大連日報、大連晚報、新商報、遼沈晚報、長春日報、吉林城市晚報等同時進行項目開盤宣傳； ◎ 雜志：酒店 DM、合生北京、上海、廣州會員內部刊物 ◎ 機票、航空雜志廣告：尤其面對東北省一線城市航線進行發(fā)布 第四階段戰(zhàn)術解讀： PR造勢計劃一 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內容 活動對象 4 開 盤 引 爆 期 外埠巡展活動 （ 擇沈陽、長春、哈爾濱、大慶等。御景龍灣春季房交會展示 (2023年 3月下旬 ) 樹立開發(fā)商及產品公眾形象 通過銷售道具對產品進行宣傳推廣，組織看樓車拉目標客戶去樓盤現場參觀；推出開盤歐洲5日游活動舉措 目標消費群 來了！宮廷式濱海別墅度假生活 第三階段戰(zhàn)術解讀： 戶外廣告造勢計劃 戶外廣告創(chuàng)意（ 08年 2月 18日－ 3月 31日）： 媒體選擇： ◎ 道旗：旅順南路、旅順市區(qū)內主干道 ◎ 戶外單立柱：沈大高速入口、機場附近、星海會展、人民路或凌水橋選取點位 ◎ 候車亭：中山路、人民路等主干道沿線 ◎ 電梯廣告：高檔寫字樓分眾傳媒 ◎ 圍檔：項目工地圍檔重新更換形象 第三階段戰(zhàn)術解讀： 電視形象造勢 √ 3 月初 中國別墅專家 —— 合生創(chuàng)展電視新聞專題； √ 3月中旬 配合示范區(qū)開放，在大連及遼寧新聞頻道播放示范區(qū)開放活動盛況，并在電視廣告中推出開盤歐洲 5日游活動舉措。 √ 利用大連春季房交會契機，高調推出項目及產品形象，并適時推出開盤前優(yōu)惠舉措，吸引目標客戶關注； 配合條件 √ 樣板示范區(qū)全城開放 √ 房交會展位設計、物料設計制作 √ 全新概念推出并實施（包括圍檔廣告更換、戶外路牌廣告） （三）蓄勢期推廣策略 第三階段戰(zhàn)術解讀： 廣告造勢計劃： 項目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 以密集的廣告啟動，通過項目整體形象和概念的導入，引起市場對項目的持續(xù)關注 √ 從法國的盧瓦河谷到中國的承德避暑山莊 …… 度假是顯貴榮耀的象征 √ 從倫敦海德公園到河北木蘭皇家狩獵 …… 度假是貴族的精神傳承 √ 凡皇親貴胄度假養(yǎng)生之地，度假絕非僅只一種涵義。 配合條件 √ 市內售樓處開放（包括內外裝修、展板、模型、電話、傳真、電視及播放的規(guī)劃概念宣傳片等） √ 樓盤現場包裝已實施 √ 售樓資料到位 （二）預熱期推廣策略 第二階段戰(zhàn)術解讀： 紙媒廣告造勢計劃： 項目 廣告策略 系列廣告主題 硬廣 宣傳企業(yè)品牌，加強企業(yè)人文關懷，在大連產生轟動效應 √ 中國合，萬象生 √ 2023，中國，合 軟文 對合生創(chuàng)展進入大連進行廣泛宣傳、炒作，闡明入連重要意義 √ 合生創(chuàng)展品牌解讀 媒體選擇： ◎ 報紙廣告：大連日報、大連晚報、新商報等同時打出合生創(chuàng)展新年問候廣告； ◎ 雜志：高檔酒店 DM投放、合生會內部刊物 ◎ 航空雜志及機票背面廣告 第二階段戰(zhàn)術解讀： PR造勢計劃一 序號 階段 活動主題 活動目的 活動內容 活動對象 2 預 熱 期 大連企業(yè)家 /職業(yè)經理人新年聯誼酒會 （ 2023年 1月底） 樹立項目在大連中高端階層人群影響力，吸引媒體關注并報道 新年前，通過與旅順口區(qū)政府 \大連晚報合作，由政府出面邀請大連各企業(yè)經理、領導或與大連工商聯合會合作在香格里拉舉辦新年酒會，同時將項目作以宣傳。 ◎ 雜志：選擇合生會內部刊物將合生創(chuàng)展進駐大連信息發(fā)布出去，吸引有投資意向的會員注意。 （三）始終保持項目足夠的社會關注度 ◎ 以合生品質品牌為先導，產品理念為后盾 ； ◎ 堅持項目口碑傳播 —— 別墅物業(yè)最最重要及有效的傳播手段； ◎ 名人、明星代言， 樹立榜樣，劃定社區(qū)人群，倡導具有作品價值的人生體驗。 （二）情景體驗，氛圍營銷 在北京、深圳、廣州、上海等大城市里，我們看到，眾多成功項目尤其別墅項目都青睞“情景體驗，氛圍營銷”的模式。房地產營銷的針對性十分強，而營銷模式的選取，其根本則在于客戶圈層的確立：它必須讓特定的消費群體走到一起來，這部分群體在消費意識、經濟條件、文化審美、生活習慣和品位等方面有諸多相通之處。 第四步 :產品動人 —— 項目實景展示（示范區(qū)及樣板間），品質動人。 一種締造宮廷式別墅生活已經來到，成就全球海岸生活的中國樣板。 從歐洲的皇室家族到美洲的財富巨擘，他們創(chuàng)造了海岸生活文化，并使之成為世界的潮流。 度假及生活，尊貴從容的開始。 對于地位顯赫的人，度假決不僅僅是一種娛樂，正如即將為您開啟的御景龍灣。 系列報稿一 度假旅游始于公元初，開始是作為少數統(tǒng)治者消磨閑暇時間的一種需要，直到 18世紀，休閑度假也只是少數統(tǒng)治階級和富裕階層消磨閑暇的一種活動，而并非大眾生活中的組成部分。本案正在旅順風水最好，景色最好的軍港灣旁，突出海岸的特性； 繪：即是“匯”的諧音，又制“描繪美景”的意思，把項目最美麗的環(huán)境突出顯現 PART 4 視覺表現篇 主推 LOGO LOGO2 LOGO3 LOGO4 主推 LOGO部分延展 LOGO5 LOGO6 LOGO5部分延展 企業(yè)形象報稿 法國的盧瓦河谷，又喻為“帝王谷”，它是歷朝法國國王最喜歡巡幸駐蹕的地方，滋養(yǎng)了一代又一代法國人。 ◎ 這與本案項目的地理情況極為相似，同時本案前面有條鳳河，正是河谷上的建筑。同時我們又考慮到合生創(chuàng)展的項目案名以“景“字居多。龍灣，諳喻項目東側的海灣，也可理解有龍盤踞的海灣，項目項目客群的高端。御景龍灣 案名釋義 ： ◎ 御，尊貴與顯赫的代名詞 “御”為會意字，主大吉。 宮廷，包含了所有能想到最好的東西，宮廷的建筑、宮廷的生活、宮廷的藝術、宮廷的文化 …… 現代的宮廷的概念，更主要側重在歐洲皇室的含義上，與本項目想表現的歐洲尊貴式生活完全吻合。 四、項目定位語 “除了山海、養(yǎng)生之外，我們還有什么？” 四、項目定位語 “除了山海、養(yǎng)生之外，我們還有什么？” 合生的實力品牌 五星級酒店 豪華業(yè)主會所 歐式藝術的建筑 精裝的高檔公寓 歐式豪宅專家 歐式的皇家花園 歐式豪宅專家 尊貴的度假享受 尊貴身份的象征 歐洲生活的氛圍 高尚便利生活享受 歐洲尊貴生活場地 宮廷式濱海度假別墅生活區(qū) 定位闡釋： 宮廷：宮廷，是帝王居住的地方。大學教職員工的購買一般分為兩個等級，一種是一次置業(yè)的低收入群體，在旅順購房會選擇二室或三室作為長期居住使用。 這部分客戶多選擇 100平米以下的戶型作為投資首選，本項目中科院創(chuàng)業(yè)園的啟動，將帶動短線出租收益和長線項目升值，因此也會吸引客戶的投資。他們對于選擇項目的品質有很高的要求，特別是社區(qū)內部的環(huán)境和配套要求很高。 （二）高層產品主力客群 ： □ 大連市度假客群 多為大連高收入人群以及白領階層，有部分客群為現有軟件園、大學的高收入者。 他們不會被物欲的虛榮所躁動，也不會為地位顯貴而浮華。 項目 SWOT分析 —— 機會（ O） ◎ 周邊競爭較激烈； ◎ 目前周邊待開發(fā)地塊很多，未來將有大量盤源投入市場，在近距離內將有眾多項目展開激烈競爭； ◎ 項目開發(fā)周期相對較長，市場的不可預見風險系數較高。 ◎ 地塊依山臨海，自然景觀優(yōu)越， 北依太陽溝景區(qū)、西靠老鐵山景區(qū)，南仗將軍山之勢，前瞰老虎尾環(huán)抱下的避風海港，東北對望黃金山和白玉山，如此三山抱一海的黃金格局，是值得大力推廣賣點； ◎ 區(qū)域位于旅順避風港和旅順城區(qū)，旅游帶中心，交通便利， 中科院科技創(chuàng)新園輝煌在旁，彰顯高知人文價值 ； ◎ 體量較大產品多樣，可以滿足不同客戶的需求，而且酒店別墅和聯排別墅都有利于提升項目檔次； ◎ 旅順第一個高層全精裝修項目，有利于提升項目檔次； ◎ 項目規(guī)劃星級酒店及高級會所，這是旅順市場比較欠缺的，將有利提升服務和配套水平。作為一個城市邊緣型的大型地產項目，無一例外都要考慮到項目整體的可持續(xù)性發(fā)展空間。老城區(qū)配套可供此地塊借用，就目前生活配套而言本地塊較開發(fā)區(qū)的項目有一定優(yōu)勢。項目西鄰中科院大連科技創(chuàng)新園 , 東臨主干道鹽柏路距海灣較近 ,北部緊鄰次主干道郭水路 ,南部緊鄰鳳河生態(tài)景觀帶。本項目擁有山海的自然景觀，在合理利用景觀資源的優(yōu)勢上，可以吸引大連及外地的客戶群。 √ 購買別墅產品的客戶群，均有較強的經濟實力，擁有私家車，因而對項目位置及車程時間關注度較低。 √ 周邊為普通民宅，海水養(yǎng)殖場，以及來往的施工車輛，影響了項目