廣州合生創(chuàng)展珠江僑都項(xiàng)目可研報(bào)告(文件)
【正文】 ，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 542． 31 億元，同比增長(zhǎng) 8． 3%，增幅比去年大。 (數(shù)據(jù)來(lái)自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì) ) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好。 1. 住戶貸款期限延長(zhǎng)利率降低 中國(guó)人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，并降低利率，以支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲(chǔ)蓄存款 204． 44 元，同比增長(zhǎng) 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達(dá) 190 個(gè)，廣告費(fèi)總額為 5184． 4 萬(wàn)元，分別較 8 月增長(zhǎng) 19％及 16％，且均達(dá) 99 年月統(tǒng)計(jì)額的最高值，樓市進(jìn)入推盤高峰期。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 綜觀 99 年，市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng)，升降幅度超過(guò) 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢(shì)，售出率徘徊在 20%30%之間。 3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多，負(fù)擔(dān)重。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機(jī)會(huì)減少。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出64． 38 元，同比增長(zhǎng) 89． 4%，居今年各月增幅首位。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好，預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前 8 個(gè)月有所提高，達(dá)到今年的新高。近年來(lái)，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn) 升值提供了環(huán)境資本，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀(jì)形成新的城市中心。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而 本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有很強(qiáng)的 21 競(jìng)爭(zhēng)力。故高素質(zhì)的樓盤會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì)不斷提高，對(duì)居住環(huán)境亦要求越來(lái)越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹(shù)的綠化家園。其樓盤四周皆為老榕樹(shù)，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢(shì)。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650 平方米，開(kāi)發(fā)期為 4 年。 第三期：至 2002 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2預(yù)售商品房。 十三 . 財(cái)務(wù)分析（見(jiàn)附表） （珠江 僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （僑都項(xiàng)目總體成本估算表） （僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表） （僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤(rùn)約 億，稅后利潤(rùn)約 億元，銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 36%。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng) 25 目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能 力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第五期：至 2020 年，住宅和配套設(shè)施全面開(kāi)發(fā)完成建筑面積 萬(wàn)m2，僑都項(xiàng)目全面建成。 24 第一期：至 2000 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約 20 萬(wàn) m2預(yù)售商品房。 十 . 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約 億元，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。 逐漸樹(shù)立起“生活就是享受”的精品品牌，通過(guò)品牌策略在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。于是人們便接受了光 大花園，銷售也滿堂紅。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣一期又一期，“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活 22 方式己為普遍人接受。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來(lái)說(shuō)是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。現(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場(chǎng)較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶群相對(duì)狹窄的條件下，市場(chǎng)肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 定位原因： 1． 1 定位為中、高檔兼容市場(chǎng)目標(biāo)客戶群較為廣闊，有利于銷售。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè)，但大多數(shù)購(gòu)房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi)，只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類設(shè)施的成本，實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素。 （六） 市場(chǎng)主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購(gòu)房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。約 13 萬(wàn)戶左右 (780 萬(wàn) m2）。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 ) 以上數(shù)據(jù)表明，刺激消費(fèi)的政策己初步顯示出效果，居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng)，而由于實(shí)行房改政策，住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風(fēng)，提高了辦事效 率，對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正；另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實(shí)行拍賣、招標(biāo)，提高透明度，同時(shí)加大回收土地的力度， 99 年18 月商品房成交量比
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