【正文】 住宅空置面積 ㎡，同比增長%。 旅順商品房銷售情況 0 10 20 30 40 50 60 商品房銷售面積 (萬㎡ ) 住宅銷售面積 (萬㎡ ) 9 商品房空置面積 (萬㎡ ) 2023 2023 2023 2023 （三）旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷售價格 近兩年，旅順商品房平均交易價格提高幅度較大，其中， 2023年旅順商品住宅平均交易價格為 3760元 /平方米，比 2023年漲幅達 14%。 2023年旅順 商品住宅均價在 4500元 /平方米左右，預(yù)計 2023年住宅均價將達到 5000元 /平米。 20232023年旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷售價格變化圖 270033003760450050000100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023價格（四）區(qū)域市場特征 一級市場 ：整體上看，旅順土地儲備量充足，但中心城區(qū)地塊炙手可熱，且基本上都是幾千平方米的小面積地塊。 商品房市場 ：受大連擠出效應(yīng)與相關(guān)政策的影響 ,市場的需求得到有效釋放，此外由于旅順口區(qū)一直以來都被譽為大連的后花園，優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的空氣吸引了很大一批外來人員在此購房，因此消費者對旅順的商品房市場的關(guān)注度將逐步增強 價格變化 ： 0305市場快速上揚。由 03年均價 1000— 2023元 /平方米到 07年均價 4000— 6000元 /平方米，整體漲幅在 200%以上。 華通和平海岸 Ⅱ 馬德里堡 一品山水 陽光生態(tài)城 中庚香海小鎮(zhèn) 美林西岸 旅順開發(fā)區(qū) 圣帝莊園 獅城天下 新加坡花園 水晶城 啟新逸園 東方戴維營 開世嘉年 旅順老城區(qū) 藍灣 奧林匹克花園 塔河彎區(qū)域 西城故事 浪琴灣 HI空間 陽光書香院 咖啡街區(qū) 銘熙水岸 Ⅱ 茵特藍卡 旅順新城區(qū) 麓島蘭灣 海景華城 玫瑰花園 君悅天下 紅葉白云 世達嘉府 四、區(qū)域 板塊市場研究 （一）新城區(qū) 新城區(qū)包括旅順南路及水師營區(qū)域 旅順南路區(qū)域 隨著大連醫(yī)科大學(xué)、大連外國語學(xué)校院等大專院校搬遷進駐塔河灣大學(xué)城，以及軟件產(chǎn)業(yè)帶向西迅速滾動式發(fā)展，以塔河灣領(lǐng)銜的旅順南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥斫灰椎臒狳c區(qū)域。 目前城市屬性較差，但具有市區(qū)所不具備的較為稀缺的自然景觀。 低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品搭配中以別墅為主。 目前該區(qū)域在售的項目主要是藍灣 （ 后面闡述 ） ， 該項目為別墅項目 ， 別墅銷售最高單價近 2萬元 。由于是高端項目 ， 因而客戶群主要是以外地及大連高端消費群體為主 。 ? 區(qū)域優(yōu)勢： ? 自然景觀優(yōu)越，低密度產(chǎn)品居住舒適感強。 ? 別墅類產(chǎn)品，居住更為舒適。 ? 品牌開發(fā)商規(guī)模開發(fā)，使得區(qū)域整體感強。 ? 以稀缺的自然景觀為賣點，對有實力的客戶吸納力較強。 ? 區(qū)域劣勢： ? 距離市區(qū)較遠，城市屬性較弱。 ? 目前配套不完善，購物、醫(yī)療、教育等設(shè)施不健全，生活不便利。 城市感相對較弱，產(chǎn)品偏于舒適型休閑居住，低密度，戶型偏大，其優(yōu)越的自然景觀對來自市區(qū)且注重自然環(huán)境的享受性客戶更具吸引力。 水師營 2023年 12月旅順行政中心移師水師營，給水師營住宅市場的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的契機，提升了該區(qū)域的居住氛圍及消費能力。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目品質(zhì)感較差，高品質(zhì)項目稀缺。 目前區(qū)域住宅住宅售價在 4000元以上。 目前該區(qū)域在售的住宅項目主要是新加坡花園與東方戴維營，主要消費群體為教師、當(dāng)?shù)鼐用窦梆B(yǎng)老及大連市內(nèi)購房者。 開發(fā)商：大連民興房地產(chǎn)發(fā)展開發(fā)有限公司 項目地址：旅順口區(qū)水師營街道營順路 490號 建筑風(fēng)格：北美建筑風(fēng)格的居住社區(qū)。 占地面積：約 10萬平方米 建筑面積： 15萬平方米 綠化率 40%，共 1300戶，從 40150平方米，從一室一廳到四室兩廳的戶型設(shè)計。其中，住宅 12萬平方米；獨立公建 3萬平方米，規(guī)劃為大型景觀商業(yè)街。 產(chǎn)品類型： 36棟，多層（ 5層） 22棟、小高層（ 11層） 4棟，高層（ 18層） 5棟、 1棟 12層公寓（建筑面積 5400平方米） 區(qū)域代表項目 ? 區(qū)域優(yōu)勢 ? 交通便利，路網(wǎng)較密。 ? 生活配套設(shè)施齊全。 ? 區(qū)域劣勢： ? 人口居住密度較大，環(huán)境嘈雜。 ? 周邊無大型公園或大型綠地，空氣質(zhì)量不高。 此區(qū)域除本區(qū)域自身客戶外，還有部分 養(yǎng)老及大連市內(nèi)購房者 ，此類客戶關(guān)注居住的交通便利和配套齊全性。 （二）旅順市區(qū) 該區(qū)域是旅順口區(qū)的經(jīng)濟文化中心，生活配套設(shè)施齊備， 交通便利、配套成熟。 住宅項目也比較集中。現(xiàn)在售項目包括開世嘉年、浪琴灣等。 該區(qū)域住宅項目均價普遍在 4600元至 6000元 /平方米之間。 該區(qū)域的購房者早期以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前以外地個體經(jīng)營者和投資為目的的購房者。 開發(fā)商 :天津大眾集團大連建設(shè)開發(fā)公司 項目地址 :旅順口區(qū)白銀山下紅營子 產(chǎn)品類型 :公館、聯(lián)排別墅、多層小高層 ,高層 項目規(guī)模 :占地 ㎡，建面 23萬㎡，一期 1100戶 開盤日期 : 2023年 9月 16日 戶型面積 : 38260平方米 銷售價格 :小高層 4800元 /平米起價，戶型面積為 36— 90平米 多層 5500元 /平米起價，戶型面積為 90平米以上 物 業(yè) 費：為 1— ， 區(qū)域代表項目 ? 區(qū)域優(yōu)勢： ? 旅順市中心。 ? 配套齊全，道路交通更便利。 ? 板塊發(fā)展較為成熟，客戶認可度較高。 ? 區(qū)域劣勢： ? 屬于近幾年的熱點板塊之一 ,競爭激烈。 ? 此區(qū)域項目容積率高于其他版塊。 吸引客戶的關(guān)鍵點：便利交通、配套齊全。 旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相對與旅順市區(qū)及水師營區(qū)域，區(qū)域生活配套不完善，交通狀況有待改善，但區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及景觀優(yōu)于以上兩區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤有：華通和平海岸、中庚香海小鎮(zhèn)、美林西岸等。 該區(qū)域住宅項目售價普遍在 3800元至 6000元 /平方米之間 消費群體大多為外地人 ， 養(yǎng)老度假及投資者居多 。 （三）旅順開發(fā)區(qū) 開 發(fā) 商 ：大連中庚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地址 ：旅順開發(fā)區(qū)濱港路 項目規(guī)模 ：占地 26萬平方米，總建筑面積近 28萬平方米。 2期 16萬平方米。 總 戶 數(shù)： 約 2632戶，一期 686戶，二期 1946戶 。 開盤日期： 2023年 5月 戶型面積： 40170平方米 銷售價格：均價 4500元 /平方米 最高價 6180元 /平方米 區(qū)域代表項目 ? 區(qū)域優(yōu)勢： ? 土地平整 ,開發(fā)規(guī)模大。 ? 自然環(huán)境絕佳，適宜養(yǎng)老、度假。 ? 煙大輪渡、土羊公路等交通的發(fā)展。 ? 大學(xué)城建設(shè)和區(qū)域項目自身開發(fā)面積大，未來升值空間大。 ? 自然環(huán)境絕佳，適宜養(yǎng)老、度假 ? 區(qū)域劣勢： ? 目前生活配套不齊全，交通不便利，生活不方便。 吸引客戶關(guān)鍵點：無敵海景、整體規(guī)劃、升值空間。 （四）區(qū)域市場研判 ◎ 供求關(guān)系方面： 據(jù)不完全統(tǒng)計，旅順未來兩年的開發(fā)量應(yīng)在 400萬平左右，而且有近 200萬的開發(fā)量集中在中檔區(qū)域。如此巨大的開發(fā)量，相對旅順區(qū)內(nèi)的 21萬人口，去化難度可想而知，因此，在進行項目開發(fā)時將面臨以下幾個問題：保持合理利潤率的前提下，如何加快去化速度，也就是渠道創(chuàng)新和營銷強化的問題； 如何在眾多的項目中，尋求差異化。 ◎ 市場價格方面： 經(jīng)歷兩年的房價快速上揚以及相關(guān)政策的影響，旅順進入一個相對的房價平穩(wěn)期，但受大連大環(huán)境影響，加之自身擁有優(yōu)越的自然環(huán)境，因此從長遠上來看，旅順的房價還會有一定的上漲空間。 ◎ 客源發(fā)展方面： 從購房者的區(qū)域構(gòu)成來看，除旅順本地人以外，大連市內(nèi)及外省市的購房者占有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到約 80%的份額，主要是來大連養(yǎng)老和投資、在旅順工作和尋求發(fā)展的群體。旅順本地購買者多為回遷戶。 ◎ 產(chǎn)品類型方面： 旅順口區(qū)以多層、小高層及高層住宅為主，涵蓋別墅、公寓、普通住宅等多種類型。 ◎ 未來旅順市場供應(yīng)量空前，競爭加劇不可避免 目前市場在售項目剩余盤量及未來供應(yīng)激增至 400萬平米，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，目前已知供給量夠支持旅順房地產(chǎn)市場需求近四年時間。直接競爭加劇，激烈競爭在所難免。但是高品質(zhì)項目還是會供不應(yīng)求，而低素質(zhì)項目則會明顯滯銷，兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 ◎ 產(chǎn)品創(chuàng)新對于提高項目品質(zhì)、抬高房價具有重要意義 區(qū)域高品質(zhì)產(chǎn)品的創(chuàng)新，多數(shù)體現(xiàn)在戶型方面，如躍層設(shè)計，半地下室設(shè)計、退臺式設(shè)計等，對于提升房價起重要作用。 ◎ 旅順市場上對產(chǎn)品的需求具有區(qū)域性特征 旅順市場對于戶型面積的需求較為集中，以中小面積為主，要求戶型緊湊、功能性強。銷售較快的戶型面積基本集中在 60— 80平米，兩室一廳一衛(wèi)或兩室二廳一衛(wèi)設(shè)計為主； 100平米左右的戶型基本要求三室二廳一衛(wèi)設(shè)計。 ◎ 同區(qū)域錯位經(jīng)營，是盡量規(guī)避競爭的主要手段 旅順市場中的的同區(qū)域錯位經(jīng)營現(xiàn)象很普遍。如東部區(qū)域的湯泉 香格里及鑫馨佳園；旅順開發(fā)區(qū)的中庚 香海小鎮(zhèn)及華通 和平海岸。未來區(qū)域內(nèi)項目入市要充分考慮周邊項目的特點，發(fā)現(xiàn)其未涉及到的領(lǐng)域來進行研究，盡量避免陷入同質(zhì)競爭的價格戰(zhàn)中。 （五）旅順房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 : ◎ 環(huán)境為各項目推廣的第一要素 各項目的推廣主題以環(huán)境為第一推廣要素。好的環(huán)境結(jié)合好的景觀，在賦予其良好的升值前景，就是旅順各項目的主力推廣方式，而針對于產(chǎn)品的推廣則相形見絀。這已經(jīng)成為了“旅順的品牌化”推廣套路。 ◎ 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房價仍將上漲，但上漲速度將放緩 受旅順未來規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房價仍將上漲，但上漲速度將放緩。首先，房價上漲放緩是區(qū)域市場現(xiàn)狀；其次，未來市場供應(yīng)量激增，競爭空前激烈；再次，國家調(diào)控政策的影響依然存在；市內(nèi)房價上漲趨緩，間接影響旅順市場。 ◎ 市政建設(shè)的完善和區(qū)域的升值將吸引更多的外地購房者 主城區(qū)地位的確立，使得旅順口區(qū)具備了加快發(fā)展的條件。設(shè)施配套日益完善，城市建設(shè)進程加快。而新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)入則帶動了經(jīng)濟的發(fā)展，吸引人口的遷入，刺激對房地產(chǎn)的需求。 （一）大連別墅市場狀況 2023年以前大連的別墅市場一直都不溫不熱的發(fā)展著。 從供應(yīng)方面看，大連的別墅項目規(guī)模普遍較小，每年推向市場的供應(yīng)量也較少，從 2023年至2023年 ,共推出 14個別墅項目 ,總供應(yīng)量 。平均每年推出都有 23個別墅項目，建筑面積 7萬平方米。 大連市別墅項目的供應(yīng)主要集中在中山區(qū)和西崗區(qū)，占總供應(yīng)量的 87%，對城市的依賴性很強。 但由于別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏特色和建筑內(nèi)涵，缺乏創(chuàng)新以及開發(fā)企業(yè)缺乏精品意識，只注重控制成本，不重視產(chǎn)品質(zhì)量等一系列因素，使得大連的別墅市場銷售情況周期較長，也出現(xiàn)了一些停止銷售的情況。 五、別墅市場分析 進入 2023年，大連的別墅市場競爭開始日益激烈起來。 眾多樓盤都瞄準(zhǔn)了別墅市場，紛紛推出別墅項目，在萬科 ?溪之谷、藍灣等大型別墅社區(qū)相繼開放示范區(qū)之后，大連的別墅市場開始風(fēng)起云涌，一時間讓大連的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了從未有過的別墅“主流”，墅之爭在所難免。 從地理位置上來看 ，新供應(yīng)主要分布在市郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部一帶，藍灣和萬科溪之谷就屬于這樣的項目。 從建筑類型上看 ，單純的別墅社區(qū)比較少，大部分項目采取了別墅加少部分多層的建筑規(guī)劃模式，或者在綜合性社區(qū)內(nèi)，辟出部分面積建造別墅項目。除此之外，許多項目還打出了“空中墅”的概念，也就是在高層建筑中，推出部分大戶型躍層式單元，按照別墅的方式進行建造和管理，這也是目前大連市場上比較獨特的一種別墅類型。 從建筑風(fēng)格上看 ，目前，大連市場上是“歐風(fēng)”盛行，不論是美式院落還是地合生、西班牙風(fēng)格，都可以在大連的別墅中尋找到影子。 從銷售情況來看 ，藍灣項目一二期開盤當(dāng)天銷售完畢，溪之谷一期 71套也已經(jīng)銷售了 80% ，別墅市場被普遍看好。 從價格上看 ，目前在售的別墅項目單價直逼 2萬元。目前大連市內(nèi)高檔住宅的起價已經(jīng)逼近萬元，甚至很多戶型早已突破萬元大關(guān)，而對于別墅項目而言，價格隨著高檔住宅的價格上升，也略有上升，不過市內(nèi)別墅的價格明顯沒有與高檔住宅拉開距離，也是別墅熱銷的原因之一。 從市場需求看 ，大連的房地產(chǎn)市場并不是大連一地的市場，作為東北的出?？?，大連吸引著整個東北購房者的目光，再加上內(nèi)蒙古和北京等省市的購房者也開始把注意力轉(zhuǎn)向大連，市場蘊含的購買力遠遠超過了目前能探知的程度。 另外國家政府對別墅產(chǎn)品的控制，使未來的別墅產(chǎn)品越來越少。房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展態(tài)勢，消費者對房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期，都為別墅產(chǎn)品發(fā)展帶來的巨大的潛力。 通過以上分析可以看出，本項目開發(fā)別墅項目具有良好的市場時機。 （二）競品分析 我們分別對市場上近期開盤、關(guān)注度高、有代表性的在售別墅項目進行了調(diào)查了解，從而分析目前別墅市場的狀況，這幾個項目分別是： 億達藍灣、萬科溪之谷