【正文】 住宅空置面積 ㎡，同比增長(zhǎng)%。 旅順商品房銷售情況 0 10 20 30 40 50 60 商品房銷售面積 (萬(wàn)㎡ ) 住宅銷售面積 (萬(wàn)㎡ ) 9 商品房空置面積 (萬(wàn)㎡ ) 2023 2023 2023 2023 （三）旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格 近兩年，旅順商品房平均交易價(jià)格提高幅度較大，其中， 2023年旅順商品住宅平均交易價(jià)格為 3760元 /平方米，比 2023年漲幅達(dá) 14%。 2023年旅順 商品住宅均價(jià)在 4500元 /平方米左右，預(yù)計(jì) 2023年住宅均價(jià)將達(dá)到 5000元 /平米。 20232023年旅順口區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化圖 270033003760450050000100020233000400050002023 2023 2023 2023 2023價(jià)格（四）區(qū)域市場(chǎng)特征 一級(jí)市場(chǎng) ：整體上看，旅順土地儲(chǔ)備量充足，但中心城區(qū)地塊炙手可熱，且基本上都是幾千平方米的小面積地塊。 商品房市場(chǎng) ：受大連擠出效應(yīng)與相關(guān)政策的影響 ,市場(chǎng)的需求得到有效釋放，此外由于旅順口區(qū)一直以來(lái)都被譽(yù)為大連的后花園，優(yōu)美的自然環(huán)境和清新的空氣吸引了很大一批外來(lái)人員在此購(gòu)房，因此消費(fèi)者對(duì)旅順的商品房市場(chǎng)的關(guān)注度將逐步增強(qiáng) 價(jià)格變化 ： 0305市場(chǎng)快速上揚(yáng)。由 03年均價(jià) 1000— 2023元 /平方米到 07年均價(jià) 4000— 6000元 /平方米，整體漲幅在 200%以上。 華通和平海岸 Ⅱ 馬德里堡 一品山水 陽(yáng)光生態(tài)城 中庚香海小鎮(zhèn) 美林西岸 旅順開(kāi)發(fā)區(qū) 圣帝莊園 獅城天下 新加坡花園 水晶城 啟新逸園 東方戴維營(yíng) 開(kāi)世嘉年 旅順老城區(qū) 藍(lán)灣 奧林匹克花園 塔河彎區(qū)域 西城故事 浪琴灣 HI空間 陽(yáng)光書(shū)香院 咖啡街區(qū) 銘熙水岸 Ⅱ 茵特藍(lán)卡 旅順新城區(qū) 麓島蘭灣 海景華城 玫瑰花園 君悅天下 紅葉白云 世達(dá)嘉府 四、區(qū)域 板塊市場(chǎng)研究 （一）新城區(qū) 新城區(qū)包括旅順南路及水師營(yíng)區(qū)域 旅順南路區(qū)域 隨著大連醫(yī)科大學(xué)、大連外國(guó)語(yǔ)學(xué)校院等大專院校搬遷進(jìn)駐塔河灣大學(xué)城，以及軟件產(chǎn)業(yè)帶向西迅速滾動(dòng)式發(fā)展，以塔河灣領(lǐng)銜的旅順南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)交易的熱點(diǎn)區(qū)域。 目前城市屬性較差，但具有市區(qū)所不具備的較為稀缺的自然景觀。 低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品搭配中以別墅為主。 目前該區(qū)域在售的項(xiàng)目主要是藍(lán)灣 （ 后面闡述 ） ， 該項(xiàng)目為別墅項(xiàng)目 ， 別墅銷售最高單價(jià)近 2萬(wàn)元 。由于是高端項(xiàng)目 ， 因而客戶群主要是以外地及大連高端消費(fèi)群體為主 。 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： ? 自然景觀優(yōu)越，低密度產(chǎn)品居住舒適感強(qiáng)。 ? 別墅類產(chǎn)品，居住更為舒適。 ? 品牌開(kāi)發(fā)商規(guī)模開(kāi)發(fā)，使得區(qū)域整體感強(qiáng)。 ? 以稀缺的自然景觀為賣點(diǎn)，對(duì)有實(shí)力的客戶吸納力較強(qiáng)。 ? 區(qū)域劣勢(shì)： ? 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，城市屬性較弱。 ? 目前配套不完善，購(gòu)物、醫(yī)療、教育等設(shè)施不健全，生活不便利。 城市感相對(duì)較弱，產(chǎn)品偏于舒適型休閑居住，低密度，戶型偏大，其優(yōu)越的自然景觀對(duì)來(lái)自市區(qū)且注重自然環(huán)境的享受性客戶更具吸引力。 水師營(yíng) 2023年 12月旅順行政中心移師水師營(yíng)，給水師營(yíng)住宅市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的契機(jī)，提升了該區(qū)域的居住氛圍及消費(fèi)能力。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目品質(zhì)感較差，高品質(zhì)項(xiàng)目稀缺。 目前區(qū)域住宅住宅售價(jià)在 4000元以上。 目前該區(qū)域在售的住宅項(xiàng)目主要是新加坡花園與東方戴維營(yíng)，主要消費(fèi)群體為教師、當(dāng)?shù)鼐用窦梆B(yǎng)老及大連市內(nèi)購(gòu)房者。 開(kāi)發(fā)商：大連民興房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：旅順口區(qū)水師營(yíng)街道營(yíng)順路 490號(hào) 建筑風(fēng)格：北美建筑風(fēng)格的居住社區(qū)。 占地面積：約 10萬(wàn)平方米 建筑面積： 15萬(wàn)平方米 綠化率 40%，共 1300戶，從 40150平方米，從一室一廳到四室兩廳的戶型設(shè)計(jì)。其中，住宅 12萬(wàn)平方米；獨(dú)立公建 3萬(wàn)平方米，規(guī)劃為大型景觀商業(yè)街。 產(chǎn)品類型： 36棟，多層（ 5層） 22棟、小高層（ 11層） 4棟，高層（ 18層） 5棟、 1棟 12層公寓（建筑面積 5400平方米） 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ? 交通便利，路網(wǎng)較密。 ? 生活配套設(shè)施齊全。 ? 區(qū)域劣勢(shì)： ? 人口居住密度較大，環(huán)境嘈雜。 ? 周邊無(wú)大型公園或大型綠地，空氣質(zhì)量不高。 此區(qū)域除本區(qū)域自身客戶外，還有部分 養(yǎng)老及大連市內(nèi)購(gòu)房者 ，此類客戶關(guān)注居住的交通便利和配套齊全性。 （二）旅順市區(qū) 該區(qū)域是旅順口區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心，生活配套設(shè)施齊備， 交通便利、配套成熟。 住宅項(xiàng)目也比較集中?，F(xiàn)在售項(xiàng)目包括開(kāi)世嘉年、浪琴灣等。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)普遍在 4600元至 6000元 /平方米之間。 該區(qū)域的購(gòu)房者早期以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，目前以外地個(gè)體經(jīng)營(yíng)者和投資為目的的購(gòu)房者。 開(kāi)發(fā)商 :天津大眾集團(tuán)大連建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目地址 :旅順口區(qū)白銀山下紅營(yíng)子 產(chǎn)品類型 :公館、聯(lián)排別墅、多層小高層 ,高層 項(xiàng)目規(guī)模 :占地 ㎡，建面 23萬(wàn)㎡，一期 1100戶 開(kāi)盤日期 : 2023年 9月 16日 戶型面積 : 38260平方米 銷售價(jià)格 :小高層 4800元 /平米起價(jià)，戶型面積為 36— 90平米 多層 5500元 /平米起價(jià)，戶型面積為 90平米以上 物 業(yè) 費(fèi)：為 1— ， 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： ? 旅順市中心。 ? 配套齊全，道路交通更便利。 ? 板塊發(fā)展較為成熟，客戶認(rèn)可度較高。 ? 區(qū)域劣勢(shì)： ? 屬于近幾年的熱點(diǎn)板塊之一 ,競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 此區(qū)域項(xiàng)目容積率高于其他版塊。 吸引客戶的關(guān)鍵點(diǎn)：便利交通、配套齊全。 旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)與旅順市區(qū)及水師營(yíng)區(qū)域，區(qū)域生活配套不完善，交通狀況有待改善，但區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及景觀優(yōu)于以上兩區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤有：華通和平海岸、中庚香海小鎮(zhèn)、美林西岸等。 該區(qū)域住宅項(xiàng)目售價(jià)普遍在 3800元至 6000元 /平方米之間 消費(fèi)群體大多為外地人 ， 養(yǎng)老度假及投資者居多 。 （三）旅順開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi) 發(fā) 商 ：大連中庚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 ：旅順開(kāi)發(fā)區(qū)濱港路 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 26萬(wàn)平方米，總建筑面積近 28萬(wàn)平方米。 2期 16萬(wàn)平方米。 總 戶 數(shù)： 約 2632戶，一期 686戶，二期 1946戶 。 開(kāi)盤日期： 2023年 5月 戶型面積： 40170平方米 銷售價(jià)格：均價(jià) 4500元 /平方米 最高價(jià) 6180元 /平方米 區(qū)域代表項(xiàng)目 ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： ? 土地平整 ,開(kāi)發(fā)規(guī)模大。 ? 自然環(huán)境絕佳，適宜養(yǎng)老、度假。 ? 煙大輪渡、土羊公路等交通的發(fā)展。 ? 大學(xué)城建設(shè)和區(qū)域項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)面積大，未來(lái)升值空間大。 ? 自然環(huán)境絕佳，適宜養(yǎng)老、度假 ? 區(qū)域劣勢(shì)： ? 目前生活配套不齊全，交通不便利，生活不方便。 吸引客戶關(guān)鍵點(diǎn)：無(wú)敵海景、整體規(guī)劃、升值空間。 （四）區(qū)域市場(chǎng)研判 ◎ 供求關(guān)系方面： 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，旅順未來(lái)兩年的開(kāi)發(fā)量應(yīng)在 400萬(wàn)平左右，而且有近 200萬(wàn)的開(kāi)發(fā)量集中在中檔區(qū)域。如此巨大的開(kāi)發(fā)量，相對(duì)旅順區(qū)內(nèi)的 21萬(wàn)人口，去化難度可想而知，因此，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)將面臨以下幾個(gè)問(wèn)題：保持合理利潤(rùn)率的前提下，如何加快去化速度，也就是渠道創(chuàng)新和營(yíng)銷強(qiáng)化的問(wèn)題； 如何在眾多的項(xiàng)目中，尋求差異化。 ◎ 市場(chǎng)價(jià)格方面： 經(jīng)歷兩年的房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)以及相關(guān)政策的影響，旅順進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的房?jī)r(jià)平穩(wěn)期，但受大連大環(huán)境影響，加之自身?yè)碛袃?yōu)越的自然環(huán)境，因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)上來(lái)看，旅順的房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的上漲空間。 ◎ 客源發(fā)展方面： 從購(gòu)房者的區(qū)域構(gòu)成來(lái)看，除旅順本地人以外，大連市內(nèi)及外省市的購(gòu)房者占有相當(dāng)?shù)谋壤?，目前已?jīng)占到約 80%的份額，主要是來(lái)大連養(yǎng)老和投資、在旅順工作和尋求發(fā)展的群體。旅順本地購(gòu)買者多為回遷戶。 ◎ 產(chǎn)品類型方面： 旅順口區(qū)以多層、小高層及高層住宅為主，涵蓋別墅、公寓、普通住宅等多種類型。 ◎ 未來(lái)旅順市場(chǎng)供應(yīng)量空前，競(jìng)爭(zhēng)加劇不可避免 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目剩余盤量及未來(lái)供應(yīng)激增至 400萬(wàn)平米，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫，目前已知供給量夠支持旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求近四年時(shí)間。直接競(jìng)爭(zhēng)加劇，激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免。但是高品質(zhì)項(xiàng)目還是會(huì)供不應(yīng)求，而低素質(zhì)項(xiàng)目則會(huì)明顯滯銷，兩極分化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 ◎ 產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于提高項(xiàng)目品質(zhì)、抬高房?jī)r(jià)具有重要意義 區(qū)域高品質(zhì)產(chǎn)品的創(chuàng)新，多數(shù)體現(xiàn)在戶型方面，如躍層設(shè)計(jì)，半地下室設(shè)計(jì)、退臺(tái)式設(shè)計(jì)等，對(duì)于提升房?jī)r(jià)起重要作用。 ◎ 旅順市場(chǎng)上對(duì)產(chǎn)品的需求具有區(qū)域性特征 旅順市場(chǎng)對(duì)于戶型面積的需求較為集中，以中小面積為主，要求戶型緊湊、功能性強(qiáng)。銷售較快的戶型面積基本集中在 60— 80平米，兩室一廳一衛(wèi)或兩室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)為主； 100平米左右的戶型基本要求三室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)。 ◎ 同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是盡量規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段 旅順市場(chǎng)中的的同區(qū)域錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象很普遍。如東部區(qū)域的湯泉 香格里及鑫馨佳園；旅順開(kāi)發(fā)區(qū)的中庚 香海小鎮(zhèn)及華通 和平海岸。未來(lái)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目入市要充分考慮周邊項(xiàng)目的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)其未涉及到的領(lǐng)域來(lái)進(jìn)行研究，盡量避免陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格戰(zhàn)中。 （五）旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 : ◎ 環(huán)境為各項(xiàng)目推廣的第一要素 各項(xiàng)目的推廣主題以環(huán)境為第一推廣要素。好的環(huán)境結(jié)合好的景觀，在賦予其良好的升值前景，就是旅順各項(xiàng)目的主力推廣方式，而針對(duì)于產(chǎn)品的推廣則相形見(jiàn)絀。這已經(jīng)成為了“旅順的品牌化”推廣套路。 ◎ 受旅順未來(lái)規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房?jī)r(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩 受旅順未來(lái)規(guī)劃等宏觀利好因素影響，總體房?jī)r(jià)仍將上漲，但上漲速度將放緩。首先，房?jī)r(jià)上漲放緩是區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀；其次，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量激增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈；再次，國(guó)家調(diào)控政策的影響依然存在；市內(nèi)房?jī)r(jià)上漲趨緩，間接影響旅順市場(chǎng)。 ◎ 市政建設(shè)的完善和區(qū)域的升值將吸引更多的外地購(gòu)房者 主城區(qū)地位的確立，使得旅順口區(qū)具備了加快發(fā)展的條件。設(shè)施配套日益完善，城市建設(shè)進(jìn)程加快。而新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)入則帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引人口的遷入，刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求。 （一）大連別墅市場(chǎng)狀況 2023年以前大連的別墅市場(chǎng)一直都不溫不熱的發(fā)展著。 從供應(yīng)方面看，大連的別墅項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，每年推向市場(chǎng)的供應(yīng)量也較少，從 2023年至2023年 ,共推出 14個(gè)別墅項(xiàng)目 ,總供應(yīng)量 。平均每年推出都有 23個(gè)別墅項(xiàng)目，建筑面積 7萬(wàn)平方米。 大連市別墅項(xiàng)目的供應(yīng)主要集中在中山區(qū)和西崗區(qū)，占總供應(yīng)量的 87%，對(duì)城市的依賴性很強(qiáng)。 但由于別墅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏特色和建筑內(nèi)涵，缺乏創(chuàng)新以及開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏精品意識(shí)，只注重控制成本，不重視產(chǎn)品質(zhì)量等一系列因素，使得大連的別墅市場(chǎng)銷售情況周期較長(zhǎng)，也出現(xiàn)了一些停止銷售的情況。 五、別墅市場(chǎng)分析 進(jìn)入 2023年，大連的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始日益激烈起來(lái)。 眾多樓盤都瞄準(zhǔn)了別墅市場(chǎng)，紛紛推出別墅項(xiàng)目，在萬(wàn)科 ?溪之谷、藍(lán)灣等大型別墅社區(qū)相繼開(kāi)放示范區(qū)之后，大連的別墅市場(chǎng)開(kāi)始風(fēng)起云涌，一時(shí)間讓大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了從未有過(guò)的別墅“主流”，墅之爭(zhēng)在所難免。 從地理位置上來(lái)看 ，新供應(yīng)主要分布在市郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部一帶，藍(lán)灣和萬(wàn)科溪之谷就屬于這樣的項(xiàng)目。 從建筑類型上看 ，單純的別墅社區(qū)比較少，大部分項(xiàng)目采取了別墅加少部分多層的建筑規(guī)劃模式，或者在綜合性社區(qū)內(nèi)，辟出部分面積建造別墅項(xiàng)目。除此之外，許多項(xiàng)目還打出了“空中墅”的概念，也就是在高層建筑中，推出部分大戶型躍層式單元，按照別墅的方式進(jìn)行建造和管理，這也是目前大連市場(chǎng)上比較獨(dú)特的一種別墅類型。 從建筑風(fēng)格上看 ，目前，大連市場(chǎng)上是“歐風(fēng)”盛行，不論是美式院落還是地合生、西班牙風(fēng)格，都可以在大連的別墅中尋找到影子。 從銷售情況來(lái)看 ，藍(lán)灣項(xiàng)目一二期開(kāi)盤當(dāng)天銷售完畢，溪之谷一期 71套也已經(jīng)銷售了 80% ，別墅市場(chǎng)被普遍看好。 從價(jià)格上看 ，目前在售的別墅項(xiàng)目單價(jià)直逼 2萬(wàn)元。目前大連市內(nèi)高檔住宅的起價(jià)已經(jīng)逼近萬(wàn)元，甚至很多戶型早已突破萬(wàn)元大關(guān)，而對(duì)于別墅項(xiàng)目而言，價(jià)格隨著高檔住宅的價(jià)格上升，也略有上升，不過(guò)市內(nèi)別墅的價(jià)格明顯沒(méi)有與高檔住宅拉開(kāi)距離，也是別墅熱銷的原因之一。 從市場(chǎng)需求看 ，大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是大連一地的市場(chǎng)，作為東北的出?？?，大連吸引著整個(gè)東北購(gòu)房者的目光，再加上內(nèi)蒙古和北京等省市的購(gòu)房者也開(kāi)始把注意力轉(zhuǎn)向大連，市場(chǎng)蘊(yùn)含的購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了目前能探知的程度。 另外國(guó)家政府對(duì)別墅產(chǎn)品的控制，使未來(lái)的別墅產(chǎn)品越來(lái)越少。房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期，都為別墅產(chǎn)品發(fā)展帶來(lái)的巨大的潛力。 通過(guò)以上分析可以看出，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 （二）競(jìng)品分析 我們分別對(duì)市場(chǎng)上近期開(kāi)盤、關(guān)注度高、有代表性的在售別墅項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查了解，從而分析目前別墅市場(chǎng)的狀況，這幾個(gè)項(xiàng)目分別是： 億達(dá)藍(lán)灣、萬(wàn)科溪之谷