【正文】 關(guān)于阿凱笛亞項目 營銷思路提報 2023年 4月 1 在一切開始之前讓我們先來一起認(rèn)識 “阿凱笛亞” 寫在前面 2 大洋彼岸靈犀相應(yīng)的一方土地， 早在三千年前就以其豐富的資源吸引了無數(shù)的夢想追逐者 “ 這就是天堂” Arcadia第一位開發(fā)者 Elias J. “ Lucky” Baldwin驚嘆道： 3 Arcadia 起源於三千多年前 , Tongva/Gabrielino 印地安土著被豐富的水草吸引 在此從事打獵和聚集 . 第一個著名的開拓者為 Hugo Reid先生 , 西班牙政府給他土地 , 使他成為第一位私人土地的擁有人 , 他養(yǎng)牛 ,蓋房子和經(jīng)營土地 . 第一位真正有計畫的開發(fā)者是 Elias J. “ Lucky” Baldwin 先生 , 他在 1875年花了 20萬元 (1英畝 25元 )買下一塊很大的土地 , 因為 Lucky Baldwin 看見這片美麗土地的山麓 , 風(fēng)景 , 綠葉 , 橡樹而認(rèn)為這片沃土充滿潛力 . Lucky Baldwin 驚訝地說 ”這就是天堂” . 4 19世紀(jì) 5070年代瘋狂的掘金運(yùn)動促進(jìn)了 Arcadia 的發(fā)展 , 1903 年以 500居民成立為獨立的市 . 也證明了人們眼光的敏銳 從此 Arcadia 成為一個完整 ,優(yōu)秀 ,美麗 ,成功而且有美好傳統(tǒng)的城市 . 5 美加州華人購房城市排行榜阿凱笛亞市居首 ,屬于洛杉磯地區(qū)著名的富人區(qū) 在美國甚至整個世界， Arcadia聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。 華人喜歡 Arcadia ，有多方面原因，但最主要的有兩點 : 一是學(xué)區(qū)好， Arcadia高中的教學(xué)質(zhì)量，全美有名； 二是社區(qū)環(huán)境幽雅、安全。 6 Arcadia 阿凱笛亞 也將成為本案美好的開始 7 OK , Let’ s continue. 歡迎進(jìn)入中原視角 8 目 錄 第一部分 全案推導(dǎo)背景 第二部分 全案營銷策略基本觀點 第三部分 中原地產(chǎn)全程護(hù)航支持系統(tǒng) 9 第一部分 全案推導(dǎo)背景 市場分析︱客群分析︱項目分析 10 一切結(jié)論將首先從市場入手 (市場分析 ) A/2023年高端別墅市場總結(jié) B/2023年別墅市場競爭環(huán)境分析及本案競品分析 (聯(lián)排及小體量別墅重點 ) 11 A/2023年高端別墅市場總結(jié) 12 基于完備的市場調(diào)研 北京別墅市場呈現(xiàn)分區(qū)明顯 ,個性分明的特色 別墅狀況簡述 13 結(jié)合項目位臵 焦點集中“中央別墅區(qū)” 14 順義中央別墅區(qū)特點 連通空港區(qū)與中央商務(wù)區(qū)，交通位臵顯赫 老牌項目及新興諸多別墅大盤相對集中，形成成熟的區(qū)域規(guī)模效應(yīng)。 花園面積小，主要集中在 200— 400平方米。 容積率高，主要在 — 。 周邊配套相對完善，以形成較為成熟的國際化社區(qū)氛圍。 銷售穩(wěn)定，均價在￥ 12023— 16000元 /平方米。 客群以港、澳、臺人士為主。 租務(wù)市場活躍。 15 中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品總體狀況 位臵 機(jī)場高速、京順路沿線 分布 集中在溫榆河、白辛莊、北皋、天竺一帶 規(guī)模 占地 1520萬㎡為主 售價 平均 1202314000/㎡（精） 最低 10000/㎡ 最高 20230/㎡ 容積率 平均 最低 最高 綠化率 平均 40%50% 最低 30% 最高 80% 主力面積 500600㎡（ 330410㎡地上） 花園面積 200400㎡ 周邊環(huán)境 溫榆河沿岸，國際學(xué)校 客群特征 港澳臺人士為主，外企高層，私營業(yè)主，海歸派 租客特征 外企駐京管理層，使館人員 16 楊林版塊 葦溝版塊 順義白辛莊版塊 北皋版塊 依傍溫榆河流域包括以下四大版塊： 順義白辛莊版塊 ︱ 北皋版塊 ︱ 葦溝版塊 ︱ 楊林版塊 17 2023年高端別墅市場總結(jié) 18 ?別墅市場供需兩旺 ， 亞北區(qū)域成為別墅市場主流 ?別墅市場大盤時代熱銷 ， 規(guī)模及品牌效應(yīng)越發(fā)重要 ?別墅市場競爭日趨激烈 ， 各別墅項目為爭奪目標(biāo)客群 ， 推廣費(fèi)用激增 、營銷方式呈多元化 ?別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格呈多元化特征 ， 北美風(fēng)格仍是主流 ， 中式風(fēng)格及現(xiàn)代風(fēng)格別墅異軍突起 ， 倍受關(guān)注 ?重視環(huán)境景觀營造及樣板區(qū)的包裝 ， 強(qiáng)調(diào)視覺及感官沖擊 ?產(chǎn)品設(shè)計注重人性化及別墅生活的細(xì)微感受 ， 特色項目受市場追捧 ?自住客戶比例增加 ， 別墅價格穩(wěn)中有升 2023年高端別墅市場總結(jié) 19 B/2023年別墅市場競爭環(huán)境分析 (聯(lián)排及小體量別墅重點 ) 20 宏觀環(huán)境 新項目增多 2023年在亞北及順義地區(qū)將有 10多個高端項目推出或進(jìn)入強(qiáng)銷階段，在其他區(qū)域也將有諸多高端別墅項目進(jìn)入銷售期，別墅總供應(yīng)量將達(dá)至歷史最高水平。 (2023年 13季度的總供應(yīng)量 ) 售中項目持續(xù)熱銷 目前市場上銷售態(tài)勢良好的項目的二期、三期將陸續(xù)推出，市場美譽(yù)度已獲得廣泛傳播，所受到的市場關(guān)注將持續(xù)下去 21 聯(lián)排供應(yīng)量較少 2023年中央別墅區(qū)聯(lián)排供應(yīng)量稀少， 250萬左右總價出現(xiàn)一定空檔。 聯(lián)排整體水平與區(qū)域別墅產(chǎn)品檔次較大，熱銷產(chǎn)品仍為個別別墅大盤中的附帶產(chǎn)品。 當(dāng)前區(qū)域在售的聯(lián)排產(chǎn)品由于受到部分小體量別墅的影響，銷售遭遇瓶頸，大多問題歸結(jié)于產(chǎn)品規(guī)劃檔次與區(qū)域整體檔次有較大差距，目前熱銷之聯(lián)排產(chǎn)品仍為市場中部分熱銷大盤的附帶產(chǎn)品，憑借其大盤銷售慣性的趨勢，產(chǎn)生熱銷。 如優(yōu)山美地 C區(qū)中式別墅。 22 直接競爭對手 微觀環(huán)境 水青庭 /莫奈的花園 /優(yōu)山美地 C區(qū) /卓錦萬代 長島瀾橋 /香檳小鎮(zhèn)等 由于產(chǎn)品形態(tài) \區(qū)域及售價的原因?qū)Ρ景感纬芍苯痈偁? 23 水青庭 24 調(diào)研內(nèi)容 項目名稱 水青庭 物業(yè)公司 德宏物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi) 5元 園林風(fēng)格 無 建筑風(fēng)格 北美 SLOGAN 獨門獨院，新興墅種 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù) 面寬 / 9米 進(jìn)深 13米 /14米 地下室高度 無地下室 平臺面積 25平米 花園面積 100平米左右 地下室面積 無地下室 建筑面積 234平米和 299平米（僅 2種戶型） 主臥、客廳朝向 全朝南 道路寬度 8米左右 后續(xù)開發(fā)規(guī)模及類型 無后期 智能化水平 常規(guī)智能化水平 其他特點 社區(qū)緊鄰一片低檔住宅 總占地面積 5萬平米 供應(yīng)量 49棟（約 190戶） 現(xiàn)銷售區(qū)域 全開售 價格 均價 9000元 /平米 銷售情況 已簽約 20套左右，認(rèn)購 20套左右 租賃情況 租金在 3000美金左右 25 莫奈的花園 26 調(diào)研內(nèi)容 項目名稱 莫奈花園 物業(yè)公司 福環(huán)物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi) /月 園林風(fēng)格 藝術(shù)感小鎮(zhèn)休閑街區(qū) 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代派 HOUSE SLOGAN 溫榆河畔，空港地王 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù) 面寬 進(jìn)深 地下室高度 無 平臺面積 1540 花園面積 40200 地下室面積 無 建筑面積 183368 主臥、客廳朝向 南向 道路寬度 約 6米 后續(xù)開發(fā)規(guī)模及類型 48萬平方米，聯(lián)排、雙拼、雙躍、疊拼 智能化水平 基本齊全 總占地面積 總建筑面積為 60萬平方米 供應(yīng)量 一期 408套 現(xiàn)銷售區(qū)域 一期 價格 均價 7000 銷售情況 已銷售 176套，未售232套 27 優(yōu)山美地 C區(qū) 28 調(diào)研內(nèi)容 項目名稱 優(yōu)山美地 C區(qū) 物業(yè)公司 開發(fā)商 物業(yè)管理費(fèi) 10元 園林風(fēng)格 中式 建筑風(fēng)格 中式 SLOGAN 現(xiàn)代中式別墅，新建筑 MODEL 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù) 面寬 7米 進(jìn)深 17米 地下室高度 平臺面積 30平米左右 花園面積 100400平米 地下室面積 100200平米 建筑面積 256380平米 主臥、客廳朝向 南向和北向 道路寬度 20 米左右 后續(xù)開發(fā)規(guī)模及類型 A區(qū)即將開售， 150多套獨棟，總面積區(qū)間： 700800平米，地上面積區(qū)間： 500600平米 智能化水平 常規(guī)智能化水平，可視對講由業(yè)主自己裝 其他特點 會所帶雙語幼兒園，社區(qū)內(nèi)有公寓，但是不出售，租賃給會所和幼兒園的員工 總占地面積 1000畝 供應(yīng)量 231套 現(xiàn)銷售區(qū)域 C區(qū) 價格 獨棟為 600萬元 /套、雙拼為400萬元 /套、聯(lián)排 320萬元 /套 銷售情況 B、 C區(qū)已經(jīng)基本售磬 29 卓錦萬代 30 現(xiàn)場調(diào)研內(nèi)容 項目名稱 卓錦萬代 物業(yè)公司 物業(yè)管理費(fèi) /月 園林風(fēng)格 自然風(fēng)格 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 SLOGAN 無主義風(fēng)格建筑 產(chǎn) 品 數(shù) 據(jù) 面寬 9米 進(jìn)深 13米 地下室高度 平臺面積 25平方米 花園面積 平方米 地下室面積 72平方米 建筑面積 213350平方米 主臥、客廳朝向 南向 道路寬度 約 8米 后續(xù)開發(fā)規(guī)模及類型 獨棟、聯(lián)拼 智能化水平 高檔進(jìn)口 其他 由于地壇傳染醫(yī)院搬至附近，嚴(yán)重影響其銷售 總占地面積 126000平米 供應(yīng)量 247套 現(xiàn)銷售區(qū)域 一期 價格 20230元 銷售情況 自開盤僅售 5套，未售 134套 31 長島瀾橋 32 現(xiàn)場調(diào)研內(nèi)