【正文】 B：項目啟動期策略化解抗性本地營銷：最大可能挖掘?qū)嚯x無抗性的項目所在區(qū)域機構(gòu)和團購客戶（七所學(xué)校的老師）借力營銷：充分宣傳和利用EBD配套，強化主動式概念，化解對陌生區(qū)域的抗性
。當前已摘牌土地為前三塊兒地，開發(fā)期約三年。圖表58：項目產(chǎn)品定位規(guī)劃圖北歐簡約主義風(fēng)格；色彩淡雅，搭配簡潔；造型簡單，線條明快；質(zhì)感深沉，品味非凡。所在區(qū)域現(xiàn)有項目經(jīng)濟適用房類產(chǎn)品無法滿足這一巨大需求。沈北新區(qū)開發(fā)的蒲河新城，道義、輝山地區(qū)早兩年開發(fā)，普通多層、高層到洋房、聯(lián)排、別墅都受到了熱情追泵，價格快速上揚。 外灘項目于沈陽第一次提出了“主動式生活、主動式居住、主動式投資（理財）”的開發(fā)理念。移民之城，黃金道路，發(fā)展之城，與金融帝國紐約共同呼吸，與地中海共享風(fēng)情與浪漫。項目定位：沈北新區(qū)財富中心北歐風(fēng)情中高檔大型綜合社區(qū)項目地處沈北新區(qū)規(guī)劃中心，是沈北的商貿(mào)中心區(qū)、中央綠島，區(qū)域是新城中心，考慮項目周邊缺乏成熟配套，結(jié)合規(guī)劃與發(fā)展，項目以造城形態(tài)出現(xiàn)，有利于形成獨立的生活區(qū)。A. 區(qū)域周邊品牌開發(fā)商進駐帶來競爭壓力。G. 項目全新生活方式推出，引領(lǐng)地產(chǎn)全新理念，營銷發(fā)力。E. 北部生態(tài)商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來的資富、權(quán)富、知富階層購買力。C. 產(chǎn)業(yè)工人北遷為區(qū)域帶來的巨大的住宅需求。A. 北部EBD中心區(qū)的開發(fā)及沈北新區(qū)政府的建設(shè)。B. 北側(cè)和湖及沿河景觀帶可實現(xiàn)性未知。G. 緊鄰203國道，交通便利。D. 中央綠島濕地資源E. 地塊費用成本相對較低，易實現(xiàn)利潤。B. 和湖北岸為沈北新區(qū)中央生態(tài)商務(wù)區(qū)，為本項目提供有利配套。支撐區(qū)域骨架，為帶動區(qū)域發(fā)展提供保障。（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）圖表56：沈北新區(qū)2006年、2007年各項指標完成情況（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資實際利用外資規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值財政收入06年180億元184億元369億元07年19月圖表57：沈北新區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工園規(guī)劃A：六大特色產(chǎn)業(yè)保持三產(chǎn)平衡v 以農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點的輝山經(jīng)濟區(qū)v 以現(xiàn)代文化傳媒為重點的虎石臺經(jīng)濟區(qū)v 以物流商貿(mào)為重點的新城子經(jīng)濟區(qū)v 以優(yōu)質(zhì)米產(chǎn)業(yè)和七星山旅游為重點的西部經(jīng)濟區(qū)v 以林果產(chǎn)業(yè)和怪坡旅游為重點的東部經(jīng)濟區(qū)區(qū)域六大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為未來區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了平臺。其中，固定資產(chǎn)投資、實際利用外資兩項指標增長速度突出，這為后期產(chǎn)業(yè)投入打下良好基礎(chǔ)。v 道義區(qū)域內(nèi)的繁華商業(yè)廣場、步陽星級酒店等13個大項目。v 國家級龍頭企業(yè)：沈陽乳業(yè)、南京雨潤、華美畜禽、金石豆業(yè)、禾豐牧業(yè)、東亞種業(yè)、通威飼料等近20家國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)已相繼落戶于此。圖表52：陸港物流中心規(guī)劃圖 圖表53：沈北新區(qū)宜居城市規(guī)劃理念規(guī)劃 v 物流通道：依托沈北2小時的出海路、40分鐘的機場航空路及區(qū)內(nèi)公路鐵路干線密集、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達等立體交通網(wǎng)絡(luò)，沈北新區(qū)正規(guī)劃一個四通八達的陸港物流中心。 v 地鐵：地鐵二號線將延伸至道義地區(qū)，跨過北三環(huán)、沈北開發(fā)大道，再穿越蒲河和正在開工建設(shè)的蒲河大道，貫穿整個蒲河新城。v 輕軌：一條長達11公里的輕軌鐵路專用線已納入規(guī)劃，將鋪到蒲河新城。D：宜居的城區(qū)圖表50：沈北新區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 圖表51：沈北新區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃圖v 公路：2008年將投資10億，建設(shè) “六縱六橫”路網(wǎng)工程。C：綠色沈北、生態(tài)新城重點建設(shè)蒲河生態(tài)走廊和沈北生態(tài)旅游走廊——棋盤山風(fēng)景區(qū)、沈陽國家森林公園、怪坡風(fēng)景區(qū)和七星山風(fēng)景區(qū)被新區(qū)的“綠色規(guī)劃”有機串聯(lián)在一起形成沈北生態(tài)旅游走廊；投資15億元的蒲河整治工程，用兩年時間建設(shè)出一條40公里長的蒲河生態(tài)走廊。圖表48：沈北新區(qū)區(qū)位圖A：國家級新區(qū) 沈北新區(qū)是06年經(jīng)國務(wù)院批準成立的，國家綜合改革配套實驗區(qū)，它的成立將帶動區(qū)域整體發(fā)展并提升區(qū)域價值。小結(jié)：v 項目周邊公交、輕軌、地鐵三種交通方式一應(yīng)俱全，交通便捷，方便居民抵達市內(nèi)各大商圈，完成與市內(nèi)的溝通，成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟板塊之間的聯(lián)系紐帶。是區(qū)域內(nèi)的重要交通路線。是區(qū)域內(nèi)的重要交通路線。325路v 性　　質(zhì)：沈陽北站——虎石臺，共21站，途經(jīng)北塔、長客總站v 影　　響：方便區(qū)域內(nèi)人群出行，同時成為區(qū)域與北站經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的交通樞紐。將成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟板塊之間的聯(lián)系紐帶，市民從沈陽東部進出沈北新區(qū)的時間也將縮短。v 建設(shè)計劃：預(yù)計沈北地區(qū)輕軌將在2008年動工，3年內(nèi)通車。v 建設(shè)影響：橫跨市內(nèi)六區(qū)，連接沈陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、鐵西工業(yè)區(qū)和太原街商業(yè)區(qū)、北站經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大東區(qū)、沈北新區(qū)等客流集散地區(qū)，建成后將大大縮短虎石臺到市區(qū)的時間距離。B．地鐵三號線v 性質(zhì)：，西起寧官，經(jīng)過農(nóng)業(yè)高新區(qū)，東至虎石臺，設(shè)置19個站點。v 建設(shè)計劃：2006年11月開工，預(yù)計將于2010年通車。這樣的規(guī)劃理念及設(shè)計方案真正體現(xiàn)了大盤的氣度，同時為消費者提供了“如魚得水”生活的平臺。其中：以利用“魚”身體的頭和尾巴兩處位置設(shè)計公共空間，強化其公共性。項目以“如魚得水”的規(guī)劃理念為前提，結(jié)合地塊形狀，形成“魚”型規(guī)劃。A．價值珍稀城市土地日益趨緊的情況下，熱點片區(qū)逐年外拓，2006年以來，沈陽市規(guī)模住宅用地供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外的沈北新城、渾南新區(qū)及于洪新城，B．發(fā)展契機巨大依托蒲河景觀資源，成為全市乃至國家規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域；與城市西部工業(yè)走廊、渾南地區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)同步發(fā)展，本案借勢此力，發(fā)展契機巨大。E：項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)多樣，歐盟工業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工、輕紡服裝城、電子光纖等產(chǎn)業(yè)聚集。C：項目東臨棋盤山旅游區(qū)、西臨沈北大學(xué)城、南達沈陽市內(nèi)、北接鐵嶺城。圖表42：沈陽市三大發(fā)展區(qū)域示意圖 圖表43：沈北新區(qū)整體布局圖A：項目位于沈北新區(qū)――國家批準的第三大國家級新區(qū)。1139。5439。至4839。項目位于沈北新區(qū)內(nèi)，沈北新區(qū)坐標介于東經(jīng)123176。沈陽2008年人代會，已確定沈陽三環(huán)內(nèi)為主城區(qū)，沈陽建設(shè)成為千萬人口的大城市，未來十年新增長的300萬人口將主要以具有較強技術(shù)能力、知識水平的創(chuàng)新人群為主，這部分人群勤奮創(chuàng)業(yè)，思維活躍，必將帶來沈陽房地產(chǎn)市場的極度活躍和發(fā)展。同時成為東北發(fā)展的重點扶持區(qū)，未來將成為“東北第四增長極”。第四部分　項目價值分析圖表41：綠島規(guī)劃夜景沈陽沈北新區(qū)長期以來一直依托自然及景觀資源，發(fā)展農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。參考此三個區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀來預(yù)估下沈北區(qū)域未來兩年的增值能力至少保證在400600元/平，漲幅約在1012%左右。圖表38：項目（單位：元/平）1號線2號線07年均價中高檔60009000中低檔37005960價差230030400607價格增值730元/平1880元/平漲幅%36%參考樓盤r 1號線：領(lǐng)先國際城、千緣愛都國際、新湖四期、華鵬銀調(diào)尚層、亞美利加、第一城、漾日華庭、海逸詩閣r 2號線：五里河城、商會總部大廈、昌鑫置地、銀河國際大廈、華府天地、領(lǐng)先國際、沈陽財富中心、中央大學(xué)城、步陽江南甲第、SR國際新城、沿海國際中心、聽雨觀瀾（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）8． 發(fā)展?jié)摿脑鲋禎摿砜矗嫉娜齻€區(qū)域自2005年起步并發(fā)展壯大，現(xiàn)年平均增值能力在670元/平，年平均漲幅在15%以上。從地鐵沿線樓盤來看，自地鐵2號線承建以來，沿途項目價值均有較大提升。高層產(chǎn)品目前北部板塊沒有參考項目，但依市場數(shù)據(jù)及推斷經(jīng)驗，規(guī)模項目區(qū)域性較弱，即可參考南部板塊高層產(chǎn)品的增值能力，每年約在700900元/平，18%20%左右的漲幅。圖表35：項目（單位：元/平）品牌非品牌沈北南部沈北南部0607價格增值洋房1000別墅200013006001000漲幅洋房33%別墅40%27%27%22%參考樓盤品牌：r 南部：萬科城、金地國際花園、新加坡城、陽光100、恒大綠洲、泛美華庭、沿海國際中心、金地國際花園、釣魚臺7號、遠洋天地、假日伊麗雅特灣、新世界花園、浦江苑、河畔新城、陽光100r 沈北：大溪地、九如溪谷、中體花園一號、步陽江南甲第非品牌：r 渾南：坤泰新界、港基雙水岸、博榮水立方、理想新城、金水花城、上河城、SR國際新城、新華國際公寓、金水花城、在水一方、東方威尼斯、r 沈北：泉涌新鎮(zhèn)、七里香堤、翔鳳山水國際、水墨丹清、陽光洛可可、風(fēng)度泊林、水木康橋、山水文園、淺水灣、綠茵湖畔、雷明雅閣、香樹灣、中央大學(xué)城、富城儷景、大學(xué)城、瀚博西耶納、星城國際、富城時代、新街坊、瑞成萬芳園（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）5． 區(qū)位價差從區(qū)位來看，區(qū)域價格雖無可比性，但漲幅速度確存在一定相似，如按渾南高層的增長速度來看沈北多層、洋房的速度，則可知未來兩年，沈北的洋房類產(chǎn)品將年均漲幅20%左右。圖表34：項目（單位：元/平）長白島高層洋房07年均價島外47007000島內(nèi)510065000607價格增值4001500漲幅8%25%參考樓盤r 長白島內(nèi)：遠洋天地、萬科城、格林生活坊r 長白島外：新加坡城、釣魚臺7號（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）4． 品牌價差品牌給予項目溢價空間，目前來看，品牌對各類型產(chǎn)品均有較大的溢價支撐。且河景房的年增值能在強于非河景房約5%8%。從多層產(chǎn)品的市場表現(xiàn)來看，虎石臺區(qū)域多層價格與道義漲幅相近，如按此按估下虎石臺區(qū)域小高層的漲幅應(yīng)該在2025%左右。2008年11月，沈陽主城區(qū)商品房成交均價5034元，一環(huán)內(nèi)外主要樓盤價格都在5500元左右，三千多元的均價，將較強的吸引市場購買力?；⑹_普通產(chǎn)品與2006年相比，均價已增長8%以上，隨著蒲河島建設(shè)，區(qū)域中高檔產(chǎn)品需求釋放，本案在一般增值和產(chǎn)品創(chuàng)新、環(huán)境優(yōu)勢方面具有較大的價值增長空間。在售項目屬初級產(chǎn)品，不能作為項目的價格參考。在一心兩翼的規(guī)劃格局和地理位置條件下，虎石臺商貿(mào)中心區(qū)將達到每年100萬平方米以上的需求，可保證單體大盤項目銷售量達到10萬平方米以上。新移民將主要來自選擇郊區(qū)大宅生活的中產(chǎn)階級和大批技術(shù)勞動者、畢業(yè)生、自由職業(yè)者群體，思維前沿、創(chuàng)造力強、追求發(fā)展和品質(zhì)，對生活方式要求較高，中產(chǎn)階層選擇歐美的洋房聯(lián)排生活，而處于創(chuàng)業(yè)期的新移民群體，將在收入、價格壓力下結(jié)合自身的愛好，選擇郊區(qū)大型綜合社區(qū)的高層生活。（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）目前區(qū)域內(nèi)需求來源于三方面：一是現(xiàn)有住戶及實力客層需求未得到滿足而產(chǎn)生的升級需求；二是未來產(chǎn)業(yè)啟動帶來的就業(yè)人群產(chǎn)生的居住需求；三是市內(nèi)及外地人群判斷區(qū)域價值及升值空間后產(chǎn)生的投資需求；四是主動郊區(qū)外或被動郊區(qū)化的城市外溢人群。然而從2007年沈陽土地交易總體水平上不難看出，沈北數(shù)倍于其它區(qū)域的交易宗數(shù)和37%以上的土地面積，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)磨刀霍霍，沈北區(qū)域的價值隨著眾多開發(fā)商的投入和競爭，市場將更快接受虎石臺蒲河島這一后開發(fā)區(qū)域的價值。外灘項目順應(yīng)沈北規(guī)劃中心區(qū)、綠島優(yōu)勢，占領(lǐng)先機，將有利于確立區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)定位，從目前在售項目的供銷情況來看，2007年區(qū)域內(nèi)整體消化能力不強，消化率較低。新都雅苑多層/高層一居15%/二居80%/三居5%200706富城時代15多層一居10%/二居80%/三居10%200412新街坊3（一期）小高層未定（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）A. 圖表27：虎石臺區(qū)域中央綠島及其周邊項目未來供應(yīng)表位置項目占地面積建筑面積島上冠都國際金科房產(chǎn)新湖商業(yè)誠豐地產(chǎn)保利地產(chǎn)東泰地產(chǎn)島外坤博園鑫寧地產(chǎn)翰文地產(chǎn)富城德源富城苗圃項目合計（注：表中項目是目前規(guī)劃中可以預(yù)見的供應(yīng)量情況，不包括正在洽談及潛在進入的開發(fā)企業(yè)供應(yīng)量）（數(shù)據(jù)來源：沈北新區(qū)規(guī)劃局）區(qū)域市場無大型綜合社區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)，且品質(zhì)低下、單一，可見開發(fā)商儲地量較多，且個案規(guī)模較大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸完善，競爭將在2009年逐步表現(xiàn)激烈。這相對于以緊湊型三居室為主要供應(yīng)產(chǎn)品的本案又是一個較好的機會。C. 戶型結(jié)構(gòu)集中于一居室、二居室的中小戶型，緊湊三居室等產(chǎn)品較少，給予本案產(chǎn)品較好的銷售賣點。B. 雙拼、聯(lián)排、別墅產(chǎn)品為市場空白，本案啟動期產(chǎn)品市場機會較好現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，洋房、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品為市場中空白產(chǎn)品。隨著2008年沈北新區(qū)政府辦公樓、蒲河島、輕軌的全面動工，虎石臺地區(qū)作為沈北新區(qū)蒲河新城的中心區(qū)，價值不斷高漲，類似輝山皇帝龍邸、大溪地等高檔項目的開發(fā)必然迎來上佳機會。 在沈陽12月樓市的數(shù)據(jù)中不難看出，外灘項目投資測算在普通產(chǎn)品價3300的格低于全市平均價格的條件仍然能保證40%左右的凈利潤水平，項目具有較高的投資價值。從1－12月份的銷售數(shù)據(jù)來看，目前全市商品住宅的銷售熱點主要集中在西部的于洪區(qū)、鐵西新區(qū)和東部的大東區(qū)、東陵區(qū)，這四個區(qū)域商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售面積的六成以上。蘇家屯區(qū)雖然有365%的增幅，但12月銷售面積比沈北新區(qū)少3萬多平方米，核心市區(qū)和平銷售面積380%的增幅主要是有原歸屬于洪區(qū)的長白劃歸和平管轄。12月，除別墅和辦公用房、寫字樓的銷售均價大幅度下降外，其他類型物業(yè)的銷售均價較11月均有不同程度的上漲。（參見圖圖4） 圖表22：沈陽市商品房銷售均價月度走勢圖 從月度環(huán)比數(shù)據(jù)來看。％。 從不同價位商品住宅供求結(jié)構(gòu)對比情況可以看出，12月全市只有2000元以下和3000－4000元/平方米的商品住宅供應(yīng)比例略低于銷售比例，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢；而其他價格段的商品住宅供應(yīng)比例均高于銷售比例，呈現(xiàn)出不同